Kentsel Dönüşüm Riskleri: Teklif, Toplantı ve Şantiyede 5 Kırmızı Bayrak

Bir kentsel dönüşüm dosyası ilk gün sorun çıkarmaz, yalnızca bir sayıyı eksik bırakır. Teklifte metrekarenin dayanağı yoktur. Toplantı tutanağında arsa payı yazmaz. Şantiyede kimse tarih tutmaz. Kentsel dönüşüm riskleri çoğu dosyada bu boşluklardan büyür ve her boşluğun soracağınız bir belgesi vardır.

Aşağıdaki beş bayrak, kentsel dönüşüm sürecinin üç evresine dağılır: teklif, toplantı, inşaat. Bayrak görmek, müteahhidin kötü niyetli olduğunu kanıtlamaz. Yalnızca sayıyı yazılı isteme zamanının geldiğini gösterir. O sayılar imzadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesinin eklerine girmelidir, çünkü imzadan sonra pazarlık alanınız daralır.

Kentsel dönüşüm riskleri hangi evrede, hangi belgeyle yakalanır?

Teklif evresinde imar belgesi ve alan tablosu, toplantı evresinde hisse tablosu ve bildirim kayıtları, inşaat evresinde İdare yazıları ve tarihli saha kaydı işinizi görür. Aşağıdaki tablo her bayrağı bir doğrulama yoluna bağlar.

Teklifteki metrekare nereden çıktı?

Bu soruya tek cümleyle cevap alamıyorsanız ilk bayrak kalkmıştır. Teklifteki alan, parselin imar durumuna ve kat kat bir tabloya dayanmalıdır. Dayanak yoksa henüz çizilmemiş bir binanın payını konuşuyorsunuz demektir.

İlk test kaba ama hızlıdır: arsa alanı × emsal. Varsayımla 600 m² arsa ve 1,50 emsal, 900 m² emsale dahil alan verir. Emsal dışı kalan alanlarla toplam inşaat alanı bunun üstüne çıkabilir. Çıkabilir, ama fark satır satır gösterilmelidir.

Farklı müteahhitlerden farklı metrekare gelmesi her zaman hata değildir. Aynı parsel emsal, blok nizam veya müktesep hak senaryosunda ayrı sonuç verebilir. Hata, hangi senaryonun seçildiğini yazmamaktır. Bir teklif "net", diğeri "brüt", üçüncüsü "inşaat alanı" diyorsa üçünü yan yana koyamazsınız.

Nasıl doğrulanır: Belediyeden çizili imar durumunu alın. Müteahhitten alan tablosunu ve dayandığı senaryoyu isteyin. İki belge uyuşmuyorsa farkı yazılı açıklatın.

Çok cömert teklif neden kırmızı bayraktır?

Malik oranı müteahhidin kâr edemeyeceği noktaya çıkmışsa o teklif, ileride yeniden açılacak bir pazarlıktır. Kentsel dönüşüm pazarlığında "en yüksek oran en iyi tekliftir" inanışı burada yanılır. Bitmeyen binada oranın değeri kalmaz.

Beş dakikalık bir hesap yeter. Aşağıdaki bütün sayılar varsayımdır, kendi binanızın değerlerini koyun.

Bu örnekte %65 teklifi kâğıt üzerinde 13,8 milyon TL açık veriyor. Üstelik tabloda finansman, kira ve vergi yok. Yani gerçek başabaş oranı daha aşağıdadır.

Sonuç teklifin sahte olduğunu kanıtlamaz. Müteahhit daha yüksek satış fiyatı, daha düşük maliyet veya daha fazla alan varsayıyor olabilir. Sorun, hangisini varsaydığını bilmemenizdir. Varsayım tutmazsa açık sonradan kapatılmak zorunda kalır: ek para talebiyle, malzemeden kısarak ya da işi bırakarak.

Nasıl doğrulanır: Üç varsayımı yazılı isteyin: satılabilir alan, m² satış fiyatı, m² maliyet. Vermeyen teklifi yan yana tablonuza koymayın. Veren teklifte fark çıkarsa bir sonraki soru, müteahhidin geçmiş işleri ve mali gücüdür.

Destek ve kira takvimi hesaba doğru girmiş mi?

Teklif, yalnız İstanbul'da geçerli Yarısı Bizden desteğine yaslanıyorsa üç şeyi kontrol edin. Sayılar Ekim 2026 itibarıyladır ve değişebilir.

• Sınır: Yeni bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı mevcudun 1,5 katını geçerse hibe ve kredi kullanılamaz (Karar 8189 m. 3/2). Varsayımla 10 bölümlü binada 16 bölüm çıkan proje sınırı aşar.
• Zaman: Başvuru ruhsat ve kat irtifakından sonradır (m. 3/1). Ödeme üç eşit taksitle yüklenici hesabına yapılır: subasman, taşıyıcı sistem bitimi, inşaat bitimi (m. 3/7). Para ilk gün kasaya girmez.
• Tutar: 30 Nisan 2025 tarihli, 1 Mayıs 2025'te yayımlanan Karar 9768 ile bir konut için 875.000 TL'ye kadar hibe ve 875.000 TL'ye kadar kredi öngörülür. Bu yayımdan önce yapılmış sözleşmelerde sözleşme tarihindeki tutarlar uygulanır (geçici m. 1). Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için son tarih, Ekim 2026 tarihli Karar 11902 ile 31/12/2027'ye uzatıldı. Bu süre 6306 kapsamında onaylanan riskli yapılar içindir (Karar 10960) ve işlem bütçe imkânlarına bağlıdır (Karar 8189 m. 3/13). Başvurmadan önce güncel kararı açın.

Kira tarafında ise tek karşılaştırma yeter. Riskli alan dışındaki riskli yapıda kira yardımı 18 aydır (Uygulama Yönetmeliği m. 16/1). Teklif takvimi bunu aşıyorsa kalan ayların kirasını kimin ödeyeceği yazılı olmalıdır.

Çoğunluk ve bildirim kâğıt üzerinde tamam mı?

Kentsel dönüşüm kararını geçerli kılan, imzaların adedi değil arsa paylarının toplamıdır. Karara katılmayana bildirim yapılmadan da ruhsat başvurusuna gidilemez. 6306 sayılı Kanun m. 6/1 ölçüt olarak hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunu koyar. Bu kural 2023'ten beri geçerlidir.

Aynı yedi imza neden iki ayrı sonuç verir?

Tipik bir dosya düşünün: 12 bağımsız bölümlü bina, zeminde iki dükkân, üstte on daire. Arsa payı paydası 1.000. Her dükkânın payı 150, her dairenin payı 70. Sayılar varsayımdır.

İki toplantıda da "yedi kişi imzaladı" denir. Birinde karar yoktur. Tapuda ölen malikin adı duruyorsa ya da daire paylıysa hesap bir kez daha değişir, çünkü her paydaş kendi payıyla sayılır.

Nasıl doğrulanır: Toplantıdan önce bütün bölümlerin tapu kaydını çıkarın. Ad, pay ve imza durumunu tek tabloda izleyin. Tutanağa katılanların pay toplamını da yazdırın.

Bildirim takvimine kaç gün yazılmalı?

Bütün adımlar ilanla yapılırsa takvime en az 45 gün ayırın. Bu sayı mevzuatta geçmez; yönetmelik usulündeki üç 15 günlük sürenin toplamıdır (m. 15/2, 4 Şubat 2026 değişikliği):

1. Çağrı: Tek malikin istemesi, herkesi toplantıya çağırtmaya yeter. Yer ve saat Ek-12 formuyla 15 gün ilan edilir ya da noterle gönderilir.
2. Karar: Toplantı ve karar en az salt çoğunlukla olur, imzalı tutanağa bağlanır.
3. Bildirim: Alınan karar ile teklif metni, tapuya e-tebligat adresi bildirene elektronik yolla gider. Bu bildirim, ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Adres yoksa noter veya 15 gün muhtarlık ilanı gerekir.
4. Cevap: Teklifi 15 gün içinde incelemeyen ya da kabul etmeyen malikin payı, rayiçten az olmamak üzere satış yoluna girer.

"İki haftaya ruhsata gireriz" cümlesi bu yüzden bayraktır. Ruhsat başvurusundan önce teklifin tebliğ edilmiş ve payların satışı için müracaat edilmiş olması gerekir (m. 15/4). Müdürlük veya İdare, satış dosyasını ön incelemeden geçirir ve çoğunluk ile tebligatın durumunu yazıya döker.

Nasıl doğrulanır: Noter evrakını veya ilan tutanağını görün, tarihleri tek takvime işleyin. Ruhsat aşamasında ön inceleme yazısının tarihini sorun.

Tapu ve satış binadan hızlı mı ilerliyor?

Tapu işlemleri inşaatın önüne geçtiğinde kentsel dönüşüm riskleri malike kayar. Mevzuat bu yarışa üç sayı koyar: kat irtifakı için 6 ay, satış için tamamlanma oranının %10 altı, ruhsat öncesi teminat için riskli yapı parselinde %6.

Kat irtifakı. Taşınmaz müteahhide devredildiyse kanun onu müteahhidin alacaklılarına karşı korur: malikler adına irtifak kurulana dek üçüncü kişilerin haciz ve tedbiri işlemez. Bu kalkanın iki deliği var. O işin malzeme ve işçilik alacakları kapsam dışıdır. Yapıma başlama tarihinden 6 ay geçip irtifak hâlâ kurulmamışsa haciz ve tedbir yolu açılır (Kanun m. 6/10). Takvime o tarihi yazın, tapudan sorun.

Satış izni. Önce İdare tamamlanma oranını belirler. Müteahhit kendi bölümlerini bu oranın %10 altına kadar satabilir (Kanun m. 6/13) ve İdare yazısı olmadan satış yapılamaz (Yönetmelik m. 13/10). Sizden "muvafakat" imzası isteniyorsa dikkat edin. Tamamlanma oranı ve üstündeki satış, bütün maliklerin onayına bağlıdır. O imza bir formalite değildir.

Teminat. Riskli yapı parselinde gerçek veya özel kişi uygulamasında müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sını İdareye verir (m. 13/9-c). Riskli ve rezerv alanlarda oran %10'dan başlar. Bina tamamlama sigortası yapılmışsa bu teminat şartı aranmaz. Varsayımla 39.000.000 TL bedelde teminat 2.340.000 TL olur; resmî tutar İdarenin hesabından çıkar.

Bu para size ödenmez. İş bitmezse paraya çevrilip işi tamamlayana aktarılır. Kişisel güvence için teminat ipoteği sözleşmeyle kurulur, kanun bunu kendiliğinden vermez.

Nasıl doğrulanır: Müteahhitten üç belge isteyin: İdare satış yazısı, teminat veya sigorta belgesi, güncel tapu kaydı. Biri yoksa nedenini yazılı sorun.

Şantiye seyrelince hangi eşik işler?

6306 kapsamındaki binada iki eşik vardır: 12 ayda yapıma başlanmaması ya da yarım kalan işin altı ay veya daha uzun süredir gereken ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi. Sebep müteahhit olmalıdır. Eşik aşılınca, hisse oranına göre salt çoğunluk sözleşmeyi bitirme kararı alabilir (Kanun m. 6/14).

Dönüşüm salt çoğunlukla kararlaştırıldıysa bir yıl, o karar tarihinden başlar (Yönetmelik m. 13/11-b). Fesih kararını Müdürlüğe, yetki devri varsa İdareye götürürsünüz. İnceleme şartları doğrularsa müteahhide 30 günlük ihtar gider. Bu sürede işe başlanmaz veya devam edilmezse sözleşmeler ayrıca ihtara gerek kalmadan sona erer. Fesih tarihine kadar size ödenen kirayı müteahhit geri isteyemez.

Eşik kendiliğinden kanıtlanmaz. Yönetmelik, idare tutanaklarını, yapı denetimi sistemindeki kayıtları, fotoğrafları ve uydu görüntülerini sayar (Yönetmelik m. 13/11). Sizin borçlarınız da yerine getirilmiş olmalıdır. Malik tarafı eksikse ya da işi yargı veya idare kararı engelliyorsa bir yıllık yol kapanabilir.

Nasıl doğrulanır: Her ay aynı noktadan fotoğraf çekin, tarih ve ekip sayısını tek satır yazın. Yapı denetimden yazılı bilgi isteyin. Altı ayı doldurmayı beklemeyin, kayıt ilk seyrelme ayında başlamalı. Sorun başladıysa kat maliklerinin müteahhit sorunlarındaki yol haritası sonraki adımları sıralar.

Bayrak gördüğünüzde ne zaman durmalısınız?

Kentsel dönüşüm riskleri aynı tepkiyi istemez. Belge verilmiyorsa durun; belge var ama sayı kötüyse pazarlık edin; süre işliyorsa beklemeyin.

BinaBina hangi bayrakta işe yarar, hangisinde yaramaz?

BinaBina, kentsel dönüşüm risklerinden ilk ikisinde işe yarar. Ücretsiz fizibilite başvurusu sonrasında rapor, kat karşılığı hesabını ve üç imar senaryosunu gösterir. Teklifleri standart formatta yan yana görmek, oran pazarlığında müteahhidin kendi hesabının dışında bir sayı verir. Hizmet şu anda İstanbul'da aktiftir. Rapor, belediyenin imar belgesinin yerine geçmez.

Toplantı ve şantiye bayraklarında sınır nettir. Kararınızın geçerli olup olmadığına, tebligatın doğruluğuna ya da fesih şartlarına BinaBina karar veremez. Bildirim süreniz işliyorsa veya şantiye durduysa bu sayfayı kapatın, belgelerinizle bir avukata ve size çalışan bir teknik uzmana gidin.

Mevzuat bilgileri Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir.