Kat Karşılığı Cezai Şart: Günlük mü Aylık mı, Teslimde Hak Nasıl Saklanır?

Sözleşmedeki teslim tarihi geçti, anahtarlar 8 ay 10 gün sonra geldi. Sözleşmede "gecikilen her ay için daire başına 40.000 TL" yazıyor. Kat karşılığı cezai şart bu gecikmenin size kaç lira ettiğini belirler. Teslim günü söylenmeyen tek bir cümle ise bu paranın tamamını götürebilir.

Örnekteki sayıların hepsi varsayımdır. Teslim tarihinin nasıl yazılacağı ve diğer kritik maddeler kat karşılığı sözleşme rehberinde var. Gecikmenin erken belirtilerini müteahhit sorunları yazısında anlattık. Burada yalnız ceza maddesinin kendisi var: kanun ne diyor, madde nasıl yazılır, teslimde hak nasıl saklanır.

Kat karşılığı cezai şart ne işe yarar?

Kat karşılığı cezai şart, müteahhit borcunu hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse ödeyeceği tutarı önceden sabitler. Asıl faydası ispat yükünü kaldırmasıdır. Hiç zarara uğramamış olsanız bile kararlaştırılan ceza ödenir (TBK m. 180/1). Garanti etmediği şey ise tahsilattır.

Kanun bu kurumu "ceza koşulu" adıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 179-182'de düzenler. Sözleşmelerde "cezai şart" diye geçer. İkisi aynı şeydir.

Ceza bir para alacağıdır. Müteahhidin ödeyecek parası ya da arkasında teminat yoksa kâğıtta kalır. Tahsil tarafını kat karşılığı teminat hesabı yazısında rakamla gösterdik.

Cezayı mı, binayı mı, ikisini birden mi isteyebilirsiniz?

Cevap, cezanın hangi ihlale bağlandığına göre değişir. Kat karşılığı cezai şart gecikmeye bağlandıysa binayı ve cezayı birlikte isteyebilirsiniz. İşin hiç yapılmamasına bağlandıysa, sözleşmede aksi yazmıyorsa ikisinden birini seçersiniz.

İfa, borcun yerine getirilmesi demektir. Dönme, sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırmaktır.

Kanunun üçüncü fıkrası bir kapı daha açık bırakır. Müteahhit, cezayı ödeyerek sözleşmeden dönmeye ya da onu feshetmeye yetkili olduğunu ispat edebilir (m. 179/3). Bu yüzden maddeye "cezanın ödenmesi müteahhidi inşaatı bitirme borcundan kurtarmaz" cümlesini yazdırın.

Benzer görünen bir kurum daha var: cayma parası. Cayma parası kararlaştırılırsa her iki taraf da sözleşmeden caymaya yetkili sayılır (m. 178). Cezai şart böyle bir çıkış hakkı vermez. Madde başlığında "cayma" kelimesi varsa anlamını avukatınıza sorun.

Cezai şart ile kira kaybı tazminatı arasındaki fark ne?

Kat karşılığı cezai şart ile gecikme tazminatı aynı zararı karşılamaya çalışır ama ispat yükü ters işler. Tazminatta zararı siz ispat edersiniz. Cezada zarar ispatı gerekmez.

Tazminat. Geç ifada müteahhit sizin zararınızı öder (m. 118). Kira faturası, taşınma gideri gibi her kalemi belgelemeniz gerekir. Müteahhit gecikmede kusuru olmadığını ispat ederse sorumluluktan kurtulur.

Ceza. Tutar baştan yazılıdır. Zarar belgesi istenmez (m. 180/1).

Aradaki boşluk. Zararınız cezayı aşarsa aşan kısmı ancak müteahhidin kusurunu siz ispat ederseniz alırsınız (m. 180/2).

Yaygın yanlış, cezayı ve kira kaybını her durumda ayrı ayrı toplayabileceğinizi sanmaktır. Kanunun varsayılan kuralı toplamak değil, cezanın üstünü kusur ispatına bağlamaktır. Sözleşmeye "ceza, kira kaybı tazminatına eklenir" gibi bir cümle yazılabilir. Bu cümlenin sizin dosyanızda nasıl yorumlanacağını avukatınızla birlikte yazın.

Örnekte hangi sayıları varsaydık?

Kat karşılığı cezai şart tutarını yalnız rakama bakarak değil, aynı gecikmeye uygulayarak karşılaştırdık.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Ay 30 gün sayıldı. Kira tutarı 2026 için varsayıldı; piyasa kirası her yıl değişir.

Günlük ve aylık ceza aynı gecikmede ne kadar fark eder?

Aynı 250 günlük gecikmede kat karşılığı cezai şart, yalnız yazım biçimine göre daire başına 200.000 TL ile 375.000 TL arasında değişiyor.

TL. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

1. "Her ay için" yazımında son 10 gün yanabilir. "Kesirli ay gün hesabıyla ödenir" cümlesi bu açığı kapatır.
2. Götürü ceza gecikme uzadıkça sabit kalır. Gecikme bir ay da sürse bir yıl da sürse müteahhit aynı tutarı öder. Örnekte yaklaşık 171. günden sonra cezanın kira kaybının altında kaldığı görülüyor.
3. Günlük 1.500 TL küçük görünür ama ayda 45.000 TL eder. Teklifleri karşılaştırmadan önce tutarları aynı birime çevirin.

Götürü cezanın üstündeki kira kaybı kime kalır?

Götürü yazımda kira kaybı daire başına 291.667 TL, ceza 200.000 TL. Aradaki 91.667 TL, on dairede toplam 916.667 TL eder. Bu farkı almak için müteahhidin gecikmede kusurlu olduğunu sizin ispat etmeniz gerekir (m. 180/2).

Kusur ispatı şantiye kayıtları, yazışmalar ve tarihli fotoğraflarla yapılır. Bu belgeleri gecikme başladığı gün toplamaya başlayın. Aylık ya da günlük yazımda ceza gecikmeyle birlikte büyür. Tutar aylık kira kaybının üstündeyse bu açık oluşmaz.

Karar ölçümüz: daire başına aylık ceza ≥ daire başına aylık kira kaybı.

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Çizginin altında kalan her ay için açığı siz taşırsınız ve onu ancak kusur ispatıyla geri alırsınız.

Mahkeme cezayı indirebilir mi, müteahhit şirketse ne değişir?

Taraflar ceza miktarını serbestçe belirler (m. 182/1). Ama hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (m. 182/3). Kat karşılığı cezai şart için bu kuralın kime uygulandığı, borçlunun tacir olup olmamasına bağlıdır.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m. 22, tacir sıfatındaki borçlunun aşırı ceza iddiasıyla indirim isteyemeyeceğini söyler. Ticaret şirketleri tacir sayılır (TTK m. 16/1). Limited ya da anonim şirket olan bir müteahhit, metne göre cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemez.

Müteahhit gerçek kişiyse durum değişebilir. Tacir sayılması, bir ticari işletmeyi kendi adına işletip işletmediğine bağlıdır (TTK m. 12/1).

Kanunun bu kesin ifadesine karşın mahkemelerin tacir için istisna tanıdığı durumları bu yazı için incelemedik. Dava açmadan önce güncel içtihat bir avukatla kontrol edilmeli.

İki durumda ceza hiç istenemez (m. 182/2). Birincisi, asıl borç geçersizse. Kanunun aradığı şekilde yapılmamış bir sözleşme cezayı da düşürebilir. Geçerlilik şartını kat karşılığı ön sözleşme yazısında anlattık. İkincisi, borç müteahhidin sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle geldiyse; sözleşmede aksi yazılmadıkça.

Teslim alırken hakkınızı nasıl saklarsınız?

Gecikmeye bağlanan kat karşılığı cezai şart, anahtarı nasıl aldığınıza bağlı olarak yaşar ya da düşer. Kanun cezayı, hakkından açıkça vazgeçmemiş ve ifayı çekincesiz kabul etmemiş alacaklıya tanır (m. 179/2). Çekince, uygulamada "ihtirazi kayıt" diye geçer, yani hakkı saklı tutma beyanıdır.

Yaygın yanlış, cezanın sonradan da istenebileceğini düşünüp anahtarı sessizce almaktır.

Teslim günü şu adımları izleyin:

1. Teslim tutanağını imzalamadan önce okuyun. "Hiçbir talebim yoktur" ya da "ibra ederim" gibi bir cümle varsa çizdirin.
2. Tutanağa kendi elinizle şu cümleyi yazın: "Geç teslim nedeniyle sözleşmedeki cezai şart alacağımı saklı tutuyorum."
3. Tarih atın, imzalayın. Bir nüshayı ya da fotoğrafını alın.
4. Her malik kendi tutanağına aynı cümleyi yazsın. Bir malikin çekincesinin diğerinin yerine geçtiğini söyleyen bir hüküm görmedik; risk almayın.
5. Müteahhit çekinceli tutanağı kabul etmezse durumu tarihli yazılı bir bildirimle kayda geçirin.

Çekince yalnız anahtar teslimiyle sınırlı değildir. Teslim aşamalı yapılıyorsa, örneğin önce bağımsız bölüm, sonra ortak alanlar ya da iskân, her teslim belgesine aynı cümleyi yazın. Kanun çekincesiz kabulün anını tarif etmez; hangi belgenin "kabul" sayılacağı tartışmaya açıktır. Bu yüzden her imzada çekinceyi tekrarlamak en az riskli yoldur.

Sözleşmeye de bir cümle eklenebilir: "Teslimin çekincesiz kabul edilmesi cezai şart alacağından feragat sayılmaz." Böyle bir cümlenin teslimdeki çekincenin yerini tutup tutmayacağını kanun açıkça söylemez. Bu yüzden ikisini birlikte kullanın.

Müteahhidin size koyduğu cezalarda neye bakmalısınız?

Kat karşılığı cezai şart tek yönlü değildir. Müteahhitler de sözleşmeye malik aleyhine cezalar koyar.

Haklı sebep, sözleşmeye devamı beklenemez kılan durumdur.

Malik gerçek kişiyse genellikle tacir değildir. Bu durumda TTK m. 22 engeli yoktur ve hâkim aşırı cezayı indirebilir (m. 182/3). Yine de indirim bir dava sonucudur. İmzadan önce tutarı küçültmek daha ucuzdur.

Müteahhit aynı metni çok sayıda binada pazarlıksız kullanıyorsa genel işlem koşulu hükümleri gündeme gelebilir (TBK m. 20). Bu koşullara karşı tarafın aleyhine, dürüstlük kurallarına aykırı hükümler konulamaz (m. 25). Sözleşmenizin bu kapsama girip girmediği somut olaya bağlıdır.

En basit pazarlık ölçüsü simetridir. Tahliyede size günlük ceza yazılıyorsa, teslimde müteahhide de aynı birimde ve en az aynı ağırlıkta ceza yazılmalı.

Ceza maddesine hangi cümleleri yazdırmalısınız?

Kat karşılığı cezai şart maddesinde şu sekiz noktanın her biri açık yazılmalı:

1. Cezanın neye bağlandığı: gecikme mi, işin hiç yapılmaması mı. Gecikme cezası binayla birlikte istenir.
2. Birim: daire başına mı, malik başına mı. Bina toplamı yazılırsa paylaşım tartışması çıkar.
3. Başlangıç günü: belli bir takvim tarihi.
4. Kesirli ay: "gün hesabıyla ödenir."
5. Ödeme günü: her ayın belli bir günü ya da teslimde toplu.
6. Tazminatla ilişki: cezanın kira kaybına eklenip eklenmeyeceği.
7. Çıkış yasağı: cezanın ödenmesi inşaatı bitirme borcunu ortadan kaldırmaz.
8. Tahsil kaynağı: ceza teminattan mı, müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin satış bedelinden mi ödenecek.

Sözleşme aşamasının süreçteki yerini toplantı, karar ve sözleşme adımında görebilirsiniz.

Teklifler farklı ceza yazımlarıyla gelirse karşılaştırmak zorlaşır. Ücretsiz fizibilite başvurusu yaptığınızda teklifler aynı formatta gelir. Ceza maddelerini aynı gecikmeye uygulayıp yan yana koymak kolaylaşır.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina binanın fizibilitesini hazırlar ve teklifleri aynı formatta toplar. Kat karşılığı cezai şart tutarının kira kaybıyla karşılaştırılması bu çerçevede yapılabilir.

Ceza maddesini biz yazmayız. Cezanın aşırı olup olmadığına mahkeme karar verir. Teslimde müteahhitle uyuşmazlık çıktıysa, ceza alacağı için dava ya da icra düşünüyorsanız bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Bir avukatla çalışın. Sözleşmenin şekli için noterden bilgi alın.