Fizibilite
Emsal Hesabı Nasıl Yapılır? Parselden Daire Sayısına ve Payınıza Örnek Tablo
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 8 dakika
- Dayanak
- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)
Kısaca
Emsal hesabı binanın tamamını değil, emsale giren kat alanının üst sınırını verir; payınız bu alandan çıkar.
- Hesap tapu alanından değil, net imar parseli alanından yapılır.
- Emsal dışı alanların toplamı emsale esas alanın %30'unu aşamaz, ama bodrumdaki bazı alanlar bu tavana girmez.
- 6306 kapsamında emsal kendiliğinden artmaz; Kanun, mevcut alanın 1,5 katına kadar belediye harç ve ücret muafiyeti tanır.
Bu yazıda
Sekiz daireli bir apartman düşünün. Parsel 600 m², imar durumunda "Emsal: 1,50" yazıyor. Emsal hesabı bu iki sayıyı çarpar ve 900 m² verir. Toplantıda biri "Herkese yine 100 m² düşer" der. Sayılar bunu söylemiyor.
Buradaki örnekteki bütün sayılar varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Belirli bir ilçenin plan notlarını okumak istiyorsanız Bakırköy imar durumu rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız şu var: emsalden toplam inşaat alanına, oradan daire sayısına ve sizin payınıza nasıl gidilir?
Emsal hesabı nasıl yapılır?
Emsal hesabı, net imar parseli alanını emsal katsayısıyla çarpar. Sonuç, binada emsale giren kat alanlarının üst sınırıdır. Emsalin resmî adı katlar alanı katsayısıdır, kısaltması KAKS'tır. Yönetmelik onu "inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı" diye tanımlar (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 4).
Çarpımın ilk sayısı tapudaki alan değildir. Taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır (m. 5/5). Net imar parseli, yola ya da kamuya ayrılan kısım düştükten sonra kalan parseldir. Tapuda 640 m² yazan bir parselin net alanı 600 m² ise emsal 1,50 iken 60 m² emsal alanı kaybolur. Bu, örnekteki 100 m²'lik dairenin yarısından fazladır.
İlk iş, imar durumu belgesindeki parsel alanının hangisi olduğunu görmektir. İstanbul'da belgeye nereden ulaşacağınızı imar durumu sorgulama rehberinde ilçe ilçe bulabilirsiniz.
Emsal ile TAKS arasındaki fark nedir?
Emsal toplam kat alanını, TAKS ise binanın parsele oturduğu tabanı sınırlar. TAKS, taban alanı katsayısıdır. Taban alanının imar parseli alanına oranıdır (m. 4). Emsal hesabı binanın ne kadar büyük olacağını, TAKS binanın ne kadar yayılacağını söyler.
İkisi birlikte kat sayısını belirler. Örnekte TAKS 0,40 ise taban en çok 240 m² olur. 900 m² emsal alanı bu tabana bölününce 3,75 kat çıkar. Yani üç tam kat ve 180 m²'lik bir dördüncü kat. Dördüncü kat, tam katın dörtte üçüdür. Kat başına kaç daire sığacağını hesaplarken bunu ayrı düşünün.
Planda emsal yazmıyorsa hesap TAKS üzerinden yapılır. Bu durumda katlar alanı, TAKS ile kat adedi çarpılarak bulunur (m. 21/4). Ayrık ve blok nizamda, planda açıkça belirtilmemişse TAKS %40'ı geçemez (m. 5/6). Emsal verilmeyen parselde bu hesapla bulunan alan aşılmamak şartıyla, bina tabanı mesafelere göre %60'a kadar çıkabilir (m. 5/6). Bu fıkra 1 Temmuz 2026'da değişti (Resmî Gazete, Sayı 33297). 2026 öncesi bir özete bakıyorsanız güncel metinle karşılaştırın.
Örnek parselde hangi sayıları varsaydık?
Emsal hesabını adım adım görmek için tek bir parsel kurduk. Bugünkü bina, kat karşılığı oranı ve daire büyüklüğü bizim seçtiğimiz sayılardır.
| Girdi | Varsayım |
|---|---|
| Tapu alanı | 640 m² |
| Net imar parseli | 600 m² |
| Emsal (KAKS) | 1,50 |
| TAKS / kat adedi | 0,40 / 5 kat |
| Bugünkü bina | 8 daire, 8 malik |
| Bugünkü daire başına alan | 100 m² |
| Malik payı (kat karşılığı) | %50 |
| Yeni dairenin emsal alanı | 100 m² |
Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. "Bugünkü daire başına alan" ile "yeni dairenin emsal alanı" aynı ölçüyle düşünüldü. Gerçek projede bu iki alan farklı tanımlanabilir, sözleşmede hangisinin kastedildiğini yazdırın.
Emsal arttıkça daire sayısı ve payınız nasıl değişiyor?
Emsal hesabının sonucu doğrudan sizin metrekarenize iner. Aynı parseli dört farklı emsalle hesapladık.
| Emsal | Emsal alanı | Daire | Malik başına |
|---|---|---|---|
| 1,20 | 720 | 7 | 45 |
| 1,50 | 900 | 9 | 56,25 |
| 2,00 | 1.200 | 12 | 75 |
| 2,40 | 1.440 | 14 | 90 |
m². Malik başına alan, malik payının (%50) 8 maliğe eşit bölünmesidir. Daire sayısı, emsal alanının 100 m²'ye bölünüp aşağı yuvarlanmasıdır.
Tablodan üç sonuç çıkıyor.
Birincisi, bu varsayımlarla hiçbir senaryoda malik bugünkü 100 m²'sine ulaşmıyor. Emsal 1,50'de her malike 56,25 m² düşüyor.
İkincisi, emsal artışının size düşen kısmı küçüktür. Emsal 1,50'den 2,00'ye çıkınca bina 300 m² ve 3 daire büyüyor. Bu artışın yarısı müteahhide gider, kalan 150 m² 8 maliğe bölünür. Size düşen 18,75 m²'dir.
Üçüncüsü, gereken emsali tersten hesaplayabilirsiniz:
Gereken emsal = (malik sayısı × her malikin istediği alan) ÷ (malik payı × net imar parseli)
Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Örnekte (8 × 100) ÷ (0,50 × 600) = 2,67 çıkar. Planınız 1,50 veriyorsa aradaki fark ya daha yüksek malik payıyla, ya küçük daireyle, ya da sizin ödeyeceğiniz parayla kapanır.
Bu üç yolun bedeli sayıyla görülebilir. Emsal 1,50'de herkesin 100 m² alması için malik payının %88,9 olması gerekir. Bu durumda müteahhide 900 m²'nin yalnız 100 m²'si, yani tek daire kalır. Emsal 2,00'de aynı hedef için gereken pay %66,7'ye iner.
Küçük bir kural da işinize yarar. Bu parselde emsaldeki her 0,10'luk fark 60 m² emsal alanı eder. %50 payla bu, malik başına 3,75 m² demektir. İki teklif arasında "emsal farkı yok" deniyorsa, bu sayıyı kendi parselinizle yeniden kurun.
Toplam inşaat alanı neden emsal alanından büyük çıkar?
Emsal hesabı binanın tamamını ölçmez. Bazı alanlar katlar alanına girmez ve bina bu alanlarla birlikte büyür. Yaygın yanlış, "parsel × emsal" sonucunu binanın toplam metrekaresi sanmaktır.
Katlar alanı tanımı bodrum katı, asma katı, çatı arası piyesini ve açık ya da kapalı çıkmaları içine alır (m. 21/1). Ama yönetmelik bir dizi alanı bunun dışında tutar (m. 22/1):
| Emsal dışı alan | Sınır | Dayanak |
|---|---|---|
| Açık çıkma şartlı balkon | Bağımsız bölüm net alanının %20'si | m. 22/1-l |
| Sığınak | Gerekli en az alan | m. 22/1-g |
| Kapıcı dairesi | Zorunluysa toplam 70 m² | m. 22/1-ç |
| Otopark | Emsale girmez | m. 22/1-h |
| Gömülü bodrumda depo | Bağımsız bölüm net alanının %50'si | m. 22/1-k |
Bu alanların toplamı için bir tavan var. Emsal harici alanların toplamı, emsale esas alanın %30'unu aşamaz (m. 5/8). Belediyenin kendi imar yönetmeliğiyle getirdiği emsal harici alanlar da bu tavana dahildir. Örnekte emsal 1,50 iken bu tavan 270 m²'dir. Yani toplam inşaat alanı 1.170 m²'ye kadar çıkabilir.
Tavanın da istisnası var. Bodrumdaki otoparkın, zorunlu otopark alanının 2 katına kadar olan kısmı bu %30 hesabına girmez. Bodrumdaki en az ölçüdeki sığınak, asansör boşluğu ve tesisat alanları ile bütün cepheleri gömülü ortak otoparklar da girmez (m. 5/8). Bu yüzden derin bodrumlu projelerde toplam alan 1.170 m²'yi de geçebilir.
Bu sizin için iki şey demek. Müteahhidin maliyeti, emsal dışı alanlar dahil, inşa edilen her metrekareyle büyür. Sizin payınız ise teklifte emsal alanı, daire alanı ya da toplam alan üzerinden yazılabilir. Teklifte hangi alanın kullanıldığını sormadan iki teklifi karşılaştırmayın.
Kâğıttaki emsal parsele her zaman sığar mı?
Her zaman sığmaz. Emsal hesabının verdiği alan, TAKS, kat adedi ve bahçe mesafeleri izin verdiği kadar kullanılabilir.
Örnekte TAKS 0,40 ve 5 kat sınırı varken binanın tabanı en çok 240 m², katlar alanı en çok 1.200 m²'dir. Tablodaki 2,40 emsali 1.440 m² verir. Bu, kat sınırına 240 m² sığmaz. Kâğıtta 14 daire görünür, bu varsayımlarla 12'den fazlası sığmaz.
Planda aksi yazmıyorsa TAKS'tan ve bahçe mesafelerinden çıkan tabanın küçüğü uygulanır (m. 20/3). Dar parselde belirleyici olan çoğu zaman mesafedir. Bu sınamanın sayılı bir örneği Bakırköy yazısında var, burada tekrar etmiyoruz.
Kat adedi de yoğunluğu artırmak için oynatılamaz. Yönetmelik, kat yüksekliklerini azaltarak kat sayısının ve yapı yoğunluğunun artırılmasını yasaklar (m. 5/11).
6306 kapsamında emsal otomatik artar mı?
Artmaz. Riskli yapı kararı tek başına emsal hesabını değiştirmez. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nde, riskli yapının bulunduğu parsele kendiliğinden emsal artışı veren bir hüküm görmedik.
Yaygın yanlış, "Riskli raporu çıkınca emsal yükselir" sanmaktır. Ek kat ya da emsal artışı varsa kaynağı imar planı ve plan notudur. Bunu yapan belediye meclisi ya da yetkili idaredir ve her parsel için ayrı okunur.
6306 sayılı Kanun'un emsalle ilgili verdiği şeyler başkadır:
| İmkân | Ne sağlar | Dayanak |
|---|---|---|
| Harç ve ücret muafiyeti | Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar yeni alanda belediye harç ve ücret almaz | 6306 m. 7/10, Yönetmelik m. 16/10 |
| Parsel birleştirme | Yapıların tamamı riskliyse tevhide her parselde hisse oranında salt çoğunlukla karar | Yönetmelik m. 15/8 |
| İmar hakkı aktarımı | Parselde yapılaşma mümkün değilse yeni yapı başka parselde, şartlarıyla | Yönetmelik m. 15/10 |
Harç sınırı emsal hesabıyla birlikte okunmalı. Örnekte bugünkü bina 800 m² ise muafiyet 1.200 m²'ye kadar geçerlidir. Emsal 2,00 olur ve %30 emsal harici tavanı kullanılırsa toplam 1.560 m² çıkar. Aradaki 360 m² için belediye harç ve ücreti doğabilir. Bu kalemi kimin ödeyeceğini sözleşmeye yazdırın.
Tevhit, yani parsel birleştirme, emsal katsayısını değiştirmez. Daha büyük ve düzgün bir parsel ise mesafeler yüzünden kullanılamayan hakkı kullanılabilir hâle getirebilir. Kanunun genel çerçevesini 6306 sayılı Kanun rehberinde bulabilirsiniz.
Teklif masasında hangi emsal sayılarını istemelisiniz?
Emsal hesabını müteahhit teklifinin dili hâline getirin. Her teklif sahibinden şu sayıları yazılı isteyin:
- Hesapta kullanılan net imar parseli alanı ve tapu alanıyla farkı.
- Emsal, TAKS ve kat adedi; hangi belgeden ve hangi tarihli plandan alındığı.
- Emsal alanı, emsal harici alan ve toplam inşaat alanı; üç ayrı satırda.
- Emsal harici alanın kalem kalem dökümü (otopark, sığınak, balkon, depo).
- Toplam daire sayısı ve her dairenin emsal alanı.
- Malik payının yüzde olarak ve m² olarak karşılığı.
- Plan notundan gelen ek hak varsa dayandığı not ve şartı.
- 1,5 kat harç muafiyetini aşan alan ve bu harcı kimin ödeyeceği.
Sayıları aynı ölçüye getirdikten sonra teklifleri yan yana koyun. Bunun için hesap aracı kullanabilirsiniz:
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Teklifleri puanlamanın geri kalanını müteahhit seçimi rehberi anlatıyor. Payın sözleşmeye nasıl yazılacağı ise kat karşılığı sözleşme rehberinde var.
Teklif gelmeden önce kendi sayınızı görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Rapor, parselinizin imar bilgisiyle kat karşılığı hesabını kurar ve size kıyas için bir başlangıç sayısı verir.
BinaBina bu hesabın neresinde, nerede değil?
BinaBina emsal hesabını ve kat karşılığı payını fizibilite için kurar. Raporun adımlarını nasıl çalışır sayfasında görebilirsiniz. Rapor resmî imar belgesi değildir ve hak doğurmaz.
Şu işler için BinaBina'yı kullanmayın:
- Plan notunun iki farklı okunduğu durumlar. Belediyeden yazılı görüş alın.
- Emsal harici alanların projede doğru hesaplandığının denetimi. Bunu projeyi çizen mimar ve belediyenin ruhsat birimi yapar.
- Plan değişikliğine itiraz ya da dava. Şehir plancısına ve avukata gidin.
- Tescilli yapı, koruma alanı ya da riskli alan içindeki parseller. Bu parsellerde hesap başka kurallara bağlıdır.
Rapordaki emsal, TAKS ve kat adedini her zaman belgeyle karşılaştırın. Fark varsa belge geçerlidir.
Sık sorulan sorular
Emsal 2 ne demek?
Emsal 2, emsale giren kat alanlarının toplamının net imar parseli alanının iki katına kadar çıkabileceği demektir. 500 m² net parselde bu 1.000 m² eder. Balkon, sığınak, otopark gibi emsal dışı alanlar bu sayıya eklenir, ama toplamları kural olarak emsale esas alanın %30'unu aşamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 5/8).
Bodrum kat emsale dahil mi?
Kural olarak dahildir. Katlar alanı tanımı bodrum katı açıkça sayar (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 21/1). Bodrumdaki otopark, sığınak, tesisat alanları ve tamamen gömülü bodrumdaki depo gibi kullanımlar ise emsal dışı sayılır (m. 22/1). Bodrumda daire ya da dükkân yapılıyorsa o alan emsale girer.
Balkon emsale dahil mi?
Açık çıkma şartlarını taşıyan balkon, bağımsız bölüm net alanının %20'sine kadar katlar alanına girmez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 22/1-l). Bu sınırı aşan kısım emsal hesabına girer. Kapalı çıkma, yani dairenin cephe dışına taşan kapalı bölümü ise katlar alanı tanımı gereği emsale dahildir (m. 21/1).
İmar durumunda emsal yazmıyorsa nasıl hesaplanır?
Planda emsal verilmemişse katlar alanı, TAKS ile kat adedi çarpılarak bulunur (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 21/4). Ayrık ve blok nizamda, planda açıkça belirtilmemişse TAKS %40'ı geçemez (m. 5/6). Bu fıkra 1 Temmuz 2026'da değişti, eski özetlere güvenmeden güncel metni okuyun.
Çatı katı emsale dahil mi?
Kullanılabilen çatı arası piyesi katlar alanına dahildir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 21/1). Son katın üzerinde, hiçbir kullanıma konu olmayan ortak teras çatı ise emsal haricidir ve %30 tavanına da girmez (m. 5/8). Çatı arasına ayrı bir daire yapılamaz, yalnız son kattaki daireye bağlı piyes yapılabilir (m. 40/7).
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.