Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi: Teklifleri Puanlama Tablosu ve Örnek Hesap

Masada üç teklif var: %68, %66 ve %64. Toplantıda herkes önce en büyük sayıya bakar, çünkü kıyaslaması en kolay olan odur. Oysa kentsel dönüşümde müteahhit seçimi üç yüzdeyi sıraya dizmekle bitmez. Her yüzde, başka bir projenin toplamından hesaplanır.

Aşağıda 12 daireli varsayımsal bir binada iki adım atıyoruz. Önce teklifleri tek ölçüye çeviriyoruz, sonra ağırlıklı puan veriyoruz. Sözleşme maddeleri burada yok; onları kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde bulabilirsiniz.

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi neden yüzdeyle yapılmaz?

Yüzde tek başına yetmez, çünkü toplam alan her teklifte farklıdır. Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi için ortak ölçü, malike kalan net m²'nin değeri ve teslime kadar cebinden çıkacak kiradır. Bu hesap mevzuat formülü değil, bizim önerdiğimiz karar ölçüsüdür.

Örnekteki bütün sayılar varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir:

• Mevcut bina: eşit paylı 12 malik, 12 daire, 1.400 m² inşaat alanı
• Yeni bina: her üç teklifte 2.000 m² inşaat alanı
• Yeni dairenin değeri: 100.000 TL/m²
• Aylık kira: 30.000 TL

A ile B arasındaki dört puanlık yüzde farkı, daire başına 0,8 m²'ye iniyor. Altı aylık kira boşluğu eklenince en yüksek oranı yazan A sonuncu kalıyor.

Bu tablo, üç firma aynı şartnameye fiyat verdiyse anlamlıdır. Birinin m²'si başka malzeme, başka otopark düzeni içeriyorsa aynı 100.000 TL'yi kullanamazsınız.

Destek hakkını kaybettiren teklif var mı?

İstanbul'da devlet desteğini hesaba katıyorsanız daire sayısını da kontrol edin. Riskli yapı parselinde yeni bağımsız bölüm sayısı ya da inşaat alanı mevcudun 1,5 katını geçerse hibe ve kredi verilmez (Cumhurbaşkanı Kararı 8189 m. 3/2).

Örnekte üst sınır 18 daire ve 2.100 m². A'nın 20 dairesi sınırı aşıyor. Ekim 2026 itibarıyla bir konut için 875.000 TL'ye kadar hibe ve 875.000 TL'ye kadar kredi bu teklifte masadan kalkabilir (tutarlar 30 Nisan 2025 tarihli, 1 Mayıs 2025'te yayımlanan Karar 9768). Bu yayımdan önce yapılmış sözleşmelerde sözleşme tarihindeki tutarlar uygulanır (Karar 9768 geçici m. 1). Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için Karar 8189 m. 3/13'teki süre 31 Aralık 2027'ye uzatıldı (Karar 11902). Bu süre 6306 kapsamında onaylanan riskli yapılar içindir (Karar 10960) ve işlem bütçe imkânlarına bağlıdır (Karar 8189 m. 3/13); binanızın bu süreye girip girmediğini sorun. Tutarlar değişebilir, teklifi tartmadan önce güncel Kararı kontrol edin.

Teklif formunda hangi alanlar zorunlu olmalı?

Yukarıdaki hesabı yapabilmek için her firmadan aynı sekiz bilgiyi isteyin. Bir alanı boş bırakan teklif eksik sayılır ve tamamlanana kadar karşılaştırmaya girmez. Formu firmalara giderken yazın, teklifler geldikten sonra değil.

1. Toplam brüt alan ve toplam net bağımsız alan, ayrı ayrı
2. Malik oranı ve bu oranın hangi toplamdan hesaplandığı
3. Daire sayısı ve her malike düşen net m²
4. Teslim süresi ve sürenin başladığı olay: sözleşme, ruhsat ya da yıkım
5. Kira: aylık tutar, yıllık artış ve kaç ay ödeneceği
6. Otopark ve ortak alanların dağılımı
7. Yetki belgesi numarası, grubu ve bitiş tarihi
8. Teminatın türü ve tutarı

Dördüncü madde kolay gözden kaçar. "24 ay" ruhsattan başlıyorsa ve ruhsat, varsayalım, beş ay sürerse, tahliyeden teslime geçen süre sözleşmeden çok daha uzun olur. Kira hangi tarihte başlıyor, aynı cümlede yazmalı.

Puanlamadan önce hangi teklif elenir?

Aşağıdaki dört sorudan birine "hayır" cevabı alan teklif puanlanmaz. Çünkü bunlar derece değil, işin yürüyüp yürümeyeceğini belirleyen eşiklerdir. Yüksek oran ya da güzel bir proje, eksik yeterliği telafi etmez.

1. Yetki belgesi bu işe yetiyor mu? Geçerli numara ya da işe uygun grup yoksa proje ruhsat aşamasında takılır (Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Yönetmeliği m. 26). Numarayı sözleşme taslağında da görün, orada yazması zorunludur (m. 5).
2. Teminatın türü yazılı mı? Teklif, yasal teminatı mı bina tamamlama sigortasını mı seçtiğini söylemeli.
3. Resmî şekli kabul ediyor mu? Taşınmaz devri vaadi içeren sözleşme resmî şekle bağlıdır (TMK m. 706, TBK m. 237). Teklif, noter düzenleme senedini ve tapu şerhini kabul etmiş olsun (Noterlik Kanunu m. 60 ve 89, TMK m. 1009).
4. Müteahhit payının devri işe bağlı mı? Satış izni mevzuatta var (6306 m. 6/13), ama tapu devrinin hangi aşamada yapılacağını sözleşme yazar. "Tapuyu önce devredin" diyen teklif, pazarlık konusu değil eleme konusudur.

Yetki belgesi grubu neyi göstermez?

"Grubu yüksek firma iyi firmadır" sık duyulan bir kanı ve eksik. Grup, mali yeterlik şartlarının yanında belgelenmiş iş deneyimine ve iş gücüne bakar (m. 14/1). Teslim kalitesini ölçmez, firmanın bu ayki nakdini de göstermez.

Gruplar A'dan H'ye iner. A grubunda tutar sınırı yoktur, altındakilerde üstlenilebilecek yapı yaklaşık maliyetinin tavanı vardır (m. 14/3). Belge grubu beş yıl geçerlidir. Süresinde yenilenmezse firma H grubuna düşer ve yenileyene kadar yeni iş alamaz (m. 19). Bu yüzden teklif mektubunda numara, grup ve bitiş tarihi birlikte yazmalı.

Ağırlıklı puanlama tablosu nasıl kurulur?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimini tartışmaya açmadan önce ağırlıkları yazın, sonra teklifleri açın. Altı kriterin ağırlığı toplam 100'dür ve her teklif her kriterden 1'den 5'e kadar puan alır. Kriter sonucu, puanın 5'e bölünüp ağırlıkla çarpılmasıdır. Sıra tersine dönerse tablo, beğenilen firmayı haklı çıkarmaya yarar.

Net değerde her %1'lik fark bir puan düşürür, fark en yakın tam sayıya yuvarlanır. Diğer kriterlerde 2, 3 ve 4 ara derecelerdir.

Takvime 10 ağırlık az görünebilir, ama yanına kendi eşiğinizi yazmanız gerekir. Kanundaki fesih yolu ancak bir yıl işe başlanmaması ya da en az altı aylık durma hâlinde açılır (6306 m. 6/14). Daha erken sapmaları müteahhit sorunlarını anlatan yazıdaki belirtilerle izleyebilirsiniz.

Teslim geçmişi nasıl sayıya çevrilir?

"Çok iş yaptık" cümlesini puanlamayın, gecikmeyi ay olarak ölçün. Firmadan son teslim ettiği üç binanın adresini ve sözleşmedeki teslim tarihini isteyin. Sonra her binanın yapı kullanma izin tarihini malikten öğrenip farkı yazın.

Üç binanın ortalama gecikmesi 3 aydan azsa 5, 3-6 ay arasında 4, 6-12 ay arasında 3, 12 ayı geçiyorsa 2 puan verin. Adres gelmiyorsa puan 1'dir. Bu aralıklar bizim önerimizdir, kendi binanıza göre değiştirebilirsiniz; asıl kural, teklifler açılmadan sabitlemektir.

Puanı kim vermeli?

Puanı on iki malikin izlenimiyle değil, iki ya da üç kişilik bir grubun hazırladığı dosyayla verin. Her puanın yanına kanıtı yazılsın: bina adresi, görüşülen malik, belge tarihi. Kanıtı olmayan satır 1 puan alır.

Örnek teklifler kaç puan aldı?

B 84 puanla öne geçti, C 74'te kaldı, A 55 puan aldı. Net değerde en güçlü olan C birinci değil, çünkü teslim geçmişi ve mali dayanıklılıkta B'nin gerisinde. Puanlar varsayımdır, yalnız hesabın kuruluşunu gösterir.

B'yi seçmek malik başına yaklaşık 87.500 TL'den vazgeçmek demek. Bunu üç aylık kira gibi düşünün. C'nin işi üç ay uzar ve kira size kalırsa aradaki fark kapanır.

Ağırlıkları değiştirince sonuç değişiyor mu?

Örnekte yalnız uç noktada değişiyor. Kazanan küçük bir kaydırmayla dönüyorsa sağlam değildir, bu yüzden oylamadan önce test edin. En çok tartışılan iki ağırlığı kaydırın ve sıralamaya bakın. Burada ağırlığı teslim geçmişinden net değere taşıyoruz.

C ancak teslim geçmişinin ağırlığı 3'e inince öne geçiyor. Masadaki soru da budur: malikler, binayı kimin bitirdiğini neredeyse önemsiz mi sayıyor?

Fark 5 puanın altındaysa kazanan ilan etmeyin, iki firmayla ikinci tur görüşün. Bu eşik mevzuattan gelmiyor, puanlamadaki öznel payı karşılamak için önerdiğimiz bir kuraldır. Tablo o turda pazarlık aracına döner: B'den 0,9 m² daha, C'den aşamalı tapu ya da ipotek isteyebilirsiniz.

Yasal teminat mali riski ne kadar karşılar?

Yalnız bir kısmını karşılar. Riskli yapı parselinde uygulamayı gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yürütüyorsa müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sını İdareye verir (6306 Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c). Malikin kaybı bundan büyük olabilir.

Varsayımsal 30.000 TL/m² birim maliyetle 2.000 m²'lik işte bu tutar 3,6 milyon TL eder. Gerçek rakam, Bakanlığın o yıl yayımladığı birim maliyetten çıkar. B teklifinde 12 malike teslim edilecek değer ise yaklaşık 97 milyon TL. Teminat bu değerin yaklaşık %3,7'si kadar kalıyor.

Oran her yerde aynı da değil. Riskli ve rezerv alanlarda %10'dan başlayıp %4'e inen ayrı bir kademe vardır (m. 13/9-a, b). Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa teminat hiç aranmaz (m. 13/9-ğ). Bu yüzden tablomuzda yalnız yasal asgari 1 puandır. Üst puan için kat karşılığı teminat hesabındaki gibi aşamalı tapu ya da ipotek gerekir.

Mali dayanıklılık puanı da aynı mantıkla kurulur. Müteahhidin kendi payını satması İdare iznine bağlıdır ve izin, tamamlanma oranının %10 gerisinde kalır (6306 m. 6/13). Yani "dairelerden finanse ederiz" cevabı işin başını açıklamaz. Şunları isteyin:

• Son iki yılın mali tabloları
• Devam eden şantiyelerin listesi ve her birinin ilerleme oranı
• Kaba inşaata kadar nakdin nereden geleceğini gösteren plan

Bu belgeleri vermeyen firmaya 1 puan yazın. En kötü senaryoyu müteahhit iflası yazısında okuyabilirsiniz.

Puan tablosu seçim kararının yerine geçer mi?

Geçmez, çünkü kanun müteahhit seçiminde böyle bir tablo istemez. Karar, 6306 m. 6/1'e göre "sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" ile alınır. Bu kural 7471 sayılı Kanunla 2023'te geldi. Tablo yalnız oylamadan önceki gerekçenizdir.

Örnekte paylar eşitti, gerçek binada çoğu zaman eşit olmaz. Varsayalım 12 malikin 7'si B'yi imzaladı, ama bu yedi kişinin hissesi toplam %48. Karar çıkmaz. Sayılan kişi değil paydır, bu yüzden arsa payı listesini imza toplamadan önce çıkarın.

Usul de tabloyu toplantıdan önce hazır etmenizi gerektirir. Riskli yapı parselinde toplantı için tek malikin istemi yeter. Yer ve zaman, Ek-12 formuyla muhtarlıkta veya henüz yıkılmamış binanın panosunda 15 gün ilan edilir ya da noterle bildirilir. Toplantı ve karar en az salt çoğunlukla olur, karar tutanağa bağlanır (6306 Uygulama Yönetmeliği m. 15/2, 4 Şubat 2026 değişikliği).

Ruhsat başvurusundan önce teklif, karara katılmayan maliklere tebliğ edilmiş ve pay satışı için başvurulmuş olmalıdır (m. 15/4). Tabloyu ve kanıt dosyasını ilan süresinin başında paylaşın. Karara katılmayan malik teklifi incelerken puanların nereden geldiğini de görür.

Bu yöntem ne zaman işe yaramaz?

Karşılaştırılacak gerçek bir seçenek yoksa işe yaramaz. Tablo, aynı şartnameye verilmiş en az iki ciddi teklif ister. Tek teklifte eleme soruları ve sözleşme kontrolü kalır, puanın bir anlamı olmaz.

Uygulamayı idare yürütüyorsa müteahhit seçimi sizde olmayabilir, tablo da boşa çalışır. Önce binanızın riskli alan içinde olup olmadığını öğrenin.

BinaBina'yı her durumda kullanmanız gerekmez. Binanız İstanbul dışındaysa bugün aktif hizmetimiz yok. Elinizde fizibilite ve aynı şartnameye dayalı üç teklif varsa bu tabloyu bir hesap sayfasına kurmanız yeterli olabilir.

Ortak bir ölçünüz yoksa BinaBina'da süreç fizibiliteyle başlar, teklifler standart formatta toplanır ve yan yana görülür. Yukarıdaki ağırlıklar bu yazının önerisidir, platformun verdiği bir puan değildir; kararı malikler verir. Elinizde bağımsız bir sayı olsun isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz.