Blog
Kentsel Dönüşüm Blogu
Kat Karşılığı
Müteahhit Açısından Aşamalı Tapu Devri: 9 Risk ve Sözleşmede 7 Önlem
Malik ölürse, kısıtlanırsa ya da tapuya gelmezse müteahhit payını nasıl alır? Dokuz durumu dayanağıyla sıraladık; fesih, finansman ve pazarlıkta kabul edilebilecek önlemleri ekledik.
Kat Karşılığı
Aşamalı Tapu Devri mi, İpotek mi? Kredi, Harç, İflas ve Fek İçin Karar Tablosu
Müteahhide payı parça parça mı, peşin ve ipotekle mi vermeli? İki yöntemi kredi, 6306 harç istisnası, iflas, fek imzası ve Yargıtay'ın 2025 içtihat değişikliğiyle karşılaştırdık.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Görevli Mahkeme Hangisi? 7 Durumda Mahkeme ve Arabuluculuk Tablosu
Arsa sahibi, riskli yapıda konut maliki ve daire alan için görevli mahkeme, Yargıtay'ın Şubat 2026 kararı, arabuluculuk şartı ve görevsizlikte iki haftalık süre.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Sözleşme İmzası: 19 İmzacılı Örnekle Belgeler, Ekler ve Cayma
12 bölümlü bir binada imza günü masada 19 kişi olabilir. Kimin hangi belgeyle imzaladığı, metne bağlanacak ekler ve imzadan sonra açık kalan dar yollar.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Cezai Şart: Günlük mü Aylık mı, Teslimde Hak Nasıl Saklanır?
Aynı 8 ay 10 günlük gecikme, ceza maddesinin yazımına göre daire başına 200.000 TL ile 375.000 TL arasında değişiyor. TBK m. 179-182 ile madde nasıl kurulur, burada.
Mevzuat
Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Gün, Teknik Heyet ve 30 Günlük Dava Süresi
İtiraz süresi muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün, dava süresi tebliğden 30 gün. Heyet raporu bir kez inceler; dava yıkımı kendiliğinden durdurmaz.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Proje Değişikliği: İmzadan Sonra Kim Onaylar, Kim Denetler?
Ruhsatlı projede tadilat malik onayı ister, riskli yapı parselinde salt çoğunluk yeter. Üç ayrı proje belgesi ayrışınca kimin neyi denetlediğini tabloyla gösterdik.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Sözleşme Feshi ve Devri: Müteahhit Değişirse Tapular Ne Olur?
Fesih ihtarı tapuyu değiştirmez. Varsayımsal örnekte 8 paydan 5'i geri istenebiliyor, tapuyla satılmış 3 daire malik başına 2,4 milyon TL açık bırakıyor.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Teknik Şartname: "Eşdeğeri" Tuzağı, Kalem Listesi ve Teslim Kontrolü
"1. sınıf" ve "eşdeğeri" kelimeleri varsayımsal 20 daireli binada 2,58 milyon TL'lik fark bırakıyor. Şartnameye hangi ölçünün yazılacağını ve teslimde nasıl kontrol edileceğini gösteriyoruz.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığında Net Brüt Alan: Sözleşmedeki 100 m² Kaç m² Ev Eder? Örnek Hesap
Sözleşmedeki 100 m², tanıma göre 74 ile 100 m² arası yaşam alanı demek. Varsayımsal örnekte fark 26 m², yaklaşık 2,1 milyon TL ediyor.
Malik Rehberi
Kentsel Dönüşüme Nasıl Başlanır? Müteahhitten Önce 6 Adım ve Gider Paylaşımı
Müteahhit altıncı adımda gelir. Hisse listesinden teklif çağrısına hazırlık sırası, dört uzmanın zamanı ve 350.000 TL'lik varsayımsal bütçenin arsa payıyla bölünmesi.
Mevzuat
Müteahhit İşe Başlamazsa 6306'da Fesih Nasıl Olur? 6 Adım, Süreler ve Pay Hesabı
6306 kapsamındaki binada müteahhit bir yıl işe başlamazsa ya da iş altı aydır durursa sözleşme mahkemesiz feshedilebilir. Süreleri ve pay hesabını varsayımsal bir takvimle gösterdik.
Kat Karşılığı
Kentsel Dönüşümde Şerefiye: Aynı Metrekare Neden Farklı Değer? Örnek Tablo ve Kura
Aynı 90 m² daireler kat, yön ve manzara yüzünden 1,97 milyon TL ayrışabilir. Şerefiye katsayısının kurulması, kura, denkleştirme ve sözleşme eki örnek tabloyla.
Fizibilite
Teklif Projesi İmara Uygun mu? İmar Durumu Belgesiyle 5 Sayılık Kontrol
Müteahhidin vaziyet planını ve daire listesini imar durumu belgesiyle beş satırda sınayın: varsayımsal örnekte 12 dairelik teklifin emsale sığan kısmı 10 daire.
Kat Karşılığı
Müteahhit Ayıp Sorumluluğu Ne Zaman Biter? 2, 5, 15 ve 20 Yılın Takvimi
Aynı binada üç kanun, üç başlangıç günü: arsa sahibi için teslimden 5 yıl, ağır kusurda 20 yıl; yapı denetimde izinden 2 ve 15 yıl. Örnek binada hangi süre hangi gün doluyor?
Malik Rehberi
Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları: Erken Tahliyede Kim Neyi Öder? Örnek Hesapla
Riskli yapı tahliyesinde kiracıya Bakanlık bir defada iki aylık tutar öder; İstanbul'un 2025 tablosunda bu 16.000 TL. Peşin kira, depozito ve tazminatı 8 aylık örnekte ayırdık.
Müteahhit Seçimi
Müteahhit Yetki Belgesi Sorgulama: Grup Binanıza Yetiyor mu? 2026 Tavanlarıyla Hesap
8.000 m²'lik on katlı bina F1 grubunun 2026 tavanını 3 milyon TL aşıyor. Sorgunun nereden yapıldığını, 14 grubun tavanını ve binanızın yaklaşık maliyetini hesaplıyoruz.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Ek Ödeme: Malik Müteahhide Ne Zaman Para Öder? 4 Durum ve Örnek Hesap
Kat karşılığında kural para ödememektir. Arsa payı farkı, büyük daire, ek iş ve maliyet artışı maddesi için varsayımsal 10 daireli binada malikten çıkacak tutarı hesapladık.
Malik Rehberi
Riskli Yapı Yıkım Masrafı: Belediye Ücretsiz Yıkar mı, Fatura Kime Kalır?
Belediye binayı yıkar ama faturayı hisseye göre size keser. 8 daireli örnekte 80.000 TL'lik pay, aylık %3,7 gecikme zammı ve masraftan sonra gelen destekler.
Mevzuat
Yıkım Ruhsatı ve Yapı Ruhsatı: Kim Verir, Hangi Belge, Harçtan Ne Kadarı Düşer?
İki ruhsatı da belediye verir, ama imza kuralı, süre ve belge listesi farklıdır. Harç muafiyetinin 1,5 kat tavanını varsayımsal bir örnekle metrekare metrekare hesapladık.
Mevzuat
Kentsel Dönüşüm Hisse Satışı Ne Zaman İptal Edilir? Süre, Bedel ve Hakkaniyet Testi
Karara katılmayan malikin arsa payı nasıl satılır, kim alabilir, taban fiyatı kim koyar? Danıştay'ın 2023-2025 kararlarıyla adaletsiz paylaşımın satışı nasıl iptal ettirdiğini gösterdik.
Malik Rehberi
Kentsel Dönüşümde Metrekare Farkı: Komşunun Dairesi Büyürse Ne İsteyebilirsiniz?
Bina büyürken sizin daireniz küçülebilir. Varsayımsal örnekte büyük daire sahibi payından 11 m² az alıyor; farkı ölçmenin formülü, kalan dava yolları ve imza öncesi dört belge.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Teslim Süresi Nasıl Yazılır? Ruhsattan Anahtara 4 Halkalı Takvim
Varsayımsal örnekte, ruhsata süre yazılmayan sözleşmede 14 ayda gelen ruhsat teslimi 242 gün öteler. Dört halkalı takvim, tavan tarih ve belgeli uzatma kuralıyla bu kaymayı durdurun.
Mevzuat
Kentsel Dönüşüm Malikler Toplantısı Zorunlu mu? Toplantısız İmza ve 4 Takılma Noktası
Riskli yapıda toplantı 4 Şubat 2026'dan beri Yönetmelikte yazılı. Çağrının yolu, karar eşiği, katılmayana tebliğ ve imzayla toplanan kararın dosyada takıldığı dört nokta.
Kat Karşılığı
Müteahhitle Pazarlık Gücü Neye Bağlı? Binanızın Tavan Oranı Rakamlarla
Varsayımsal 10 daireli binada konum tavan oranı yaklaşık 16 puan, teklif sayısı 6,5 puan oynatıyor. İmar hakkı ise oranı değil, malikin metrekaresini büyütüyor.
Kentsel Dönüşüm
İBB Kira Desteği Kimlere Verilir? Tutar Tablosu ve Bakanlıkla 4 Örnek Toplam
İBB, Bakanlık kira yardımının üstüne oturan malike ayda 10.000 TL, kiracıya 12 ay boyunca aylık ödeme yapıyor. Şartları ve iki desteğin toplamını örnekle hesapladık.
Mevzuat
Arsa Payı Düzeltme Davası: Kim Açar, Ne Zaman Açılır, Dönüşümü Durdurur mu?
KMK m. 3 davası yalnız kuruluştaki hatalı dağıtımı düzeltir. Varsayımsal 8 bölümlü binada düzeltme, dükkânın payını 130'dan 192'ye çıkarıyor ve dönüşüm kararındaki çoğunluğu değiştiriyor.
Malik Rehberi
Kentsel Dönüşümde İnşaat Takibi: Yapı Denetimin Sınırı, 6 Belge ve Aylık Rapor
Yapı denetim mevzuata uygunluk için çalışır, sözleşme takibi için değil. Hakediş seviyeleri, altı belge ve iki formülle şantiyeyi izleyin; örnekte 3 aylık gecikme 6 aylık kaymaya dönüyor.
Malik Rehberi
Arsa Payı Nedir? Yeni Dairenin Değeri, Oy Gücü ve Pay Kontrolü Örnek Tabloyla
Arsa payı oyunuzu, yıkımdan sonraki mülkünüzü ve yeni binadaki payınızı belirler. Varsayımsal binada tek oranla 12 binde paylık kaybın nasıl görüldüğünü gösterdik.
Malik Rehberi
İnşaat Öncesi Belge Kontrolü: Kazıdan Önce 8 Belge, Kim Verir, Nereden Bakılır?
Temel kazısından önce sekiz belgenin hazır olması gerekir. Hangisini kim düzenler, hangisi e-Devlet'te görünür, hangi sigorta mevzuatta zorunlu: tablo ve tarih kontrolüyle.
Malik Rehberi
Tek Malik Riskli Yapı Başvurusu Yapabilir mi? Masraf, Tek Rapor Kuralı ve İtiraz
Komşuların onayı gerekmez, ama fatura başvurana kalır ve bina tek rapor hakkını kullanır. Varsayımsal örnekte masraf paylaşımı başvuranın payını 84.000 TL'den 9.660 TL'ye indiriyor.
Müteahhit Seçimi
Müteahhit Nasıl Araştırılır? Toplantıdan Önce 5 Açık Kayıt ve 7 Belge
Toplantıda “ben müteahhidi tanıyorum” denince oy neye dayanmalı? Firmanın izni olmadan görülen beş kayıt, firmadan istenecek yedi belge ve size kapalı bilgilerin sınırı.
Malik Rehberi
Miras Kalan Daire Kentsel Dönüşümde Nasıl Oy Verir? Elbirliği, İmza ve 4 Çıkış Yolu
Sekiz daireli varsayımsal binada dört malik ve iki mirasçının imzası, elbirliği payının okunuşuna göre %50 ya da %56,25 sayılıyor. Kesin pay hesabı ve elbirliğinden çıkış yolları.
Kentsel Dönüşüm
Yarısı Bizden mi, Kentsel Dönüşüm Kredisi mi? Hibe ve 3 Milyon TL Kredi Örnek Hesapla
Yarısı Bizden 875.000 TL hibe veriyor, Dünya Bankası finansmanlı kredi 3 milyon TL'ye çıkıyor. Örnek binada iki yolu peşin para, taksit ve şartlarla karşılaştırdık.
Fizibilite
Emsal Hesabı Nasıl Yapılır? Parselden Daire Sayısına ve Payınıza Örnek Tablo
600 m² parselde emsal 1,50 iken 8 malikin her birine 56,25 m² düşüyor. Emsalden daire sayısına ve payınıza giden hesabı dört senaryoyla görün.
Kat Karşılığı
Yeni Dairenin Metrekaresi Ne Zaman Kesinleşir? Aplikasyondan İskâna 6 Belge
Teklifteki metrekare tahmindir; resmî sayı ruhsat eki projede çıkar. Varsayımsal örnekte parsel %5 küçülünce sözleşmedeki tek ifade kaybı malike ya da müteahhide yüklüyor.
Kentsel Dönüşüm
İstanbul Kentsel Dönüşüm Başvuruları: 15 İlçenin Sayıları Size Ne Anlatıyor?
Bakırköy 2.653 başvuruyla ilk sırada, Kartal 41.107 bağımsız bölümle önde. 15 ilçenin sayısını tabloya döktük, ön başvurunun neyi saymadığını ayırdık.
Müteahhit Seçimi
Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi: Teklifleri Puanlama Tablosu ve Örnek Hesap
En yüksek oranı yazan teklif neden son sıraya düşebilir? Dört eleme sorusu, altı kriterli ağırlıklı puan tablosu ve varsayımsal üç teklifle malike kalan değeri hesaplıyoruz.
Kentsel Dönüşüm
Kentsel Dönüşüm Riskleri: Teklif, Toplantı ve Şantiyede 5 Kırmızı Bayrak
Dayanaksız metrekare, hesabı tutmayan oran, eksik bildirim, erken satış ve seyrelen şantiye: beş bayrağı hangi belgeyle ve hangi sayıyla sınayacağınız.
Kentsel Dönüşüm
Kentsel Dönüşüm Süreci Takvimi: Kim, Hangi Belgeyle, Kaç Günde?
Hazırlıktan anahtara dokuz adım: işi kim yapar, hangi belge gerekir, mevzuat kaç gün verir? İmza atmayan malikin takvime eklediği günler hesabıyla burada.
Kentsel Dönüşüm
Riskli Yapı Yıkım Süreci: Tahliye Takvimi, Süreler ve Masrafı Kim Öder?
Tespit kesinleştikten sonra 15 gün ilan, en çok 90 gün malik süresi, 6 iş günü ruhsat. Tahliye, kapatma ve masrafın hisseye bölünmesi örnek hesapla.
Malik Rehberi
Kentsel Dönüşüm mü Yeni Ev mi? 30 Ay Beklemenin Parasal Karşılığı
Aynı dairenin sahibi için dönüşümde kalmak ile satıp hazır eve geçmek yan yana: örnek hesap tablosu, kararı tersine çeviren senaryolar ve satmanın daha doğru olduğu beş durum.
Malik Rehberi
Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Hizmeti Ne Zaman Gerekir? Ücret ve Çıkar Testi
Danışman tutmak hiçbir aşamada şart değil, bazı binalarda ise ücretini çıkarabilir. Danıştay'ın 2026 iptal kararı, ücret modelleri, başabaş hesabı ve sekiz çıkar sorusu.
Malik Rehberi
Müteahhit Sorunları Kat Malikleri İçin Nasıl Önlenir? Belirti ve Önlem Matrisi
Gecikme, eksik iş, ayıp ve ruhsata aykırılık için erken belirti ve sözleşme önlemi matrisi; gecikme bedeli hesabı ve kanuni süreler.
Kat Karşılığı
Müteahhit İflası Arsa Sahibi İçin Ne Demek? İlk 30 Gün Planı
Şantiye durduğunda hangi süre ne zaman işler? Temel, kaba ve ince iş için fark tablosu, varsayımlı kalan iş hesabı ve imzada riski küçülten maddeler.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Teminat Nasıl Hesaplanır? 4 Aşamada Güvence Açığı, Örnek Rakamlarla
Aşamalı tapu, ipotek, banka mektubu ile %6 yasal teminat tek ölçüyle karşılaştırıldı: varsayımsal projede ruhsat günkü 96 milyon TL'lik açık, aşamalı devir ve ipotekle 16,5 milyon TL'ye iniyor.
Kat Karşılığı
Müteahhitten Daire Alanın Hakları: Tapu Öncesi 7 Kontrol ve Çatışma Tablosu
İnşaat bitmeden daire alan kişi için tapu durumuna göre haklar, 6306 satış izni, ödenen paranın inşaata göre hesabı ve arsa sahibiyle yedi çatışma senaryosu.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Ön Sözleşme: Geçerlilik Şartı ve İmza Öncesi 12 Kontrol
Protokol imzalamak yetmeyebilir. Ön sözleşmenin hangi şekilde geçerli olduğu, arsa payıyla çoğunluk hesabı ve noter randevusundan önce işaretlenecek 12 madde.
Kentsel Dönüşüm
İstanbul Deprem Riski Bina Bazında Nasıl Okunur? Tespitten Önce 4 Kontrol
Resmî İBB verileriyle dokuz ilçe ve yapım dönemi tablosu, evrakla ve gözle yapılacak dört kontrol ve her bulgu için sıradaki adım.
Kentsel Dönüşüm
Bakırköy Kentsel Dönüşüm: İmar Durumunuzu Okuyup Parsel Hakkınızı Hesaplayın
Bakırköy'de son plan kararları ne değiştirdi, imar durumu belgesi nasıl okunur? Parsel, TAKS, +1 kat ve bir buçuk kat destek sınırını örnek hesapla görün.
Mevzuat
6306 Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri: Malik Şimdi Ne Yapmalı?
2024'ten bu yana gelen yönetmelik değişiklikleri ve iki yargı kararı tek çizelgede: her tarihin malike çıkardığı iş, ilanlı dosyada 45 günlük alt sınır ve teminat hesabı.
Malik Rehberi
İstanbul Yenileniyor Başvuru Öncesi Karar: KİPTAŞ Yolu mu, Kendi Müteahhidiniz mi?
Aynı bina, iki yol: yenileme bedeli ile kat karşılığının hesabı, maliyet artışında faturayı kimin ödediği ve İBB desteğinin gerçek etkisi.
Kat Karşılığı
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Madde Madde Rehber
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 12 kritik maddesi ve imzadan önceki 6 kontrol. Noterde düzenleme şartı, teminat ipoteği ve vekaletname sınırları dahil.
Kentsel Dönüşüm
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Adım Adım Rehber
Riskli yapı tespitinde başvurudan rapora, karot işleminden 15 günlük itiraz hakkına kadar tüm süreç. Tek malik başvurabilir; ücreti başvuran öder.
Mevzuat
6306 Sayılı Kanun Nedir? Kat Maliki İçin Sade Rehber
6306 sayılı Kanun'un kat malikine verdiği haklar ve yüklediği yükümlülükler: riskli yapı tespiti, 2023'te değişen çoğunluk eşiği, tahliye süreleri ve destekler.
Kentsel Dönüşüm
Kentsel Dönüşüm Nedir? 2026 Sürecinin Tamamı
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yenilenmesini kolaylaştıran özel bir hukuki rejimdir. Riskli yapı tespitinden anahtar teslimine 9 aşama, salt çoğunluk kuralı ve maliklerin hakları.