Kat Karşılığı Ön Sözleşme: Geçerlilik Şartı ve İmza Öncesi 12 Kontrol

Müteahhit masaya iki sayfalık bir protokol koyup "asıl metni sonra hallederiz" dediğinde çoğu malik bunu zararsız bir ara adım sanır. Oysa yanlış biçimde imzalanan bir kat karşılığı ön sözleşme kural olarak ne sizi bağlar ne müteahhidi; içine yazdığınız ceza da istenemez. Geçerlilik şartı ve noter randevusundan önceki 12 kontrol aşağıda. Paylaşım, teslim ve fesih maddelerinin ayrıntısı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberine bakın; burada yalnız imzadan önceki aşama var.

Kat karşılığı ön sözleşme ne zaman geçerli olur?

Metin arsa payı devri vaat ediyorsa, resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Satış vaadinde bu şekil, noterde düzenleme şeklidir. Mülkiyete ilişkin resmî senedi ise kural olarak tapu müdürlüğü düzenler (Tapu K. m.26); metninizin hangi yola girdiğini imzadan önce noterden ve avukatınızdan öğrenin. Belgenin adı "protokol", "mutabakat" ya da "niyet metni" olabilir; şekil kuralı ada değil, içindeki söze bakar.

Bu sonuç tek bir maddeden değil, birkaç hükmün birlikte okunmasından çıkar:

Noter tasdiki neden yetmez?

Yaygın inanış "noterden geçti, tamamdır" der. Noterin iki ayrı işi vardır. Dışarıda yazılıp getirilen kâğıttaki imzayı onaylamak (m.60/4) başka, sözleşmeyi kendisi düzenlemek başkadır.

Metni siz getirdiyseniz ve noter yalnız imzaları onayladıysa, elinizde kimin imzaladığını gösteren bir kâğıt vardır. Pay devri vaadi için aranan şekil bu değildir. Noterden çıkan belgede işlemin adını okuyun: "düzenleme" mi, "onaylama" mı?

Şekil eksikse elinizde ne kalır?

Genel kural sert: şekle uymayan sözleşme hüküm doğurmaz. Çoğu malikin atladığı ek sonuç şu: asıl borç geçersizse ceza da istenemez (TBK m.182/2). Yani protokole "vazgeçen şu kadar ceza öder" yazmak, metni kurtarmaz.

Kuralın bir sınırı var. Taraflardan biri kendi payına düşeni kısmen yapmışsa, öteki tarafın şekil eksikliğine sığınması dürüstlük kuralı (TMK m.2) yönünden tartışılabilir. O yüzden "kâğıt geçersiz, çekip giderim" hesabı da "kâğıt sağlam" hesabı kadar risklidir.

Ödenmiş paranın, yapılmış proje masrafının ve yarım kalmış işin akıbeti olaya göre değişir. Burada genel bir cevap vermek yanıltır; böyle bir durumdaysanız bir avukata gidin.

Kat karşılığı ön sözleşme mi, doğrudan asıl sözleşme mi?

Çoğu binada doğrudan asıl sözleşme daha iyidir. Ön sözleşme, yalnız gerçekten bekleyen bir şart varsa anlam taşır. İkisi de noterde yapılacaksa, aynı pazarlığı iki kez yapıp aynı şekli iki kez tamamlıyorsunuz demektir.

"Bu hafta imzalamazsak fiyat değişir" baskısı ön sözleşme için gerekçe değildir. Bekleyen şartı bir cümleyle söyleyemiyorsanız, ara belgeye de ihtiyacınız yoktur.

Kat karşılığı ön sözleşmede hangi sayılar yazılı olmalı?

En az beş sayı: parsel alanı, emsal, hesaba esas toplam alan, malik tarafına düşen pay ve bağımsız bölüm sayısı. Metinde yalnız bir yüzde varsa, neyin yüzdesi olduğu sonradan pazarlığa açılır.

Küçük bir sapma bile büyür. Varsayım: 600 m² parsel, 12 malik, "malikler %50 alır" denmiş.

Yüzde aynı kaldı, herkes 5 m² kaybetti. O yüzden yüzdeyi tek başına değil, dayandığı alan senaryosuyla birlikte yazın ve senaryo tutmazsa ne olacağını belirtin.

İkinci sayı destek sınırıdır. İstanbul'daki Yarısı Bizden desteğinde yeni bölüm sayısı veya inşaat alanı mevcudun 1,5 katını geçerse hibe ve kredi verilmez (Karar 8189 m.3/2). 12 daireli binada bu, sayı için 18 eder. Müteahhit bütçeyi destek üstüne kuruyor ama projeyi 22 daire çiziyorsa, hesap imzadan önce bozulmuştur.

Bu sayıları müteahhidin tablosundan bağımsız görmek için ücretsiz fizibilite raporu ada-parsel bilgisiyle kat karşılığı hesabını ve 3 imar senaryosunu çıkarır.

Kat karşılığı ön sözleşmede salt çoğunluk nasıl hesaplanır?

Kişi sayısıyla değil, arsa payıyla. Riskli yapıda karar, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun m.6; 7471 sayılı Kanun ile 2023'te geldi). Eski eşiği anlatan kaynaklara itibar etmeyin.

Bu eşik yalnız 6306 kapsamında çalışır: riskli yapı tespiti yapılmış bina ya da ilan edilmiş riskli alan veya rezerv yapı alanı. Bunların dışında kolaylık yoktur: paylı malın tamamındaki tasarruf bütün paydaşların kabulünü ister (TMK m.692). Ön sözleşme de yalnız imzalayanı bağlar.

12 daireli binada 3 imza eksikse ne olur?

Varsayım: Dokuz malik imzaladı. Eksik üç imzanın ikisi zemin kattaki dükkânlar, biri üst kattaki daire.

• Eksiklerin payı %54 ise: kişi sayısında %75 olmanıza rağmen çoğunluk yoktur. İmzaların toplam payı %46'da kalır.
• Eksiklerin payı %30 ise: %70 ile çoğunluk vardır, süreç işler.

Dolayısıyla ilk iş imza saymak değil, tapudan pay toplamak.

Çoğunluk varsa ön sözleşmeyle yetinmeyin. Kanun, anlaşan maliklerin sözleşme veya vekâletname örneklerinin İdareye sunulabileceğini söylüyor. Yönetmelik ise bir malikin istemiyle toplantı çağrısı, imzalı karar tutanağı ve karara katılmayana teklifin bildirimini düzenliyor (m.15/2).

Takvimi buna göre kurun. İlan yolunu seçerseniz toplantı çağrısı 15, kararın bildirimi 15, cevap süresi 15 gün sürer: en az 45 gün. Noter veya elektronik tebligat kullanılan bildirimlerde süre değişir. Ruhsat başvurusundan önce tebliğ tamamlanmış ve pay satışı için müracaat edilmiş olmalıdır (m.15/4). Ön sözleşmedeki ruhsat tarihi bu takvimi hesaba katmıyorsa gerçekçi değildir.

Satış, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla yapılır. Ayrıntısı bu yazının konusu değil; önemli olan, imzalamayanın sözleşmeye sessizce dâhil edilemeyeceğidir.

Kat karşılığı ön sözleşmeyi imzalamadan önce hangi 12 noktaya bakmalısınız?

Noter randevusundan en az bir hafta önce aşağıdaki listeyi tek tek işaretleyin. Bir madde boşsa randevuyu erteleyin; ertelemenin bedeli, yanlış imzanın bedelinden düşüktür.

Kişiler ve tapu

1. Tapu kayıtları: Her bağımsız bölüm için imza haftasında çekin. İpotek, haciz, tedbir ve eski sözleşme şerhlerine bakın.
2. Pay tablosu: Malik adı ve arsa payını tek listede toplayın; toplam yüzdeyi hesaplayın. Ölmüş görünen malik varsa mirasçıları baştan belirleyin.
3. Vekâletname: Tapuda işlem gerektiren vekâletnameler de düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89). Metni okuyun: yetki bu işi kapsıyor mu, satış yetkisi veriyor mu?
4. Aile konutu: Bölüm aile konutuysa devir için eşin açık rızası gerekir (TMK m.194). Eşi noter masasına baştan çağırın.

Sayılar

1. Alan tabanı: Yüzdenin hangi alana uygulandığını (brüt mü, net mi, ortak alan dâhil mi) ve hangi emsal senaryosuna dayandığını yazın.
2. Bölüm sayısı: Mevcut ve yeni sayıyı yan yana koyun. Destek kullanılacaksa 1,5 kat sınırını kontrol edin.
3. Destek kimin hesabına: Ekim 2026 itibarıyla İstanbul'da riskli yapının hak sahibine bir konut için 875.000 TL hibe ve 875.000 TL krediye kadar destek var; tutar değişebilir. Yardım ruhsat ve kat irtifakından sonra istenir. Para subasman, taşıyıcı sistem ve inşaat bitiminde üç eşit taksitle, hak sahipleri adına yüklenicinin banka hesabına ödenir (Karar 8189 m.3; tutarlar Karar 9768). 1 Mayıs 2025'ten önce yapılmış sözleşmelerde, sözleşme tarihindeki tutarlar geçerlidir (Karar 9768 geçici m.1). Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi, 6306 kapsamında onaylanan riskli yapılar için bütçe imkânları doğrultusunda 31 Aralık 2027'ye kadar yapılabilir (Karar 8189 m.3/13; Karar 10960, 11902). Binanızın bu kapsama girip girmediğini başvurudan önce sorun. Bu para bedelden düşülüyor mu, yazın.

Takvim ve çıkış

1. Asıl sözleşme son tarihi: Takvim günü olarak yazın. Bu tarihin hangi tarafın hangi işine bağlı olduğunu da belirtin.
2. Şart gerçekleşmezse: Rapor, karar veya imar sonucu çıkmazsa metin kendiliğinden biter mi? Çizilen projenin ve ödenen masrafın sorumlusu kim?
3. Cayma cezası: Tutar serbesttir, ama mahkeme aşırı bulduğu tutarı kendiliğinden indirir (TBK m.182). Tacir olan borçlu bu indirimi isteyemez (TTK m.22); müteahhidin durumunu avukatınıza sorun. İki yönlü ve gerekçeli bir tutar, tek taraflı yüksek bir rakamdan daha çok işe yarar.
4. Şerh: Kim talep edecek, harcı kim ödeyecek, yazın. Aşağıdaki bölüme bakın.
5. Teminat ilkesi: Ayrıntı asıl sözleşmede olsa da yöntem burada kararlaştırılsın. Riskli yapı parselinde gerçek veya özel kişi uygulamasında müteahhit, yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sını ruhsattan önce İdareye teminat verir (Yönetmelik m.13/9-c; riskli ve rezerv alanda oranlar farklı, malikin kendi yaptığı küçük yapıda istisna var). Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa bu şart aranmaz (m.13/9-ğ). Bu tutar maliklere ödenen tazminat değildir. Teminat ipoteği ise kanundan gelmez, sözleşmeyle kurulur.

Binanız riskli yapıysa 6306 m.7'deki noter harcı ve damga vergisi istisnasının bu işleme uygulanıp uygulanmadığını da noterden sorun.

Tapu şerhi neyi korur, neyi korumaz?

Şerh sayesinde hakkınız, payı sonradan edinen kişiye karşı da işler (TMK m.1009). Müteahhidin işi bitireceğini garanti etmez, geçersiz bir metni de geçerli yapmaz.

Noterde düzenlenen satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan birinin isteğiyle şerh edilir (Tapu Kanunu m.26; Noterlik Kanunu m.60/3). Kat karşılığı ön sözleşmenizin bu kapsama girip girmediğini metin hazırlanırken noterle netleştirin.

Sürenin bir sınırı var: şerh tarihini izleyen beş yılda satış veya tescil olmazsa kayıt resen silinir (m.26). Uzayan projede bu tarihi takvime yazın. Payın el değiştirmesi hâlinde neler olduğunu üçüncü kişilerin hakları yazısında bulabilirsiniz.

BinaBina bu aşamada neyi yapar, neyi yapmaz?

BinaBina sayı tarafını görür: fizibilite raporu ve tekliflerin yan yana karşılaştırılması (nasıl çalışır). Ön sözleşme metninin geçerliliğini onaylamaz, noterin ya da avukatın yerine geçmez.

Müteahhidiniz belli, alan ve paylaşım sayılarınız oturmuş, tek sorununuz metinse BinaBina'ya ihtiyacınız yok. Doğru adres metni okuyacak bir avukat ve düzenlemeyi yapacak noterdir.