Kentsel Dönüşümde Şerefiye: Aynı Metrekare Neden Farklı Değer? Örnek Tablo ve Kura

Aynı binada iki daire düşünün. Plan aynı, alan aynı: 90 metrekare. Biri zemin katta kuzeye bakıyor, öteki dördüncü katta güneye ve denize. Kentsel dönüşümde şerefiye, bu iki daire arasındaki değer farkının adıdır. Varsayımsal örneğimizde bu fark 1,97 milyon TL çıkıyor.

Şerefiye hesaplanmadan kurayla dağıtılan bir binada bu para sessizce bir malikten ötekine geçer. Sözleşmenin öteki maddeleri için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız şerefiye var: katsayının nasıl kurulduğu, kimin hazırladığı, dairelerin nasıl dağıtıldığı ve sözleşmeye ne yazılacağı.

Kentsel dönüşümde şerefiye nedir, mevzuatta bir oranı var mı?

Şerefiye, aynı büyüklükteki iki bağımsız bölümün konum yüzünden farklı değer taşımasıdır. Kentsel dönüşümde şerefiye için bağlayıcı bir oran yok. 6306 sayılı Kanun'un, Uygulama Yönetmeliği'nin ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) güncel metinlerini okuduk. Üçünde de "şerefiye" kelimesi geçmiyor, bir yüzde de yazmıyor.

Mevzuat yalnız ilkeyi koyar. KMK'ya göre kat irtifakı kurulurken arsa payı, her bağımsız bölümün "konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan" değeriyle oranlı olmalıdır (KMK m. 3/2). Oranlı değilse her malik, payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Yani kanun konumun değer farkı yarattığını kabul ediyor. Katsayıyı ise taraflara bırakıyor.

Bu yüzden "standart şerefiye oranı" diye sunulan her tablo bir görüştür. Yaygın yanlış, müteahhidin getirdiği yüzdeleri resmî oran sanmaktır. Dönüşüm kararının nasıl alındığını merak ediyorsanız 6306 sayılı Kanun rehberimize bakabilirsiniz.

Aynı metrekarenin değerini hangi etkenler değiştirir?

Kentsel dönüşümde şerefiye birkaç etkenin üst üste binmesinden doğar. Her etken için ayrı bir katsayı kurmak, tartışmayı "bu daire daha iyi" sözünden çıkarıp sayıya taşır.

Kat. Zemin kat gürültü, mahremiyet ve nem yüzünden alıcı gözünde geride kalabilir. Üst katlar yükselir. En üst katta çatı altı ısısı ve sızıntı kaygısı varsa bir alttaki kat ondan değerli sayılabilir.

Cephe ve güneş. Güneye bakan daire gün ışığı alır, kuzeye bakan daha az alır. Cadde cephesi ise görünürlük kazandırır ama gürültü getirir. Aynı katta iki daire bu yüzden farklı katsayı alabilir.

Manzara. Manzaranın değeri kalıcılığına bağlıdır. Karşıdaki parselin imarı yüksek yapıya izin veriyorsa bugünkü manzara bir gün kapanabilir. Katsayıyı vermeden önce karşı parselin imar durumuna bakın.

Otopark. KMK'ya göre ortak garajlar ortak yer sayılır (KMK m. 4). Garaj doğrudan bir bağımsız bölüme tahsis edilirse eklenti olur ve tapuda o bölümün beyanlar hanesine yazılır (KMK m. 6). Park yeri daire sayısından azsa, yeri olmayan daire için fark ayrıca konuşulmalıdır.

Dükkân. Zemin kattaki dükkânın değerini konut katsayısı ölçmez. Cadde cephesi, vitrin genişliği ve önünden geçen yaya belirler. Eski dükkân caddeye bakıyor, yenisi arka sokağa bakıyorsa, metrekare aynı olsa da kayıp vardır. Dükkân için değerleme raporunda ayrı bir değer isteyin.

Örnekte hangi sayıları varsaydık?

Kentsel dönüşümde şerefiye etkisini tek başına görmek için bütün daireleri aynı alanda ve aynı planda kurduk. Böylece aradaki her lira yalnız konumdan geliyor.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Katsayılar da bizim örnek seçimimizdir. Mevzuattan ya da bir piyasa endeksinden gelmiyor.

Hesap şu satırla kuruldu:

Daire değeri = net alan × baz m² değeri × kat katsayısı × yön katsayısı × manzara katsayısı

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Otopark gibi tek tek sayılabilen kalemleri katsayıya gömmüyoruz. Onları tutar olarak ayrıca ekliyoruz.

Altı aynı daire şerefiyeyle ne kadar ayrışıyor?

Kentsel dönüşümde şerefiye uygulanınca aynı 90 m² daireler 6,36 ile 8,33 milyon TL arasına yayılıyor. Katsayısız hesapta hepsi 7,2 milyon TL olurdu.

Milyon TL. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

En değerli E ile en düşük A arasında 1,97 milyon TL fark var. E, A'dan %31 daha değerli.

Yön, kattan güçlü olabilir. Birinci kattaki güney daire (B), ikinci kattaki kuzey daireden (C) daha değerli çıkıyor.

Katsayılar çarpılarak birleşiyor. Tek başına %3 ya da %4 görünen farklar üst üste binince milyon lirayı buluyor.

Otopark bu tabloya dahil değil. Dört yer altı daireye yetmiyor. Yeri olmayan iki dairenin her biri 750.000 TL eksik kalıyor. Bu, A ile E arasındaki farkın üçte birinden fazlası.

Şerefiye katsayılarını kim hazırlamalı?

Kentsel dönüşümde şerefiye tablosunu, taraflardan bağımsız bir değerleme uzmanının hazırlaması en savunulabilir yoldur. Mevzuat bunu zorunlu tutmuyor. Bu bizim önerimizdir.

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) sisteminde gayrimenkul değerleme uzmanlarının, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu'nun verdiği Gayrimenkul Değerleme Lisansı'na sahip olması gerekir (SPK tanıtım rehberi). 6306 sürecinde karara katılmayanların payı satılacaksa, onların taşınmazı için SPK'nın yetkilendirdiği kuruluşa yaptırılan değer tespiti zaten başvuruya eklenir (Yönetmelik m. 15/A-1-c). Aynı kuruluştan yeni dairelerin göreli değerini de istemek, iki ölçünün aynı elden çıkmasını sağlar.

Müteahhidin mimarı da tablo çizebilir. Burada çıkar çatışmasına bakın. Müteahhide kalan daireler de aynı tabloda değerlenmelidir. Aksi hâlde en iyi konumlar müteahhit payına geçer. Malik payının metrekaresi aynı kalır, değeri düşer.

Bilirkişi. Uyuşmazlık mahkemeye giderse hâkim, teknik bilgi gereken konuda bilirkişi görüşü alır (HMK m. 266). Bilirkişi yalnız uzmanlık konusunda açıklama yapar, hukuki değerlendirme yapamaz (6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu m. 3/2). Yani bilirkişi imzadan sonraki çekişmenin aracıdır. İmzadan önceki tabloyu siz kurarsınız.

Denkleştirmesiz kura kime kazandırır, kime kaybettirir?

Kentsel dönüşümde şerefiye hesaplanmadan çekilen kura, değer farkını rastgele dağıtır. Bunu görmek için her malike yeni binanın toplam değerinden bir pay karşılığı verdik. Örnekte bu pay, eski binanın değerleme raporundaki değer payıdır. Bu bir varsayımdır, mevzuat hükmü değildir. Payın nasıl ölçüleceği ayrı bir konudur; burada yalnız kuranın etkisine bakıyoruz.

Örnekte daireler kurayla dağıtılmış olsun:

Milyon TL. Pay karşılığı = 44,12 × eski değer payı. Kura sonucu varsayımsaldır.

Eski binanın en düşük paylı malikine en değerli daire çıkıyor ve 2,15 milyon TL kazanıyor. Eskiden manzaralı üst katta oturan malik 1,19 milyon TL kaybediyor.

Herkese eski yerine en yakın daireyi verdiğimizde tablo değişiyor. Malik 1'e A, 2'ye C, 3'e B, 4'e D, 5'e E, 6'ya F düşüyor. Bu eşlemede en büyük fark 0,18 milyon TL'ye iniyor.

Yaygın yanlış, kurayı kendiliğinden adil sanmaktır. Kura kimin hangi daireyi alacağını tarafsız seçer. Değer farkını eşitlemez.

Kura mı, seçim mi: daireler nasıl dağıtılmalı?

Maliklerin kendi yürüttüğü kat karşılığı işinde, kentsel dönüşümde şerefiye dağıtımı için bir yöntem kuralı görmedik. Yönetmelik noter kurasını iki yerde anıyor. Biri, kurumun yürüttüğü uygulamada birden fazla daire hakkı olan malike verilecek dairelerin seçimidir; orada noter kurası ya da kurumun belirleyeceği yöntem kullanılır (Yönetmelik m. 13/2-c). Öteki, artan konutlardan kiracılara verilecekleri seçmektir (Yönetmelik m. 14/2). Sizin binanızda yöntemi malikler ve müteahhit sözleşmeyle seçer.

Bizim önerimiz şu sıra: önce eşleme, eşlenemeyen daireler için kura, kalan fark için denkleştirme. Denkleştirme, iki malik arasında değer farkının parayla kapatılmasıdır.

Dağıtımı karardan önce bitirin. Yönetmelik, salt çoğunluk kararıyla birlikte anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan maliklere bildirilmesini istiyor (Yönetmelik m. 15/2). Dağıtım listesi teklifin içindeyse, katılmayan malik neyi kabul etmediğini görür. Toplantı ve karar adımları için yol haritasındaki karar ve sözleşme adımına bakın.

Şerefiye sözleşmeye nasıl yazılmalı?

Kentsel dönüşümde şerefiye, sözleşmenin ekinde imzalı bir liste olarak durmalıdır. Yönetmelik de 6306 kapsamındaki kat irtifakı talebinde, sözleşmede hak sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin belirlenmiş olmasını şart koşuyor (Yönetmelik m. 15/12). Ekte şunlar olsun:

1. Katsayı tablosu: her etken, katsayısı ve gerekçesi.
2. Tabloyu hazırlayanın adı, rapor tarihi ve kullanılan baz m² değeri.
3. Bağımsız bölüm listesi: mimari projedeki numara, kat, yön, net alan ve kime ait olduğu. Müteahhide kalan daireler dahil.
4. Otopark ve depo: hangi daireye eklenti olarak yazılacağı (KMK m. 6). Otopark kullanımını yalnız yönetim planına yazarsanız, bu düzeni sonradan değiştirmek bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu ister (KMK m. 28).
5. Dağıtım yöntemi: kura varsa tarihi, noteri ve gelmeyen malik adına kimin çekeceği.
6. Denkleştirme: tutar, kimin kime ödeyeceği, vadesi ve ödenmezse ne olacağı.
7. Proje değişirse katsayı tablosunun hangi kuralla güncelleneceği.

Teklifleri tek şartnameyle topluyorsanız, katsayı tablosunu da şartnameye ekleyin. Böylece her müteahhit hangi daireleri aldığını aynı ölçüyle yazar. Protokol aşamasındaysanız ön sözleşmenin geçerlilik şartlarını da kontrol edin.

Şerefiye tablosu ancak kat planı belli olunca kurulabilir. Ücretsiz fizibilite başvurusu binanızın imar hakkını ve yeni binada çıkabilecek daire tiplerini gösterir. Tabloyu kurmak için gereken ilk girdi budur.

BinaBina şerefiye işinin neresinde, nerede değil?

Fizibilite raporumuz imar hakkını, kat karşılığını ve binanın modelini çıkarır. Teklifler bu sayede aynı biçimde yan yana gelir. Kentsel dönüşümde şerefiye katsayısı ise vermiyoruz.

Değerleme raporu düzenlemiyoruz. Kura çekmiyoruz. Malikler arasındaki denkleştirme pazarlığına taraf olmuyoruz. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın.

Değer için SPK'nın yetkilendirdiği bir değerleme kuruluşuyla, sözleşme eki için bir gayrimenkul avukatıyla çalışın. Binada dükkân varsa, eski binada arsa payları tartışmalıysa ya da birden fazla parsel birleşiyorsa, bu yazıdaki basit tablo yetmez. O durumda değerleme raporunu dükkân ve parsel bazında ayrı isteyin.