Yarısı Bizden mi, Kentsel Dönüşüm Kredisi mi? Hibe ve 3 Milyon TL Kredi Örnek Hesapla

Müteahhit teklifi masada: her malik yeni dairesi için 2,4 milyon TL katkı ödeyecek. İstanbul'da bu parayı bulmak için iki kamu kaynağı konuşuluyor. Biri Yarısı Bizden hibesi ve kredisi, diğeri Bakanlığın Dünya Bankası finansmanlı kentsel dönüşüm kredisi. Hangisi size daha az borç bırakır?

Yarısı Bizden'in takvimdeki yerini kentsel dönüşüm süreci takvimi yazımızda anlattık. Burada yalnız iki desteğin karşılaştırması var: tutar, geri ödeme, eleme şartları, müteahhide ödeme ve kira. Örnek bina varsayımsaldır. Tutarlar Kasım 2026 itibarıyla resmî metinlerden alındı ve değişebilir.

Kentsel dönüşüm kredisi Yarısı Bizden'den nasıl ayrılıyor?

Yarısı Bizden'in yarısı geri ödenmez. Kredi kısmına faiz işlemez, borç enflasyonun yarısı kadar güncellenir. Dünya Bankası finansmanlı kentsel dönüşüm kredisinde hibe yoktur. Karşılığında tutar daha büyüktür: bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar, aylık %0,69 faizle. Biri hibe ağırlıklı, diğeri tutar ağırlıklıdır.

Yarısı Bizden tutarları bir konut içindir (8189 sayılı Karar m. 3/5, 1 Mayıs 2025'te 9768 sayılı Kararla). Kredi sütunu Bakanlığın Haziran 2026 tarihli malik kılavuzundandır.

Yarısı Bizden'de güncelleme her ocak yapılır. Oran, TÜFE'nin bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişiminin yarısıdır (Karar m. 2-f). İlk 12 taksit faizsizdir (m. 3/8). Malikin ikinci ve sonraki konutu için hibe yoktur, her biri için 1.750.000 TL'ye kadar kredi vardır (m. 3/5).

Dünya Bankası kredisinde ise her hak sahibi yalnız bir bağımsız bölüm için başvurabilir. Ekim 2025'ten önce sınır 2.500.000 TL'ydi.

Hangi bina hangi desteğe giremiyor?

Kentsel dönüşüm kredisi ile Yarısı Bizden farklı yerlerden eler. Bir binayı birinden çıkaran şart, öbüründe hiç olmayabilir.

Yarısı Bizden: 8189 sayılı Karar m. 3/2, 3/3, 3/10. Kredi: malik kılavuzu m. 1, 4, 14, 44.

Kredinin illeri İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Kahramanmaraş ve Tekirdağ'dır. Grobeton dökülmüş olması krediye engel değildir. Yarısı Bizden ise ruhsat alınıp kat irtifakı kurulduktan sonra verilir (m. 3/1). Yarısı Bizden kredisinde malikin gelirine ve kredi puanına bakılmaz (m. 3/10). Kılavuz projenin İzmir'de pilot olarak başladığını yazıyor. Diğer illerde başvurunun açılışı ayrıca duyurulacak. İstanbul için açılışı ve protokollü bankayı irtibat ofisinden yazılı teyit edin.

Süreler de farklı. Yarısı Bizden'de hibe taahhüdü ve kredi sözleşmesi 31 Aralık 2027'ye kadar, bütçe imkânı ölçüsünde yapılabilir (m. 3/13, 11902 sayılı Kararla). Kredide malik, Başkanlığın projeye nihai onayından itibaren üç ay içinde başvurmalıdır (kılavuz m. 39).

1,5 kat sınırı Yarısı Bizden'i en sık kesen şarttır. Projenizin bu sınıra takılıp takılmadığını aşağıdaki araçla görebilirsiniz.

Kendi hesabınız

Bu projede desteği kesen bir şart var mı?

Yalnız ön kontroldür, uygunluğa idare karar verir. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Mevcut konut

Mevcut işyeri

Mevcut inşaat alanı

m²

Yeni inşaat alanı

m²

Yeni bağımsız bölüm

Hibe taahhütnamesi / kredi sözleşmesi tarihi (planlanan)

Kat karşılığı sözleşmesinin tarihi değildir; ruhsattan sonra imzalanır.

6306 kapsamında onaylı riskli yapı mı?EvetHayırBilmiyorum

Yapılacak yeni yapı için 1 Nisan 2023'ten önce ruhsat alındı mı?EvetHayırBilmiyorum

Yıkılacak binanın eski ruhsatı sorulmuyor. Soru, parselde yapılacak yeni yapının ruhsatıdır, kapsamını idareden doğrulayın.

Proje İstanbul'da

Ön kontrol sonucu

Ön kontrol: hibe ve kredi bu hâliyle kesiliyor.

Bu şart için projeyi 100 m² kısmak gerekir.

• İlGeçer

  Karar yalnız İstanbul içindir.

• Riskli yapıGeçer

  6306 kapsamında onaylanan riskli yapı aranır.

• Eski ruhsatGeçer

  Parselde 1 Nisan 2023'ten önce yeni yapı ruhsatı yok.

• Bağımsız bölüm sınırıGeçer

  Mevcut 7 bölüm, üst sınır 10, projede 10.

• İnşaat alanı sınırıKalmaz

  Mevcut 1.200 m², üst sınır 1.800 m², projede 1.900 m².

m.3/2 yalnız hibe ve krediyi keser, tahliye desteğini anmaz. 125.000 TL tahliye desteği kendi şartına bağlıdır: bölümde oturan ya da onu kullanan kişiye, bölüm başına bir kez.

Tutarlar (her bölüm ayrı hak sahibi)

Hibe

Kesiliyor

Kredi, geri ödemeli

Kesiliyor

Hibe + kredi toplamı

Kesiliyor

Tahliye desteği

₺875.000

Kesilen kalemin tutarı gösterilmez. Engel kalkarsa burada görünür.

Kredi hakkında

• Kredi hibe değildir, geri ödenir: 120 aya kadar, ruhsattan itibaren 24 ay ödemesiz.
• Sonra ilk 12 taksit faizsizdir. Borç her ocakta TÜFE yıllık artışının yarısı kadar güncellenir.
• Kredi için taşınmaz üzerine Başkanlık adına ipotek konur (m.3/11).
• Aynı kişinin diğer konutunda 1.750.000 TL'ye, diğer işyerinde 875.000 TL'ye kadar yalnız kredi vardır, hibe yoktur.

Ödeme hak sahipleri adına yüklenici hesabına, subasman, taşıyıcı sistem bitimi ve inşaat bitiminde üç eşit taksitle yapılır.

Sınır ve uyarı

• Bu araç uygunluk kararı vermez. Karar idarenindir, destek "verilebilir" diye yazılıdır ve bütçe imkânına bağlıdır.
• Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için son tarih 31 Aralık 2027.
• Talep ruhsat ve kat irtifakından sonra yapılır.
• Karar 9768'deki "sözleşme" sözcüğünün hangi sözleşmeyi kastettiğini metin söylemez. İdareye sorun.

Dayanak

• Karar 8189 m.1 ve m.3/1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 11
• Karar 9768 m.1 ve geçici m.1
• Karar 11902, 8189 m.3/13

Son kontrol: 1 Kasım 2026

Örneğe dön

Örnek binada hangi sayıları varsaydık?

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Kredi taksitini aylık %0,69 ve 180 eşit taksitle hesapladık. Ödemesiz 12 ayda faizin anaparaya eklenip eklenmediğini kılavuzda görmedik. Eklenmediğini varsaydık.

Malik başına hangi yol daha az borç bırakıyor?

İki yolu ayrı ayrı hesapladık: A yolunda yalnız Yarısı Bizden, B yolunda yalnız kentsel dönüşüm kredisi var.

TL. A'daki taksit güncellenmemiş tutardır. Karar ilk taksitten önce bir başlangıç güncellemesi, sonra her ocak yeni güncelleme öngörür (m. 3/8); gerçek taksit daha yüksek olur. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

1. A yolu malikten 650.000 TL peşin ister. Bu parayı bulamayan için A tek başına yetmez.
2. B yolunda toplam faiz yaklaşık 1,8 milyon TL'dir. Peşin para yoktur ama borç 15 yıl sürer.
3. Kredi kısmının maliyetini enflasyon belirler.

Üçüncü sonucu tek satıra indirdik:

Yarısı Bizden kredisinin yıllık maliyeti = TÜFE ÷ 2. Bu oran %8,6'yı geçerse, kredi kısmı lira başına Dünya Bankası kredisinden pahalıya gelir.

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. %8,6, aylık %0,69'un bileşik yıllık karşılığıdır. Eşik yaklaşık %17,2 TÜFE'ye denk gelir. Formül, Yarısı Bizden'in 24 ay ödemesiz süresini, faizsiz ilk 12 taksitini ve ilk taksitten önceki başlangıç güncellemesini ayrı ayrı hesaba katmaz. Başlangıç güncellemesinin hangi dönemi kapsadığını Kararda görmedik. Hibe ise her durumda A lehinedir.

B yolunda gelir şartı da hesaba girer. 23.325 TL taksit için belgeli hane geliri en az 33.322 TL olmalıdır. Ödemesiz dönemde faiz anaparaya eklenirse taksit %8,6 artarak 25.332 TL olur. Beklemenin maliyetini dönüşüm mü yeni ev mi hesabımızda ayrıca ele aldık.

Faiz indirimi taksiti ne kadar düşürür?

Kentsel dönüşüm kredisinde dört indirim kategorisi var (kılavuz m. 67). İlk üçü yıllık faizden 0,25 puan düşer:

• Kategori 1. Riskli yapıdaki daire dışında tapuda başka konutu olmayan malik. Eşin ve velayetteki çocukların konutları da sayılır.
• Kategori 2. Hane geliri il eşiğinin altında olan hane. Eşik TÜİK verisiyle her yıl güncellenir.
• Kategori 3. Emekli, 65 yaş üstü, şehit ailesi, en az %40 engelli ya da hane reisi kadın olan hane gibi gruplar. Bu kategoriden yalnız bir kriterle yararlanılır.
• Kategori 4. A sınıfı enerji belgesi öngörülen bina 0,50, B sınıfı 0,25 puan indirim alır.

Bakanlığın proje sayfası kategorilerin birlikte kullanılabileceğini yazıyor (SSS 22). İlk üç kategoriyi taşıyan ve A sınıfı binada oturacak malik yıllık 1,25 puan indirim alır.

Yaygın yanlış, %0,69'u yıllık oran sanmaktır. Kılavuz oranı aylık yazıyor. Yıllık basit karşılığı %8,28'dir. Tam indirimle bu oranın %7,03'e indiğini varsaydık. Örnekteki 2,4 milyon TL'de taksit 21.612 TL olur. Fark ayda 1.713 TL, 180 ayda yaklaşık 308 bin TL'dir. İndirimin orana nasıl uygulandığını bankanın ödeme planından teyit edin.

Müteahhide para hangi aşamada akıyor?

İki destek de parayı malike değil müteahhide öder. Takvimleri farklıdır.

Yarısı Bizden'de hibe ve kredi üç eşit taksitle ödenir: subasman, taşıyıcı sistemin bitimi ve inşaat bitimi. Para, hak sahipleri adına yüklenicinin bankadaki hesabına yatar (8189 sayılı Karar m. 3/7).

Kentsel dönüşüm kredisinde para önce malikin blokeli hesabına yatar (kılavuz m. 17). İnşaatın ilerleme seviyesi yapı denetim sisteminden kontrol edilir, sonra para altı aşamada müteahhide geçer:

Riskli yapı malikleri kılavuzu, Haziran 2026.

Kredide son %15 iskâna ve kat mülkiyetine bağlıdır. Her aktarım için Başkanlığın uygunluk vermesi gerekir (kılavuz m. 18). Bu, malik lehine bir frendir.

Ters yönde bir risk de var. İnşaat tamamlanmazsa kamuya çıkan borç yükü yapının ilgililerine rücu ettirilir (kılavuz m. 63). Kredi kullanmak, müteahhit riskini ortadan kaldırmaz. Bu takvimi kat karşılığı teminat hesabıyla birlikte okuyun.

Müteahhidin sınıfı krediyi nasıl etkiler?

Kentsel dönüşüm kredisi müteahhidin yetki grubuna bakar. En az G grubu gerekir (kılavuz m. 68). H ve G1 grubu müteahhit ancak iki şartla kabul edilir: proje en çok zemin + 3 kat ve en çok bir bodrum olmalı, firma bitirdiği işin belgesini sunmalı. Adi ortaklık en çok iki ortaklı olmalı ve en az D grubu taşımalıdır.

Örnekteki 14 daireli proje zemin + 3 katı aşıyorsa, H ya da G1 grubu müteahhitle kredi kullanılamaz.

Müteahhit ayrıca çevre, sosyal ve iş güvenliği şartlarını içeren ek taahhütnameyi sözleşmeye eklemelidir. 8189 sayılı Kararda yüklenici yetki grubu şartı görmedik. Teklifleri yan yana koyarken bu farkı müteahhit puanlama tablonuza ayrı satır olarak ekleyin.

Kira yardımı ve taşınma desteği hangi yolda kalıyor?

6306 Uygulama Yönetmeliği bankadan alınan kentsel dönüşüm kredisine faiz desteği verilebileceğini yazar. Oranı Cumhurbaşkanı belirler. Başvuru tahliye ya da yıkımdan itibaren en geç üç yıl içinde yapılmalıdır (Yönetmelik m. 16/6). Aynı kişi hem bu faiz desteğini hem kira yardımını alamaz (m. 16/7). Bu destek için güncel bir oran kararı bulamadık.

Dünya Bankası kredisini bu faiz desteğiyle karıştırmayın. Malik kılavuzu, kredi kullanan hak sahibinin 6306 kapsamındaki kira yardımından yararlanabileceğini açıkça yazıyor (m. 27). Kılavuz geçici taşınma desteğinden de söz eder ama tutar vermez.

Yarısı Bizden'de dairede oturan malik, kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibine bölüm başına bir kez 125.000 TL tahliye desteği verilir (Karar m. 3/6). Kararda kira yardımını kesen bir hüküm görmedik.

Kira yardımı riskli yapıda 18 aydır (m. 16/1). 2025 tablosunda İstanbul'da malike aylık 8.000 TL öngörülüyordu. Bu, 18 ayda 144.000 TL eder. 2026 tablosunu resmî kaynakta bulamadık. Tutar her yıl güncellenir. Başvuru tahliye ya da yıkımdan itibaren bir yıl içinde yapılır (m. 16/4). Tahliye adımlarını riskli yapı yıkım süreci yazımızda anlattık.

Kendi hesabınız

Ne kadar alabilirsiniz, en geç ne zaman başvurursunuz?

Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez, kaydedilmez.

RolünüzMalikKiracı (ikamet ya da işyeri)Kapıcı dairesinde oturan kapıcıSınırlı ayni hak sahibiAnlaşmayla kamulaştırılan

Yapının durumuRiskli alan dışında riskli yapıRiskli ya da rezerv yapı alanı

Aylık kira yardımı tutarı

TL

Hisse payı

Hisse paydası

Tahliye ya da yıkım tarihi

Son resmî tablo: 2025 yılı tablosu, 22 Aralık 2024'te duyuruldu. O tabloda İstanbul'da malik için tutar ₺8.000. 2026 için resmî tablo bulamadık. Başka il ya da güncel tutar için bu alanı değiştirin. Kiracı ve kapıcıda da malik için belirlenen aylık tutar yazılır.

Aynı kişi faiz desteği aldı

Tahmini toplam

₺144.000

8.000 TL × 18 ay

Sınır ve uyarı

• Aynı türden en çok bir bölüm için yardım yapılır. Bir konut ve bir işyeri ayrı ayrı değerlendirilebilir.
• Bölüm hisseliyse her hak sahibi kendi hissesi oranında alır.
• Aynı bölümde malik ve kiracı şartları sağlarsa ikisi de yararlanabilir.
• Yönetmelik yardımın "yapılabilir" olduğunu söyler. Sonuç bir hak değil, tahmindir.
• Yardım, anlaşma ile tahliye edilen yapılar içindir. Karara idare bakar.

Dayanak

• Yönetmelik m.16/1, 16/3, 16/4 ve 16/7
• Kılavuz m.4, 5, 6, 7, 9, 10 ve 11
• Son resmî tablo: 2025 yılı tablosu, 22 Aralık 2024'te duyuruldu.

Son kontrol: 1 Kasım 2026

Hangi belgeler istenir?

Kılavuza göre

• Başvuru dilekçesi ve Ziraat Bankası IBAN teyit belgesi
• Tapu belgesi ve güncel taşınmaz kaydı
• Yapının yıkım bilgisinin A.R.A.A.D. sistemine girilmiş olması

Örneğe dön

İki destek aynı dairede birleşir mi?

Okuduğumuz metinlerde bu soruya açık bir cevap görmedik. 8189 sayılı Karar Dünya Bankası kredisini anmıyor, kılavuz da Yarısı Bizden'i anmıyor. Birleşebileceğini ya da birleşemeyeceğini varsayarak bütçe kurmayın.

İmzadan önce İdareden ve irtibat ofisinden şunları yazılı isteyin:

1. İstanbul'da kredi başvurusu açık mı, protokollü banka hangisi?
2. Yarısı Bizden hibesi alan daire bu krediyi de kullanabilir mi?
3. Ödemesiz 12 ayda faiz işliyor mu, anaparaya ekleniyor mu?
4. Aylık %0,69 oran vade boyunca sabit mi?
5. Projenin 1,5 kat ölçüsü hangi alanla hesaplanıyor?
6. Müteahhidin yetki grubu kredi şartını karşılıyor mu?

Hangi destek olursa olsun, önce binanızdan kaç bölüm çıkacağını bilmeniz gerekir. Ücretsiz fizibilite başvurusu ile imar hakkınıza göre yaklaşık bölüm sayısını ve 1,5 kat sınırına yakınlığı görürsünüz.

BinaBina bu kararın neresinde, nerede değil?

BinaBina hibe, kredi ya da faiz desteği vermez. Banka değildir, başvurunuzu yapmaz. Uygunluğa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, kredibiliteye protokollü banka karar verir.

Kredi sözleşmesini, ipotek şartlarını ve ödeme planını okumak için BinaBina'yı kullanmayın. Bunun için bankadan yazılı ödeme planı alın ve bir avukata gösterin. Gelirinizin taksiti karşılayıp karşılamadığını banka değerlendirir.

Bizim işimiz, desteğin bütçeye girip girmeyeceğini belirleyen sayıyı erkenden göstermektir: bölüm sayısı, alan ve malik başına katkı.