6306 Sayılı Kanun Nedir? Kat Maliki İçin Sade Rehber

Kat malikleri kentsel dönüşümü konuşurken hep aynı cümleyi duyarsınız: "kanun böyle diyor." Peki hangi kanun, hangi maddede, tam olarak ne diyor? 6306 sayılı Kanun, Türkiye'de riskli yapıların yenilenmesini düzenleyen temel metindir ve kat malikine hem yetki hem yükümlülük verir. Bu yazı, hukukçu olmayan bir malikin kanunu okurken bilmesi gereken her şeyi sadeleştiriyor.

6306 sayılı Kanun nedir, ne zaman yürürlüğe girdi?

Tam adı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. 31 Mayıs 2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Amacı tek cümlede şu: afet riski taşıyan yapıların, normal mülkiyet kurallarının yavaşlattığı süreçleri hızlandıran özel bir rejimle yenilenmesi. Kanun bunu üç araçla yapar — riskli yapı tespiti usulü, karar almada düşürülmüş çoğunluk eşiği ve maliklere sağlanan destekler.

Kanunun altında bir de Uygulama Yönetmeliği var. Pratikte karşınıza çıkan sürelerin ve prosedürlerin çoğu (itiraz süresi, tahliye süresi, teknik heyet oluşumu) kanunda değil yönetmelikte düzenlenir. "Kanunda yazmıyor" cevabı aldığınızda yönetmeliğe bakın.

Kanun hangi yapıları kapsar?

Üç kavram var ve karıştırılmaları hak kaybına yol açıyor:

Riskli yapı — tek bir binanın taşıyıcı sistemi ölçülüp riskli bulunmasıdır. Süreci malikler yürütür, inisiyatif maliktedir.

Riskli alan — bir bölgenin bütünü, zemin veya yapı riski nedeniyle Bakanlar Kurulu/Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir. Burada planlama yetkisi idaredir; malikin pazarlık alanı belirgin şekilde daralır.

Rezerv yapı alanı — dönüşüm sürecinde yeni yerleşim için ayrılan alandır. Doğrudan sizin binanızla ilgili olmayabilir ama takas ve nakil senaryolarında karşınıza çıkar.

Binanızın hangi kategoride olduğunu bilmeden yapılan her plan eksiktir. Riskli yapı sürecinde müteahhidi siz seçersiniz; riskli alan sürecinde çoğu zaman seçemezsiniz.

Riskli yapı tespiti: kim başvurur, ne olur?

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar yapar. Kanunun en çok şaşırtan hükmü burada: başvuru için tüm maliklerin onayı gerekmez. Tek bir kat maliki, komşularına sormadan tespit başvurusu yapabilir.

Rapor riskli çıkar ve idarece onaylanırsa yapı riskli olarak tescillenir, tapu kaydına şerh düşülür. Bu şerh alım satımı engellemez ama alıcıya durumu bildirir ve genellikle fiyata yansır.

Tespit ücretini başvuran öder. Sonradan diğer maliklerden arsa payları oranında talep edebilir — pratikte bu tahsilat çoğu binada tartışma konusu olur, baştan yazılı bir mutabakat yapmak işi kolaylaştırır.

Rapora itiraz: 15 gün

Riskli yapı kararı kesin değildir. Malikler veya kanuni temsilcileri, ilgili müdürlükte yapılan tebligat ya da ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde dilekçeyle itiraz edebilir. İtirazları, üniversitelerden ve idareden gelen üyelerden oluşan teknik heyet inceler.

Bu süre hak düşürücüdür. Kaçırılırsa rapor kesinleşir ve geri dönüşü yoktur; tek yol idari yargıya gitmektir ki bu çok daha uzun bir süreçtir.

Karar alma: çoğunluk eşiği 2023'te değişti

Burası kanunun en çok yanlış bilinen kısmı ve internette hâlâ eski bilgi dolaşıyor.

2023'e kadar 6306'nın 6. maddesine göre karar için en az üçte iki çoğunluk aranıyordu. 7471 sayılı Kanun bunu değiştirdi: 7 Kasım 2023 tarihli düzenleme 9 Kasım 2023'te yürürlüğe girdi ve eşik, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu hâline geldi.

Halk arasında "P+1" denen kural budur — yarıdan bir fazlası.

Dikkat: çoğunluk kişi sayısıyla değil arsa payıyla hesaplanır. On daireli bir binada altı malikin "evet" demesi, bu altı kişinin arsa payı toplamı %50'yi geçmiyorsa yeterli değildir. Zemin katta büyük paylı bir dükkân varsa aritmetik tamamen değişir.

Bir yazıda gördüğünüz "2026'da salt çoğunluğa geçildi" cümlesi yanlıştır; değişiklik 2023 tarihlidir.

Karara katılmayan malik ne olur?

Salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi katılmayanlara bildirmek zorundadır. Bildirim noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek yapılır.

Süre sonunda katılmayan malikin hissesi, kanunda öngörülen usulle değerlemeye tabi tutulup satışa konu edilebilir. Yaygın anlatıldığı gibi "ev elden gider" değil — bedelsiz bir el koyma yok, değerleme yapılır. Ama şu doğru: karara katılmamak, pazarlık masasındaki yerinizi kaybetmek anlamına gelir. Direnmenin bir stratejik değeri varsa bu, süreci tıkamak değil, teklifi iyileştirmek için erken masaya oturmaktır.

Tahliye ve yıkım

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra tahliye için en az altmış gün süre verilir. Süre içinde tahliye gerçekleşmezse idare süreci yürütür.

Kiracılar için de aynı zorunluluk geçerlidir ve kira sözleşmesi bu nedenle sona erer. Yeni binada oturma hakkı doğmaz — bu, kiracıların en sık yanıldığı noktadır.

Kanunun sağladığı destekler

6306 kapsamındaki yapılara üç tür destek tanınır:

• Kira yardımı — tahliye sonrası geçici barınma gideri için. Başvuru İl Müdürlüğü'ne veya e-Devlet üzerinden yapılır. Tutar ve süre şehre, projeye ve hak sahipliğine göre değişir, her yıl güncellenir.
• Kredi ve faiz desteği — dönem dönem revize edilen paketler hâlinde duyurulur.
• Vergi ve harç muafiyetleri — tapu harcı, damga vergisi ve bazı belediye harçları.

Bu üç kalemde de tutar yazan bir kaynağa güvenmeden önce tarihine bakın. Destek rakamları yıl içinde bile değişebiliyor; eski bir blog yazısındaki rakama göre bütçe kurmak en sık yapılan hatalardan biri.

Riskli alanda süreç neden farklı işler?

Riskli yapı ile riskli alan arasındaki fark yalnızca ölçek değil, yetki farkıdır.

Riskli yapıda süreci malikler yürütür: tespiti siz yaptırırsınız, müteahhidi siz seçersiniz, sözleşmeyi siz müzakere edersiniz. İdare onaylayıcı konumdadır.

Riskli alanda ise planlama yetkisi idaredir. Alan içindeki parseller birleştirilebilir, yeni imar planı yapılabilir, uygulama etaplara bölünebilir. Malikin rolü karar vermekten çok, kendisine sunulan hak sahipliği önerisini değerlendirmeye kayar.

Pratik sonuç: riskli alanda ilan edilmiş bir parselde müteahhitle serbest kat karşılığı pazarlığı yapma alanınız daralır. Binanız bir riskli alan sınırında ya da yakınındaysa, tespit başvurusu yapmadan önce belediyeden alanın statüsünü öğrenin. Sıralamayı yanlış kurmak, aylarca yanlış senaryo üzerinde pazarlık etmek demektir.

6306 ile Kat Mülkiyeti Kanunu çatışırsa hangisi uygulanır?

Bu soru binada tartışma çıktığında hemen gündeme gelir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, bir apartmanın yıkılıp yeniden yapılması gibi ana yapıyı ilgilendiren kararlar için kural olarak çok yüksek bir mutabakat arar. 6306 ise riskli yapı olarak tespit edilmiş binalarda özel bir rejim kurar ve bu eşiği düşürür.

Kilit ayrım şu: 6306'nın düşürülmüş eşiği yalnızca riskli yapı tescili varsa devreye girer. Bina riskli çıkmamışsa dönüşüm kararı için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel kuralları geçerlidir.

"Komşularımın çoğu istiyor ama bir kişi direniyor" diyen maliklerin ilk sorması gereken soru bu yüzden hukuki değil teknik: rapor var mı, kesinleşti mi?

Uygulamada en çok takılınan üç konu

Hisseli ve mirasçılı tapular. Bir bağımsız bölümde çok sayıda mirasçı varsa, o bölümün arsa payı da paydaşlar arasında bölünür. Çoğunluk hesabında her paydaşın payı ayrı ayrı sayılır ve bir kısmına ulaşılamıyorsa süreç fiilen tıkanır. Veraset ilamını ve paydaş listesini süreç başında çıkarmak, sonradan aylar kazandırır.

Arsa payının yanlış olması. Tapudaki arsa payları binanın gerçek durumuna uymuyorsa (ör. eşit m²'li dairelere farklı paylar verilmişse) hem çoğunluk hesabı hem paylaşım tartışmalı hâle gelir. Arsa payı düzeltme davası açılabilir ama bu süreci uzatır; mümkünse maliklerin kendi aralarında mutabakatla çözmesi tercih edilir.

Zemin kat dükkânları. Ticari birimlerin hem arsa payı genellikle yüksektir hem de kaybettikleri gelir dairelerinkinden farklı bir hesap gerektirir. Aynı paylaşım formülünü hem daireye hem dükkâna uygulamak çoğu binada anlaşmazlığın kaynağıdır; şerefiye tablosunu bu farkı gözeterek kurmak gerekir.

Kanunun size vermediği şeyler

Dürüst bir rehber, kanunun yapmadıklarını da söylemeli:

6306 size müteahhit bulmaz. Anlaşmayı, fiyatı, teslim tarihini siz müzakere edersiniz.

6306 binanızın kârlı olacağını garanti etmez. Emsali düşük, arsası küçük bir parselde riskli yapı raporu almak, o binanın dönüşeceği anlamına gelmez — müteahhit için ekonomik değilse kimse teklif vermez.

6306 müteahhidin işi bitireceğini garanti etmez. Teminat, gecikme cezası ve hakediş planı sözleşmede yoksa kanun sizi korumaz.

Bu üçü, kanunu okuyup "devlet halleder" diye bekleyen maliklerin yıllarını kaybettiği yerlerdir.

Malik olarak ilk üç adımınız

Arsa paylarını çıkarın. Çoğunluk hesabı da paylaşım pazarlığı da bu tabloya dayanır. Tapu kayıtlarından her bağımsız bölümün payını listeleyin.

İmar hakkınızı öğrenin. Emsal (KAKS) ve TAKS değerleri, arsa alanıyla birlikte yeni binadan kaç m² çıkacağını belirler. BinaBina'nın ücretsiz fizibilite raporu ada-parsel bilgisiyle bu hesabı yapar; teklif değerlendirmeden önce elinizde bağımsız bir sayı olur.

Tek muhatap belirleyin. On yedi malikin ayrı ayrı müteahhitle konuşması pazarlık gücünü dağıtır.

Sürecin bütününü kentsel dönüşüm nedir yazısında, platformun hangi aşamada devreye girdiğini nasıl çalışır sayfasında bulabilirsiniz.

---

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; işlem yapmadan önce güncel düzenlemeyi ve kendi durumunuzu bir uzmanla değerlendirin.