Kentsel Dönüşüm Süreci Takvimi: Kim, Hangi Belgeyle, Kaç Günde?

Apartman toplantısında en çok sorulan soru hukuki değildir: "Ne zaman taşınıyoruz, ne zaman dönüyoruz?" Cevap genelde "yakında" ya da "iki yıla kalmaz" olur. İkisi de plan sayılmaz. Kentsel dönüşüm süreci tek bir takvim değil, dört ayrı saattir: rapor, karar, yıkım ve inşaat. İlk üçünü büyük ölçüde mevzuat kurar, sonuncusunu sözleşmeniz.

Aşağıdaki tablo kentsel dönüşümde her adımın sorumlusunu, belgesini ve süresini tek yerde toplar. Altındaki bölümler takvimin nerede şiştiğini sayıyla gösterir. Kavramlara yabancıysanız önce kentsel dönüşümün ne olduğunu anlatan rehbere bakın. Burada yalnız riskli yapı yoluyla, tek parselde ve maliklerce yürütülen uygulamayı anlatıyoruz.

Kentsel dönüşüm süreci kaç adımdan oluşur?

Maliklerin yürüttüğü bir apartman dönüşümünde pratikte dokuz adım vardır. Yasal bekleme süreleri ilk sekiz adıma dağılır. Kentsel dönüşüm sürecinin en uzun parçası olan inşaat ise kanundan değil, imzaladığınız sözleşmeden gelir.

Son sütun mevzuattan gelmez. Planlama için koyduğumuz varsayımdır, sizin binanız için taahhüt değildir. Ruhsat ile yıkımın sırası da projeye göre değişebilir; tabloda en sık konuşulan plan gösterildi, kendi dosyanızı belediyenizle netleştirin.

Üç kısaltmayı açalım. Başkanlık, Kentsel Dönüşüm Başkanlığıdır. Müdürlük, ona bağlı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüdür. İdare ise kural olarak belediyedir.

Riskli yapı raporundan itirazın sonuna kaç gün geçer?

Rapor sisteme girip onaylandıktan sonra en az 30 gün geçer: 15 gün muhtarlık ilanı, ilanın son gününden itibaren 15 gün itiraz. İtiraz edilmezse tespit bu tarihte kesinleşir. İtiraz edilirse dosya teknik heyete gider. Heyet ayda en az bir kez toplanır, ama karar için yazılı bir gün sınırı yoktur (Yönetmelik m. 10/3). Takviminize pay bırakın.

Kentsel dönüşüm sürecinin bu aşamasında iki kuralı erken bilmek takvimi korur:

Her yapı için tek rapor düzenlenir. Beğenmediniz diye ikinci kuruluşa gidemezsiniz; istisnalar Yönetmelik m. 7/3'te sayılıdır. Bu yüzden kuruluşu seçerken acele etmeyin, itiraz gerekiyorsa da süreyi takip edin.

Bekleyen kayıt silinebilir. Sistemde yapı kaydı açıldıktan sonra tespit 2 ay içinde yapılmazsa herhangi bir malik kaydı sildirebilir, 6 ayda Başkanlık resen siler (Yönetmelik m. 7/3). Raporda eksik çıkarsa kuruluşun düzeltme süresi 30 gündür (m. 7/9).

Süresi geçmiş itiraz işleme alınmaz. İtirazı yalnız malik, kanuni temsilcisi veya vefat hâlinde mirasçı yapabilir (m. 7/5). Tespitin teknik tarafı için riskli yapı tespiti rehberine bakın.

Karardan önce hangi rakamlar masada olmalı?

Toplantıya en az üç sayıyla gidin: parselin imar hakkı, her malikin arsa payı ve aynı şartnameyle alınmış teklifler. Sıra bu yöndedir, çünkü karara katılmayana bildirilecek olan şey yalnız "karar" değil, anlaşma şartlarını içeren tekliftir. Teklif olmadan bu zincir başlamaz.

Kentsel dönüşüm toplantılarında sık duyulan "önce çoğunluğu toplayalım, müteahhidi sonra buluruz" sırası bu yüzden zaman kaybettirir. Elinde teklif olmayan çoğunluk, imza atmayana gösterecek bir şey bulamaz.

Kentsel dönüşüm sonrası binanızın kaç m² ürettiğini bağımsız bir kaynaktan görmeden teklifleri tartmak zordur. Ücretsiz fizibilite başvurusu ile parsel bazında imar senaryolarını ve kat karşılığı hesabını görebilirsiniz. Teklif aşamasında ise platformdaki akış doğrulanmış müteahhitlerin standart biçimde verdiği teklifleri yan yana koymanızı sağlar. Müteahhit seçim ölçütlerini bu tabloya ekleyin.

Takvim açısından kat karşılığı sözleşmesinde dört satırı boş bırakmayın: işe başlama tarihi, teslim süresi, gecikme bedeli ve kira ödemesinin kimde olduğu.

Kentsel dönüşümde toplantı ve karar için kaç gün gerekir?

Çağrıyı muhtarlıkta ya da bina kapısında ilanla yapacaksanız 15 gün ayırın; noterle bildirimde bu ilan süresi işlemez. Maliklerden biri isterse herkes toplantıya çağrılır ve çağrıda Ek-12 formu kullanılır. Toplantı ve karar hisseleri oranında en az salt çoğunluk ister, karar imzalanıp tutanağa bağlanır (Yönetmelik m. 15/2).

Bu çağrı usulü 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete değişikliğiyle geldi. Çoğunluk oranı ise ondan önce değişti: 6306 sayılı Kanun m. 6'daki "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" kuralı 7471 sayılı Kanun'la 2023'te yürürlüğe girdi.

Toplantıdan önce hisseyi sayın, kafayı değil. Varsayım: 12 bağımsız bölümlü binada 7 malik "evet" diyor. Kişi sayısıyla bu %58 eder. Ama zemindeki dükkânların arsa payı yüksekse bu 7 malikin toplam hissesi %47 olabilir. O zaman karar çıkmaz ve 15 günlük ilanınız boşa gider. Tersi de olur: 5 malik %52 hisseyle karar alabilir.

Kentsel dönüşümde imza atmayan malik takvime kaç gün ekler?

Muhtarlık ilanı yolunda en az 52 gün ekler: 15 gün ilan, 15 gün cevap, 15 gün satış ilanı, 7 gün bedel ödeme. Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren malikte ilk iki kalem 20 güne iner, çünkü bildirim 5. günün sonunda yapılmış sayılır (Yönetmelik m. 15/2).

Önceki adımlarla toplayınca ilan yolunun yasal bekleme hesabı şöyle:

Bu 97 gün yalnız yazılı bekleme sürelerini gösterir. İşlemler sırayla yürütülürse geçerlidir. Değerleme, komisyon incelemesi, ruhsat ve yıkım bu sayıya dâhil değildir. Malikler değeri Sermaye Piyasası Kurulu yetkili bir kuruluşa tespit ettirir, rayiç değere ise bu raporu da gözeterek Bedel Tespiti Komisyonu karar verir (m. 15/A-1, 15/A-3).

Yaygın bir yanlışa da itiraz edelim: "Pay satışı bitmeden ruhsata başvurulamaz" doğru değil. Yönetmelik m. 15/4, ruhsat başvurusundan önce iki şey arar: teklifin karara katılmayanlara tebliği ve satış için başvurulmuş olması. Satışın sonuçlanması şart yazılmamıştır. Müdürlük veya İdare dosyayı ön incelemeden geçirir, çoğunluğu ve tebligatı ruhsat birimine yazıyla bildirir. Satış için yapının yıkılmış olması da gerekmez (m. 15/A-1).

Riskli yapıda ilk satış olmazsa işlem tekrarlanır; ilk satıştan sonrakilere anlaşmayı kabul eden üçüncü kişi de rayiç değerin %10'u kadar nakit teminatla girebilir (m. 15/A-13). Her tekrar yeni bir 15 günlük ilan demektir (m. 15/A-12).

Kentsel dönüşümde yıkım için 90 gün hakkınız var mı?

Hayır, 90 gün taban değil tavandır. Kanun, yıktırma için "doksan günden fazla olmamak üzere" süre verilir der (m. 5/3). İdare daha kısa süre verebilir, o yüzden taşınma planınızı 90 güne göre değil tebligattaki tarihe göre kurun.

Tebligat üç kanaldan gider: yapıya asılan tutanak, e-Devlet ve 15 gün muhtarlık ilanı. Yıkım ruhsatı için bina boşaltılmış, elektrik, su ve doğal gaz kapatılmış olmalıdır. Yüksekliği 21,50 metreyi geçen binada statik fenni mesul de belirlenir. Bu belgelerle ruhsat, malik muvafakati aranmadan 6 iş günü içinde düzenlenir (Yönetmelik m. 8/3-b).

Süresinde yıkılmayan yapıyı İdare yıkar. Masrafı malikler hisselerine göre öder, tahsilat 6183 sayılı Kanun'la yapılır (m. 5/4). Yönetmelikteki hizmet kesintisi bendinin (m. 8/3-c) yürütmesi ise Danıştay 4. Dairesi kararıyla 12 Şubat 2026'da durduruldu. Kanun m. 4/3'teki hizmet durdurma kuralı yerinde duruyor, yani kesintiyi takvimden tamamen çıkarmayın.

Yıkımdan sonra tapudaki riskli yapı şerhi terkin edilir, yerine parselin 6306 kapsamında olduğu yazılır (m. 8/9). Yani dosya kapanmaz, aynı rejimde sürer.

İnşaat başladıktan sonra hangi tarihleri izlemelisiniz?

Kentsel dönüşümde dört tarih hak kaybettirir: kat irtifakı için 6 ay, işe başlama için 1 yıl, duran iş için 6 ay ve kira yardımı başvurusu için 1 yıl. Bunları takvime sözleşmeyi imzaladığınız gün yazın.

Teminat da takvimin parçasıdır. Riskli yapı parselinde özel uygulamada müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sını İdareye verir. Bu oran her yerde geçmez: riskli ve rezerv alanlarda ayrı kademe vardır (m. 13/9). Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa da teminat aranmaz (m. 13/9-ğ), o yüzden sözleşmede ikisinden hangisinin geçerli olduğunu yazın. Teminat yapı kullanma izninden sonra iade edilir. İş bitmezse paraya çevrilip işi tamamlayana aktarılır; size ödenen bir tazminat değildir.

Yarısı Bizden takvimin neresine oturur?

Destek inşaatın başında değil, ruhsat ve kat irtifakından sonra başvurulan bir kalemdir. Ödeme hak sahipleri adına yüklenici hesabına, üç eşit taksitte yapılır: subasman, taşıyıcı sistem ve inşaat bitimi. Ekim 2026 itibarıyla İstanbul'da ilk konut için tavan 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL tahliye desteği, toplam 1.875.000 TL'dir. Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için tarih 19 Ekim 2026 tarihli 11902 sayılı Kararla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. 10960 sayılı Karar bu tarihe "onaylanan riskli yapılar için" ibaresini ekledi, o yüzden raporunuzun onay tarihini başvurmadan önce sorun. Tutarlar ve şartlar değişebilir.

Fizibilite için kritik sayı 1,5'tir: yeni bağımsız bölüm sayısı ya da inşaat alanı mevcudun 1,5 katını geçerse hibe ve kredi verilmez (8189 sayılı Karar m. 3/2).

12 daireli bir apartmanda kentsel dönüşüm takvimi nasıl çıkar?

Varsayımımızla herkes imzalarsa yaklaşık 21 ay, 3 malik imza atmazsa yaklaşık 24 ay sürer. Örnek binada itiraz yok, teklif iki ayda toplanıyor ve sözleşmedeki inşaat süresi iskân dâhil 14 ay.

Üç aylık fark sabit değildir. Ruhsat başvurusu satış sonucunu beklemediği için bir kısmı paralel işleyebilir. Satış ilk seferde olmazsa da fark büyür.

Kentsel dönüşüm bütçesinde asıl hesap kiradadır. Riskli alan dışındaki riskli yapıda, anlaşmayla tahliye edilen binanın malikine kira yardımı süresi 18 aydır (Yönetmelik m. 16/1). Örnekte yıkım için 1 ay, inşaat için 14 ay sayarsak tahliyeden anahtara 15 ay geçer ve 3 ay payınız kalır. İnşaat 6 ay gecikirse 21 aya çıkar ve son 3 ayın kirası cebinizden gider. Üstelik bu yardım "yapılabilir" diye yazılmıştır; tutar her yıl güncellenir. Bu yüzden sözleşmeye "18. aydan sonraki kirayı kim öder" satırını koyun.

Aynı kişi aynı anda kira yardımı ve faiz desteği alamaz (m. 16/7). Faizi desteklenen banka kredisini düşünüyorsanız seçimi tahliyeden önce yapın.

Bu kentsel dönüşüm takvimi hangi binada işlemez?

Riskli alan veya rezerv yapı alanındaysanız bu tabloyu kullanmayın. O alanlarda takvimi çoğu zaman ilgili kurum belirler, boşaltma için 15 günlük süre gibi farklı kurallar devreye girer (Yönetmelik m. 17/1). Önce belediyeden parselin statüsünü öğrenin.

BinaBina'nın yararlı olmayacağı durumlar da var. Binanız İstanbul dışındaysa aktif hizmet veremiyoruz. Riskli yapı raporu düzenlemiyoruz; bu iş Başkanlıkça lisanslanan kuruluşların. Malikler arasında dava varsa, satış bedeline itiraz ediyorsanız ya da tespit idari yargıya taşınacaksa ihtiyacınız olan bir fizibilite tablosu değil, avukattır. İdari işlemlere dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür (6306 m. 6/9).

Süreler, Kanun ile Yönetmeliğin Ekim 2026'daki metnine dayanır.