Müteahhit Sorunları Kat Malikleri İçin Nasıl Önlenir? Belirti ve Önlem Matrisi

Müteahhit sorunları kat malikleri için nadiren tek bir kötü günle başlar. Önce küçük bir sapma görülür: şantiyede ekip azalır, bir kat geç atılır, projede olmayan bir duvar belirir. O anda elinizde iki şey vardır: süre ve imzaladığınız metin. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sayı içermiyorsa, sapmayı görmek de işe yaramaz.

Dört sorun ayrı ayrı izlenebilir: gecikme, eksik iş, ayıp ve ruhsata aykırılık. Her birinin ayrı bir erken belirtisi, ayrı bir sözleşme karşılığı ve ayrı bir süresi var.

Müteahhit sorunları kat malikleri için hangi belirtiyle başlar?

Dört sorunun da ilk işareti şantiyede değil, belgeyle saha arasındaki farkta görülür. İş programı, malzeme listesi ve ruhsat eki proje elinizdeyse farkı siz de yakalarsınız. Aşağıdaki matris her sorun için neye bakacağınızı ve ne yazdıracağınızı gösterir.

Eksik iş ile ayıp karışır, ama ayrımı paranızı etkiler. Eksik iş hiç yapılmamış kalemdir. Ayıp ise yapılmış ama kusurlu olan kalemdir.

Teslim gecikirse gerçek bedel nasıl hesaplanır?

Gecikmenin bedeli kabaca şudur: aylık kira × gecikme ayı × daire sayısı. Sözleşmedeki ceza bu sonucun altındaysa, gecikmek müteahhide ucuza gelir. Pazarlıkta ceza oranını konuşmadan önce bu çarpımı yapın.

Aşağıdaki örneğin bütün sayıları varsayımdır; kendi binanızın değerlerini koyun.

Devlet desteği bu farkı kapatmaz. Riskli alan dışındaki riskli yapıda kira yardımı süresi 18 aydır (6306 Uygulama Yönetmeliği m. 16/1). Yardımın süresi sözleşme takviminize göre uzamaz. Teslim tahliyeden 30 ay sonraya sarkarsa son 12 ayda yardım gelmez. Tutar da piyasa kirasının çok altında kalabilir. Teyit edebildiğimiz son resmî tablo 2025 tarihli: İstanbul'da malik için aylık 8.000 TL. Tutarı Başkanlık belirler (Yönetmelik m. 16/1), başvurmadan önce güncel tabloyu Bakanlıktan kontrol edin.

Ceza maddesinde hangi cümleler para kaybettirir?

"Ceza ne kadar yüksekse o kadar iyi" yaygın bir inanış, ama yüksek rakam tek başına güvence değildir. Hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK m. 182). Borçlu tacirse indirimi mahkemeden isteyemez (TTK m. 22), yani sonuç karşınızdaki müteahhidin sıfatına da bağlıdır. Kira çarpımına dayanan, hesabını gösterebildiğiniz bir tutarı iki durumda da savunmanız daha kolaydır.

Üç küçük ayrıntı daha sonuç değiştirir:

• Tarih. "24 ay içinde" yerine başlangıç olayını ve son günü yazın. Gün birlikte belirlenmişse o günün geçmesiyle temerrüt oluşur, ayrıca ihtar aranmaz (TBK m. 117).
• Zarar şartı. Hiç zarar görmemiş olsanız bile kararlaştırılan ceza istenebilir (TBK m. 180). Bu yüzden kira faturası toplamak cezanın şartı olmamalı.
• Anahtar anı. Geç teslimi çekincesiz kabul ederseniz cezayı artık isteyemeyebilirsiniz (TBK m. 179). Teslim tutanağına "gecikme cezası hakkım saklıdır" cümlesini yazdırın.

İş durduysa beklemek mi, fesih mi?

Takvim bitmeden de yol vardır, ama iki ayrı eşikle. İşin süresinde bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim gününü beklemeden dönme imkânı doğar (TBK m. 473). Bu yol mahkeme tartışmasına açıktır. 6306 kapsamındaki binada ise daha net bir takvim işler.

6306 sayılı Kanun m. 6/14 şu sırayı kurar:

1. Anlaşma veya çoğunluk kararının üzerinden bir yıl geçmiş, müteahhit yüzünden işe başlanmamıştır. Ya da iş bir seviyede durmuş ve altı aydan beri bitirmeye yetecek ekip ve ekipman sahada yoktur.
2. Malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alır ve yazılı başvurur. Başvuru yeri Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, yetki devri varsa İdaredir (Yönetmelik m. 13/11-ç).
3. İnceleme şartları doğrularsa müteahhide 30 gün verilir.
4. Süre sonunda işe başlanmaz veya devam edilmezse sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır.

Fesih bitiş çizgisi değildir. Yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler genel hükümlere göre ayrıca çözülür. Müteahhidin o güne dek ödediği kira ise sizde kalır, iadesi istenemez. Kararı vermeden önce kalan işi ikinci bir müteahhidin hangi oranla üstleneceğini hesaplayın. Bu sayı yoksa fesih, sorunu bir üst aşamaya taşır. Sorun müteahhidin mali gücündeyse müteahhit iflas ederse izlenecek yollar yazısına da bakın.

Yasal teminat kimi korur?

Riskli yapı parselinde uygulamayı özel taraflar yürütüyorsa müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sını İdareye teminat verir (Yönetmelik m. 13/9-c). Bu oran her yerde geçerli değildir; riskli ve rezerv alanlarda %10'dan başlayan kademe vardır.

Varsayımla: 3.000 m² yapı ve m² başına 25.000 TL maliyette bedel 75.000.000 TL, teminat 4.500.000 TL olur. Resmî tutar İdarenin hesabından çıkar. Bu para size ödenen bir tazminat değildir. İş bitmezse paraya çevrilir ve işi tamamlayana aktarılır. Sizi kişisel olarak koruyan ayrı bir güvence istiyorsanız teminat ipoteği sözleşmeyle kurulur.

Takvime hangi iki tarih yazılmalı?

Bu iki tarih 6306 kapsamındaki uygulamalar içindir.

İlki kat irtifakı tarihidir. Arsa payı müteahhide geçmişse, malikler adına irtifak kurulana dek onun başka alacaklıları o taşınmaza haciz koyamaz. Aynı yapının usta ve malzeme alacakları bu korumanın dışındadır. Yapım başlayalı altı ay olduğu hâlde irtifak kurulmamışsa kalkan düşer (6306 sayılı Kanun m. 6/10).

İkincisi satış iznidir. Müteahhit kendi payını İdare izni olmadan satamaz. İdare inşaatın ilerlemesini ölçer ve izni bu oranın %10 altında kalacak şekilde verir. Satış ölçülen orana ulaşacak veya onu geçecekse maliklerin tamamının onayı aranır (m. 6/13). Şantiyede hızlı satış görüyorsanız izin yazısını sorun.

Teslimden sonra çıkan ayıpta hangi süre işler?

Teslimden sonraki ilk süre beş yıl değildir, kanun gün sayısı da vermez. Binayı imkân bulur bulmaz gözden geçirip ayıbı uygun sürede bildirmeniz gerekir (TBK m. 474). Bunu ihmal ederseniz eseri kabul etmiş sayılırsınız (m. 477). Sonradan ortaya çıkan ayıbı da gecikmeden bildirmelisiniz.

Varsayımsal bir senaryo: 12 daireli bir binada teslimden birkaç ay sonra çatı katında sızıntı başlar. Malik önce sözlü söyler, müteahhit "bakarız" der, kış geçer. Sorun alttaki daireye indiğinde ilk yazılı kayıt aylar sonrasına aittir. Oysa ilk gün atılan tarihli bir bildirim, aynı dosyanın en güçlü belgesi olurdu. Taraflardan biri, giderini üstlenerek bilirkişi incelemesi de isteyebilir.

Seçenekleriniz ücretsiz onarım, ayıp oranında bedel indirimi ve ağır durumda dönmedir; tazminat hakkı ayrıca saklıdır (m. 475). "Ayıp varsa sözleşmeden dönerim" düşüncesi ise burada çoğu zaman tutmaz. Yapı arsanız üzerindeyse ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz.

Dava süresi teslimden başlar: taşınmaz yapıda beş yıl, müteahhidin ağır kusurunda yirmi yıl (m. 478). İnşaat sürerken müteahhidin kusuruyla oluşan hata açıkça görülüyorsa teslimi beklemeniz de gerekmez. Müteahhide süre verip düzeltilmezse işin üçüncü kişiye yaptırılacağını ihtar edebilirsiniz (m. 473).

Ruhsata aykırılık neden malike de döner?

Ruhsata aykırı yapıda fatura yalnız müteahhide kesilmez. İmar Kanunu m. 42 para cezasını yapı sahibi, yapı müteahhidi ve aykırılığı bildirmeyen fenni mesullere yöneltir. Yani "fazla kat kazandırdık" diye sunulan bir kolaylık, sizin adınıza da borç doğurabilir.

Süreç hızlıdır (m. 32):

• Aykırılık tespit edilince yapı mühürlenir, inşaat durur.
• İdare en geç yedi gün içinde durumu tapunun beyanlar hanesine işletmek üzere bildirir.
• Yapıyı ruhsata uydurmak için en çok bir ay vardır.
• Olmazsa ruhsat iptal edilir, yıkım gündeme gelir ve masraf yapı sahibinden alınır.

"Yapı denetim var, bu olmaz" güvencesi eksik bir cümledir. Denetim kuruluşu ruhsat ve eklerine aykırılığı üç iş günü içinde idareye bildirmekle yükümlüdür (4708 sayılı Kanun m. 2). Ancak kanundaki görev listesinde sizinle müteahhit arasındaki sözleşmenin takibi yoktur: anlaşılan dolap markası ya da daire yeri için ona güvenmeyin. Hasar sorumluluğu ise yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistemde on beş, diğer kısımlarda iki yıl sürer (m. 3).

Sözleşmeye eklenecek iki cümle riski daraltır. İlki, ruhsat eki projeyle uyuşmayan hiçbir işin, dairesi bundan etkilenen malik imzalamadan yapılamayacağını söyler. İkincisi, "teslim" tanımına yapı kullanma iznini de katar. Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu bu izinde aranır (İmar Kanunu m. 30).

İmzadan önce hangi maddeler sayıya çevrilmeli?

Bir madde tarih, tutar veya liste içermiyorsa uyuşmazlıkta işe yaramaz. "Makul sürede", "uygun malzeme" gibi ifadeleri ölçülebilir karşılıklarla değiştirin. Aşağıdaki tablo yazılacak sayıyı ve kontrolünü gösterir.

Şekil de sayı kadar belirleyicidir. Taşınmaz devri vaadi içeren sözleşme resmî şekle bağlıdır (TMK m. 706, TBK m. 237). Noterde düzenleme şeklinde yapılır ve taraf talebiyle tapuya şerh verilebilir (Noterlik Kanunu m. 60, m. 89; TMK m. 1009). Karşı tarafın kim olduğu da aynı derecede belirleyicidir; müteahhit seçerken bakılacak kriterler bu matristeki riskleri baştan azaltır.

BinaBina bu matriste nerede işe yarar, nerede yaramaz?

BinaBina imzadan önceki sayı tarafında işe yarar. Ücretsiz fizibilite raporu kat karşılığı hesabını ve imar senaryolarını gösterir. Tekliflerin standart formatta yan yana görülmesi de pazarlıkta kıyas imkânı verir. Adımlar nasıl çalışır sayfasında, fizibilite başvurusu ise ücretsizdir. Hizmet şu anda İstanbul'da aktiftir.

Sorun başladıysa sınır nettir. Sözleşmeniz imzalandıysa, ihtar süresi işliyorsa veya bina mühürlendiyse önce BinaBina'ya değil, elinizdeki belgelerle bir avukata ve sizden yana çalışacak bir teknik uzmana gidin. Yarım kalmış bir şantiyenin durumu yerinde tespit ister, rapor ekranında çözülmez.

Mevzuat bilgileri Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir.