İstanbul Yenileniyor Başvuru Öncesi Karar: KİPTAŞ Yolu mu, Kendi Müteahhidiniz mi?

Form ücretsiz olunca "kaybedecek bir şeyimiz yok" demek kolay. Bu kısmen doğru: İstanbul Yenileniyor başvuru adımında platform sizden ne para ne de müteahhit seçimi istiyor. Ama aylar sonra önünüze gelecek soru formla ilgili değil. Soru şu: yeni binanın parasını borçlanarak mı ödeyeceksiniz, metrekarenizden vererek mi?

Aşağıda İBB iştiraki KİPTAŞ'ın yürüttüğü İstanbul Yenileniyor yolunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak kendi müteahhidinizi seçtiğiniz yolla aynı örnek bina üzerinden yan yana koyduk. İstanbul Yenileniyor'a ait bilgileri Ekim 2026'da istanbulyenileniyor.com'un kendi sayfalarından okuduk. O sayfalar tarih taşımıyor, yani koşullar siz okurken değişmiş olabilir.

İstanbul Yenileniyor başvuru adımı sizi neye bağlar?

Platformun anlattığı kadarıyla hiçbir ödemeye. Başvuru ve o aşamadaki taslak çalışmalar ücretsizdir, formu tek bir malik ya da vekili gönderebilir. Süreci ilerleten imzalar sonra gelir: salt çoğunluğun attığı iki belge ve sözleşme. Bu belgelerin sizi hukuken ne ölçüde bağladığını platform açıklamıyor, metinlerini imzadan önce okuyun.

Salt çoğunluk kişi değil pay sayar. Binanın toplam arsa payı 1.000 ise 500'ü geçen paya ulaşmanız gerekir; yedi komşunun evet demesi tek başına bir şey ifade etmez.

İstanbul Yenileniyor başvurusunda aranan iki ölçüt var: özel mülkiyette bir parsel ve 1999 öncesi bir yapı. Bunları karşılamayan da formu gönderebilir, uygunluğa platformun uzmanları bakar. Kişi başına sınır 5 başvurudur.

Yeni binanın parası iki yolda nereden çıkar?

İstanbul Yenileniyor modelinde malik "yenileme bedeli" öder. Kat karşılığında aynı açığı çoğu zaman metrekareden kapatır. İkisi de aynı denklemi çözer: yapım maliyetini ya satılan fazla alan karşılar ya da malikin kendisi.

Aşağıdaki sayılar varsayımdır. Piyasa verisi değil, hesabı görünür kılmak için seçilmiş yuvarlak rakamlardır.

Bina 10 daireli, her daire 100 m². İmar, yeni yapıda toplam 1.500 m² daire kat brüt alanına izin veriyor (kat brüt, ortak alan payı eklenmiş daire alanıdır). Yapım bedeli müteahhit kârı dahil 40.000 TL/m². Fazla alanın satış değeri 100.000 TL/m².

İki sütun aynı sonuca çıkıyor. O yüzden "KİPTAŞ ucuzdur" ya da "müteahhit daha kârlıdır" cümlelerinin ikisi de hesap değil, slogandır. Gerçek fark üç yerde doğar: yapım fiyatı rekabetle ne kadar iniyor, fazla alan kaça satılıyor, fiyat değişirse faturayı kim ödüyor.

Yenileme bedelinde sorulması gereken ilk soru

Platform tanımında satışa konu alanların maliyetten düşüldüğü yazıyor, ama düşülenin satış geliri mi, o alanların maliyet payı mı olduğunu açmıyor. Tablo birinci okumayla kuruldu. İkinci okumada yalnız 20.000.000 TL düşer, malikin bedeli 1.000.000 TL'den 4.000.000 TL'ye çıkar. Dört katlık bu farkı imzadan önce yazılı olarak öğrenin.

İki teklifi yan yana koyarken

İki tuzak var. Biri alan tanımı: platform net, brüt ve kat brüt olmak üzere üç ayrı alan kullanıyor. Kat karşılığı teklifi ise net ya da brüt üzerinden yazılmış olabilir. 90 m² net ile 100 m² kat brüt aynı daire olabilir.

Diğeri satış değeri. Bilgilendirme Formu'ndaki ortalama değer aralığı, platforma göre çevredeki ilanların en düşük ve en yüksek birim fiyatından gelir. Yani gerçekleşmiş satış değil, ilan fiyatıdır.

Maliyet artarsa faturayı kim öder?

İstanbul Yenileniyor modelinde kesin bedel ihale bitince ortaya çıkar, o güne kadarki artışın da bu bedele girmesini bekleyin. Kat karşılığında metrekare sözleşmede sabitse ve fiyat farkı maddesi yoksa artışı müteahhit üstlenir, ama malik işin durması riskini taşır.

Platformun adım sırasına dikkat edin: sözleşmeler, tahliye ve yıkım 8. adımda, ihale ve bedelin kesinleşmesi 9. adımda. Bu sıra harfiyen işliyorsa binanızı boşalttıktan sonra kesin rakamı öğrenirsiniz. Sözleşmede üst sınır olup olmadığını platform anlatmıyor; sormanız gereken yer burası.

Ön teklif de sabit değil. 15 gün geçerlidir, taslak proje ruhsata kadar değişebilir ve formda kimin hangi daireyi alacağı yer almaz.

Sol sütunun satış satırı, düşülenin gelir olduğu okumaya dayanır. Sağ sütun cazip görünüyor, ama bedavaya gelmiyor. Müteahhit 12.000.000 TL'yi kârından karşılayamazsa iş yavaşlar. Yüklenici seçimi bu yüzden fiyat kadar dayanıklılık meselesidir; müteahhit seçerken bakılacak kriterler tam bu noktada işe yarar.

Riskli yapı parselinde mevzuat da bir emniyet koyuyor:

• Müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminatı idareye verir (Uygulama Yönetmeliği m.13/9-c, gerçek ve özel hukuk kişilerinin uygulamaları için).
• Bu para malike ödenen tazminat değildir. İş bitmezse paraya çevrilip işi tamamlayana aktarılır.
• Müteahhit kaynaklı olarak bir yıl içinde işe başlanmamışsa veya iş en az altı aydır durmuşsa malikler salt çoğunlukla fesih kararı alabilir. Başkanlık tespit yapar, müteahhide 30 gün verir (6306 sayılı Kanun m.6/14).

İstanbul Yenileniyor sözleşmesinde aynı güvencelerin nasıl işlediğini platform anlatmıyor. Sözleşme taslağında arayın.

Hangi bina hangi yola daha yakın?

Karar iki sayıyla başlar: binanızdan ne kadar fazla alan çıkıyor ve hanelerin ne kadarı borçlanabilir. Tablo kesin hüküm değil, başlangıç eğilimidir.

İBB mali desteği hesabı ne kadar değiştirir?

Şartları sağlayan hanede destek, borçlanma bedelinin %40-65 aralığındaki bir oranını karşılar, ama konutta üst sınır 80 m²'dir. Değerlendirme her hane için ayrı yapılır. Yan yana iki komşudan yalnız biri destek görebilir.

Aranan şartlar platforma göre şunlar (Ekim 2026): projede uzlaşma, hane gelirinin 3 asgari ücreti aşmaması, hanenin İstanbul'da yenilenen daire dışında taşınmazının olmaması (platform "herhangi bir taşınmazı" diyor, bu istisnayı yazmıyor; sorun), il dışında da başka bağımsız bölüm niteliğinde taşınmazının olmaması. İl dışında hisseli tapuda hisse %50'yi geçmemeli, tarımsal mülk sayılmıyor. Platform gelir şartını bir yerde "3 asgari ücretin altında", bir yerde "eşit veya altında" yazıyor; geliriniz tam 3 asgari ücretse KİPTAŞ'a sorun.

Önceki örnekte 100 m²'lik daire için 1.000.000 TL bedel varsayalım. 80 m² sınırını metrekareye oranlayarak uygularsak desteğe esas tutar 800.000 TL olur. Bu bizim okumamızdır; hesap yöntemini KİPTAŞ'tan doğrulayın.

2 ile 3 asgari ücret arasındaki gelirde oran kademeli düşer. Üç şeyi hesaba katın:

• Destekli konutta 5 yıllık satış yasağı var, süre teslimle başlar. Erken satışta destek, aylık kamu alacak faiziyle iade edilir.
• Kalan tutar için KİPTAŞ'ın bankalarla düşük faiz ve kefalet görüştüğü yazıyor, ama faiz oranı ya da vade verilmiyor.
• Oranlar değişebilir, imzadan önce güncel hâlini isteyin.

Riskli yapı tespiti neden iki yolda da aynı kapı?

Çünkü İstanbul Yenileniyor başvurusu binanızı riskli yapı yapmaz. Tespiti malikler yaptırır. Kira yardımı, devlet destekleri ve karara katılmayanın payının satışı bu tespite bağlıdır, seçtiğiniz yola değil.

Yaygın bir yanılgı var: "Platformda %50+1 imzaladık, karşı çıkan komşu ister istemez uyar." Platformdaki çoğunluk kendi sürecinin eşiğidir. Rayiçten az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satış mekanizması 6306 sayılı Kanun'un m.6'sındaki riskli yapı rejimine aittir. Teklif katılmayana e-tebligatla, noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir, ardından 15 gün cevap süresi işler.

Tespit lisanslı kuruluş eliyle yapılır, masrafı malike aittir. Adımlar riskli yapı tespiti rehberinde.

1,5 kat sınırı: fazla alan her zaman iyi değil

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Yarısı Bizden kampanyası İstanbul Yenileniyor'dan ayrıdır ve yalnız İstanbul'da geçerlidir. Ekim 2026 itibarıyla hak sahibine bir konut için 875.000 TL'ye kadar hibe ve 875.000 TL'ye kadar kredi veriyor. Bağımsız bölümde oturan ya da onu kullanan malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibine 125.000 TL tahliye desteği de verilebilir. Üçünün toplamı en çok 1.875.000 TL eder (Karar 8189, tutarlar Karar 9768). Talep, riskli yapı parselinde ruhsat ve kat irtifakından sonra yapılır. Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için Karar m.3/13'teki süre Karar 11902 ile 31.12.2027'ye uzadı. Karar 10960 bu süreyi 6306 kapsamında onaylanan riskli yapılara bağladı. Tutarlar değişebilir, güncel kararı kontrol edin.

Kararın 3/2 fıkrası can alıcıdır: yeni bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı mevcudun bir buçuk katını geçerse hibe ve krediden yararlanılamaz. Fıkra tahliye desteğini anmıyor.

Örnek binamız 10 daireden 15 daireye, 1.000 m²'den 1.500 m²'ye gidiyor; yani tam sınırda. Karar inşaat alanının nasıl ölçüleceğini yazmıyor. Örnekte daire alanlarının toplamını aldık, gerçek ölçüyü İdareden doğrulayın. Her malikin tek konutu olduğunu ve üst sınırdan yararlandığını varsayalım. 16. daire 100 m² ekler ve 60.000 TL/m² fark ile 6.000.000 TL getirir. Karşılığında 10 malik toplam 8.750.000 TL hibe ve 8.750.000 TL krediyi kaybeder. İmarın izin verdiği her metrekareyi kullanmak bu yüzden her zaman doğru cevap değildir.

Kira yardımı

Riskli alan dışındaki riskli yapıda devlet kira yardımı 18 aydır, başvuru tahliye veya yıkımdan itibaren 1 yıl içinde yapılır (Yönetmelik m.16). 2025 resmî tablosunda İstanbul'da malik için tutar 8.000 TL/ay. Tutar her yıl güncellenir, 2026 tablosunu resmî kaynakta göremedik. Kat karşılığında müteahhidin ayrıca kira ödemesi ise tamamen pazarlık konusudur.

İki yolu aynı anda denemek mümkün mü?

Evet, imza aşamasına kadar. Başvurunun başka teklif almayı engellediğine dair bir kural platformda yer almıyor. Ön teklif yalnız 15 gün geçerli olduğu için karşılaştıracağınız sayıların o tarihte elinizde hazır olması gerekir.

1. Arsa payı tablosunu ve tapu takyidat belgesini çıkarın. İpotek veya şerh formu durdurmaz. Yenilemeyi tıkayacak kayıtları ise maliklerin silmesi gerekir, bunu en başta görün.
2. Başvuruyu yapın. Tapuda ada numarası boşsa ya da tire varsa platform o kutuya 0 yazmayı öneriyor. Protokol ilçelerinde (Ekim 2026'da Ataşehir, Avcılar, Bakırköy, Çatalca, Kartal, Küçükçekmece, Şişli, Tuzla, Üsküdar) kroki ile temsil belgesi dışındaki zorunlu evrakı belediye ücretsiz hazırlar.
3. Bağımsız bir sayı edinin. BinaBina'nın ücretsiz fizibilite raporu kat karşılığı hesabını üç imar senaryosuyla çıkarır. Teklifi değerlendirirken elinizde karşı tarafa ait olmayan bir hesap olur.
4. Müteahhit tekliflerini aynı alan tanımına çevirip yan yana koyun. Akışı nasıl çalışır sayfasında görebilirsiniz.

KİPTAŞ'a sormanız gerekenler:

• Satışa konu alanın geliri mi maliyet payı mı düşülüyor?
• Yenileme bedelinde üst sınır var mı, ihale sonrası bedeli kabul etmezsek ne olur?
• Ödeme takvimi ve kredi koşulları nedir?
• Sözleşmenin tarafı kim, teminat ve gecikme hükmü nasıl?
• İBB desteği ve Yarısı Bizden tek dairede birleşebilir mi?

Son sorunun cevabını kaynaklarda bulamadık. Yazılı isteyin.

BinaBina'yı hangi durumda kullanmamalısınız?

Hanelerin çoğu mali destek şartını karşılıyorsa ve binanızdan fazla alan çıkmıyorsa enerjinizi İstanbul Yenileniyor başvurusuna verin. BinaBina hibe, kredi ya da mali destek sağlamaz. İBB desteği de yalnız İstanbul Yenileniyor kapsamında uzlaşılan projelere uygulanıyor.

Fazla alanı olmayan binaya müteahhit teklif vermeyebilir. Raporda kârlılık çıkmaması da bir sonuçtur: kat karşılığı o binada çalışmıyor demektir. Malikten komisyon almıyoruz, o yüzden bu cevabı duymanın size bir maliyeti yok.