Bakırköy Kentsel Dönüşüm: İmar Durumunuzu Okuyup Parsel Hakkınızı Hesaplayın

Bakırköy'de apartman toplantısına girin, iki cümleyi mutlaka duyarsınız: "Parsel bazlı çıktı" ve "Bize bir kat fazla veriyorlar." İkisi de yarım bilgi. Bakırköy kentsel dönüşüm planı 2022'den beri defalarca meclise gitti; kat, alan ve taban şartı yol boyunca birkaç kez değişti.

Bu yüzden Bakırköy'de kentsel dönüşüm kararında komşudan duyulan sayı değil, parselinizin kendi belgesi konuşur. Binanın riskli olup olmadığı ayrı bir sorudur, onu riskli yapı tespiti rehberi cevaplar. Buradaki soru şu: parselinizde ne kadar bina yapılabilir ve bu hak gerçekten kullanılabilir mi?

Plan bilgileri Ekim 2026 itibarıyla belediyenin yayımladığı plan notu paftası, meclis kararları ve yerel basından derlendi. Pafta taranmış bir görüntü ve üzerinde tadil işaretleri var. Son söz, parselinize düzenlenen belgenindir.

Bakırköy kentsel dönüşüm planı bugün hangi aşamada?

Yedi merkez mahallenin 1/1000 ölçekli planı 2025'te kabul edildi, 2026'da yeniden revize edildi. Kapsamdaki mahalleler Kartaltepe, Osmaniye, Zuhuratbaba, Yenimahalle, Cevizlik, Sakızağacı ve Zeytinlik. Listede olmayan bir mahalledeyseniz bu takvim sizin değildir.

24 Temmuz 2026'da onanan plan 7 Ağustos-6 Eylül 2026 arasında askıda kaldı, itirazlar 11 Eylül'de karara bağlandı. Karar, 1/5000 ölçekli plan değişikliğinin de İBB'ye iletilmesini istiyor. Bu değişikliklerin kesinleştiğini doğrulayamadık, bunu belediyeye sorun. 2025'te de askı süresi bir aydı, bu yüzden takvimi kaçırmayın. Mart 2026 revizyonunun resmî gerekçesi plan notlarındaki anlam kaymalarını, teknik hata ve eksikleri gidermekti.

Temmuz 2026 haberine göre İBB'nin şehir planlama birimi, bazı yeni hükümlerin üst ölçekli plana veya İstanbul İmar Yönetmeliği'ne aykırı olabileceğini not etti. Meclis planı yine de kabul etti. Plan notuna dayanan bir hesabı bu yüzden kesin sayı gibi taşımayın.

"Parsel bazlı" ile "+1 kat" aynı şey mi?

Hayır. Birleşme şartının kalkması yenileme kapısını açar, ek kat vermez. +1 kat ayrı bir imar hakkıdır ve kendi şartına bağlıdır.

En yaygın yanlış, ikisini tek hak sanmaktır. 24 Temmuz 2026 onanlı plan notu 1.40, +1 katı 6306 kapsamındaki işleme bağlıyor. Demiryolu güneyinde en az 2 parselin tevhit edilmesi, yani birleştirilmesi ve 500 m²'yi sağlaması aranıyor. Yani 300 m²'lik bir parsel tek başına yenilenebilir, ama bu notla ek kat beklentisi tutmayabilir. Demiryolu kuzeyinde not yalnız 118, 119, 120, 122-131, 134, 135, 136 ve 165 adalarını sayıyor.

Silüet alanındaki parseller ile güneydeki 938 ada 50, 51, 53; 942 ada 60; 940 ada 61 ve 3 ada 26-31 parseller bu hükümden yararlanamaz. Parsel önce bölünüp sonra birleştirilemez. Ayrıca 2.3.1 notu, ayrık nizamda ruhsat veya iskandaki kat adedi plandakiyle aynı olan 6306 parsellerinde bir kat artışı öngörüyor. Yapı kayıt belgesine konu alanlar ve silüet alanı bunun dışındadır.

Sayıya dikkat edin. Mart 2026 haberleri 400 m² yazmıştı, ama 6 Mart 2026 tarihli Karar 21'de bu sayı yok. Paftada 1.40'ın yanında üstü çizili değerler ve kutu içinde 500 görünüyor. Eylül 2026 kararı da plan notu paftasında değişiklik istedi. Son sayıyı belediyeden yazılı alın.

Bu cümleyi müteahhit görüşmesine taşıyın: "Teklifinizdeki kat, hangi plan notuna dayanıyor?"

Komşu parselle birleşmek nasıl bir karar ister?

İki parselde iki ayrı çoğunluk ister. 6306 sayılı Kanun kapsamında tevhit, yani parsel birleştirme için parseldeki yapıların tamamı riskli bulunmuş olmalıdır. Karar her parselde ayrı ayrı, hisse oranına göre salt çoğunlukla verilir (Uygulama Yönetmeliği m. 15/8).

Araya ya da yanına yapılaşmamış bir parsel katılacaksa o parselin bütün malikleri oy birliğiyle kabul etmelidir. Birleşmeden sonraki uygulama kararı ise yeni parselde salt çoğunlukla alınır. Çoğunluk kişi sayısıyla değil, hisseyle ölçülür (6306 m. 6/1).

İmar durumu belgesi nereden alınır, nasıl okunur?

İlk bakış Bakırköy Belediyesi'nin E-İmar ekranıdır. Ada ve parselle ya da haritadan arama yapılır. "Benzer içerikleri ara" kutusu işaretliyse 15/1 yazınca 15/10 da listelenir, yanlış parsele bakmayın.

Pazarlıktan önce İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden parselinizin çizili imar durumunu isteyin. Bakırköy, Ekim 2026 itibarıyla İstanbul Yenileniyor protokol ilçeleri arasında. Platforma başvurup temsil yetki belgesi ile aplikasyon krokisini yüklerseniz çizili imar durumu, tapu dökümü, ruhsat projesi ve rölöve belediyece ücretsiz hazırlanır. Koşulları İstanbul Yenileniyor rehberinde bulabilirsiniz.

Belgede bu satırları sırayla okuyun:

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 1 Temmuz 2026'da da değişti, bu yüzden eski özetlere güvenmeyin. İstanbul'da İBB'nin kendi imar yönetmeliği de vardır.

Kâğıttaki imar hakkı parsele gerçekten sığıyor mu?

Her zaman sığmaz. Yönetmeliğe göre planda aksi yazmıyorsa TAKS'tan ve bahçe mesafelerinden çıkan tabanın küçüğü uygulanır (m. 20/3). Küçük parselde belirleyici olan çoğu zaman katsayı değil, mesafedir.

Tüm sayılar varsayımdır: 16 x 25 metre, 400 m² net parsel, ayrık nizam, TAKS 0,40, 5 kat. Mesafeler yönetmeliğin genel değerleridir (m. 23): ön 5 metre, yan ve arka 3 metre. 4 kattan sonraki her kat için yan ve arka 0,50 metre artar.

Aradaki 57,5 m², yan yana yazılınca küçük görünür. Ama küçük bir dairenin alanıdır ve teklifteki paylaşımı doğrudan değiştirir.

Bu örnek yönetmeliğin genel ölçülerini kullanıyor. 24 Temmuz 2026 onanlı plan notu 2.3.1'de ayrık nizam için iki istisna okunuyor. TAKS 0,40 sağlanamıyorsa, ön bahçe en az 3,5 metre olacak şekilde yan ve arka bahçe 2 metreye düşürülebilir. Yan ve arka mesafeler 5 katın üzerindeki katlar için artırılmadan da uygulanabilir. İlki bu parsele uygulanırsa mesafeye göre taban 12 x 19,5 = 234 m² olur, uygulanacak taban 160 m²'ye çıkar ve 57,5 m²'lik fark kapanır.

Plan notu Eylül 2026 kararıyla değişebileceği için bu satırları belediyeden doğrulayın. Çatı katlarının bağımsız daire olabilmesi de hesabı değiştirir. Bu yüzden tabloyu kendi plan notunuzla baştan kurun.

Emsal dışı alanlar için de sınır vardır: bazı istisnalarla toplamı, emsale esas alanın %30'unu geçemez (m. 5/8). Örnekte bu 222,75 m² eder.

Fazla imar hakkı devlet desteğini neden kaybettirebilir?

Projeniz bugünkü yapının bir buçuk katını geçerse Yarısı Bizden hibe ve kredisi alınamaz. Sınır hem bağımsız bölüm sayısına hem inşaat alanına bakar; biri aşılınca yeter (Cumhurbaşkanı Kararı 8189, m. 3/2). Bakanlık, otopark ve sığınağı bu hesabın dışında tutuyor.

Varsayım: mevcut bina 8 konut ve ruhsatta 560 m². Sınır 12 bağımsız bölüm ve 840 m²'dir. Emsal alanı 742,5 m² görünüp içinizi rahatlatabilir. Ama otopark ve sığınak dışında 120 m² emsal harici alan eklenirse proje 862,5 m²'ye çıkar. 12 daire yapılsa bile sınır 22,5 m² aşılır.

Mayıs 2025 kararına göre bir malikin ilk konutu için 875.000 TL'ye kadar hibe ve 875.000 TL'ye kadar kredi verilir. Sekizi de ayrı maliklerin ilk konutuysa bu aşım binaya 7.000.000 TL'ye varan hibe kaybettirir, kredi hakkı da gider. Tutarlar değişebilir. Hibe ve kredi taahhüdü süresi 20 Ekim 2026'da yayımlanan 11902 sayılı kararla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı.

Bakırköy kentsel dönüşüm hesabında karar basit bir kıyastır: fazladan yapılacak alanın değeri bu kaybı karşılıyor mu? Bir de 1 Nisan 2023'ten önce yeni yapıya ruhsat almış parseller bu destekten yararlanamaz (m. 3/3).

Bakırköy'de kentsel dönüşüm teklifinden önce neleri kontrol etmelisiniz?

1. Mahallenizin plan kapsamında olduğunu ve belgenin son revizyondan sonra düzenlendiğini doğrulayın.
2. Tapu alanı ile net imar parselini karşılaştırın, farkı not edin.
3. Nizam, TAKS, emsal ve kat adedini tek tabloya yazın, boş satır bırakmayın.
4. Bugünkü bölüm sayısını, inşaat alanını, dükkân ve bodrum durumunu onaylı projeden okuyun. Plan notu 1.49, yeni binada zemin veya bodrum ticari birimini onaylı projedeki kayda bağlıyor.
5. Bir buçuk kat sınırını hem adet hem m² olarak hesaplayın.
6. +1 kat şartının parselinizde geçerli olup olmadığını belediyeye yazılı sorun.
7. Tapudaki hisseleri toplayın. Yüzde ellinin üstüne hangi maliklerle geçtiğinizi isim isim yazın.
8. Her teklifin kat ve m² rakamını çizili belgeyle karşılaştırın. Belgeyi aşan teklife neden diye sorun.

BinaBina raporu hangi durumda size yetmez?

Rapor resmî imar belgesi değildir. Hak doğurmaz ve çizili imar durumunun yerini tutmaz.

Ücretsiz fizibilite başvurusunda binanızı haritadan ya da ada/parselden bulursunuz. Rapor kat karşılığı hesabını ve üç imar senaryosunu içerir; adımları nasıl çalışır sayfasında görebilirsiniz. Bu size teklif gelmeden önce kıyas yapacak bir sayı verir. Rapordaki taban ve kat girdisini belgeyle karşılaştırın. Fark varsa belge geçerlidir.

Parselinizde tescilli yapı veya koruma sınırı varsa, plan notu iki farklı okunuyorsa ya da parsel riskli alan içindeyse önce belediyeye ve bir şehir plancısına gidin. Fizibilite rakamı bu soruları çözmez.