Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Madde Madde Rehber
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 12 kritik maddesi ve imzadan önceki 6 kontrol. Noterde düzenleme şartı, teminat ipoteği ve vekaletname sınırları dahil.
Kentsel dönüşümde para kaybının büyük kısmı şantiyede değil, noterde imzalanan iki sayfada gerçekleşir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanızın bir bölümünü müteahhide devretmeniz karşılığında yeni binadan bağımsız bölüm almanızı düzenleyen sözleşmedir — ve içindeki her belirsiz cümle, sonradan sizin aleyhinize yorumlanır.
Bu yazı sözleşmeyi madde madde açıyor: hangi hüküm ne işe yarar, eksikse ne olur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Hukuken eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşmedir. Siz arsa payı devrini vaat edersiniz, müteahhit karşılığında bina yapıp size belirli bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder.
Bu ikili yapı önemli: müteahhit binayı bitirmezse yalnızca "işi yapmadı" demiş olmazsınız, aynı zamanda devrettiğiniz arsa payını geri almak için ayrı bir hukuki mücadele verirsiniz. Sözleşmenin koruyucu maddeleri tam olarak bu senaryo içindir.
Şekil şartı: noterde düzenleme
Taşınmaz satış vaadi içerdiği için sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme ya da noter onaylı (tasdik) sözleşme bu şartı karşılamaz.
Aradaki fark teknik görünür ama sonucu ağırdır: geçerlilik şartına uyulmayan sözleşme kural olarak geçersizdir. "Aramızda kâğıt var" diyerek yıllarını kaybeden malikler bu ayrımı bilmeyenlerdir.
Sözleşmede olması gereken maddeler
1. Tarafların ve taşınmazın kimliği
Ada, parsel, pafta, arsa yüzölçümü ve her malikin arsa payı açıkça yazılmalı. Malik sayısı fazlaysa ek liste sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak eklenir.
2. Paylaşım oranı ve neyin paylaşıldığı
En kritik ve en çok geçiştirilen madde. "Malikler %50 alacaktır" cümlesi tek başına hiçbir şey ifade etmez — neyin %50'si? Toplam inşaat alanının mı, satılabilir alanın mı, bağımsız bölüm sayısının mı?
Sözleşmede şunlar yazılı olmalı: paylaşımın hangi alan tanımı üzerinden yapıldığı (brüt/net), ortak alanların nasıl sayıldığı, otopark ve depo gibi eklentilerin dahil olup olmadığı.
3. Hangi daire kime — kat, cephe, numara
Oran anlaşması yeterli değildir. Kuzey cepheli zemin kat ile güney cepheli üçüncü kat aynı m²'de bile aynı değerde değildir.
Sözleşmede ya doğrudan daire numaraları belirlenmeli ya da kura usulü ayrıntısıyla yazılmalı: kura ne zaman, kimin huzurunda, hangi gruplama ile çekilecek. "Sonra anlaşırız" ifadesi, sonradan en zayıf pazarlık pozisyonunda kalmanız demektir.
4. Şerefiye
Konum farklarını dengeleyen katsayıdır. Zemin kat dükkânı, çatı katı, cephe ve manzara farkları şerefiyeyle giderilir. Şerefiye tablosu sözleşmeye ek olarak konmalı; sonradan hesaplanacak denen şerefiye, sonradan tartışma demektir.
5. Teslim tarihi ve başlangıç anı
"24 ay içinde teslim edilecektir" cümlesi eksiktir. Hangi tarihten itibaren 24 ay? Sözleşme tarihinden mi, ruhsat tarihinden mi, tahliye tarihinden mi?
Doğru kurgu genellikle ruhsat tarihini başlangıç alır ve ruhsatın alınması için de ayrı bir süre koyar. Aksi hâlde müteahhit ruhsatı geciktirerek süreyi süresiz uzatabilir.
6. Gecikme cezası (cezai şart)
Teslim tarihi, arkasında yaptırım yoksa temenniden ibarettir. Sözleşmede günlük veya aylık cezai şart yazılmalı ve tutar caydırıcı olmalı.
Yaygın kurgu, gecikilen her ay için malik başına kira bedeli kadar tazminattır. Cezai şartın üst sınırı olup olmadığını da yazın — sınırsız bırakılırsa mahkemede indirim tartışması çıkar, hiç yazılmazsa zaten talep edemezsiniz.
7. Teknik şartname
Sözleşmenin en değerli eki. Malzeme sınıfı, markası veya eşdeğer standardı kalem kalem yazılmalı: dış cephe sistemi, ısı yalıtım kalınlığı, pencere profili ve cam tipi, asansör markası ve kapasitesi, ıslak hacim seramikleri, kapı ve mutfak dolabı sınıfı, elektrik tesisatı standardı.
"Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır" ifadesi hukuken belirsizdir ve uyuşmazlıkta işe yaramaz. Teknik şartname yoksa teslimde ne alacağınız müteahhidin insafına kalır.
8. Teminat
Müteahhidin işi bitirmeme riskine karşı ana korumanız. İki yaygın araç var:
- Teminat ipoteği — müteahhide devredilen paylar üzerine, arsa sahibi lehine kurulur.
- Banka teminat mektubu — sözleşme bedelinin belirli bir oranı kadar.
Teminatın hangi koşulda ve hangi usulle paraya çevrileceği de yazılmalı; yoksa teminat kâğıt üstünde kalır.
9. Vekaletnamenin sınırı
Müteahhit ruhsat, proje ve iskân işlemleri için vekalet ister; bu normaldir. Anormal olan, vekaletnamenin satış ve ipotek tesisi yetkisini de kapsamasıdır.
Satış yetkisi verirseniz müteahhit sizin payınızı üçüncü kişiye devredebilir. Vekaletnameyi işlem bazında sınırlayın ve süre koyun.
10. Kat irtifakı ve tapu devir takvimi
Arsa payı devrinin ne zaman yapılacağı yazılmalı. Sağlıklı kurgu, devri inşaat ilerlemesine bağlamaktır: kaba inşaat tamamlanınca şu oran, iskân alınınca kalanı. Tüm payı imzada devretmek en riskli senaryodur.
11. Fesih ve dönme koşulları
Hangi gecikme veya ihlal fesih hakkı doğurur, fesih hâlinde yapılmış imalatın bedeli ne olur, devredilen paylar nasıl geri döner — bunlar önceden yazılmazsa fesih süreci yıllar süren bir davaya dönüşür.
12. Ayıplı ifa ve garanti
Teslimden sonra çıkan kusurlar için ihbar süresi ve garanti kapsamı yazılmalı. Taşıyıcı sistem kusurlarında sorumluluk süresi daha uzundur; bunu sözleşmede teyit etmek işinize yarar.
İmzadan önce son kontrol
Bu altısı eksikse imzalamayın:
| Kontrol | Neden |
|---|---|
| Net m² ve alan tanımı yazılı mı | "Yaklaşık" ifadesi teslimde küçülme demektir |
| Daire numarası veya kura usulü belli mi | Sonra anlaşmak = zayıf pozisyon |
| Teslim tarihi bir başlangıca bağlı mı | Ruhsat geciktirilirse süre işlemez |
| Gecikme cezası var mı, tutarı caydırıcı mı | Yoksa teslim tarihi temennidir |
| Teknik şartname ek olarak var mı | Yoksa malzeme müteahhidin insafına kalır |
| Teminat kuruldu mu, nasıl paraya çevrilir | Yarım kalan şantiyede tek dayanağınız |
Pazarlığa oranla değil sayıyla başlayın
Yaygın hata, masaya "biz %55 istiyoruz" diye oturmaktır. Karşı taraf sizden daha iyi hesap yapıyorsa bu oran hiçbir şey ifade etmez.
Doğru sıra: parselden toplam kaç m² çıkıyor, bu m²'nin inşaat maliyeti ne, bölgedeki satış değeri ne. Bu üç sayı elinizdeyken oran kendiliğinden makul bir aralığa oturur ve pazarlık "istemek" olmaktan çıkıp "göstermek" hâline gelir.
BinaBina'nın ücretsiz fizibilite raporu ada-parsel bilgisiyle ilk sayıyı verir; yayındaki projelerde benzer binaların hangi koşullarla anlaştığını görebilirsiniz.
Sürecin bütünü için kentsel dönüşüm nedir, yasal çerçeve için 6306 sayılı Kanun rehberi.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Sözleşme imzalamadan önce metni bir avukata inceletin.
Sıkça Sorulan Sorular
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
- Evet. Sözleşme taşınmaz satış vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme veya noter onaylı (tasdik) sözleşme bu şartı karşılamaz ve geçerlilik sorunu doğurur.
- Kat karşılığında paylaşım oranı kanunla belirli mi?
- Hayır, kanunda sabit bir oran yoktur. Oran; arsanın rayiç değeri, emsal, inşaat maliyeti ve bölgedeki satış fiyatları birlikte değerlendirilerek serbestçe pazarlık edilir. Arsa değeri ve emsal yükseldikçe malikin payı artar.
- Sözleşmede gecikme cezası olmazsa ne olur?
- Teslim tarihi yaptırımsız kalır ve pratikte temenniden ibaret olur. Cezai şart yazılmazsa gecikme için tazminat talep etmek çok güçleşir. Günlük veya aylık caydırıcı bir tutar ve varsa üst sınır açıkça yazılmalıdır.
- Müteahhide verilen vekaletname neleri kapsamalı?
- Ruhsat, proje ve iskân işlemleri için vekalet normaldir. Satış ve ipotek tesisi yetkisi vermek risklidir; bu yetki verilirse müteahhit payınızı üçüncü kişiye devredebilir. Vekaletnameyi işlem bazında sınırlayın ve süre koyun.
- Arsa payı ne zaman devredilmeli?
- Tüm payı imza anında devretmek en riskli senaryodur. Sağlıklı kurgu devri inşaat ilerlemesine bağlar: kaba inşaat tamamlanınca belirli bir oran, iskân alınınca kalanı. Takvim sözleşmede açıkça yazılmalıdır.