6306 Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri: Malik Şimdi Ne Yapmalı?

Binanızda biri "yönetmelik değişti, artık şöyle" dediğinde ilk soru şu olmalı: hangi tarihte, hangi madde? 7471 sayılı Kanun'dan sonraki 6306 uygulama yönetmeliği değişiklikleri Mayıs 2024'te başladı; Şubat 2026'ya kadar metin üç kez değişti, ardından iki yargı kararı geldi. Çoğunluk eşiği bunların hiçbiriyle değişmedi; o, 2023'te 6306 sayılı Kanun metninde değişti. Yönetmelik ise o eşiğe nasıl ulaşacağınızı, ulaştığınızı nasıl belgeleyeceğinizi ve takvimin kaç güne yayılacağını belirliyor.

Aşağıdaki bilgiler 31 Ekim 2026 tarihli erişimle mevzuat.gov.tr'deki güncel Yönetmelik metninden kontrol edildi.

6306 uygulama yönetmeliği değişiklikleri hangi tarihlerde yapıldı?

Kanun değişikliğinin yürürlük tarihi 9 Kasım 2023. Yönetmelik ise bu tarihten sonra 21 Mayıs 2024, 13 Aralık 2024 ve 4 Şubat 2026'da değişti. 2026'da Danıştay iki hükme müdahale etti. Her satırın sağında sizin yapacağınız iş var.

Malikin önüne en çok iş koyan satır Şubat 2026. Düzenleme Resmî Gazete'de çıktığı gün uygulanmaya başladı. Yönetmelik değişikliklerini tek tek ezberlemek gerekmiyor; kararınızı hangi sırayla kuracağınızı bilmek yeter.

Riskli yapıda malik toplantısı nasıl yapılıyor?

Tek bir malikin istemesi, bütün maliklerin toplantıya çağrılması için yeter. Yer ve zaman Ek-12 formuyla duyurulur. Toplantı da karar da en az salt çoğunlukla yapılır, sonuç imzalı tutanağa bağlanır (Yönetmelik m. 15/2).

Çağrının iki yolu var: muhtarlıkta 15 gün ilan, ya da noter. Yapı henüz yıkılmadıysa ilan bina kapısında veya duyuru panosunda da yapılabilir. İlanda çağrı, ilanın son günü herkese ulaşmış sayılır.

Yaygın bir yanlış burada başlıyor. Elektronik tebligat çağrının değil, kararın bildirimi için sayılmıştır. Toplantı çağrısını yalnız apartman grubundan ya da elektronik adresten yapıp "herkes gördü" demek, dosyada ispatı zor bir boşluk bırakır.

Üstelik satış dosyasında artık davet belgeleri ve toplantı tutanağı da sayılıyor (m. 15/A-1-a). Maddeyi anlaşan maliklerin sözleşme veya vekâletnameleriyle birlikte okuyun: bu belgeler hâlâ çoğunluğu gösterir, ama daveti ve toplantıyı göstermez. Sözleşme imzalatarak çoğunluğa ulaşmış bir binanızda toplantı yapılmadıysa eksik belgeyi avukatınızla konuşun.

Yüzde elli yeterli mi?

Hayır. Salt çoğunluk yarıdan fazlasıdır. Varsayımsal bir apartmanı alalım: 8 daire 10'ar pay, dükkân 20 pay, toplam 100 pay.

İlk ve son satırda aynı sayıda kişi var, sonuç ters. Toplantının yapılabilmesi için de aynı eşik aranıyor. Yani ilk satırdaki beş malik salonda toplansa bile toplantı kurulmuş sayılmaz.

Çağrıdan ruhsat başvurusuna en az kaç gün geçer?

Muhtarlık ilanlarıyla ilerleyen bir dosyada alt sınır 45 gündür: 15 gün çağrı, 15 gün bildirim ilanı, 15 gün cevap süresi. Elektronik tebligatla bildirilen bir malikte bu 35 güne iner. Satış başvurusundaki değerleme raporu ve satışın kendisi bu sürenin dışındadır.

Bu sayılar, toplantının ilan biter bitmez yapıldığı ve bildirimin aynı gün başladığı varsayımıyla hesaplandı. Çağrı veya bildirim noterle yapılırsa alt sınır düşebilir. İlanlı yolda gerçek takvim bu sayıların altına inmez.

Bildirim yolunu serbestçe seçemezsiniz. Tapuya elektronik tebligat adresi veren malike o adresten gidilir; vermeyene noterle veya muhtarlık ilanıyla (m. 15/2). Karara katılmayanlardan biri bile ilanla bilgilendirilecekse takvimi o malik belirler.

Pay satışı bitmeden ruhsata başvurulabilir mi?

Metin satışın bitmesini aramıyor. İki şartı var: karar ve teklif, karara katılmayanlara m. 15/2'deki yollarla ulaştırılmış olacak, payların satışı için Müdürlüğe ya da yetki devredilmiş İdareye başvurulmuş olacak (m. 15/4).

Sonrasında Müdürlük dosyaya ön inceleme yapar. Çoğunluğun ve tebligatın tamam olup olmadığını ruhsatı düzenleyecek idareye yazıyla bildirir. Müteahhidinizle takvim konuşurken kritik tarih bu yüzden satış günü değil, eksiksiz tebligat ve satış başvurusu tarihidir.

Tekrar satışlarda da bir yenilik var. İlk satışta pay alınmazsa sonraki satış için Ek-13 düzenlenir. İlan süresi 15 gündür ve bütün maliklere e-Devlet'ten bildirim gider (m. 15/A-12). Üçüncü kişiler ancak bu sonraki satışlara, kararı kabul ederek ve rayiç değerin %10'u kadar nakit teminat vererek girebilir (m. 15/A-13).

Yüzde 6 teminat sizin için ne demek?

Teminat malikin eline para olarak geçmez; oranın düşmesi, inşaat yarım kalırsa devreye girecek güvenceyi küçültür. Oran yalnız riskli yapı parsellerinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin yürüttüğü uygulamalarda geçerlidir (m. 13/9-c). Riskli ve rezerv alanlarda büyüklüğe göre %10-8-6-4 kademesi duruyor.

Varsayımsal hesap: yapı yaklaşık maliyet bedeli 40 milyon TL olan bir işte eski oran 4 milyon TL, yeni oran 2,4 milyon TL teminat demektir. Fark 1,6 milyon TL.

Şubat 2026'da eklenen Geçici Madde 5 işi süren dosyalara da taşıdı. 1.1.2024 ve sonrasında düzenlenen ruhsatlarda müteahhit isterse teminatı %6'ya göre yeniden düzenletebilir. İnşaatınız sürüyorsa İdare'deki güncel tutarı öğrenin.

İş bitmezse teminat paraya çevrilir ve işi tamamlayacak tarafa aktarılır (m. 13/9-f). Bina tamamlama sigortası varsa teminat şartı aranmaz (m. 13/9-ğ). Sözleşmenizde ek güvence arıyorsanız teminat ipoteği yazısındaki kurguya bakın. Tekliflerde yalnız kat karşılığı oranını değil, bu güvenceyi de karşılaştırın.

Parsel birleştirmede hangi eşik geçerli?

Riskli yapılı parsellerin tevhidinde her parselde ayrı ayrı salt çoğunluk aranır. Boş parsel katılacaksa, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 7/3 saklı kalmak üzere o parseldeki bütün maliklerin oybirliği gerekir. Birleşmeden sonraki uygulamaya, yeni parseldeki hisselerle salt çoğunlukla karar verilir (m. 15/8).

Tevhit, ayrı parsellerin tek parsele çevrilmesidir. Fizibilite açısından cazip görünür, çünkü büyüyen parsel daha verimli bir yerleşim açabilir. Ama pazarlıkta boş parselin her maliki veto gücüne sahiptir. Hesabı bu imza alınmış gibi kurmayın.

Harçta da tam muafiyet beklemeyin. Riskli parsel boş parselle birleşirse tapu harcı ve ücretlerdeki indirim oranlıdır: riskli parsel alanı ÷ yeni parsel alanı (m. 16/11). Varsayımsal örnek: 600 m² riskli parsel + 200 m² boş parsel = 800 m². Oran 600/800, yani %75.

Yapı başka parsele taşınabilir mi?

Zeminden, bir afet riskinden ya da yapılaşma hakkı bulunmamasından ötürü o parselde yapı mümkün değilse evet. Ama imar hakkı başka parsele aktarılıyorsa bütün maliklerin aynı parselde hissedar olması ve oradaki öteki maliklerin de onay vermesi şart. Müdürlükten yazı da alınır (m. 15/10). Yani bu yol salt çoğunlukla bitmez.

Tapu tarafında küçük ama yanıltıcı bir değişiklik var. Yıkım belgelenince tapudaki riskli yapı şerhi silinir, yerine taşınmazın 6306 kapsamında olduğu yazılır (m. 8/9). Şerhin kalkması parselin Kanun'dan çıktığı anlamına gelmez.

İki yargı kararı neyi değiştirdi?

İkisi de yönetmelik değişikliği değil, ama uygulanan metni değiştirdi. Elektrik, su ve doğal gaz kesilmesini düzenleyen Yönetmelik bendinin yürütmesi durduruldu. Danışmanlık kuruluşlarının uyuşmazlık çözme görevi de metinden çıkarıldı. İkisi de Şubat 2026'dan sonra okunan metni etkiliyor, ikisi de eski yazılarda yer almaz.

Durdurulan bent Yönetmelik m. 8/3-c'dir. Kanun m. 4/3'teki ayrı hüküm ise metinde duruyor. Elektriğin kesilip kesilmeyeceğini bu bent üzerinden hesaplamayın, somut dosyada avukata sorun.

Danışmanlık ve müzakere kuruluşları Başkanlık lisanslı ticaret şirketleridir. Hizmet bedelini başvuran öder. Uyuşmazlık çözümüne dair hükümler iptal edildiği için, onları komşular arası anlaşmazlığı çözen bir merci gibi sunan anlatımlara itibar etmeyin.

Şubat 2026'dan önce başlayan dosyanız varsa ne yapmalısınız?

Yürürlük günü yayım günüdür ve 6306 uygulama yönetmeliği değişikliklerinin 2026 paketindeki tek geçici madde teminatla ilgilidir. Karar dosyaları için özel bir geçiş hükmü görünmüyor. Bu yüzden ruhsat başvurusu yapmadıysanız dosyanızı bugünkü listeyle karşılaştırın.

Üç maddelik hızlı kontrol:

1. Davet: Çağrıyı gösteren ilan veya noter belgesi elinizde mi?
2. Karar: Tutanak var mı, arsa payları hesaba yazılı mı, toplam yarıyı geçiyor mu?
3. Bildirim: Karara katılmayan her malik için bildirim yolu ve 15 günlük sürenin bitiş tarihi belli mi?

Eksik varsa, önceki işlemin geçerliliğini kendiniz yorumlamayın. Bu soru 6306 uygulama yönetmeliği değişikliklerinin metninden tek cümleyle çözülmüyor; Müdürlüğe ve avukatınıza sorun. Tebligat aşamasını da kentsel dönüşüm sürecinin bütünü içinde görmek takvimi kurmayı kolaylaştırır.

BinaBina bu sürecin neresinde işe yarar?

Toplantıdan önce, masaya konacak sayı aşamasında. BinaBina ada-parsel bilgisiyle fizibilite raporu üretir: kat karşılığı hesabı ve üç imar senaryosu. Maliklerin neye oy verdiğini görmesi, yalnız "teklif geldi" cümlesiyle toplanmaktan daha sağlam bir karar zemini kurar.

Şu durumda BinaBina'yla başlamayın: 15 günlük süreniz işliyorsa, payınız satışa çıktıysa veya tebligata itiraz edecekseniz. Tebligat yapmıyoruz, Ek-12 doldurmuyoruz, satış dosyası hazırlamıyoruz. Bu işlerde önce avukata gidin; idari işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür (Kanun m. 6/9).

Süre baskınız yoksa, oylamadan önce ücretsiz fizibilite raporu ile binanızın sayısını çıkarın. Hizmet şu anda İstanbul'da.