İstanbul Deprem Riski Bina Bazında Nasıl Okunur? Tespitten Önce 4 Kontrol

Tespit başvurusundan önce İstanbul deprem riski bina düzeyinde dört veriyle kabaca okunabilir: yapım yılı, zemin, kolon ölçüsü ve dışarıdan görülen kusurlar. Bu okuma resmî sonuç vermez. Ama para harcamadan önce doğru kapıyı seçtirir: ücretsiz tarama mı, lisanslı rapor mu, yoksa bugün belediyeyi aramak mı?

Sıra önemli, çünkü Uygulama Yönetmeliği m.7/3'e göre her yapı için kural olarak tek riskli yapı raporu düzenlenir. Resmî sürecin adımlarını riskli yapı tespiti rehberinde anlattık; burada o sürece girmeden önceki eleme var.

İstanbul deprem riski bina bazında neden ilçe ortalamasıyla anlaşılmaz?

İlçe oranı mahallenin değil, binlerce binanın model ortalamasıdır; sizin binanız hakkında hüküm vermez. Yine de başlangıç noktası olarak işe yarar, çünkü aynı senaryoda ilçeler arasındaki fark çok büyüktür.

İBB ve Boğaziçi Üniversitesi Kandilli'nin 2019 güncellemesi 7,5 büyüklüğünde bir senaryoyu 1.166.330 bina üzerinde hesapladı. Sonuç: binaların yaklaşık %57'si hasarsız, %17'si orta ve üstü hasarlı. Orta ve üstü hasar, yaklaşık 194.000 bina demek.

Aşağıdaki dokuz ilçeyi farklı bölgelerden seçtik. Tablo bir sıralama değil, farkın büyüklüğünü gösteren bir örnek.

Kaynak: İBB ilçe kayıp tahmini kitapçıkları, 2019 projesinin verisi. Yüzdeler kitapçıklardaki yuvarlanmış değerlerdir. İstanbul geneli satırı proje raporunun yönetici özetindendir; bina sayısı raporda da yaklaşık verilmiştir.

Bu tablonun iki sınırı var. İBB'ye göre bunlar ortalama değerlerdir ve gerçek depremde sonuç farklı olur. Kitapçıklar tek tek binaların performansı hakkında da bilgi içermez. Sonraki kullanışlı adım, kendi ilçenizin kitapçığındaki mahalle tablosuna ve zemin (Vs30) haritasına bakmaktır.

Resmî envantere göre İstanbul'un binaları kaç yaşında?

Aynı raporun envanterinde binaların %67,7'si 2000'den önce yapılmış. Rapor her dönemi, o dönemin yönetmeliğine göre tasarlandığı varsayımıyla modeller. Bandınız ayrıca sonraki adımı da etkiler, çünkü İBB hızlı taraması 2000 öncesi konutlara yapılıyor.

Kaynak: İBB-Kandilli, İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi, Tablo 4-1. Dönem toplamlarını ve payları tablodan biz hesapladık. Veri 2019 tarihli projeye aittir; sonradan yıkılan ve yapılan binaları göstermez.

Bu binaların 963.745'i betonarme çerçeve, yani %82,6'sı. En kalabalık sınıf, 1980-2000 arasında yapılmış 1-4 katlı çerçeve binalar: 289.694 bina.

Başvurudan önce hangi dört şeye bakmalısınız?

Yapım yılı, zemin, kolon ve dışarıdan görülen kusurlara bakın. Dördü de evrakla ya da gözle kontrol edilir; hiçbiri ölçüm yerine geçmez. Amacı sonuç bulmak değil, sonraki adımı seçmektir.

Yapım yılı: hangi kurallarla çizildi?

Ruhsat veya iskân tarihini belediye arşivinden öğrenin. Komşunun hatırladığı tarih, inşaatın ne zaman bittiğini söyler; projenin hangi kurala göre çizildiğini söylemez.

Yukarıdaki tablodaki hangi banda düştüğünüzü not edin. Bant, binanızın kaderi değildir. Rapordaki yönetmelik eşleşmesi bir model varsayımıdır; binanın o kurala gerçekten uyduğunu göstermez.

Zemin: 30 metrelik katmanın hızı

Zeminin ölçüsü, üst 30 metrede deprem dalgasının ortalama hızıdır (Vs30). Hız düştükçe zemin yumuşar. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği Tablo 16.1 sınıfları şöyle ayırır:

Kitapçıktaki Vs30 haritası bölgenizi gösterir, parselinizi değil. Binanın ilk zemin etüdü belediye dosyasında varsa onu isteyin. Resmî tespitte de zemin sınıfı zemin etüdüyle belirlenir; sahada etüt yapılamıyorsa önceki veya en yakın temsilî etütler kullanılır (Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar, 2.3).

Kolon: metreyle tek ölçü

Bodrumda veya dükkânda sıvalı bir kolonun iki kenarını ölçün. Bugünkü yönetmelik, yüksek süneklikli dikdörtgen kolonun en küçük kenarını 300 mm sayıyor (madde 7.3.1.1). Sıva da ölçüye girdiği için gerçek kesit gördüğünüzden küçüktür.

25 santimlik kısa kenar, binanın riskli olduğunu göstermez. Bu asgari, yeni yapılacak binalar için yazılmıştır. Ölçünüz yalnızca bugünkü sınırın altında kaldığını söyler.

Beton ve demir için ev yapımı test yok. Yeni binalarda C25'in altında beton kullanılamaz (7.2.5.1), ama binanızın betonunu ancak yetkili ekip ölçer. Kolonu kazımayın, sıva sökmeyin.

Dış görünüş: Bakanlığın aradığı kusurlar

Resmî Esaslar'ın Ek-A bölümü, bölgesel öncelik için dışarıdan bakılan kusurları sayar. Kendi binanızda şunları arayın:

• Yumuşak kat: Zemin kat yüksek ve camekânlı, üst katlar duvarlı.
• Ağır çıkma: Üst katlar zemin kata göre belirgin biçimde dışarı taşıyor.
• Düşeyde düzensizlik: Üstteki kolon alt kata inmiyor.
• Kısa kolon: Bant pencere kolonun yalnız üst kısmını açıkta bırakıyor.
• Bitişik bina: Yan binanın döşemeleri sizinkiyle aynı kotta değil.
• Eğim: Bina 30 dereceyi aşan bir yamaçta.

Ek-A'nın puan tablosunda 5 katlı betonarme binada yumuşak kat ve ağır çıkma 30'ar puan düşürür. Kısa kolon ise 5 puan düşürür. Bu fark, nereye önce bakacağınızı gösterir.

Puanı kendiniz hesaplamayın. Esaslar, bu yöntemin tek bir binanın riskini değerlendirmek için kullanılamayacağını açıkça yazıyor.

1988 yapımı bir apartman bu elemeden nasıl geçer?

Varsayım: 1988 ruhsatlı, 5 katlı, betonarme çerçeve, zemin katı dükkân olan 10 daireli bir konut binası. Bu bina ücretsiz taramanın kapsamına giriyor, yani resmî rapordan önce bir ara adım kullanabilir.

Yıl, binayı 1980-2000 bandına koyar. 5-8 katlı çerçeve binaların bu dönemdeki sayısı 166.874'tür; İstanbul'daki en kalabalık üçüncü sınıf.

Bodrumda ölçülen kolon 25x50 cm çıkıyor. Dükkânın camekânı yumuşak kat şüphesi doğuruyor. Kolonda çatlak, binada eğilme yok. Bunların hiçbiri "bina riskli" demek değildir. Sadece bir ölçüm yaptırmak için yeterli gerekçedir.

Ücretsiz tarama mı, lisanslı rapor mu?

Bina uygunsa önce İBB hızlı taramasını kullanın. Bu tarama bilgi verir ve haklar doğurmaz. Destek ve çoğunluk kararına giden yol resmî riskli yapı tespitinden geçer; maliklerin yaptırdığı tespiti lisanslı kuruluş yapar.

Kaynak: İBB bina tespiti SSS, Yönetmelik m.7, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar, Ekim 2026 itibarıyla. Tünel kalıp, karma sistem, özellik arz eden alanlardaki ve karotla incelenmiş binalar hızlı tarama dışındadır.

Bir ayrıntıyı atlamayın: D ve E sonuçları ilçe belediyesiyle paylaşılabilir ve belediye maliklerden inceleme isteyebilir. Tarama, gizli kalan bir not olmayabilir. Binanın ilgililerinin itirazı varsa tarama da yapılamaz, bu yüzden komşularla önceden konuşun.

Hangi bulguda ne yapmalısınız?

Görünür hasar varsa eleme biter ve ilçe belediyesiyle görüşürsünüz. Kalan bulgularda karar, binanın taramanın kapsamına girip girmediğine ve tarama sonucuna göre verilir.

Sık duyulan bir cümleye itiraz edelim: "Rapor riskli çıkmadı, demek ki bina sağlam." Esaslar bu çıkarımı açıkça reddediyor. Riskli bulunmayan binanın depreme dayanıklı tasarım esaslarını sağladığı sonucu çıkarılamaz (madde 1.3). Rapor bir eşiği geçip geçmediğinizi söyler, güvenli olduğunuzu değil.

Rapor riskli çıkarsa İstanbul'da para tarafı nasıl değişir?

Riskli yapı raporu aşağıdaki üç desteğin yolunu açar, ama tek başına yetmez; her desteğin kendi şartı var. Yeniden yapım kararı da hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 m.6, 7471 sayılı Kanun ile 2023). Tutarlar tablodaki tarihlere göredir ve değişebilir.

Hesabı değiştiren sayı ise 1,5'tir. Yeni bağımsız bölüm sayısı veya alan mevcudun 1,5 katını aşarsa Yarısı Bizden hibe ve kredisi alınamaz (Karar 8189, m.3/2). Başvuru da ruhsat ve kat irtifakından sonra yapılır. Yani destek, binanın kaç m² çıkacağı belli olmadan bütçeye yazılmamalı.

Riskli yapıdan sonraki adımları kentsel dönüşüm sürecinin aşamaları yazısında, karar hukukunu 6306 sayılı Kanun rehberinde bulabilirsiniz.

BinaBina bu kararın neresinde durur?

BinaBina binanızın riskini ölçmez ve hiçbir raporun yerine geçmez. Sorunuz "bina sağlam mı?" ise doğru muhatap belediye ve lisanslı kuruluştur. Görünür hasar varsa bizimle vakit kaybetmeyin.

Bizim işimiz sonraki soru: bina yenilenirse parselden kaç m² çıkar ve bu sayı kat karşılığını ne kadar taşır? Risk yüksek ama parsel ekonomik değilse, müteahhit teklifi gelmeyebilir. Riskli raporu alıp ancak sonra bunu öğrenmek pahalı bir sıralamadır. Ücretsiz fizibilite raporu ada-parsel bilgisiyle bu hesabı yapar; komşularınızla tespit masrafını konuşurken elinizde bir sayı olur.

Bu yazı mühendislik görüşü yerine de geçmez.