Arsa Payı Düzeltme Davası: Kim Açar, Ne Zaman Açılır, Dönüşümü Durdurur mu?

Sekiz bölümlü bir binada tapu her bölüme aynı payı yazmış: 130/1040. Oysa bölümlerden biri sokak cepheli dükkân, ikisi zemin kat dairesi, biri çatı dubleksi. Payların bölümlerin değerine uymadığını düşünen malikin yasal yolu arsa payı düzeltme davasıdır. Kentsel dönüşümde bu dava iki şeyi değiştirebilir: kimin çoğunluk olduğunu ve satılacak bir payın kaç lira ettiğini.

Örnek varsayımsaldır, gerçek bir binaya ait değildir. Arsa payının ne olduğunu ve yeni daireye etkisini burada anlatmıyoruz. Kanunun genel çerçevesi için 6306 sayılı Kanun rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız dava var: hangi durumda açılır, kim açar, ne zaman açılmalı, dönüşümü durdurur mu.

Arsa payı düzeltme davası hangi durumda açılabilir?

Arsa payı düzeltme davası, paylar kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulurken bölümlerin değeriyle oranlı dağıtılmadıysa açılır. Ölçüyü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu koyar. Her bölümün payı, konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalıdır. Bu ölçüye uymayan dağıtımda her malik mahkemeden payların yeniden düzenlenmesini isteyebilir (KMK m. 3/2).

Bu fıkra bugünkü hâlini 2007'de, 5711 sayılı Kanun'la aldı.

Aynı fıkranın son cümlesi davanın sınırını çizer. Bir bölüme verilen pay, o bölümün değerinin sonradan artması ya da azalması yüzünden değiştirilemez. Yaygın yanlış, dairenin değeri arttı diye payın da artırılabileceğini sanmaktır. Dava kuruluştaki dağıtımın hatasını düzeltir, piyasadaki değişimi değil.

Son satır pay düzeltmesi değildir; numara hatası dava açmadan çözülür.

Davayı kim açar, hangi mahkemeye gider?

Arsa payı düzeltme davasını her kat maliki açabilir. Bina henüz kat irtifakı aşamasındaysa, yani yapı bitmemiş ve kat mülkiyetine geçilmemişse, kat irtifakı sahibi de açabilir (KMK m. 3/2). Bir başka malikin onayı ya da kurul kararı gerekmez.

Mahkeme. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan her anlaşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK ek m. 1). Taşınmaz üzerindeki ayni hakkı değiştirebilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Ayni hak, mülkiyet gibi doğrudan taşınmaza bağlı haktır.

Önce arabulucu. 1 Eylül 2023'ten beri Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu adımı atlayan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir (m. 18/A-2).

Davalılar. Toplam pay sabit olduğu için bir bölümün payı değişirse diğer bölümlerin payı da değişir. Bu yüzden davanın kimlere yöneltileceğini dilekçeyi yazacak avukat belirlemelidir. Bu konuda kanunda açık bir sayım görmedik.

Arsa payı düzeltme davası için bir süre var mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinde bu dava için bir süre görmedik. Madde yalnız kimin açacağını ve neyin düzeltileceğini söyler.

Kanunda süre görmemek, sürenin hiç sorun olmayacağı anlamına gelmez. Bu konuda bir yargı kararının tam metnini resmî kaynakta okuyamadık. Bu yüzden karar adı ya da görüş aktarmıyoruz. İki durum özellikle kontrol edilmeli: yıllardır aynı paylarla yaşanan binalar ve 2007 değişikliğinden önce kurulan binalar.

Dava açmadan önce güncel içtihat bir avukatla kontrol edilmeli. Binanızın kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tarihi bu konuşmanın ilk sorusudur.

Örnek binada hangi sayıları varsaydık?

Arsa payı düzeltme davasının parasal etkisini görmek için sekiz bölümlü bir bina kurduk. Bölümlerin değerini bir bilirkişinin konum ve büyüklüğe göre bulacağı rakamlar gibi varsaydık.

Milyon TL, her bölüm için tek tek. Bölüm değerleri toplamı 65 milyon TL.

• Tapuda sekiz bölümün her birine 130/1040 pay yazılı.
• Bina yıkıldıktan sonra arsanın değeri 120 milyon TL.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir.

Düzeltme payları ve oy dengesini nasıl değiştirir?

Arsa payı düzeltme davasında mahkemenin aradığı şey, payın bölüm değerine oranıdır. Biz bunu tek satırla hesapladık.

Olması gereken pay = bölümün değeri / bütün bölümlerin değeri toplamı

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Kanun ölçütü verir, hesap yöntemini mahkeme ve bilirkişi belirler.

Paylar 1040 üzerinden, bölüm başına. Değere oranlı pay = bölüm değeri / 65 x 1040.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

1. Eşit pay, eşit değer demek değildir. Dükkânın payı %12,50'den %18,46'ya çıkıyor.
2. Kaybedenler en çok zemin kat daireleri: her biri %12,50'den %9,23'e iniyor.
3. Ara kat dairelerinin kaybı küçük ama dört bölümde birikiyor.

Oy dengesi. Riskli yapıda dönüşüm kararları, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla, yani payların yarısından fazlasıyla alınır (6306 m. 6/1). Örnekte dört ara kat dairesinin payı tapuya göre tam %50,00. Kalan dört bölümün payı da %50,00. Hiçbir grup yarının üstüne çıkmıyor. Paylar düzeltilirse ara katlar %46,15'e iner, diğer dört bölüm %53,85'e çıkar. Aynı sekiz malik, aynı teklif üzerinde, dava sonucuna göre farklı bir çoğunlukla karşılaşır.

Bir payın değeri ne kadar değişiyor?

Arsa payı düzeltme davası yalnız oyu değil, payın parasal karşılığını da değiştirir. 6306 sayılı Kanun'a göre bina yıkılınca kat mülkiyeti Başkanlığın talebiyle tapudan silinir. Arsa, malikler adına payları oranında tescil edilir (6306 m. 6/1). Çoğunluk kararına katılmayanın arsa payı ise rayiç değerinden az olmamak üzere satılır.

Milyon TL, bölüm başına, 120 milyon TL arsa değeri üzerinden. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Dükkân sahibi için düzeltme 7,15 milyon TL demek. Zemin kat malikleri içinse dava, kendi aleyhlerine sonuç verebilecek bir risktir. Davayı kimin açacağı bu yüzden tek tek bölüm bazında hesaplanmalı.

Bilirkişi arsa payını nasıl değerlendirir?

Arsa payı düzeltme davasında bölümlerin değerini mahkeme kendisi hesaplamaz. Çözümü özel ya da teknik bilgi gerektiren konularda mahkeme bilirkişi görüşü alır (HMK m. 266). Bilirkişi tek kişi olabilir. Mahkeme gerekçesini yazarak tek sayıda kişiden oluşan bir kurul da görevlendirebilir (HMK m. 267).

Kanunun ölçütü iki unsurdan oluşur: konum ve büyüklük. Bilirkişi raporunda bu ikisinin nasıl sayıya çevrildiğine bakın.

• Cephe, kat ve kullanım farkı (dükkân, çatı, bahçe) değere hangi oranla yansıtıldı?
• Alanlar onaylı projeden mi, yerinde ölçümden mi alındı?
• Değer hangi tarihin durumuna göre kuruldu?

Son soru önemlidir. Kanun sonradan değer değişimini düzeltme sebebi saymıyor. Raporun bugünkü piyasa farkını kuruluş hatası gibi göstermesi itiraz konusu olabilir. Raporun hangi tarihi esas alması gerektiğini avukatınızla netleştirin.

Kentsel dönüşümde dava ne zaman açılmalı?

Arsa payı düzeltme davası dönüşümde etkili olacaksa erken açılmalıdır. Dava açmak tapudaki payı değiştirmez. Taşınmazdaki ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m. 350/2). Çoğunluk hisse oranıyla hesaplanır; kat mülkiyetli binada bu hisse tapudaki arsa payıdır. Riskli yapılarda karar, binanın yıkılmış olması şartı aranmadan alınabilir (Yönetmelik m. 15/2). Yani karar günü tapuda yazan pay neyse oy gücünüz odur.

Sıralama şöyle kurulabilir:

1. Riskli yapı tespiti çıkmadan ya da çıktığı gün tapudaki payları bölüm değerleriyle karşılaştırın.
2. Fark büyükse diğer maliklerle görüşün. Anlaşma arabuluculukta yapılırsa anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (6325 m. 18/B-3). Tapuya nasıl işleneceğini tapu müdürlüğüne ve avukata sorun.
3. Anlaşma yoksa dava şartı olan arabuluculuğu tamamlayıp davayı açın.
4. Müteahhit teklifleri bu sırada gelirse, paylaşımın hangi paya göre yapılacağını sözleşmeye açıkça yazdırın.

Dördüncü adım için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz. Dönüşümün genel takvimi süreç takvimi yazısında var.

Bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti silinir ve paylar arsa üzerindeki ortak mülkiyet payına döner. Bu aşamada KMK m. 3 davasının nasıl yürüyeceği tartışmaya açıktır. Bu durumdaysanız bir avukata danışmadan karar vermeyin.

Dava dönüşüm kararını ve yıkımı durdurur mu?

Kanunda, arsa payı düzeltme davası açılmasının çoğunluk kararını ya da yıkımı kendiliğinden durdurduğuna dair bir hüküm görmedik. Benzer bir dava için kanun açık konuşuyor. Yıkımdan sonra açılan ortaklığın giderilmesi davası, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir (6306 m. 6/16). Arsa payı düzeltmesi için böyle bir cümle yok, durduracağını söyleyen bir cümle de yok.

Süreci durdurmanın genel yolu ihtiyati tedbirdir. Mahkeme, hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa ya da ciddi zarar doğacaksa tedbire karar verebilir (HMK m. 389). Tedbiri isteyen, sebebini açıkça yazmak ve haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m. 390/3). Tedbir verilip verilmeyeceği mahkemenin takdiridir.

Ayrı bir yol daha var. 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir (6306 m. 6/9). Bu, arsa payı davası değildir. İdari işleme itiraz ediyorsanız süreyi ayrıca takip edin. Yönetmelikteki son değişikliklerin özeti 6306 Uygulama Yönetmeliği yazısında bulunuyor.

Dava açmadan önce hangi belgeleri toplamalısınız?

Arsa payı düzeltme davasında iddiayı belge taşır. Avukata gitmeden önce şunları toplayın:

1. Bütün bölümlerin güncel tapu kayıtları ve yazılı arsa payları.
2. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken onaylanan mimari proje ve yönetim planı.
3. Kuruluş tarihini gösteren tapu kaydı.
4. Bölümlerin alanı, katı, cephesi ve kullanım biçimi (dükkân, bahçe, teras) listesi.
5. Varsa riskli yapı tespit raporu ve maliklere yapılan bildirimler.
6. Masada bir müteahhit teklifi varsa, paylaşımı neye göre yaptığını gösteren sayfa.

Bu belgelerle kendi bölümünüz için ilk hesabı yapabilirsiniz. Fark küçükse dava masrafı ve süresi kazancı aşabilir. Fark büyükse mesele genelde tek bölümle sınırlı kalmaz, bütün binanın oy dengesini etkiler.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina dava açmaz, dilekçe yazmaz, bilirkişi raporu hazırlamaz. Arsa payının hukuken doğru olup olmadığına da karar vermeyiz. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Avukata, gerekirse lisanslı değerleme uzmanına ya da harita mühendisine gidin.

Yapabildiğimiz şey, parselin imar hakkını, inşaat maliyetini ve paylaşım oranını sayıyla göstermektir. Dava açıp açmamayı tartarken payınızın ne büyüklükte bir projeye bağlandığını bilmek işe yarar. Bunun için ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Rapor dava sonucunu tahmin etmez. Nasıl çalıştığımızı nasıl çalışır sayfasında anlattık.