Kat Karşılığı
Kat Karşılığı Sözleşme İmzası: 19 İmzacılı Örnekle Belgeler, Ekler ve Cayma
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 8 dakika
- Dayanak
- Türk Borçlar Kanunu (6098), Türk Medeni Kanunu (4721), Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)
Kısaca
İmza günü riski metinden çok masadaki eksik belgede ve metne girmemiş sözde saklanır.
- Başkası adına imzalayan herkes yetki belgesi göstermek zorunda; vekâletnamede pay devri yetkisi adıyla yazılı olmalı.
- Aile konutu olan dairede eşin açık rızası gerekir; tapuda şerh olmaması dairenin aile konutu olmadığını göstermez.
- İmzadan sonra serbest cayma süresi görmedik; değişiklik ve bozma da yeni bir noter işlemi ister.
Bu yazıda
Noter randevusu sabah onda. 12 bölümlü binada masada 19 kişi var: malikler, iki vekil, üç mirasçı, bir vasi, dört eş ve müteahhidin temsilcisi. Kat karşılığı sözleşme imzası o gün tek bir eksik belge yüzünden atılamayabilir. Daha kötüsü, atılır ve yıllar sonra tartışmaya açılır.
Örnekteki bina varsayımsaldır. Sözleşmenin maddeleri, teminat ve teklif seçimi burada yok; madde içerikleri için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız imza günü var: kim hangi belgeyle imzalar, hangi ekler metne bağlanır, imzadan sonra ne kalır.
Kat karşılığı sözleşme imzası için masada hangi belgeler olmalı?
Her imzacı için iki şey gerekir: kimlik ve imza yetkisi. Kendi adına imzalayan malik için kimlik yeter. Başkası adına imzalayan herkes, sıfatını ve yetkisini gösteren belgeyi notere göstermek zorundadır (Noterlik Kanunu m. 79). Vekil, vasi, mirasçı ve şirket yetkilisi bu gruptadır.
| İmzalayan | Masadaki belge | Eksikse |
|---|---|---|
| Malik kendisi | Kimlik | İmza atılamaz |
| Vekil | Noterde düzenlenmiş vekâletname | Yetki tartışılır |
| Mirasçılar | Mirasçılık belgesi | Kimin imzalayacağı belirsiz |
| Şirket | İmza sirküleri, güncel sicil kaydı | Temsil yetkisi belirsiz |
| Vasi | Vasilik kararı, vesayet makamı izni | İşlem izinsiz kalır |
| Aile konutunda eş | Kimlik, açık rıza | Devir tartışmaya açılır |
Noter, iş yaptıranın kimliğini, ehliyetini ve gerçek isteğini öğrenmekle yükümlüdür (m. 72). Bu, sizin hazırlığınızın yerine geçmez. Belgelerin kopyasını randevudan birkaç gün önce notere gönderin. Eksik randevu günü çıkarsa bütün masa dağılır.
Müteahhit şirketse imza sirkülerini satır satır okuyun. İmzayı atan kişi şirketi tek başına mı temsil ediyor, yoksa ikinci bir yetkiliyle birlikte mi? Birlikte temsil yazıyorsa ikinci yetkili de masada olmalı.
Vasi için ayrıca bir kural var. Vesayet altındaki kişinin taşınmazının satımı ve üzerinde aynî hak kurulması, vesayet makamının iznine bağlıdır (TMK m. 462/1). Olağan yönetimi aşan yapı işleri de aynı izne bağlıdır (m. 462/3). İzin kararı imza gününden önce elinizde olmalı.
Örnek binada imza günü masada kaç kişi var?
Kat karşılığı sözleşme imzasında imzacı listesi bölüm listesinden uzundur. Örnek binada bunu saydık.
| Durum | Bölüm | Masadaki kişi | Yetki belgesi |
|---|---|---|---|
| Malik kendisi | 7 | 7 | 0 |
| Vekille imza | 2 | 2 | 2 |
| Mirasçılar | 1 | 3 | 1 |
| Şirket malik | 1 | 1 | 1 |
| Vasi | 1 | 1 | 1 |
| Aile konutunda eş | – | 4 | 0 |
| Müteahhit temsilcisi | – | 1 | 1 |
| Toplam | 12 | 19 | 6 |
Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Toplamlar komutla yeniden hesaplandı.
Tablodan üç sonuç çıkıyor.
- 12 bölüm için 19 imza gerekiyor. Aradaki 7 kişi bölüm listesinde görünmez.
- 6 yetki belgesinin biri eksikse o imza atılamaz. Ya randevu ertelenir ya da o bölüm sonraya kalır.
- 4 eş ancak sorarak bulunur. Tapuda aile konutu şerhi yoksa kayıt bunu göstermez.
Hangi ekler sözleşmenin parçası olarak imzalanmalı?
Kat karşılığı sözleşmesinde adı geçen her belge. Noterdeki tutanağa bağlanan belge, tutanağın ayrılmaz parçası sayılır (Noterlik Kanunu m. 88). Bağlanmayan belge ise metinde adı geçse de imzadan sonra tartışmaya açılır.
Yaygın yanlış, eklerin "sonra imzalanır" diye bırakılabileceğini sanmaktır. Sonra imzalanacak ek, pazarlık gücünüzün en düşük olduğu gün imzalanır.
| Ek | Ne gösterir | Yoksa |
|---|---|---|
| Güncel tapu kayıtları | Malik, pay, ipotek, haciz, şerh | İmzacı listesi eksik kalır |
| Malik ve arsa payı listesi | Kim ne kadar pay veriyor | Toplam tutmayabilir |
| Bölüm dağılım listesi | Hangi yeni bölüm kime | Paylaşım sonraya kalır |
| Kat planları | Bölümün yeri ve alanı | Alan yalnız sözde kalır |
| Teknik şartname | Malzeme ve işçilik | Seçim müteahhide kalır |
| İş programı | Hangi iş hangi tarihte | Elde yalnız bitiş tarihi kalır |
| Teminat belgeleri | Güvencenin türü ve tutarı | Teminat sözde kalır |
Teminatın nasıl hesaplanacağı bu yazının konusu değil. Bunun için kat karşılığı teminat hesabı yazısına bakın. Burada tek soru şu: teminat belgesi masada mı, metne bağlandı mı?
Noterde hangi işlem yapılmalı, metni ne zaman okumalısınız?
Düzenleme şeklinde bir sözleşme yapılmalı. Arsa payı devrini vaat eden metin resmî şekle bağlıdır (TMK m. 706, TBK m. 237). Noterde bunun karşılığı düzenleme şeklidir (Noterlik Kanunu m. 89). Yalnız imza onayı bu şekli tamamlamaz. Ayrıntısını kat karşılığı ön sözleşme yazısında anlattık.
Okuma kısmı daha az konuşulur. Noter, tutanağı imzadan önce okumanız için size verir (m. 86). 40 sayfalık bir metni masada ilk kez okumak gerçekçi değildir.
Taslağı ve ekleri randevudan en az bir hafta önce isteyin. Avukatınız okusun. İmza günü, noterdeki son metni elinizdeki taslakla karşılaştırın.
Masada değişiklik çıkarsa bir kurala bakın. İlgilinin imzasını ve noterin onayını taşımayan ekleme geçerli değildir, el yazısıyla da yapılamaz (m. 81). Kenara düşülmüş bir not, sözleşmeye girmiş sayılmaz.
Vekâletle imzada vekâletname neyi açıkça söylemeli?
İşin kendisini adıyla. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlayamaz (TBK m. 504/3). Tapuda işlem gerektiren vekâletname de noterde düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m. 89).
Kat karşılığı sözleşmesi için vekâletname metninde şunlar okunmalı:
- Taşınmazın ili, ilçesi, ada ve parsel numarası, bölüm numarası.
- İşin adı: kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve arsa payı devri vaadi.
- Eklerle değişiklikleri imzalama yetkisi olup olmadığı.
- Varsa süre ve vekâletin sınırı.
"Her türlü işlemi yapmaya" diye başlayan genel bir metin, pay devrini vaat eden bir sözleşme için tartışma doğurur. Vekilin kim olduğu da önemlidir. Müteahhidin çalışanı ya da yakını olan bir vekil, sizinle müteahhit arasında kalır.
Bu, müteahhide ruhsat işleri için verilecek vekâletnameden ayrı bir belgedir. Onun sınırı sözleşme rehberinde ayrıca anlatılıyor.
Eşin rızası hangi dairede gerekir?
Aile konutu olan dairede. Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194). Tapuda malik yalnız bir eş olsa da kural değişmez.
Kat karşılığı sözleşmesi arsa payının devrini vaat eder. Bu yüzden aile konutu olan bölümde eşin rızası sonradan tartışma konusu olabilir. Rızayı imza günü almak, tartışmayı baştan kapatır. En sade yol, eşin masaya gelip rızasını metne yazdırmasıdır.
Rıza alınamazsa ne olur? Rızayı sağlayamayan ya da haklı sebep olmadan rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (m. 194). Bu, imza gününü aylarca öteleyebilir.
Tapuya bakarken bir şeyi bilin. Malik olmayan eş, tapuya aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Şerh isteğe bağlıdır. Şerhin olmaması, dairenin aile konutu olmadığını göstermez.
Kat karşılığı sözleşmesinde rızanın hangi aşamada ve hangi biçimde arandığı mahkeme kararlarıyla şekillenir. Bir uyuşmazlık varsa dava açmadan önce güncel içtihadı bir avukatla kontrol edin.
Sözlü vaatler metne nasıl geçirilir?
Tutar, tarih ve sorumluyla. Noterdeki metinde olmayan söz, imzadan sonra hem ispat hem geçerlilik sorunu yaşar. Kanunun şekle bağladığı sözleşmenin değiştirilmesi de aynı şekle bağlıdır (TBK m. 13). Noter işleminin değiştirilmesi de yeni bir noter işlemiyle yapılır (Noterlik Kanunu m. 81).
Kanun bir istisna tanır: metinle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler. Hangi sözün bu istisnaya girdiğini önceden kestirmek zordur. En güvenli yol, sözü imzadan önce noterdeki metne yazdırmaktır.
| Masada duyulan söz | Metne yazılış biçimi |
|---|---|
| "Kirayı biz karşılarız." | Aylık tutar, başlangıç ve bitiş olayı, ödeme günü |
| "Taşınma masrafı bizden." | Bölüm başına tutar ve ödeme tarihi |
| "Dükkânınız yine cephede olur." | Plan ekinde bölüm numarası ve cephe |
| "İyi marka kullanırız." | Şartnamede marka ya da eşdeğer sınıf |
Mesajlaşma uygulamasındaki bir söz, noterde düzenlenmiş sözleşmeyi değiştirmez. Söz önemliyse metne girmelidir; girmiyorsa, karşı tarafın o sözü ne kadar ciddiye aldığını da göstermiş olur.
İmzadan sonra sözleşmeden cayabilir misiniz?
Serbestçe cayamazsınız. Mevzuatta kat karşılığı sözleşmesi için imzadan sonra bir düşünme süresi tanıyan hüküm görmedik. Yaygın yanlış, her sözleşmede birkaç günlük cayma süresi olduğunu sanmaktır. Kalan yollar dardır ve her biri bedel ya da ispat ister.
| Yol | Dayanak | Ne gerekir |
|---|---|---|
| Birlikte bozmak | Noterlik K. m. 81 | Bütün tarafların anlaşması, aynı şekilde yeni noter işlemi |
| Bedel ödeyerek fesih | TBK m. 484 | Yapılan işin karşılığı ve bütün zarar |
| İrade bozukluğu | TBK m. 30-39 | Yanılma, aldatma ya da korkutmanın ispatı |
| Sözleşmedeki dönme şartı | Metnin kendisi | Şartın gerçekleşmesi |
İrade bozukluğunda süre kısadır. Yanılma ya da aldatmayı öğrendiğiniz, korkutmanın etkisi geçtiği andan başlayarak bir yıl içinde bildirmezseniz sözleşmeyi onamış sayılırsınız (TBK m. 39).
TBK m. 484, eser sözleşmesinde iş sahibine, eser bitmeden önce yapılan kısmın karşılığını ve yüklenicinin bütün zararını ödeyerek fesih imkânı verir. Bu hükmün kat karşılığı sözleşmesinde nasıl uygulanacağı işin aşamasına ve mahkeme kararlarına göre değişir. Bu yola girmeden önce güncel içtihadı bir avukatla kontrol edin.
İmzadan sonraki her çıkış yolu, imzadan önceki bir haftalık kontrolden pahalıdır.
Masaya oturmadan önceki haftada ne yapmalısınız?
Kat karşılığı sözleşmesinde son hafta, belgeyi tamamlama haftasıdır. Sırayla:
- Bölüm listesinden ayrı bir imzacı listesi çıkarın. Vekil, mirasçı, vasi ve eşleri tek tek yazın.
- Her bölüm için güncel tapu kaydı alın. İpotek, haciz ve şerhleri not edin.
- Yetki belgelerinin kopyalarını notere gönderin. Vesayet izni gibi zaman alan belgeyi en başa koyun.
- Taslağı ve yukarıdaki ek listesini eksiksiz isteyin. Avukatınız okusun.
- Duyduğunuz sözlü vaatleri yazın. Her birinin metindeki karşılığını işaretleyin.
- Binanız riskli yapıysa, 6306 sayılı Kanun m. 7/9'daki noter harcı ve damga vergisi istisnasının bu işleme uygulanıp uygulanmadığını noterden sorun.
- Pay ve alan sayılarını kendiniz kontrol edin. Birden fazla teklif varsa müteahhit tekliflerini puanlama yazısı ile aşağıdaki araç yardımcı olur.
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Pay oranından ya da yeni dairenin alanından emin değilseniz imzayı bekletin. Ücretsiz fizibilite raporu, binanızın ada ve parsel bilgisinden yola çıkar. Raporda kat karşılığı hesabı ve imar seçenekleri yer alır. Masaya bu sayılarla gidersiniz.
BinaBina imza gününde neyi yapar, neyi yapmaz?
BinaBina sayı tarafını görür: fizibilite raporu ve tekliflerin yan yana karşılaştırılması (nasıl çalışır). Noter masasında yer almayız. Vekâletnamenin, eş rızasının ya da sözleşme metninin hukuken yeterli olduğunu onaylamayız.
Sayı tarafında sorun yoksa ve eksik olan yalnız belge ya da metin kontrolüyse, bu iş için BinaBina'yı kullanmayın. Metni bir avukat okumalı, yetki belgelerini noter incelemeli. Vesayet izni için vesayet makamına, aile konutu uyuşmazlığı için avukata gidin.
Sık sorulan sorular
Vesayet altındaki malik adına kat karşılığı sözleşmesini kim imzalar?
Vasi imzalar, ama tek başına yetmez. Taşınmazın satımı ve üzerinde aynî hak kurulması vesayet makamının iznine bağlıdır (TMK m. 462). İzin kararı imza gününden önce alınmalı ve notere gösterilmelidir. Vasi, sıfatını ve yetkisini gösteren belgeyi de getirmek zorundadır (Noterlik Kanunu m. 79). İzin süreci uzun sürebilir, takvimi buna göre kurun.
Kat karşılığı sözleşmesinde noter masrafını kim öder?
Kanunda bunu malike ya da müteahhide yükleyen genel bir kural görmedik; taraflar sözleşmede kararlaştırır. Binanız riskli yapıysa 6306 sayılı Kanun m. 7/9'da noter harcı ve damga vergisi istisnası var. Bu istisnanın sizin işleminize uygulanıp uygulanmadığını randevudan önce noterden sorun ve masraf paylaşımını metne yazdırın.
Noterde imzalanan sözleşmenin hangi nüshası bende kalır?
Asıl metin noterlik dairesinde saklanır, size örneği verilir (Noterlik Kanunu m. 84). Tutanağa bağlanan ekler sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır, ama eklerin örneğinin çıkarılması ilgilinin isteğine bağlıdır (m. 88). Bu yüzden imza günü eklerin de örneğini ayrıca isteyin. Aksi hâlde elinizde ekleri olmayan bir sözleşme kalabilir.
Müteahhit imza günü metinde değişiklik isterse ne yapmalıyım?
Değişikliği okumadan imzalamayın; gerekiyorsa randevuyu erteleyin. Noter işleminde, ilgilinin imzasını ve noterin onayını taşımayan ekleme geçerli değildir ve el yazısıyla yapılamaz (Noterlik Kanunu m. 81). Yeni metni avukatınızın gördüğü taslakla karşılaştırın. Pay, alan ya da süre değişiyorsa bu artık küçük bir düzeltme değildir.
Kat karşılığı sözleşmesi tapuya şerh edilmek zorunda mı?
Zorunlu değil, ama taraflardan biri isterse yapılır. Noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh verilir (Tapu Kanunu m. 26; Noterlik Kanunu m. 60/3). Şerhi kimin isteyeceğini ve masrafı kimin ödeyeceğini imza günü metne yazın. Şerhin ne koruduğu ön sözleşme yazımızda ayrıca anlatılıyor.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.