Miras Kalan Daire Kentsel Dönüşümde Nasıl Oy Verir? Elbirliği, İmza ve 4 Çıkış Yolu

Sekiz daireli binada dört malik imza attı. Beşinci dairenin sahibi vefat etti; dairesi eşine ve üç çocuğuna kaldı. Miras kalan daire kentsel dönüşüm kararında kaç oy sayılır? Mirasçılardan ikisi imza atınca yarı geçilmiş olur mu?

Bu soruların cevabı, tapudaki mülkiyetin türüne bağlıdır. Mirasçılar paylaşma yapana kadar daireye elbirliğiyle sahiptir ve bu durumun oy hesabındaki yeri tartışmalıdır. Çoğunluk kuralının genel çerçevesi için 6306 sayılı Kanun rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız mirasçılı dairenin oyu, imzası ve elbirliğinden çıkış yolları var. Örnekler varsayımsaldır.

Miras kalan daire kentsel dönüşümde nasıl oy kullanır?

Miras kalan daire kentsel dönüşüm kararında tek bir arsa payı olarak durur. Mirasçılar paylaşma yapmadıysa bu payın sahibi tek tek mirasçılar değil, miras ortaklığıdır. Türk Medeni Kanunu, aksine hüküm yoksa elbirliğinde yönetim ve tasarruf için oybirliği ister (TMK m. 702). Bu yüzden en güvenli yol, bütün mirasçıların birlikte imza atmasıdır.

Mirasçılar arasında ortaklık, miras bırakanın ölümüyle kendiliğinden kurulur. Paylaşmaya kadar sürer (TMK m. 640). Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf eder.

Elbirliği ile paylı mülkiyet arasındaki fark neden önemli?

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payı yoktur. Her ortağın hakkı malın tamamına yayılır (TMK m. 701). Paylı mülkiyette ise her paydaşın tapuda yazılı bir payı vardır. Miras kalan dairede kentsel dönüşüm oyu, bu farkla doğrudan ilgilidir.

6306 sayılı Kanun karar için "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" ister (6306 m. 6/1). Paylı mülkiyette hisse bellidir, hesap kolaydır. Elbirliğinde mirasçının tapuda ayrı bir hissesi yoktur.

Son iki satır bizim değerlendirmemizdir. Dayandığımız maddeler aşağıda.

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını devredebilir ve rehnedebilir (TMK m. 688). Elbirliğinde bir ortak, ortak malın bir parçasını kendi adına bağlayamaz.

Örnekte hangi sayıları varsaydık?

Miras kalan daire kentsel dönüşüm oyunda iki farklı biçimde okunabilir. Farkı görmek için basit bir bina kurduk.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir.

Miras payları kanundan gelir. Eş, altsoyla birlikte mirasın dörtte birini alır (TMK m. 499). Kalan dörtte üç, çocuklar arasında eşit bölünür (TMK m. 495). Örnekte her mirasçının miras payı dörtte birdir. Arsa payına çevrilince her biri %3,125 eder.

İki mirasçının imzası çoğunluğa yeter mi?

Miras kalan daire kentsel dönüşüm hesabını iki okumayla yaptık. Sonuç okumaya göre değişiyor.

Yüzde, toplam arsa payına oranla. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

• %50 tam yarıdır, yarıyı geçmez. Salt çoğunluk için yarının üstüne çıkmak gerekir.
• Aynı binada aynı imzalarla karar var da sayılabilir, yok da. Fark, yalnız elbirliği payının nasıl okunduğundan doğuyor.
• Bütün mirasçılar imza atınca tartışma kalmıyor ve pay %62,5'e çıkıyor.

Planlarken şu ölçüyü kullanıyoruz:

Kesin pay = imza atan tam maliklerin payı + bütün mirasçıları imza atmış elbirliği daireleri

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Eksik imzalı mirasçılı daireyi sıfır sayar. Kesin pay yarıyı geçiyorsa, tartışma kararın varlığını etkilemez.

Mevzuat elbirliği payının oyu hakkında ne diyor?

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, miras kalan dairede kentsel dönüşüm oyunun nasıl sayılacağını ayrıca düzenlemiyor. İkisinde de elbirliği payına özel bir oy kuralı görmedik. Kanun yalnız "hisseleri oranında" der (6306 m. 6/1). Pay satışı başvurusunda Yönetmelik; toplantı belgelerini, anlaşan maliklerin imzalı karar tutanağını ya da sözleşme veya vekâletname örneklerini ister (Yönetmelik m. 15/A-1-a). Mirasçının imzasının nasıl sayılacağını bu belgeler de söylemez.

TMK'nın kuralı ise açıktır. Kanunda ya da sözleşmede aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf oybirliğiyle yapılır (TMK m. 702).

Bakanlığın bu konuda birincil kaynakta yayımlanmış bir görüşünü bulamadık. Yargı kararlarını burada künyesiyle vermiyoruz. Satış başvurusu ya da dava öncesinde güncel içtihat bir avukatla kontrol edilmeli.

Yaygın yanlış, bir mirasçının imzasının tüm daireyi bağladığını sanmaktır. Bir mirasçı ortak mal üzerinde tek başına tasarruf edemez. Mirasçı ancak ortak hakların korunmasını tek başına sağlayabilir (TMK m. 702).

Koruma işi. Riskli yapı tespitine itiraz, malik vefat etmişse mirasçılarınca yapılır (Yönetmelik m. 7/5). Süre, muhtarlıktaki ilanın son gününden başlayarak 15 gündür. Tespit sürecinin ayrıntısı riskli yapı tespiti rehberinde var.

Mirasçılık belgesi ve tapuya intikal ne zaman gerekir?

Mirasçılar mülkiyeti ölüm anında kazanır. Tapu kaydı beklenmez (TMK m. 599, 705). Ama tasarruf işlemi yapabilmek için mülkiyetin tapuya tescil edilmiş olması gerekir (TMK m. 705). Miras kalan dairede kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalamak da bir tasarruf hazırlığıdır. Tapuda hâlâ ölen kişinin adı yazıyorsa iş baştan yavaşlar.

Mirasçılık belgesi, yani veraset ilamı, sulh mahkemesinden ya da noterden alınır (TMK m. 598). Belge kimin mirasçı olduğunu gösterir. Tapuya intikal bu belgeyle yapılır. Paylaşma yapılmadıysa mirasçılar daireye yine elbirliğiyle sahiptir (TMK m. 640).

Kanun bir kolaylık daha tanır. Başkanlık, TOKİ ya da İdare, Kanun kapsamındaki işlemler için mirasçılık belgesi çıkartabilir. Kayyım tayin ettirebilir ya da tapudaki son malike göre işlem yapabilir (6306 m. 6/2). Bu yetki idareye aittir. Malikler kendi aralarında sözleşme yaparken bu yola güvenmemelidir.

Elbirliğinden çıkmanın hangi yolları var?

Miras kalan daire kentsel dönüşüm öncesinde paylı mülkiyete çevrilirse oy tartışması büyük ölçüde biter. Dört yol var.

Tablo süreç sırası değil, seçenek listesidir.

Paylaşma sözleşmesi. Mirasçılar elbirliğini miras payları oranında paylı mülkiyete çevirmeyi kabul edebilir. Sözleşme yazılı olmalıdır (TMK m. 676).

Tapuda dönüştürme. Bir mirasçı tapu müdürlüğüne başvurur. Tapu sicil müdürü diğer mirasçılara çağrı yapar ve itiraz süresi verir. İtiraz gelmez ya da süre içinde paylaşma davası açılmazsa, tapu hisseli olarak mirasçılar adına yazılır (3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek m. 3). Tebligat masrafı ilgilisince karşılanır.

Sulh hâkimi. Aynı istek sulh hâkiminden de istenebilir. Hâkim diğer mirasçıları itiraza çağırır (TMK m. 644).

Paylaşma davası. Her mirasçı, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her zaman paylaşma isteyebilir (TMK m. 642). Bu dava taşınmazın satışıyla bitebilir. Dönüşüm takvimi için en yavaş yoldur.

Yönetmelik, yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılmış olmasının salt çoğunlukla karar alınmasına engel olmadığını söyler (Yönetmelik m. 15/1). Mirasçılar arasındaki paylaşma davası için ayrıca bir hüküm görmedik. Dava açılacaksa kararın etkisini bir avukatla konuşun.

Temsilci. Mirasçılardan biri isterse sulh mahkemesi, paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir (TMK m. 640). Temsilcinin hangi işleri yapabileceği atama kararında yazar. Kat karşılığı sözleşmesi imzalatmadan önce kararın bu işi kapsadığı kontrol edilmeli.

Mirasçılardan biri küçük, kısıtlı ya da kayıpsa ne olur?

Miras kalan dairede kentsel dönüşüm imzası, her mirasçının kendi başına işlem yapabilmesine dayanır. Yapamayan mirasçı için imzayı başkası atar ve çoğu zaman izin gerekir.

Küçük mirasçı. Çocuğu yasal temsilcisi, yani velisi temsil eder. Örnekteki gibi anne de mirasçıysa, anne ile çocuğun çıkarı aynı işte çatışabilir. Yasal temsilcinin menfaati ile küçüğün menfaati çatışıyorsa vesayet makamı temsil kayyımı atar (TMK m. 426). Vesayet makamı, yani sulh mahkemesi, bu kararı ilgilinin isteğiyle ya da kendiliğinden verir. Çatışma olup olmadığını imzadan önce mahkemeye sorun.

Vesayet altındaki mirasçı. Vasinin taşınmaz satımı, rehni ve üzerinde aynî hak kurması vesayet makamının iznine bağlıdır. Olağan yönetimi aşan yapı işleri ve mirasın paylaştırılması da izin ister (TMK m. 462). İzin başvurusunu takvime baştan koyun. Süresi için mevzuatta bir sayı görmedik.

Bulunamayan mirasçı. Bir kişi uzun süredir bulunamıyor ve yeri bilinmiyorsa vesayet makamı yönetim kayyımı atar. Terekede mirasçılık hakları henüz belli değilse de aynı yol vardır (TMK m. 427). Kayyımın bir kat karşılığı sözleşmesini imzalayıp imzalayamayacağı, atama kararına ve izne bağlıdır.

Bu durumların hiçbiri dönüşümü kendiliğinden durdurmaz. Ama örnekteki %50 gibi sınırda bir binada, tek bir eksik imza kararı düşürebilir.

Karara katılmayan mirasçının payına ne olur?

Miras kalan daire kentsel dönüşüm kararına tam katılmadıysa satış sorusu doğar. Kanun, salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa paylarının satışını öngörür. Satış rayiç değerden az olmamak üzere, açık artırmayla ve önce anlaşan paydaşlara yapılır (6306 m. 6/1).

Paylı mülkiyete geçildiyse katılmayan mirasçının payı bellidir. Örnekte iki mirasçının toplam payı %6,25'tir. Bu pay, Kanun'daki satış yoluna konu olabilir.

Elbirliği sürüyorsa iş karışır. Bir mirasçının ayrı bir payı yoktur. Kimin payının satılacağı belirsiz kalır. Bu yüzden satış başvurusundan önce paylı mülkiyete geçişi konuşmayı öneriyoruz.

Satış usulü ve süreleri ayrı bir konudur. Çoğunluk sonrası adımların takvimi için kentsel dönüşüm süreci yazısına bakabilirsiniz.

Mirasçılar dönüşümden önce hangi adımları atmalı?

Miras kalan daire kentsel dönüşüm görüşmesi başlamadan şu sırayı izlemek zaman kazandırır.

1. Mirasçılık belgesini çıkarın. Noterden ya da sulh mahkemesinden alın; bütün mirasçıları ve paylarını görün.
2. Tapuya intikal ettirin. Tapuda ölen malikin adı kalmasın.
3. Yolu seçin. Elbirliği mi sürecek, paylı mülkiyete mi geçilecek? Aranızda karar verin.
4. Ulaşılamayan mirasçıyı not edin. Adresi bilinmeyen ya da yurt dışındaki mirasçı için vekâletname ya da temsilci yolunu erken başlatın.
5. Kesin payı hesaplayın. Yukarıdaki formülle, eksik imzalı daireyi sıfır sayın.
6. Sözleşmeyi tek metinde okuyun. Bağımsız bölümün hangi mirasçıya ya da hangi paylara gideceği yazılı olmalı. Madde başlıkları için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz.

Mirasçılarla konuşmadan önce binanızda kat karşılığının çalışıp çalışmadığını görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Rapor, imza toplantısına bir sayıyla gitmenizi sağlar.

Ön sözleşme aşamasındaysanız ön sözleşmede 12 kontrol yazısı pay tablosunu imzadan önce nasıl kuracağınızı anlatır.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina binanın kat karşılığı fizibilitesini hesaplar ve teklifleri aynı ölçüye çevirir. Miras kalan dairenin kentsel dönüşüm kararındaki yerini ise yukarıdaki kesin pay formülüyle siz de hesaplayabilirsiniz.

Mirasçılık belgesi almayız. Tapu intikali, paylaşma sözleşmesi, temsilci atanması ya da paylaşma davası yürütmeyiz. Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa arabulucu da değiliz.

Mirasçılar arasında bir uyuşmazlık, vasiyetname itirazı ya da reddi miras sorusu varsa bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Bir avukata danışın. Tapu işlemleri için ilgili tapu müdürlüğünden, belge için noter ya da sulh mahkemesinden bilgi alın.