İstanbul Kentsel Dönüşüm Başvuruları: 15 İlçenin Sayıları Size Ne Anlatıyor?

Bakırköy'de 2.653 başvuru, Kartal'da 41.107 bağımsız bölüm. Anadolu Ajansı 30 Eylül 2026'da İstanbul'daki kentsel dönüşüm başvurularını ilçe ilçe yayımladı. Komşunuz bu listeyi gördü ve "bizim ilçe ilk sıralarda, demek ki sıra bize de gelecek" dedi. Bu cümlenin bir kısmı doğru, bir kısmı yanlış.

Sayılar tek bir programa ait: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Dünya Bankası ile yürüttüğü İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP). Bu proje riskli yapı maliklerine düşük faizli kredi veriyor. Burada yalnız ilçe sayılarının ne anlattığı ve sizin binanız için ne anlatmadığı var. Binanızın riskli olup olmadığını öğrenmek için riskli yapı tespiti rehberine bakabilirsiniz.

İstanbul'da kentsel dönüşüm başvuruları en çok hangi ilçelerde?

Kentsel dönüşüm başvuruları en çok Bakırköy, Bahçelievler, Kadıköy ve Kartal'da. Dört ilçede de başvuru sayısı 2.300'ü geçiyor. Bağımsız bölüm sayısında ise Kartal tek başına önde. Bağımsız bölüm, tapuda ayrı kaydı olan daire, dükkân ya da ofistir.

Aşağıdaki ilk iki sütun Anadolu Ajansının 30 Eylül 2026 tarihli haber metninden alındı. Son sütunu biz hesapladık.

Kaynak: Anadolu Ajansı, 30 Eylül 2026. Son sütun bağımsız bölüm sayısının başvuru sayısına bölümüdür.

İstanbul genelinde ön başvuru 284.272 bağımsız bölümü kapsıyor. Bu 15 ilçe bunun %82,7'sini oluşturuyor. Kalan ilçelerin tek tek sayısı haberde yok.

Bu sayılar neyi sayıyor, neyi saymıyor?

Ön başvuru sayıları kesin kredi ya da başlamış dönüşüm sayısı değildir. Anadolu Ajansı bunu metinde açıkça yazıyor. Başvurular değerlendirmede, uygunluk kontrolünden sonra kesinleşecek.

Beş sınırı ayrı ayrı görmek gerekiyor.

Tek program. Sayılar yalnız İADŞP kapsamındaki başvuruları gösteriyor. Kendi parasıyla ya da başka destekle dönen binalar bu tabloda yok. Yani "Bakırköy'de en çok dönüşüm var" denemez. "Bakırköy'den bu krediye en çok başvuru geldi" denebilir.

Ön aşama. Bakanlığın proje sayfasındaki sıkça sorulan sorularda da bir ön başvuru aşaması var. Henüz yıkılmamış riskli bina için bu aşama, ARAAD sisteminde yıkım ruhsatı bülten numarası ve riskli yapı kimlik numarasıyla başlar. ARAAD, Bakanlığın e-Devlet üzerinden girilen başvuru sistemidir. Bakanlık bu aşamayı "talep toplamak için" kurulmuş diye tanımlıyor.

Başvurunun birimi. Haber "başvuru"nun bir bina mı, bir malik mi olduğunu söylemiyor. Ama şu oran bir ipucu veriyor: 27.613 hak sahibiyle görüşülmüş, 284.272 bağımsız bölüm için ön başvuru alınmış. Görüşme başına ortalama 10,3 bağımsız bölüm düşüyor. Bu yüzden tabloyu "2.653 kişi başvurdu" diye okumayın.

Tek il. Proje İstanbul'la sınırlı değil. Bakanlığın malik kılavuzuna göre İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa da kapsamda. Buradaki tablo yalnız İstanbul'u gösteriyor.

Tarih. İl geneli hak sahibi sayısı 19 Eylül 2026 itibarıyla. İlçe sayılarının kesim tarihi haberde ayrıca yazmıyor. Sayılar her açıklamada değişir.

Haziran'dan eylüle kentsel dönüşüm başvuruları nasıl değişti?

Kentsel dönüşüm başvuruları üç ayda yaklaşık iki katına çıktı. Anadolu Ajansının 24 Haziran 2026 tarihli haberi, 6 Nisan'dan 22 Haziran'a kadarki dönemi veriyor. İki haberi yan yana koyduk.

Eylül hak sahibi sayısı 19 Eylül itibarıyla. İki listedeki 15 ilçe birebir aynı değil. Değişim sütununu biz hesapladık.

Haziran listesinde Fatih vardı, Ataşehir yoktu. Eylülde tersine döndü. Ortak 14 ilçede değişim şöyle:

Haziran sütunu "ön başvuru", eylül sütunu "başvuru" diye yazılmış. İkisinin aynı tanımla sayıldığını varsaydık.

Tablodan üç sonuç çıkıyor. Sıralama değişti: Haziran'da birinci Bahçelievler'di, eylülde Bakırköy. En hızlı artış Küçükçekmece ve Pendik'te. Gaziosmanpaşa ise listede kalmasına rağmen en yavaş artan ilçe oldu.

Başvuru başına bağımsız bölüm sayısı ne anlatıyor?

Kentsel dönüşüm başvurularında bu oran, bir başvurunun ortalama kaç bölümü kapsadığını gösterir. 15 ilçenin ortalaması 10,7. Uçlar ise çok farklı: Bağcılar'da 35,9, Pendik'te 4,5.

Oran yüksekse, o ilçedeki başvurular ortalamada daha çok bölümlü yapılardan ya da toplu projelerden geliyor olabilir. Bunu kesin söyleyemiyoruz, çünkü başvurunun birimi tanımlı değil. Yine de malik için anlamlı bir soru doğuruyor: Sizin binanız ne büyüklükte, yeni bina kaç katlı olacak?

Bu soru müteahhit seçimini doğrudan etkiliyor. Bakanlığın aynı sayfasına göre bu krediye başvuracak müteahhidin en az "G" yetki grubunda olması gerekiyor. "H" ve "G1" grubundaki müteahhit ise ancak en fazla zemin + 3 kat ve en fazla bir bodrum katlı projede başvurabiliyor. Yetki grubu, müteahhidin hangi büyüklükte iş alabileceğini gösteren sınıftır.

Yani yeni bina en fazla zemin + 3 kat ve bir bodrumsa müteahhit havuzu daha geniş. Daha yüksek binada havuz "G" ve üstü gruplara daralıyor. Müteahhit tekliflerini aynı ölçüye çevirmek için müteahhit seçimi puanlama rehberine bakabilirsiniz.

Yoğun ilçede oturmak binanızın riskli olduğu anlamına gelir mi?

Hayır. Kentsel dönüşüm başvuruları ilçede çok diye sizin binanız riskli olmaz. Az diye de güvenli olmaz. Riskli yapı kararı bina bazında, yetkili kuruluşun yaptığı tespitle verilir.

Yaygın yanlış, ilçe sıralamasını bir deprem risk haritası gibi okumaktır. Başvuru sayısı talebi gösterir. Talebi kira seviyesi, malik sayısı, binaların yaşı ve kredinin bilinirliği gibi pek çok şey etkileyebilir. Bu etkenlerin ilçe bazında ağırlığını gösteren resmî bir veri görmedik.

Binanızın durumunu ilçe ortalamasından değil kendi belgelerinden okuyun. İstanbul deprem riskini bina bazında okuma rehberi bunun için dört kontrol veriyor.

Krediye başvurmak isteyen malik hangi aşamada olmalı?

Kentsel dönüşüm başvuruları için zamanlama önemli. Bakanlığın proje sayfası üç koşulu açıkça yazıyor:

1. Bina riskli yapı olarak tespit edilmiş olmalı ya da afetle yıkılmış olmalı. Yapı kimlik numarası, riskli yapı kayıt belgesindeki tescil numarasıdır.
2. Müteahhitle anlaşılmış olmalı. Müteahhit, kredi koşulu olan Ek Taahhütname'yi sözleşmeye ekler ve belgeleri ARAAD'a yükler.
3. Yeni binada temel imalatı başlamamış olmalı. Grobeton, yani temel altına dökülen ince beton tabakası, engel sayılmıyor.

Üçüncü koşul sık atlanıyor. Temel dökülmüşse bu kredi için geç kalmış olabilirsiniz.

Haziran haberindeki koşullar şöyle: 3 milyon TL'ye kadar kredi, ilk 12 ay geri ödemesiz dönem, 180 aya kadar vade ve aylık %0,69 faiz. Bunlar 2026 koşullarıdır, program koşulları değişebilir. Başvurmadan önce güncel hâlini proje sayfasından kontrol edin.

Bakanlık para akışını da tanımlıyor. Kredi müteahhide tek seferde verilmiyor, inşaatın ilerleme seviyesine göre aktarılıyor. Bakanlık müteahhidin işi 18 ayda bitirmesini beklediğini yazıyor.

Ön başvuru yapılmadan bina yıkıldıysa ne olur?

Kapı kapanmıyor. Bakanlık iki başvuru tipini ayırıyor. Tip-1, henüz yıkılmamış riskli bina içindir ve yıkım ruhsatı bülten numarasıyla başlar. Tip-3 ise yıkılmış bina içindir ve yapı ruhsatı bülten numarasıyla başlar.

Bakanlığa göre Tip-1 talep toplamak için kurulmuş bir ön aşamadır, Tip-3 ile bağı yoktur. Binanız Tip-1 yapılmadan yıkıldıysa, müteahhit yapım için istenen belgeleri sağladığında Tip-3 ile başvurabilirsiniz.

Yine de temel şartı burada da geçerli. Yıkımdan sonra temel dökülmeden önce davranmak gerekiyor. Haziran haberi ayrıca hedef grubu, 1 Ekim 2020'den itibaren yıkım sürecine geçen riskli binalar olarak tanımlıyor.

Kendi binanız için hangi sırayla ilerlemelisiniz?

İlçe sayıları gündem yaratır, ama karar sizin binanızın belgelerine dayanır. Kentsel dönüşüm başvuruları açısından şu sırayı öneriyoruz:

1. Riskli yapı tespitinin durumunu öğrenin. Tespit yoksa süreç buradan başlar. Varsa riskli yapı kimlik numarasını not edin.
2. Binanın büyüklüğünü yazın. Yeni binanın kaç kat ve kaç bodrum olacağı, krediye girebilecek müteahhit havuzunu belirler.
3. Finansman yolunu seçin. İADŞP kredisi, kendi müteahhidinizle kat karşılığı ya da kamu eliyle dönüşüm. KİPTAŞ yolu ile kendi müteahhidiniz arasındaki farkı ayrı bir yazıda anlattık.
4. En az iki teklif alın ve teklifleri bugünkü parayla aynı ölçüye çevirin.
5. Temel atılmadan önce kredi koşullarını müteahhitle birlikte kontrol edin.

Tekliflerden önce binanızın imar hakkını ve kabaca kaç m² yeni alan çıktığını görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Bu rapor pazarlığa hangi sayılarla gireceğinizi gösterir.

Tekliflerin elinizde olduğu aşamada şu aracı kullanabilirsiniz:

Kendi hesabınız

Hangi teklif size daha çok kalıyor?

Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Ödeyeceğiniz aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

Gecikme varsayımı

ay

A teklifi

A teklifi: Size düşecek alan

m²

A teklifi: m² değeri

TL

A teklifi: Ek ödeme

TL

A teklifi: Ek ödeme ayı

A teklifi: Aylık kira

TL

A teklifi: Kira süresi

ay

A teklifi: Teslim süresi

ay

A teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

A teklifi: kira enflasyonla artarA teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

B teklifi

B teklifi: Size düşecek alan

m²

B teklifi: m² değeri

TL

B teklifi: Ek ödeme

TL

B teklifi: Ek ödeme ayı

B teklifi: Aylık kira

TL

B teklifi: Kira süresi

ay

B teklifi: Teslim süresi

ay

B teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

B teklifi: kira enflasyonla artarB teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

Üçüncü teklifi ekle

Bugünkü parayla

Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.

A teklifi

₺9.452.851

B teklifi

₺9.262.282

B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.

A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.

Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.

A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

A teklifi: kalem kalem

100 m² dairenin değeri

₺10.000.000

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺554.120

Ödeyeceğiniz kira, 30 ay

-₺1.200.000

Gecikme cezası, 6 ay

₺98.731

Değer

₺9.452.851

B teklifi: kalem kalem

105 m² dairenin değeri

₺10.500.000

Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)

-₺259.485

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺461.767

Ödeyeceğiniz kira, 36 ay

-₺1.440.000

Değer

₺9.262.282

Hesabın varsayımları

• Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
• Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
• Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
• Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.

Sınır ve uyarı

• Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
• Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
• Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
• Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Örneğe dön

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina parsel bazında imar ve fizibilite hesabı yapar. Kentsel dönüşüm başvurularını yapmaz, takip etmez. İADŞP kredisi için ARAAD'a belge yüklemek müteahhidin ve sizin işinizdir.

Şu işler için BinaBina'yı kullanmayın:

• Riskli yapı tespiti: Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlar yapar.
• Kredi uygunluğu ve banka süreci: Proje irtibat ofisleri ve banka cevap verir.
• Ön başvurunuzun hangi aşamada olduğu: ARAAD ve proje ofisi bilir.
• Sözleşme ve hak uyuşmazlığı: Avukat görüşü gerekir.

İlçe sayıları her açıklamada değişir. Bu yazıdaki rakamlar 30 Eylül 2026 haberine aittir. Süreç adımlarının tamamını kentsel dönüşüm süreci takvimi yazısında bulabilirsiniz.