Kat Karşılığında Net Brüt Alan: Sözleşmedeki 100 m² Kaç m² Ev Eder? Örnek Hesap

Sözleşmede "her malike 100 m² daire" yazıyor. Anahtarı aldığınız gün içeriyi ölçtürüyorsunuz ve 74 m² çıkıyor. Müteahhit "100 m² verdik" diyor, siz "26 m² eksik" diyorsunuz. İkiniz de aynı daireyi farklı bir net brüt alan tanımıyla ölçüyorsunuz.

Bu fark kat karşılığında milyonlarca liraya denk gelebilir. Aşağıdaki sayılar varsayımsal bir örnektir. Sözleşmenin bütün maddeleri için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız metrekarenin nasıl ölçüldüğü, yazılmadığında ne olduğu ve eksik çıktığında ne istenebileceği var.

Kat karşılığında net brüt alan farkı ne kadar tutar?

Kat karşılığında net brüt alan farkı, aynı "100 m²" yazısının 74 ile 100 m² arasında bir yaşam alanı anlamına gelmesidir. Varsayımsal örneğimizde net okuma ile ortak alan payı eklenmiş okuma arasında 26,3 m² fark çıkıyor. Net metrekaresi 80.000 TL olan bir semtte bu yaklaşık 2,1 milyon TL eder.

Farkı hesaplamak için tek bir ölçü kullanıyoruz:

Kayıp = (vaat edilen net m² − teslim edilen net m²) × semtteki sıfır dairenin net m² değeri

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Ama iki teklifi ya da sözleşme ile teslimi karşılaştırırken her şeyi aynı tanıma çevirmenizi sağlar.

Yönetmelik dört alanı nasıl tanımlıyor?

Net brüt alan tartışmasının resmî sözlüğü Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 4'tür. Yönetmelik bir daire için tek bir metrekare değil, dört ayrı alan tanımlar (m. 4/1-ğ).

Kaynak: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 4/1-ğ ve m. 4/1-v. Tanımlar kısaltılarak aktarıldı.

Birkaç ayrıntı sonucu değiştirir. Brüt alanda dış cephe dışındaki duvarlar orta akstan, yani duvarın tam ortasından ölçülür. Komşu daireyle ortak duvarın yarısı size yazılır. Net alana kapı ve pencere eşikleri ile 2,5 santimetreyi geçmeyen sıva payları girmez. Balkon, teras ve kat bahçesi gibi en az bir cephesi açık mekânlar da net alanda sayılmaz.

Eklenti, dairenin dışında olup doğrudan o daireye ait olan yerdir (m. 4/1-v). Ayrı girişli bir depo buna örnektir. Ortak alanlar ise mimari projede bağımsız bölüme konu olmayan, kapsamı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) belirtilen ortak yerlerdir. Merdivenler, antreler, asansörler ve sığınaklar bunlardandır (KMK m. 4).

Yönetmelik yalnız uygulama imar planı bulunan alanları kapsar (m. 2). Projenizin hangi yönetmeliğe göre çizildiğini mimarına sorun.

Kolon, perde duvar ve tesisat şaftı net alana sayılır mı?

Hayır. Net brüt alan ayrımında taşıyıcı elemanlar ve şaftlar net alanın dışında kalır. Yönetmelik kolonları, tesisat ve hava bacalarını, ışıklıkları net alana katmaz (m. 4/1-ğ). Net alan duvarlar arasında ölçüldüğü için perde duvar da bu alanın dışında kalır.

Brüt alandan ise yalnız şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları ve galeri boşlukları düşülür. Dairenin içindeki kolon ve perde brüt alanın içinde sayılır.

Sonuç şudur: Dış ölçüsü aynı kalan bir dairede kolon ya da perde kalınlaşırsa brüt alan değişmez, net alan küçülür.

Taşıyıcıların boyutunu statik hesap belirler. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, kolonun kesit alanının taşıdığı en büyük eksenel yüke göre seçilmesini ister (TBDY 7.3.1.2). Perdeler için de benzer bir kesit şartı vardır (TBDY 7.6.1.1). Kat sayısı arttıkça alt katlardaki kolonlar bu yüzden büyüyebilir. Sözleşmeyi statik proje çizilmeden imzalıyorsanız, bu kesitleri henüz kimse bilmiyordur.

Bu elemanlar dairenizin içinde dursa bile ortak yerdir. KMK kolon, kiriş ve perde duvarları her hâlde ortak yer sayar (KMK m. 4/a). Bu riski müteahhide bırakmanın yolu, sözleşmeye net alanı alt sınır olarak yazdırmaktır. Yalnız brüt yazan bir sözleşmede taşıyıcı büyüdükçe kaybeden siz olursunuz.

Örnekte hangi sayıları varsaydık?

Kat karşılığında net brüt alan oranları projeden projeye değişir. Duvar kalınlığı, kolon sayısı, asansör ve merdiven evinin büyüklüğü oranı oynatır. Örnek için şu sayıları seçtik:

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Kendi projenizin oranını onaylı mimari projedeki metrekare cetvelinden çıkarabilirsiniz.

Sözleşmedeki "100 m²" üç okumada kaç metrekare ediyor?

Aynı 100 m² hangi tanımla okunursa okunsun, diğer iki sayı kendiliğinden değişir. Net brüt alan farkını görmek için üç okumayı yan yana koyduk.

Alanlar m². Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Net okumaya göre kayıp, brüt okumada 15,3 m², yani yaklaşık 1,22 milyon TL. Genel brüt okumada 26,3 m², yani yaklaşık 2,10 milyon TL.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

İlki, "100 m²" tek başına bir ölçü değildir. Hangi tanım olduğu yazılmadıkça müteahhit de siz de kendi lehinize okuyabilirsiniz.

İkincisi, en pahalı boşluk ortak alan payıdır. Brüt okumada brüt ile genel brüt arasındaki 15 m², merdiven ve asansör gibi ortak yerlerden size düşen paydır. Bu alan dairenizin içinde değildir.

Üçüncüsü, teklif karşılaştırırken de aynı tuzak var. Bir teklif net, diğeri brüt metrekare yazıyorsa sayılar karşılaştırılamaz. Bu konuda teklifteki metrekarenin dayanağını soran yazımıza da bakabilirsiniz.

Sözleşme alanı yazmıyorsa hangisi esas alınır?

Kat karşılığı sözleşmesi net brüt alan ayrımını yapmıyorsa, incelediğimiz Yargıtay kararları brüt alanı esas almış. Sözleşmeyi siz kendi lehinize net diye okusanız da bu yorumun tutması zordur.

Kapatılan 15. Hukuk Dairesi bir kararında, arsa sahibine verilecek %35 payın net alan üzerinden olacağına dair açıklama yoksa payın brüt inşaat alanına göre hesaplanması gerektiğini söyledi (Yargıtay 15. HD, E. 2008/278, K. 2009/435, 30.01.2009). Net alana göre hesap yapan bilirkişi raporu bu yüzden bozma sebebi oldu.

Yakın tarihli bir dosyada bölge adliye mahkemesi, sözleşme ekindeki krokide alanın net mi brüt mü olduğu yazmadığını tespit etti. Alan açıkça net yazılmadıysa brüt üzerinden değerlendirme yapılması gerektiğini belirtip eksik alanın brüt üzerinden hesaplanmasını doğru buldu. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu kararı onadı (E. 2025/2980, K. 2026/2255, 21.05.2026).

Yaygın yanlış, "brüt" kelimesinin tek bir sayı olduğunu sanmaktır. Yukarıdaki kararlar "brüt" diyor. Ama yönetmelikte brüt, toplam brüt ve genel brüt olmak üzere üç brüt var. İncelediğimiz kararlarda hangi brütün kastedildiği yönetmelik diliyle ayrıca tartışılmamıştı. Sözleşmede bu boşluğu bırakmak, uyuşmazlığı bilirkişi raporuna bırakmak demektir. Bu kararlar bütün içtihadı göstermez; dava açmadan önce güncel içtihadı bir avukatla kontrol edin.

Türk Borçlar Kanunu sözleşmenin yorumunda tarafların kullandığı sözcüklerden çok gerçek ve ortak iradesini esas alır (TBK m. 19). Bu ilke size bir kapı açar, ama iradeyi ispat etmek zordur. Teklif yazışmaları, satış broşürü ya da ölçülü kroki varsa saklayın.

Sığınak, otopark ve su deposu dairenizin metrekaresine eklenebilir mi?

Hayır. Net brüt alan hesabında bu yerler dairenizin net ya da brüt alanına yazılmaz. Ortak yer oldukları sürece size yalnız ortak alan payı olarak, genel brüt alanda düşerler.

Yönetmelik gerekli en az sığınak alanını, otopark, su deposu, hidrofor ve tesisat alanlarını emsal hesabına, yani parselde yapılabilecek inşaat alanına katmaz (m. 22/1-g, h, i). KMK da sığınakları, ortak garajları, yapının genel su depolarını ve kalorifer dairelerini her hâlde ortak yer sayar (KMK m. 4/a). Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak malik olur (KMK m. 16). Bu yerler hiçbir dairenin parçası değildir.

İstisna eklentidir. Bir garaj ya da depo doğrudan tek bir daireye tahsis edilirse o dairenin eklentisi olur (KMK m. 6). Eklenti brüt alana değil, toplam brüt alana eklenir.

Teklifte "otopark ve sığınak payı dahil" gibi bir ifade görürseniz, yazan sayı genel brüt alandır. Sözleşmede net alan, eklenti ve ortak alan payı ayrı satırlarda yazılmalı. Böylece hangi metrekarenin dairenizin içinde, hangisinin bodrumda olduğu görülür.

Arsa payı ayrı bir şeydir. Ortak alan payı dairenize eklenen bir metrekaredir. Arsa payı ise tapudaki ortak mülkiyet payıdır ve dairenin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerle oranlı kurulur (KMK m. 3). Paylaşım maddesi bu ikisinden hangisine dayandığını açıkça yazmalıdır.

Teslimde eksik alan çıkarsa ne isteyebilirsiniz?

Teslimde net brüt alan ölçümü sözleşmedeki rakamın altında kalıyorsa eksik metrekarenin parasal karşılığını isteyebilirsiniz.

Gözden geçirme ve bildirim. İş sahibi, teslimden sonra işin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıbı uygun sürede yükleniciye bildirmek zorundadır (TBK m. 474/1). Bildirimi ihmal eden eseri kabul etmiş sayılır (TBK m. 477). Taraflardan her biri, giderini karşılayarak bilirkişi incelemesi isteyebilir (TBK m. 474/2).

Seçimlik haklar. Ayıp ya da sözleşmeye aykırılık durumunda TBK madde 475 dönme, bedel indirimi ve ücretsiz onarım haklarını sayar, tazminat hakkını saklı tutar. Eser sizin arsanız üzerinde yapıldıysa ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz.

Hesap neye göre? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir eksik alan dosyasında tazminatın arsa bedeli üzerinden değil, yapılan taşınmazın değeri üzerinden hesaplanması gerektiğini söyledi. Ölçü olarak emsal dairelerin dava tarihindeki piyasa m² fiyatını gösterdi (E. 2021/5121, K. 2022/2980, 01.06.2022).

Örnekte sözleşme brüt 100 m² yazıyor, teslimde brüt 96,5 m² ölçülüyor:

Sayılar varsayımdır. Tolerans, sözleşmeye yazılırsa geçerli olan bir pazarlık kalemidir.

Yönetmelik tanımlarında bir ölçü toleransı görmedik. Sözleşmeye "%2'ye kadar sapma bedelsizdir" gibi bir madde konulursa, tablonun sağ sütunu sizin için de geçerli olur. Toleransı okumadan imzalamayın.

Süreye de dikkat edin. Ayıplı eser davaları taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m. 478). Eksik alanın ayıp mı, eksik ifa mı sayılacağı süreyi etkileyebilir. Bunu bir avukata sorun.

Sözleşmeye alan maddesi nasıl yazılmalı?

Net brüt alan maddesinin amacı, tek bir sayının tek bir okumaya sahip olmasıdır. Sözleşme imzadan önce şu altı satırı taşımalı:

1. Her daire için net alan ve brüt alan, ikisi birden ve yönetmelikteki adlarıyla.
2. Ortak alan payının ayrıca mı yazıldığı, yoksa sayıya dahil mi olduğu.
3. Balkon, teras, depo ve otoparkın hangi alana girdiği ya da ayrı mı sayıldığı.
4. Ölçü toleransı ve toleransın üstündeki her metrekarenin nasıl ödeneceği.
5. Teslimde ölçümü kimin yapacağı ve sonucun tutanağa yazılacağı.
6. Ölçülü kat planı ve alan çizelgesinin sözleşmenin eki olduğu.

Tablodaki metrekareler örnektir, kendi projenizin sayıları değildir.

Sayıların dayanağı onaylı mimari projedir. Yönetmelik her bağımsız bölümün net, brüt, toplam brüt ve genel brüt alanının ruhsat eki onaylı mimari projede gösterilmesini zorunlu tutar (m. 57/3). Mimari projede kat irtifakına esas paylaşım tablosu ve metrekare cetveli de bulunur (m. 57/2-a). Sözleşmeye bu tablonun sayılarını ekleyin.

Ekin kendisi de tanım taşımalı. Her dairenin ölçülü kat planı ve net alan, eklenti, ortak alan payını ayrı sütunlarda gösteren bir alan çizelgesi sözleşmeye eklenip imzalanmalı. Yukarıdaki 2026 kararında ek kroki alanın net mi brüt mü olduğunu söylemiyordu. Bu boşluk brüt okumayla kapandı. Proje henüz onaylanmadıysa, onaylı projedeki net alanın ekteki sayının altında kalamayacağını yazın.

Proje henüz çizilmediyse ön sözleşme aşamasındasınız. Ön sözleşmede imza öncesi kontrolleri ayrıca okuyun. Birden fazla teklifiniz varsa önce hepsini aynı tanıma çevirin:

Kendi hesabınız

Hangi teklif size daha çok kalıyor?

Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Ödeyeceğiniz aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

Gecikme varsayımı

ay

A teklifi

A teklifi: Size düşecek alan

m²

A teklifi: m² değeri

TL

A teklifi: Ek ödeme

TL

A teklifi: Ek ödeme ayı

A teklifi: Aylık kira

TL

A teklifi: Kira süresi

ay

A teklifi: Teslim süresi

ay

A teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

A teklifi: kira enflasyonla artarA teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

B teklifi

B teklifi: Size düşecek alan

m²

B teklifi: m² değeri

TL

B teklifi: Ek ödeme

TL

B teklifi: Ek ödeme ayı

B teklifi: Aylık kira

TL

B teklifi: Kira süresi

ay

B teklifi: Teslim süresi

ay

B teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

B teklifi: kira enflasyonla artarB teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

Üçüncü teklifi ekle

Bugünkü parayla

Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.

A teklifi

₺9.452.851

B teklifi

₺9.262.282

B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.

A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.

Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.

A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

A teklifi: kalem kalem

100 m² dairenin değeri

₺10.000.000

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺554.120

Ödeyeceğiniz kira, 30 ay

-₺1.200.000

Gecikme cezası, 6 ay

₺98.731

Değer

₺9.452.851

B teklifi: kalem kalem

105 m² dairenin değeri

₺10.500.000

Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)

-₺259.485

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺461.767

Ödeyeceğiniz kira, 36 ay

-₺1.440.000

Değer

₺9.262.282

Hesabın varsayımları

• Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
• Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
• Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
• Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.

Sınır ve uyarı

• Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
• Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
• Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
• Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Örneğe dön

Tekliflerin metrekare beyanını müteahhit tekliflerini puanlama yazımızdaki gibi net ve brüt olarak ayrı ayrı isteyin. Parselinizin imar hakkından size kaç net metrekare düşebileceğini görmek için ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Rapor, pazarlıktan önce elinizde müteahhitten bağımsız bir sayı olmasını sağlar.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

Net brüt alan hesabında BinaBina imar hakkından kat karşılığı metrekareyi çıkarır. Bunu müteahhit tekliflerini aynı tanıma çevirmek için yaparız. Nasıl çalıştığımızı ayrıca anlattık.

Teslim edilmiş bir daireyi ölçmeyiz, bilirkişi raporu yazmayız, dava açmayız ve sözleşme metni hazırlamayız. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın.

Ölçüm için bir harita mühendisi ya da mimara, sözleşme ve eksik alan talebi için bir gayrimenkul avukatına başvurun. Onaylı projeyi ve metrekare cetvelini belediyenin imar arşivinden isteyebilirsiniz.