Kat Karşılığı Teknik Şartname: "Eşdeğeri" Tuzağı, Kalem Listesi ve Teslim Kontrolü

Sözleşmede tek satır var: "Birinci sınıf malzeme veya eşdeğeri kullanılacaktır." Teslim günü pencereler beklediğiniz profil değil, mutfak tezgâhı başka bir taş, asansör başka bir marka. Kat karşılığı teknik şartname bu satırın yerine geçen ektir; içinde ölçü yoksa itiraz edecek bir dayanağınız da olmaz.

Sözleşmenin bütün maddelerini kat karşılığı sözleşme rehberinde anlattık. Burada yalnız şartnamenin içi var: hangi kalem hangi ölçüyle yazılır, "eşdeğeri" kelimesi neden pahalıya patlar, teslimde uygunluk nasıl kontrol edilir. Sayısal örnek varsayımsaldır, gerçek bir binaya ait değildir.

Kat karşılığı teknik şartname yoksa teslimde ne alırsınız?

Kat karşılığı teknik şartname yoksa malzemeyi büyük ölçüde müteahhit seçer. Türk Borçlar Kanunu, yalnız türü belli olan borçlarda seçimi borçluya bırakır. Tek sınır, seçilen şeyin "ortalama nitelikten daha düşük" olmamasıdır (TBK m. 86). Ortalamanın ne olduğu ise uyuşmazlıkta bilirkişiyle tartışılır. Kuralın inşaat sözleşmesinde nasıl uygulanacağı somut olaya bağlıdır.

Bu kural sizin için şu anlama gelir. "Kaliteli", "lüks", "birinci sınıf" gibi sıfatlar ortalamanın üstünü garanti etmez. Ortalamanın üstünü istiyorsanız onu ölçüyle yazmanız gerekir.

Müteahhidin genel bir özen borcu da vardır. Kanun, benzer işi yapan basiretli bir yüklenicinin meslekî ve teknik kurallarını ölçü alır (TBK m. 471). Bu ölçü işin doğru yapılmasını korur, sizin beklediğiniz markayı korumaz.

"Eşdeğeri" ve "1. sınıf" ifadeleri neden yetmez?

Kat karşılığı teknik şartnamede en sık görülen iki kelime "eşdeğeri" ve "1. sınıf"tır. İkisi de kimin neye göre karar vereceğini söylemez. "Eşdeğer" kelimesi bir ölçüye bağlanmazsa eşdeğerliğe fiilen müteahhit karar verir.

Eşdeğer için işleyen bir tanım üç parçalıdır. Birincisi, karşılaştırılacak teknik değerler (ısıl geçirgenlik, yangın sınıfı, aşınma sınıfı gibi). İkincisi, bu değerleri gösteren belge. Üçüncüsü, değişikliği kimin yazılı onaylayacağı.

Örnek cümle şöyle kurulabilir: "Belirtilen ürün yerine, aynı teknik değerleri belgeyle sağlayan ürün, malik temsilcisinin yazılı onayıyla kullanılabilir." Onay yazısı yoksa ikame kabul edilmez.

Belirsiz bir kelime kaç lira eder?

Kat karşılığı teknik şartnamedeki her boşluk bir fiyat farkıdır. Bunu görmek için 20 daireli varsayımsal bir bina kurduk. Binanın yapı inşaat alanını yaklaşık 3.000 m² varsaydık.

Birim fark, beklenen ürün ile bir alt sınıf arasındaki varsayımsal fiyat farkıdır. Miktarlar 20 daire, daire başına 14 m² pencere, 100 m² zemin ve 6 iç kapı varsayımından hesaplandı. Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Fiyatlar Kasım 2026 varsayımıdır ve her yıl değişir.

Tablodan üç sonuç çıkıyor. Dört kalemde toplam fark 2.580.000 TL, daire başına 129.000 TL'dir. Farkın kaynağı tek tek küçük görünen birim tutarlardır. Ve şartname susarsa müteahhit bu farkı, sözleşmeye açıkça aykırı düşmeden kendinde tutabilir.

Belirsizliğin bedeli = miktar × (beklenen sınıf ile alt sınıf arasındaki birim fark)

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.

Teklifler aynı şartnameye verilmezse karşılaştırma da bozulur. Bu yüzden müteahhit tekliflerini puanlarken ilk şart, herkesin aynı şartnameye fiyat vermesidir.

Kendi hesabınız

Hangi teklif size daha çok kalıyor?

Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Ödeyeceğiniz aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

Gecikme varsayımı

ay

A teklifi

A teklifi: Size düşecek alan

m²

A teklifi: m² değeri

TL

A teklifi: Ek ödeme

TL

A teklifi: Ek ödeme ayı

A teklifi: Aylık kira

TL

A teklifi: Kira süresi

ay

A teklifi: Teslim süresi

ay

A teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

A teklifi: kira enflasyonla artarA teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

B teklifi

B teklifi: Size düşecek alan

m²

B teklifi: m² değeri

TL

B teklifi: Ek ödeme

TL

B teklifi: Ek ödeme ayı

B teklifi: Aylık kira

TL

B teklifi: Kira süresi

ay

B teklifi: Teslim süresi

ay

B teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

B teklifi: kira enflasyonla artarB teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

Üçüncü teklifi ekle

Bugünkü parayla

Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.

A teklifi

₺9.452.851

B teklifi

₺9.262.282

B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.

A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.

Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.

A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

A teklifi: kalem kalem

100 m² dairenin değeri

₺10.000.000

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺554.120

Ödeyeceğiniz kira, 30 ay

-₺1.200.000

Gecikme cezası, 6 ay

₺98.731

Değer

₺9.452.851

B teklifi: kalem kalem

105 m² dairenin değeri

₺10.500.000

Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)

-₺259.485

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺461.767

Ödeyeceğiniz kira, 36 ay

-₺1.440.000

Değer

₺9.262.282

Hesabın varsayımları

• Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
• Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
• Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
• Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.

Sınır ve uyarı

• Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
• Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
• Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
• Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Örneğe dön

Mevzuat şartnameye hangi alt sınırı zaten koyuyor?

Kat karşılığı teknik şartname mevzuatın altına inemez. Ama mevzuat bir alt sınırdır, sizin beklentiniz değildir. Yaygın yanlış, "yönetmelik zaten var, şartnameye gerek yok" sanmaktır.

BEP: Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği. Bina yüksekliği 28,50 m'yi aşan binada dış cephe zor yanıcı malzemeden olmalıdır.

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, ısıtma enerjisi ihtiyacını ve yalıtım şartlarını TS 825 standardına bağlar (m. 9). Toplam yapı inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalar "neredeyse sıfır enerjili bina" olarak yapılmak zorundadır. Bu binalarda enerji sınıfı B veya daha iyi olmalı, birincil enerji ihtiyacının en az %10'u yerinde yenilenebilir enerjiden karşılanmalıdır (m. 23). 1 Ocak 2023 ile 1 Ocak 2025 arasında eşik 5.000 m², oran %5 olarak uygulanıyordu.

Enerji kimlik belgesi düzenlenmeyen binaya yapı kullanma izni verilmez (m. 25/4). Belge sizin için hazır bir ölçüdür. Şartnameye hedef sınıfı yazarsanız teslimde sonucu belge üzerinden kontrol edersiniz.

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik cephe yalıtımı için ayrı bir şart koyar. Yalıtım malzemesi, yapıştırıcı, dübel, file ve sıvadan oluşan sistem, akredite bir laboratuvarca sertifikalandırılmış olmalıdır (m. 27/2-a). Yani "eşdeğer levha" yetmez; sistemin tamamının belgesi gerekir.

Ses yalıtımında yeni binalar için en az C sınıfı istenir. A veya B akustik sınıfı hedefleyen binalarda akustik proje hazırlanır ve akustik performans belgesi düzenlenir (Gürültü Yön. m. 5/6, m. 11/3). B istiyorsanız bunu şartnameye yazmanız gerekir.

Şartnamede hangi kalemler hangi ölçüyle yazılmalı?

Kat karşılığı teknik şartnamede her kalem için üç şey yazın: ürün ya da sınıf, ölçülebilir değer, teslimde istenecek belge. Aşağıdaki liste eksiksiz değildir, bir başlangıç iskeletidir.

Malzeme sınıfı ve marka. Marka yazmak tek başına yetmez; ürün serisi ve teknik değer de yazılmalıdır. Aynı markanın farklı serileri arasında fark büyüktür.

Standart atfı. "TS'ye uygun" demek yerine standardın numarasını ve hangi sınıfın istendiğini yazın. CE işaretli yapı malzemesinde üretici bir performans beyanı düzenler (Yapı Malzemeleri Yönetmeliği). Bu beyanı teslim dosyasına isteyin; eşdeğer tartışmasında karşılaştırma bu belge üzerinden yapılır.

Islak hacim ve mutfak. Seramik ebadı ve sınıfı, vitrifiye serisi, armatür serisi, tezgâh malzemesi ve kalınlığı ayrı satırlarda yazılmalıdır.

Taşıyıcı sistem. Beton sınıfı, donatı ve zemin işleri onaylı projeye bağlıdır. Şartname bunları değiştiremez, yalnız projeye atıf yapar.

Ortak alanlar ve garanti neden ayrı yazılmalı?

Ortak alan kalemleri kat karşılığı teknik şartnamede en çok unutulan kısımdır. Daire içini herkes görür; giriş holü, merdiven, otopark ve çatı ise teslimden sonra yönetimin sorunu olur.

Ortak alanlar için yazılacaklar:

• Asansör: kişi sayısı, kapasite, durak sayısı, hız, kabin kaplaması.
• Giriş holü ve merdiven: zemin malzemesi, aydınlatma, posta kutusu, görüntülü diyafon.
• Otopark ve sığınak: zemin kaplaması, havalandırma, aydınlatma.
• Çatı ve cephe: kaplama malzemesi, yağmur suyu sistemi.
• Bahçe ve çevre: peyzaj, duvar, kapı.

Garanti için iki ayrım yapın. Birincisi, ürünlerin üretici garanti belgeleri yönetime ve malike teslim edilmelidir. İkincisi, müteahhidin kendi işçiliği için verdiği taahhüt ayrı bir maddedir. Şartnamede garanti süresini kalem kalem yazın ve "yasal sorumluluk saklıdır" cümlesini ekleyin.

Garanti, teminatın yerine geçmez. İşin bitmemesi riskine karşı güvence kat karşılığı teminat hesabında ayrıca kurulur.

Test ve kabul şartnamede nasıl tarif edilir?

Kat karşılığı teknik şartname, her kalemin nasıl test edileceğini de söylemelidir. "Sağlam yapılacaktır" bir test değildir. "Teslimden önce şu test yapılacak, tutanağı malik temsilcisine verilecek" bir testtir.

Yapı denetim kuruluşunun görevleri arasında malzeme ve imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve deneyleri laboratuvarda yaptırmak vardır (4708 sayılı Kanun m. 2/d ve 2/ı). Sözleşmenizdeki marka ve donanım tercihlerinin bu kontrole nasıl gireceği ise Kanunda ayrıca yazmıyor. Şartnamenin bir kopyasını yapı denetim kuruluşuna yazılı olarak verin, kendi kontrolünüzü de kurun.

Şartnameye yazılabilecek testler:

1. Su ve doğal gaz tesisatında basınç testi.
2. Teras, balkon ve ıslak hacimde su sızdırmazlık denemesi.
3. Elektrik tesisatında ölçüm ve topraklama kontrolü.
4. Akustik sınıf hedeflendiyse ölçümlü akustik test.
5. Asansörde devreye alma kontrolü ve belgelerinin teslimi.

Her test için kimin yapacağını, kimin katılacağını ve tutanağın kime verileceğini yazın.

Teslimde şartnameye uygunluğu nasıl kontrol edersiniz?

Teslimde kat karşılığı teknik şartnameyi elinize alıp kalem kalem gezersiniz. Kanun, teslimden sonra işin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmenizi ve ayıpları uygun sürede bildirmenizi ister (TBK m. 474). Taraflardan her biri, giderini karşılayarak bilirkişi incelemesi de isteyebilir.

Bu sırayla ilerleyin:

1. Teslimden önce müteahhitten şartnameye göre düzenlenmiş bir teslim dosyası isteyin.
2. Her daireyi ve ortak alanı şartname satırlarıyla eşleştiren bir liste hazırlayın.
3. Uymayan her kalemi fotoğrafla, tarihle ve yazılı olarak bildirin.
4. Ortak alan kontrolünü malik temsilcisi ya da yönetimle birlikte yapın.

Uyumsuzluk bulunursa Kanun iş sahibine seçimlik haklar tanır: sözleşmeden dönme, bedelden indirim ya da aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım (TBK m. 475). Taşınmaz üzerindeki eserde dönme hakkı sınırlıdır. Bildirim süreleri ve hangi hakkın seçileceği için bir avukatla konuşun.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina şartnameyi teklif ve fizibilite tarafında kullanır. Teklifleri aynı şartnameye göre karşılaştırır, belirsiz kalemleri ve bunların fiyat etkisini gösteririz. Binanız için bu hesabı görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu ile imar hakkınızı ve teklif çerçevesini birlikte çıkarabiliriz. Sürecin tamamını nasıl çalıştığımız sayfasında anlattık.

Şunları yapmıyoruz:

• Sözleşme ve şartname metnini hukuken yazmak ya da onaylamak.
• Şantiyede malzeme denetimi ya da laboratuvar testi yapmak.
• Teslimde bilirkişi ya da yapı denetim yerine geçmek.

Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Sözleşme ve şartname için bir avukat, teknik değerler için bir mimar ya da makine/elektrik mühendisi gerekir. Uyuşmazlık başladıysa bilirkişi incelemesinin nasıl isteneceğini avukatınıza sorun.