Fizibilite
Teklif Projesi İmara Uygun mu? İmar Durumu Belgesiyle 5 Sayılık Kontrol
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 8 dakika
- Dayanak
- İmar Kanunu (3194)
Kısaca
Teklif projesinin imara sığıp sığmadığını müteahhidin sözü değil, imar durumu belgesinden hesaplanan beş sınır gösterir.
- Varsayımsal örnekte emsal fazlası 164 m², yani teklifteki dairelerden neredeyse ikisi ruhsatta kalmıyor.
- Emsal dışı alanların toplamı emsal hakkının %30'unu geçemez; çatı arası piyesi bu sütuna yazılamaz.
- Plan notuna dayanan ek katın şartı parselde sağlanmıyorsa o kat henüz yoktur.
Bu yazıda
Müteahhit toplantıya renkli bir dosyayla geldi: vaziyet planı, altı katın planı ve 12 dairelik bir liste. Teklif projesi imara uygun mu, yoksa iki dairesi kâğıtta mı kalacak? Bunu müteahhide sormadan, belediyenin vereceği tek bir belgeyle kendiniz sınayabilirsiniz.
Bu yazı emsalin ne olduğunu anlatmıyor. İmar durumu belgesini satır satır okumayı Bakırköy imar durumu rehberinde gösterdik. Burada yalnız teklifteki projeyi o belgeyle karşılaştırmanın yolu var. Örnekteki parsel ve teklif varsayımsaldır.
Teklif projesi imara uygun mu, nasıl anlaşılır?
Teklif projesi imara uygun mu sorusunun cevabı beş sayıda saklıdır: taban alanı, kat adedi, bahçe mesafesi, emsale giren alan ve emsal dışı alan. Beşini imar durumu belgesinden hesaplar, teklifteki karşılığıyla yan yana koyarsınız. Bir satır bile taşıyorsa proje bu hâliyle ruhsat almaz.
Ruhsat almayan proje inşa edilemez. Kanun kapsamındaki her yapı için yapı ruhsatı almak zorunludur (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21). Belediye, teklifteki çizime değil, kendi onayladığı projeye göre ruhsat verir. Taşan alan da ilk düzeltmede silinir.
Teklif projesi ile ruhsat projesi aynı şey mi?
Değil. Teklif projesi, müteahhidin anlaşma için çizdirdiği ön çalışmadır. Belediyeden geçmemiştir. Ruhsat projesi ise mimarın imar planına ve yönetmeliğe göre hazırladığı, belediyenin onayladığı projedir.
Yönetmelik, ruhsata giden mimari projenin içeriğini tek tek sayar (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57/2-a). Teklif dosyasında bunların çoğu ya eksik ya da tek bir toplam sayıya indirgenmiştir.
| Kalem | Teklif projesi | Ruhsat projesi |
|---|---|---|
| Onay | Yok | Belediye onaylar |
| Vaziyet planı | Çoğu zaman ölçüsüz | Mesafe ve kotlarla |
| Alan hesabı | Çoğu zaman tek toplam | Taban, emsal ve inşaat alanı ayrı |
| Paylaşım tablosu | Daire listesi | Kat irtifakına esas tablo |
| Otopark, sığınak | Çoğu zaman yok | Hesabı projenin parçası |
Yaygın yanlış, belediyenin teklif projesini "biraz düzelterek" onaylayacağını sanmaktır. Belediye çizimi kendisi düzeltmez, aykırı projeyi onaylamaz. Düzeltmeyi müteahhidin mimarı yapar ve taşan alanı keser. Kesilen alanın hangi daireden düşeceği ise sözleşmenizde yazandır.
İmar durumu belgesinden hangi sayıları almalısınız?
Teklif projesini imara göre sınamak için belgeden altı bilgiye ihtiyacınız var. İmar durum belgesini belediyeye ada ve parselle başvurarak alırsınız. Yönetmelik, belediyenin bu belgeyi en geç iki iş gününde vermesini ister (m. 55/4).
- Net imar parseli alanı. Hesap tapu alanından değil, bu alan üzerinden yapılır (m. 5/5).
- Yapı nizamı: ayrık, bitişik ya da blok.
- TAKS, yani taban alanı katsayısı. Planda yazmıyorsa ayrık ve blok nizamda %40'ı geçemez (m. 5/6, 1 Temmuz 2026 değişikliği).
- Emsal (KAKS), yani katlar alanı katsayısı.
- Kat adedi ya da en çok bina yüksekliği.
- Bahçe mesafeleri ve plan notları.
Belgenin tarihini de not edin. Plan ya da mevzuat değişmedikçe onaylı imar durum belgesi geçerliliğini korur (m. 55/15). Değiştiyse teklif eski kurala göre çizilmiş olabilir.
İstanbul'da ulusal yönetmeliğin yanında İBB'nin İstanbul İmar Yönetmeliği de uygulanır. Plan notu bazı ölçüleri ayrıca değiştirebilir. Aşağıdaki örnek ulusal yönetmeliğin genel ölçülerini kullanıyor.
Örnek parselde hangi sayıları varsaydık?
Parsel ve teklif tamamen varsayımdır. Gerçek bir binaya ya da müteahhide ait değildir.
| Bilgi | İmar durumu | Teklif projesi |
|---|---|---|
| Net parsel | 520 m² (20 x 26 m) | — |
| TAKS / taban | 0,35 | 198 m² |
| Emsal / emsale giren alan | 1,60 | 996 m² |
| Kat adedi | 5 | 6 |
| Yan ve arka bahçe | Yönetmelik ölçüsü | 3,00 m |
| Emsal dışı alan | — | 300 m² |
Nizam ayrık. Parselin 20 metrelik kenarı yola bakıyor, ön bahçe 5 metre. Teklifteki 12 dairenin her biri 83 m² emsale giren alanla gösterilmiş. Emsal dışı 300 m²'ye bodrumdaki otopark ve sığınak dahil değil. İçinde 60 m²'lik çatı arası piyesi var. Teklif malike 6, müteahhide 6 daire veriyor.
Teklif projesi imar sınırlarının neresinde taşıyor?
Örnekte teklif projesi imara uygun değil: beş satırın beşinde de sınır aşılıyor. Sınırlar yönetmeliğin genel ölçülerinden hesaplandı.
İzin verilen değer = net parsel x katsayı. Mesafe ve kat sınırı ayrıca kontrol edilir; teklifteki her sayı bu değerle karşılaştırılır.
Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.
| Kalem | Teklif | İmar sınırı | Fark |
|---|---|---|---|
| Taban alanı | 198 | 182 | +16 |
| Kat adedi | 6 | 5 | +1 |
| Yan ve arka bahçe (m) | 3,00 | 3,50 | -0,50 |
| Emsale giren alan | 996 | 832 | +164 |
| Emsal dışı alan | 300 | 249,6 | +50,4 |
Alanlar m². Sınırlar: 520 x 0,35; 520 x 1,60; emsal hakkının %30'u. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.
Taban sınırını TAKS belirliyor. Mesafelere göre taban 13 x 17,5 = 227,5 m² çıkıyor. Taban hem TAKS'a hem mesafelere uymak zorunda olduğu için küçük olan bağlar, o da 182 m²'dir. Plan taban alanını ayrıca belirlemediyse yönetmelik de ikisinden küçüğünü uygular (m. 20/3).
Bahçe mesafesi de kat sayısına bağlıdır. Yan ve arka mesafe en az 3 metredir, dörtten fazla katlı binada 4. kattan sonraki her kat için 0,50 metre artar (m. 23/1-ç). Beş katta 3,50, teklifteki altı katta 4,00 metre gerekir. Teklif ikisini de sağlamıyor.
Tablodan üç sonuç çıkıyor.
- Emsal farkı 164 m², yani teklifteki 83 m²'lik dairelerden neredeyse ikisi. 832 m² ancak 10 daireye yeter.
- Paylaşım oranı korunursa malikin payı 6 daireden 5'e iner. Oran korunmazsa kayıp malike de kalabilir.
- Altıncı kat imar durumunda yok. Bir plan notuna dayanıyorsa o notun şartı parselde sağlanmalıdır.
Emsal dışı alanlar teklifi nasıl şişirebilir?
Emsal dışı alan, emsal hesabına girmeyen ama inşa edilen alandır. Teklif projesi imara uygun görünse bile şişkinlik çoğu zaman bu sütunda saklanır. Kontrol üç sorudur.
Toplam sınırı aşıyor mu? Emsal dışı alanların toplamı parselin emsale esas alanının %30'unu geçemez (m. 5/8). Bodrum katlardaki zorunlu otopark alanının iki katına kadarı ile sığınak ve merdiven gibi asgari alanlar bu hesaba girmez. Örnekte sınır 249,6 m², teklif 300 m² yazmış.
Sayılan kalem gerçekten emsal dışı mı? Yönetmelik çatı arası piyesini katlar alanına sayar (m. 21/1). Örnekteki 60 m² emsal dışı sütunundan çıkıp emsale geçince emsale giren alan 1.056 m² olur. İmar sınırıyla fark 164 m²'den 224 m²'ye çıkar. Emsal dışı alan 240 m²'ye iner ve %30 sınırının altına düşer. Yani sorun bu kez emsal satırına taşınır.
Sınırlı kalemler ölçüsünde mi? Açık çıkma şartını taşıyan balkon, bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmeyen kısmıyla emsal dışıdır (m. 22/1-l). Tamamen toprak altındaki bodrumda depo eklentisi için sınır bağımsız bölüm net alanının %50'sidir (m. 22/1-k).
Bir de satış listesine bakın. Emsal dışı bir alan sonradan bağımsız bölüme dönüştürülemez ve üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (m. 21/3). Bodrumda ya da çatıda "daire" yazan bir liste, ruhsatta karşılığı olmayan bir tapu vaat ediyor olabilir.
Kat adedi ve bina yüksekliği nerede aşılır?
Plan ya da yönetmelik kat adedi veya bina yüksekliği verdiyse yeni binada bu aşılamaz (m. 5/11). Aynı hüküm kat yüksekliğini azaltıp kat sayısını artırmayı da yasaklar. Yani alçak tavanla bir kat sıkıştırmak çözüm değildir.
İskân edilen katın iç yüksekliği, asma kat hariç, 2,60 metreden az olamaz (m. 28/4). Teklifteki kesitte kat yüksekliği yazmıyorsa isteyin.
Teklifte fazla kat varsa dayanağı bir plan notu olabilir: ek kat, dönüşüm teşviki ya da müktesep hak. Böyle bir hak, plan notunda bir şarta bağlanmış olabilir. Parsel birleştirme, en küçük alan ya da başvuru tarihi gibi. Müteahhitten notun numarasını ve şartın parselinizde nasıl sağlandığını yazılı isteyin. Cevap "çıkacak" ise o kat henüz yoktur.
Otopark ve sığınak teklifte neden ayrı satır ister?
Çünkü ikisi de ruhsat projesinin parçasıdır. Mimari projede otopark, sığınak ve ağaç hesapları yer alır (m. 57/2-a-9). Teklifte hiç yoksa proje henüz hesaplanmamış demektir.
İkisi alanı da etkiler. Bina için gereken en az sığınak alanı ve otopark alanları katlar alanına girmez (m. 22/1-g, h). Bodrum katlarda zorunlu otopark alanının iki katına kadarı ve sığınağın asgari alanı %30 sınırının da dışındadır (m. 5/8-a, b). Yan ve arka bahçenin altında, parsel sınırını taşmamak şartıyla otopark ve zorunlu sığınak yapılabilir (m. 23/2).
Sorulacak soru şudur: otopark kaç araçlık, nerede, kaçı parselde çözülüyor? Ruhsat projesinde daire sayısı değişirse otopark ve sığınak hesabını da yeniden isteyin. 12 daireye göre çizilmiş bir bodrum, 10 dairelik projede aynı kalmayabilir.
Teklif projesinde hangi belgeleri istemelisiniz?
Teklif projesinin imara uygun olup olmadığını müteahhidin sözü değil, belgeler gösterir. Aşağıdakileri teklif aşamasında, imzadan önce isteyin.
- Projenin dayandığı imar durum belgesinin tarihi ve sayısı.
- Ölçülü vaziyet planı: ön, yan ve arka bahçe mesafeleri yazılı.
- Kat kat alan tablosu: taban, emsale giren alan ve emsal dışı alan ayrı sütunlarda.
- Emsal dışı alanların kalem kalem listesi ve %30 hesabı.
- En az bir kesit: kat adedi, kat yükseklikleri ve bina yüksekliği görünür.
- Otopark ve sığınak hesabı.
- Plan notuna dayanan her ek hakkın not numarası ve şartı.
- Ruhsatta alan azalırsa hangi dairenin düşeceğini söyleyen sözleşme maddesi.
Sekizinci madde bir sözleşme konusudur. Alan tanımının sözleşmede nasıl yazılacağını kat karşılığı sözleşme rehberinde bulabilirsiniz. Teklifteki metrekarenin dayanaksız olduğu öteki işaretleri de kentsel dönüşüm riskleri yazısında topladık.
Teklifleri imar kontrolünden geçirdikten sonra aynı ölçüye çevirmek için hesap aracını kullanabilirsiniz.
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Aracı kullanmadan önce her teklifteki daire sayısını imara sığan sayıyla değiştirin. Aksi hâlde taşan teklif, kâğıttaki fazlalık sayesinde öne geçer. Puanlamayı nasıl kuracağınızı müteahhit seçimi rehberinde anlattık.
BinaBina bu kontrolün neresinde, nerede değil?
BinaBina teklif gelmeden önce kıyas sayısı verir. Ücretsiz fizibilite başvurusu yaptığınızda rapor, parselinizin imar senaryolarını ve kat karşılığı hesabını gösterir. Teklifteki emsal alanı bu rapordan belirgin biçimde büyükse, farkın gerekçesini müteahhide sorarsınız. Sürecin adımlarını nasıl çalışır sayfasında görebilirsiniz. Teklif aşamasındaki işler yol haritasının imar ve teklif adımında sıralı duruyor.
BinaBina proje çizmez, ruhsat projesi onaylamaz ve belediyenin yerine imar yorumu yapmaz. Rapor resmî belge değildir, hak doğurmaz.
Plan notu iki farklı okunuyorsa, parsel koruma alanında ya da riskli alan içindeyse, ya da ek kat bir şarta bağlıysa bu iş için BinaBina'yı kullanmayın. Belediyenin imar müdürlüğüne yazılı sorun, gerekirse bir şehir plancısı ya da mimardan görüş alın. Sözleşmedeki alan azalması maddesi için bir avukata danışın.
Sık sorulan sorular
İmar durum belgesi kaç günde verilir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre belediye, başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesini en geç iki iş gününde verir (m. 55/4). Başvuruya aplikasyon krokisi ve tapu bilgisi eklenir. Teklif toplamaya başlamadan önce belgeyi alırsanız, her teklifi aynı belgeyle ve aynı tarihli kurallarla karşılaştırma imkânınız olur.
İmar durum belgesi ne kadar süre geçerlidir?
Yönetmelik belirli bir gün sayısı vermez. Plan veya mevzuatta değişiklik olmadıkça, ruhsat başvurusunda sunulan onaylı imar durum belgesi ile projelerin geçerliliği devam eder (m. 55/15). Plan notu ya da yönetmelik değiştiyse eski belgeye göre çizilmiş teklif projesini yeni kurallarla yeniden kontrol ettirmeniz gerekir.
Emsal dışı bir alan sonradan daireye çevrilebilir mi?
Hayır. Emsal hesabına girmeyen alanlar proje değişikliğiyle emsal değerini aşacak biçimde emsale konu alana çevrilemez, müstakil bağımsız bölüm yapılamaz ve üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 21/3). Teklifteki daire listesinde bodrumda ya da çatıda bağımsız bir bölüm görüyorsanız, emsal tablosunda hangi sütunda sayıldığını sorun.
Planda TAKS yazmıyorsa taban alanı nasıl bulunur?
Ayrık veya blok nizamda planda açıkça belirlenmemişse TAKS %40'ı geçemez. Bu hüküm 1 Temmuz 2026'daki değişiklikle yeniden yazıldı (m. 5/6). Ayrıca TAKS'a ve bahçe mesafelerine göre bulunan iki tabandan küçüğü uygulanır (m. 20/3). Küçük parselde belirleyici olan çoğu zaman katsayı değil, mesafedir.
Ruhsatta daire sayısı azalırsa kaybı kim üstlenir?
Mevzuatta bunu malik ile müteahhit arasında paylaştıran bir kural görmedik. Sonucu sözleşmedeki paylaşım maddesi belirler. Bu yüzden imzadan önce, ruhsat projesinde alan azalırsa hangi dairenin kimin payından düşeceğini açıkça yazdırın. Madde tartışmalıysa ya da sonradan uyuşmazlık çıktıysa güncel içtihat için bir avukata danışın.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.