Malik Rehberi
Arsa Payı Nedir? Yeni Dairenin Değeri, Oy Gücü ve Pay Kontrolü Örnek Tabloyla
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 8 dakika
- Dayanak
- Kat Mülkiyeti Kanunu (634), Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)
Kısaca
Arsa payı metrekareyi değil, bölümün kuruluş günkü değerini gösterir; kentsel dönüşümde ise oyunuzun ve yıkımdan sonraki mülkünüzün ölçüsü olur.
- Riskli yapı kararı kişi sayısıyla değil, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; küçük bir dükkân kararı öne çekebilir.
- Yeni binada paylar eski tapudan kopyalanmaz, yeni bölümlerin değerine göre yeniden kurulur.
- Yeni payınızı eski payınıza bölün; oranınız komşularınızdan belirgin düşükse kat irtifakından önce yazılı açıklama isteyin.
Bu yazıda
Tapunuzda "160/1000" yazıyor. Alt kattaki dükkânın tapusunda "220/1000". Dükkân sizin dairenizden 40 m² küçük. Bu kesir arsa payıdır ve bina ayaktayken pek konuşulmaz. Kentsel dönüşüm başladığında ise oyunuzu, yıkımdan sonraki mülkünüzü ve yeni binadaki payınızı bu kesir belirler.
Aşağıdaki sayılar altı bölümlü varsayımsal bir binaya aittir. Arsa payıyla çoğunluk hesabının genel kuralı için 6306 sayılı Kanun rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız arsa payının ne olduğu, değerle ilişkisi ve yeni binada payınızın nasıl kontrol edileceği var.
Arsa payı nedir, dairenizin değerini gösterir mi?
Arsa payı, bağımsız bölümünüze bağlı olarak arsanın ortak mülkiyetinde sahip olduğunuz paydır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu payın, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken her bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı tahsis edilmesini ister (KMK m. 3/2). Yani payın kuruluş günündeki değeri yansıtması gerekir. Bugünkü değeri yansıtması gerekmez.
Kanun bunu açıkça söyler. Bir bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan olan artış ya da azalış yüzünden değiştirilemez (KMK m. 3/2). Bölümünüze bağlı arsa payı da bölümle birlikte el değiştirir. Bölümden ayrı devredilemez (KMK m. 5).
Bu iki kural birlikte şunu söyler: arsa payı bir değer işaretidir, ama eski bir tarihin işaretidir.
Örnek binada hangi payları varsaydık?
Altı bölümlü, iki katlı ve zemin katında bir dükkân olan bir bina düşündük. Payda 1.000.
| Bölüm | Alan | Arsa payı |
|---|---|---|
| Dükkân | 60 m² | 220/1000 |
| Zemin daire | 100 m² | 150/1000 |
| 1. kat ön | 100 m² | 160/1000 |
| 1. kat arka | 100 m² | 160/1000 |
| 2. kat ön | 100 m² | 155/1000 |
| 2. kat arka | 100 m² | 155/1000 |
Toplam 1.000/1000. Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir.
Bu tablo üç soruyu cevaplamak için kuruldu. Oy kimde? Yıkımdan sonra kimin elinde ne kalır? Yeni binada kim pay kaybeder?
Yüksek arsa payı neden büyük daire demek değil?
Yüksek arsa payı, kuruluş günü o bölüme daha yüksek değer biçildiğini gösterir. Metrekareyi göstermez. Örnekteki dükkân 60 m² ama en büyük paya sahip. Ticari kullanım ve cadde cephesi, kuruluş günü ona daha yüksek değer biçilmesine yol açmış olabilir.
Yaygın yanlış, arsa payını dairenin büyüklüğüyle ya da bugünkü piyasa fiyatıyla aynı şey sanmaktır. Üç ayrım işe yarar:
- Metrekare. Tapudaki yüzölçüm ve projedeki alan dairenin büyüklüğünü söyler. Arsa payı söylemez.
- Bugünkü fiyat. Daireniz yıllar içinde değer kazanmış olabilir. Arsa payınız bu yüzden artmaz (KMK m. 3/2).
- Kuruluş hatası. Eski binalarda payların değerle oranlı dağıtılmadığı durumlar görülebilir. Bu durumda her kat maliki payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK m. 3/2).
Dönüşüm gündeme geldiğinde pay listesini ilk iş olarak çıkarın. Hem oy hesabı hem paylaşım pazarlığı bu listeye dayanır. Açıklanamayan bir fark görürseniz bunu karar toplantısından önce konuşun.
Payınızı komşunuzla karşılaştırırken metrekareye değil, dağıtımın mantığına bakın. Eşit alanlı ve aynı kattaki iki dairenin payı çok farklıysa bunun bir açıklaması olmalıdır.
Kentsel dönüşüm kararında oy neden kişiyle değil payla sayılır?
Riskli yapıda yeni uygulama kararı, kişi sayısıyla değil hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 m. 6/1). Arsa payı yüksek olan malikin oyu bu yüzden daha ağır basar. Eşik 7471 sayılı Kanunla 2023'te üçte ikiden salt çoğunluğa indi.
Kat malikleri kurulunda durum farklıdır. Orada her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oya sahiptir (KMK m. 31). Pay orada toplantı yeter sayısında ve bazı kararlarda kişi sayısıyla birlikte aranır (KMK m. 30, 42). Apartman toplantısında alışılan "bir daire, bir oy" düzeni dönüşüm kararına taşınmaz.
| Evet diyenler | Kişi | Toplam pay | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Dükkân, 1. kat ön ve arka | 3 | 540/1000 | Çoğunluk var |
| Zemin, 2. kat ön ve arka | 3 | 460/1000 | Çoğunluk yok |
| Dükkân ve zemin daire | 2 | 370/1000 | Çoğunluk yok |
Örnek binanın varsayımsal paylarıyla hesaplandı. Salt çoğunluk için 500'ün üstü gerekir.
Tablodan iki sonuç çıkıyor. Aynı sayıda kişi, paya göre çoğunluk kurar ya da kuramaz. Küçük alanlı bir dükkân, kararı tek başına öne çekebilir.
Bina yıkılınca elinizde ne kalır?
Bina yıkılıp arsa hâline gelince eski kat irtifakı ya da kat mülkiyeti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının talebiyle tapu müdürlüğünce resen silinir. Arsa, maliklerin adına payları oranında tescil edilir (6306 m. 6/1). Daireniz artık yoktur. Elinizde arsa payı kalır.
Bu noktada arsa payı soyut bir kesir olmaktan çıkar. Arsanın kaçta kaçına sahip olduğunuzu doğrudan o gösterir. Kararı kabul etmeyen malikin payı satılacaksa satış da arsa payı üzerinden ve Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere yapılır (6306 m. 6/1).
Payınızın üzerindeki ipotek, haciz ve benzeri haklar da yok olmaz. Bu haklar arsadaki hisseniz üzerinde devam eder. Yeni binada kat irtifakı kurulurken ise yalnız o hakkın yükümlüsü olan malike düşecek bağımsız bölümlerde sürer (6306 m. 6/1). Komşunuzun ipoteği sizin yeni dairenize geçmez.
Örnekte zemin daire malikinin arsadaki payı yüzde 15'tir. Bina dururken dairenin fiyatını çevre, kat ve tadilat belirliyordu. Yıkımdan sonra pazarlığın konusu bu yüzde 15'tir.
Yeni binada arsa payı nasıl yeniden kurulur?
Yeni binada arsa payları eski tapudan kopyalanmaz. Kat irtifakı, mimari projede her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yazılan arsa paylarıyla kurulur. Bu paylar yeni bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleriyle oranlı olmalıdır (KMK m. 3/2, m. 12/a). Proje mimarı bu tabloyu projeye işler, tapu da kat irtifakını buna göre kurar (KMK m. 14).
Kat karşılığında müteahhit bazı bağımsız bölümleri alır. Onlara bağlı arsa payı da müteahhide geçer. Maliklerin toplam payı bu yüzden düşer. Bu düşüş tek başına kayıp değildir. Karşılığında yeni ve daha değerli bir bina alırsınız. Paylaşımın nasıl yazılacağı kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde madde madde var.
Sorun, düşüşün maliklere eşit oranda dağılmamasıdır. Bunu bir oranla ölçebilirsiniz:
Pay koruma oranı = yeni bölümünüzün arsa payı ÷ eski arsa payınız
Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.
Herkes eski konumuna denk bir bölüm alıyorsa ve sözleşmede başka bir paylaşım yazılmadıysa, bu oranın bütün maliklerde birbirine yakın çıkmasını bekleriz. Örnekte müteahhit yeni payların 400/1000'ini alıyor. Maliklere 600/1000 kalıyor. Yani beklenen oran herkes için 0,60 civarıdır.
Payınızın orantısız azaldığını nasıl anlarsınız?
Kat irtifakından önce müteahhitten arsa payı cetvelini isteyin ve her malik için pay koruma oranını hesaplayın. Örnekteki taslak cetvel şöyle:
| Malik | Eski pay | Taslak yeni pay | Oran |
|---|---|---|---|
| Dükkân | 220 | 140 | 0,64 |
| Zemin daire | 150 | 78 | 0,52 |
| 1. kat ön | 160 | 98 | 0,61 |
| 1. kat arka | 160 | 98 | 0,61 |
| 2. kat ön | 155 | 93 | 0,60 |
| 2. kat arka | 155 | 93 | 0,60 |
Paylar binde. Maliklerin toplamı 600, müteahhidin 400. Sayılar varsayımdır.
Tablodan üç sonuç çıkıyor.
- Zemin daire maliki 0,60 oranında 90 pay almalıydı. Taslakta 78 pay var. Fark 12 pay.
- Bu 12 payın 8'i dükkâna, 2'şer payı 1. kat dairelerine gitmiş.
- Yeni binadaki bütün bölümlerin toplam değerini 150 milyon TL varsayarsak 12 pay yaklaşık 1,8 milyon TL eder.
Son hesap kaba bir ölçüdür. Paylar değerle oranlı kurulduğu için bir binde pay, toplam değerin binde birine yaklaşık karşılık gelir.
Düşük oranın iki açıklaması olabilir. Birincisi, size verilen yeni bölüm gerçekten daha küçük ya da daha kötü konumdadır. O zaman değer kaybı dairenin kendisindedir. İkincisi, bölüm iyidir ama pay yanlış dağıtılmıştır. O zaman sorun cetveldedir. İki durumda da imzadan önce yazılı açıklama isteyin.
Mevzuat ve Yargıtay sizi nerede koruyor?
Arsa payında koruma dört yerden gelir. Hiçbiri kendiliğinden işlemez, hepsi sizin kontrol etmenize dayanır.
| Konu | Kural | Atıf |
|---|---|---|
| Yeni payın ölçüsü | Konum ve büyüklüğe göre değerle oranlı | KMK m. 3/2, 12/a |
| Oransız pay | Mahkemeden yeniden düzenleme istenebilir | KMK m. 3/2 |
| Yıkımdan sonra arsa | Malikler adına payları oranında tescil | 6306 m. 6/1 |
| Aynı parselde riskli olmayan bina | Diğer maliklerin payı etkilenemez | Yönetmelik m. 15/7-c |
Yönetmelik: 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, maliklerin yeni binada birbirine denk olmayan daireler aldığını ileri sürdüğü bir davada bu konuya değindi (2018/4855 E., 2019/8655 K., 4.11.2019). Kararda yeni bina yapılırken maliklerin pay oranlarının orantısız biçimde azaltılmasının mülkiyet hakkını zedeleyeceği belirtildi. Yıkılan bina ile yeni bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde bölümlerin konumu, katı ve büyüklüğü korunmalıdır. İlk derece mahkemesi, paylaşımın sözleşmeyle serbest iradeyle kabul edildiği gerekçesiyle davayı reddetmişti. Daire bu kararı bozdu. Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasını, arsa paylarının ve yapı kullanma izni tarihindeki değerlerin gözetilmesini istedi.
Bu tek bir bozma kararıdır. Davanın türü, kime karşı açılacağı ve tutarın nasıl hesaplanacağı ayrı konulardır. İçtihat zamanla değişebilir. Dava açmadan önce güncel içtihat bir avukatla kontrol edilmeli.
Bir sınırı da bilin. 6306 kapsamında normalde bütün maliklerin onayını gerektiren işlemler, hisseleri oranında salt çoğunluk kararına dayanarak yürütülebilir (6306 m. 6/1). İmzanızı son güne saklamak bu yüzden her zaman güvence değildir. Güvence, cetveli karar ve sözleşme aşamasında yazıya geçirmektir.
Kat irtifakından önce hangi belgeleri istemelisiniz?
Arsa payınızı korumanın en ucuz yolu, kat irtifakı kurulmadan önce kâğıt istemektir. Toplantıda kullanılacak pay tablosunu nasıl çıkaracağınız kat karşılığı ön sözleşme rehberinde anlatılıyor. Kat irtifakının süreçteki yeri için kentsel dönüşüm takvimine bakabilirsiniz.
- Eski pay listesi. Tapudan her bölümün arsa payını alın. Toplamın paydaya eşit olduğunu kontrol edin.
- Yeni arsa payı cetveli. Mimari projedeki her bölümün payını müteahhitten yazılı isteyin.
- Eşleşme tablosu. Hangi eski bölümün hangi yeni bölüme karşılık geldiğini tek tabloda görün.
- Pay koruma oranı. Her malik için oranı hesaplayın. Farklı oranların gerekçesini sözleşmeye yazdırın.
- Değer gerekçesi. Payların hangi konum ve büyüklük ölçüsüyle dağıtıldığını mimardan yazılı isteyin.
Birden fazla teklif aldıysanız malik payını her teklifte aynı ölçüyle karşılaştırın.
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Elinizdeki teklifin binanız için mantıklı olup olmadığını bağımsız bir gözle görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Bu başvuruyla parselinizin imar hakkı ve teklifin size bıraktığı pay birlikte okunur.
BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?
BinaBina parselin imar hakkını, tekliflerin maliklere bıraktığı payı ve oranları aynı ölçüye çevirir. Hesabın nasıl kurulduğunu nasıl çalışır sayfasında görebilirsiniz.
Şu işleri yapmıyoruz:
- Arsa payı cetvelini hazırlamıyoruz. Bu iş proje mimarınındır.
- Bağımsız bölümlere resmî değer biçmiyoruz. Bunun için bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanına başvurun.
- Arsa payı düzeltme ya da tazminat davası açmıyor, dava stratejisi vermiyoruz.
Payınızın yanlış kurulduğunu düşünüyorsanız ya da kat irtifakı kurulmuşsa bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Bir avukatla ve bağımsız bir değerleme uzmanıyla çalışın.
Sık sorulan sorular
Arsa payımı nereden görebilirim?
Tapu kaydınızda, bağımsız bölümünüzün yanında kesir olarak görünür. Kat mülkiyeti kütüğünde her bölüm, ona bağlı arsa payı gösterilerek tescil edilir (KMK m. 13). Kat irtifaklı binada da pay tapuda yazılıdır. Binanın tüm paylarını görmek için her bölümün kaydını toplayıp toplamın paydaya eşit olduğunu kontrol edin.
Arsa payı düşük olan malik kentsel dönüşümde daha küçük daire mi alır?
Kendiliğinden almaz. Yeni dairelerin kime ve hangi büyüklükte verileceğini kanun değil, maliklerle müteahhit arasındaki sözleşme belirler. Eski pay, kararda oyunuzun ve yıkımdan sonraki arsa mülkiyetinizin ölçüsüdür. Paylaşım pazarlığında da güçlü bir dayanaktır. Sözleşmede paylaşım ölçüsünü açıkça yazdırmazsanız bu dayanak tartışmaya açık kalır.
Kat irtifakı kurulunca arsa payı bir daha değişir mi?
Bölümün değeri sonradan artsa ya da azalsa da arsa payı bu yüzden değiştirilemez (KMK m. 3/2). Kanun kat ilavesi gibi durumları ayrıca düzenler (KMK m. 44). Pay baştan değerle oranlı dağıtılmadıysa kat maliki ya da kat irtifakı sahibi mahkemeden yeniden düzenleme isteyebilir. Bu yüzden payı kuruluştan önce kontrol etmek en ucuz yoldur.
Karara katılmazsam arsa payım kaça satılır?
Payınız, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır (6306 m. 6/1). Riskli yapılarda satış önce anlaşan paydaşlara yapılır. Satış olmazsa, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satılana kadar tekrarlanır. Satıştan önce karar ve teklif size bildirilir, incelemek ve kabul etmek için on beş gün süreniz olur.
Arsa payı ile hisse aynı şey mi?
Kat mülkiyetli binada arsa payı, bağımsız bölüme bağlı olan ve arsadaki ortak mülkiyeti gösteren paydır. Bina yıkılınca kat mülkiyeti silinir ve arsa malikler adına payları oranında tescil edilir (6306 m. 6/1). O andan sonra elinizdeki şey arsadaki paylı mülkiyet hissesidir. Kanun çoğunluğu da bu hisselere göre sayar.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.