Kat Karşılığı Ek Ödeme: Malik Müteahhide Ne Zaman Para Öder? 4 Durum ve Örnek Hesap

Teklif masada: her malike 100 m² yeni daire, cebinizden tek lira çıkmadan. Bir hafta sonra müteahhit ikinci bir sayfa getiriyor. Arsa payınız küçük olduğu için 20 m² "fark" istiyor: maliyetle 800.000 TL, satış değeriyle 2,2 milyon TL. Kat karşılığı ek ödeme böyle başlar: kural "para yok"tur, istisnalar sözleşmenin satır aralarındadır.

Aşağıdaki sayılar 10 daireli varsayımsal bir binaya aittir. Sözleşmenin bütün maddeleri için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız malikin müteahhide para ödediği dört durum ve bu durumların sözleşmede nasıl yazılacağı var.

Kat karşılığı ek ödeme kural olarak gerekir mi?

Gerekmez. Kat karşılığında müteahhidin bedeli para değil, arsa payıdır. Malik arsasından pay verir, müteahhit binayı yapar. Kat karşılığı ek ödeme yalnız sözleşmede yazılı bir durum gerçekleşirse ya da malik sözleşmenin dışında bir şey isterse doğar.

Kanun eser sözleşmesini şöyle tanımlar: yüklenici eseri yapar, iş sahibi bunun karşılığında bir bedel öder (TBK m. 470). Bedel sabit, yani götürü belirlendiyse, iş beklenenden pahalıya çıksa bile yüklenici artış isteyemez (TBK m. 480).

Yaygın yanlış, "kat karşılığında malik hiçbir koşulda para ödemez" sanmaktır. Dört durumda ödeme gündeme gelir:

1. Arsa payınız, size verilecek dairenin karşılığından küçükse.
2. Size düşenden büyük daire istediyseniz.
3. Sözleşmede olmayan bir ek iş istediyseniz.
4. Sözleşmede maliyet artışını malike yükleyen bir madde varsa.

Örnekte hangi sayıları varsaydık?

Varsayımsal binada 10 daire var. Sekiz dairenin arsa payı 10/100. Biri 8/100, biri 12/100.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Alanların hepsi aynı ölçüyle düşünülmüştür.

Teklif, her 10/100 arsa payına 100 m² daire veriyor. Ek ödeme yok.

Arsa payı küçük olan malik neden para öder?

Arsa payı küçükse kat karşılığı ek ödeme sorusu ilk sizde çıkar. Örnekte 8/100 payın karşılığı 80 m²'dir. Bu malik de diğerleri gibi 100 m² daire isterse 20 m² fazla alır.

Arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı tahsis edilir (KMK m. 3). Eski binada küçük daireniz varsa payınız da küçüktür. Yeni projede herkes eşit daire alacaksa aradaki farkı birinin karşılaması gerekir.

Fark iki yerden kapanabilir:

• Müteahhidin payından. Müteahhit 20 m²'yi kendi satacağı alandan verir. Bu durumda parayı müteahhide ödersiniz.
• Diğer maliklerin payından. Maliklerin toplam alanı sabitse fazlalık başka bir malikten eksilir. Bu durumda para o malike gider.

12/100 paylı malik için durum terstir. Hakkı 120 m²'dir. 100 m² daire alırsa 20 m²'lik karşılığı ona ödenmelidir. Kat karşılığında malik bazen para ödemez, para alır.

Örnekte iki fark birbirini götürüyor. Sekiz malik 800 m², 8/100 paylı malik 100 m², 12/100 paylı malik 100 m² alırsa toplam yine 1.000 m² eder. Müteahhidin payı değişmez. Bu durumda doğru alacaklı müteahhit değil, 12/100 paylı komşudur. Müteahhit farkı 8/100 paylı malikten alıp 12/100 paylı malike hiçbir şey ödemezse, kendi alanından bir metrekare vermeden para kazanır.

Sözleşmede farkı kimin vereceği ve kimin alacağı adıyla yazılmazsa aynı 20 m² iki kez pazarlığa açılır.

Büyük daire istemenin bedeli hangi ölçüyle hesaplanır?

Kat karşılığı ek ödemenin tutarını alan farkı değil, o farka uygulanan birim fiyat belirler. Aynı 20 m² maliyetle hesaplanırsa başka, satış değeriyle hesaplanırsa başka bir sayı çıkar.

Ek ödeme = fark m² × sözleşmede yazılı birim fiyat

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.

Örnekte 10/100 paylı bir malik 100 m² yerine 130 m² daire istiyor. Sonuç:

Milyon TL. Eksi işaret malikin para alacağını gösterir. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor:

• Aynı 30 m² için iki ölçü arasındaki fark 2,1 milyon TL'dir.
• Müteahhit satış değerini ister, çünkü o metrekareyi satamayacaktır. Malik maliyeti ister, çünkü arsayı o vermiştir.
• İki ölçünün arasında bir birim fiyat da yazılabilir. Önemli olan sayının imzadan önce yazılmasıdır.

Mevzuatta bu fark için bir birim fiyat görmedik. Sayı tamamen pazarlık konusudur.

Sözleşmede olmayan ek iş için kim öder?

Sözleşmede yazmayan bir işi isteyen malik, kural olarak o işin bedelini öder. Örneğin daha pahalı mutfak, ek bir duvar ya da teraslı plan bunlardandır. Bu ödeme de bir kat karşılığı ek ödemedir.

Bedeli önceden yazılmamış ya da yaklaşık yazılmış işte bedel, yapıldığı yer ve zamandaki değere ve yüklenicinin giderine göre belirlenir (TBK m. 481). Bu, işin bitiminde sürpriz bir fatura demektir.

Ek işin üç kuralını öneriyoruz:

1. İş başlamadan yazılı fiyat alın.
2. Ödemeyi iş bitince ve teslim alındıktan sonra yapın.
3. Ek işin teslim tarihini uzatıp uzatmadığını aynı yazıya ekletin.

İş sahibinin bedel borcu kural olarak eser teslim edildiğinde muaccel olur, yani ödenmesi gerekir (TBK m. 479). Peşin istenen ek iş parası bu sırayı tersine çevirir.

Ek işin bir de sorumluluk yüzü var. Yüklenici açıkça uyardığı hâlde sizin talimatınızla yapılan iş ayıplı çıkarsa, bu ayıp için hak ileri süremeyebilirsiniz (TBK m. 476). Müteahhit bir değişikliğe yazılı itiraz ettiyse, itirazı okumadan imza atmayın.

Maliyet artışı maddesi malike ne kadar yük getirebilir?

Kat karşılığı ek ödemenin en büyüğü burada çıkar. Bazı sözleşmeler "maliyet şu kadar artarsa malikler farkı öder" diye bir madde taşır.

Madde yoksa başlangıç kuralı müteahhit lehine değildir. Götürü bedelde yüklenici, fazla emek ve masraf gerekse bile artış isteyemez (TBK m. 480). İstisna, başlangıçta öngörülemeyen bir durumun işi son derece güçleştirmesidir. O zaman yüklenici hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir. Genel hükümde de benzer bir uyarlama yolu vardır (TBK m. 138).

Bu hükümlerin kat karşılığı sözleşmesine ne ölçüde uygulandığı somut sözleşmeye ve yargı kararlarına göre değişir. Dava açmadan önce güncel içtihat bir avukatla kontrol edilmeli.

Örnekte maliyet %30 artıyor. 120 milyon TL'lik iş 156 milyon TL'ye çıkıyor. Artış 36 milyon TL. Maddenin yazımı sonucu şöyle değiştiriyor:

Milyon TL. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor:

• Aynı artışta malik payına düşen tutar 0 ile 1,8 milyon TL arasında oynuyor.
• Eşik, küçük artışları müteahhitte bırakır. Tavan, büyük artışta malikin üst sınırını sabitler.
• Maddenin hangi endekse bağlandığı yazılmazsa "maliyet arttı" iddiasını ölçecek bir cetvel kalmaz.

Endeksli maddede iki tarih yazılmalı: başlangıç ayı ve ölçüm ayı. Artış oranı, ölçüm ayındaki endeksin başlangıç ayındaki endekse bölünüp birin çıkarılmasıyla bulunur. Başlangıç ayı yazılmazsa müteahhit en düşük endeksli ayı seçebilir. Ölçümün iş bitimine kadar mı, yalnız kalan iş için mi yapılacağı da yazılmalı. Zaten bitmiş kaba inşaatın maliyeti sonradan artmaz.

Maliyet artışında faturanın farklı modellerde kime gittiğini İstanbul Yenileniyor ile kat karşılığı karşılaştırmasında gösterdik.

Bakanlık destekleri ek ödemeyi azaltır mı?

Azaltabilir, ama kendiliğinden azaltmaz. Kat karşılığı ek ödeme ile devlet desteğinin ilişkisini sözleşme kurar.

6306 sayılı Kanun, anlaşmayla tahliye edilen yapının malikine yapım için yardım yapılabileceğini söyler. Usulü Cumhurbaşkanı belirler (6306 m. 5/1). İstanbul'daki "Yarısı Bizden" hibe ve kredisinin güncel tutarlarını, kaynak ve kontrol tarihiyle resmî tutarlar sayfamızda tutuyoruz. Tutarlar değişebilir.

Hak sahiplerinin bankadan kullandığı kredilere faiz desteği verilebilir (6306 m. 7/6). 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğine göre bunun için tahliye ya da yıkımdan itibaren en geç üç yıl içinde, Bakanlıkla protokol imzalamış bir bankaya başvurmak gerekir (Yönetmelik m. 16/6).

Burada bir tuzak var. Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz (Yönetmelik m. 16/7). Ek ödemeyi faiz destekli bir krediyle karşılarsanız, aynı hesaptan kira yardımı alamazsınız. Kredinin bu kapsama girip girmediğini bankaya sorun ve iki seçeneği yan yana hesaplayın.

Desteği kesen bir proje şartı da olabilir. Projeniz bu şartı tetikliyor mu, aşağıdaki araçla kontrol edebilirsiniz.

Kendi hesabınız

Bu projede desteği kesen bir şart var mı?

Yalnız ön kontroldür, uygunluğa idare karar verir. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Mevcut konut

Mevcut işyeri

Mevcut inşaat alanı

m²

Yeni inşaat alanı

m²

Yeni bağımsız bölüm

Hibe taahhütnamesi / kredi sözleşmesi tarihi (planlanan)

Kat karşılığı sözleşmesinin tarihi değildir; ruhsattan sonra imzalanır.

6306 kapsamında onaylı riskli yapı mı?EvetHayırBilmiyorum

Yapılacak yeni yapı için 1 Nisan 2023'ten önce ruhsat alındı mı?EvetHayırBilmiyorum

Yıkılacak binanın eski ruhsatı sorulmuyor. Soru, parselde yapılacak yeni yapının ruhsatıdır, kapsamını idareden doğrulayın.

Proje İstanbul'da

Ön kontrol sonucu

Ön kontrol: hibe ve kredi bu hâliyle kesiliyor.

Bu şart için projeyi 100 m² kısmak gerekir.

• İlGeçer

  Karar yalnız İstanbul içindir.

• Riskli yapıGeçer

  6306 kapsamında onaylanan riskli yapı aranır.

• Eski ruhsatGeçer

  Parselde 1 Nisan 2023'ten önce yeni yapı ruhsatı yok.

• Bağımsız bölüm sınırıGeçer

  Mevcut 7 bölüm, üst sınır 10, projede 10.

• İnşaat alanı sınırıKalmaz

  Mevcut 1.200 m², üst sınır 1.800 m², projede 1.900 m².

m.3/2 yalnız hibe ve krediyi keser, tahliye desteğini anmaz. 125.000 TL tahliye desteği kendi şartına bağlıdır: bölümde oturan ya da onu kullanan kişiye, bölüm başına bir kez.

Tutarlar (her bölüm ayrı hak sahibi)

Hibe

Kesiliyor

Kredi, geri ödemeli

Kesiliyor

Hibe + kredi toplamı

Kesiliyor

Tahliye desteği

₺875.000

Kesilen kalemin tutarı gösterilmez. Engel kalkarsa burada görünür.

Kredi hakkında

• Kredi hibe değildir, geri ödenir: 120 aya kadar, ruhsattan itibaren 24 ay ödemesiz.
• Sonra ilk 12 taksit faizsizdir. Borç her ocakta TÜFE yıllık artışının yarısı kadar güncellenir.
• Kredi için taşınmaz üzerine Başkanlık adına ipotek konur (m.3/11).
• Aynı kişinin diğer konutunda 1.750.000 TL'ye, diğer işyerinde 875.000 TL'ye kadar yalnız kredi vardır, hibe yoktur.

Ödeme hak sahipleri adına yüklenici hesabına, subasman, taşıyıcı sistem bitimi ve inşaat bitiminde üç eşit taksitle yapılır.

Sınır ve uyarı

• Bu araç uygunluk kararı vermez. Karar idarenindir, destek "verilebilir" diye yazılıdır ve bütçe imkânına bağlıdır.
• Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için son tarih 31 Aralık 2027.
• Talep ruhsat ve kat irtifakından sonra yapılır.
• Karar 9768'deki "sözleşme" sözcüğünün hangi sözleşmeyi kastettiğini metin söylemez. İdareye sorun.

Dayanak

• Karar 8189 m.1 ve m.3/1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 11
• Karar 9768 m.1 ve geçici m.1
• Karar 11902, 8189 m.3/13

Son kontrol: 1 Kasım 2026

Örneğe dön

Ek ödeme maddesi sözleşmeye nasıl yazılmalı?

Kat karşılığı ek ödeme maddesi, tutarı sonradan tartışılmayacak kadar açık olmalı. Şu altı satırı imzadan önce isteyin:

1. Fark alanı. Her malikin arsa payına düşen alan ve alacağı dairenin alanı, aynı ölçüyle.
2. Birim fiyat. Fark metrekaresi için TL/m² ve bu fiyatın hangi tarihe ait olduğu.
3. Alacaklı. Farkın müteahhide mi, başka bir malike mi ödeneceği.
4. Ödeme zamanı. Peşin değil, ilgili dairenin tapusu ya da teslimiyle bağlantılı.
5. Maliyet artışı. Endeksin adı, eşik, paylaşım oranı ve malik başına tavan.
6. Destek. Yapım yardımının ek ödemeden düşülüp düşülmeyeceği ve destek kesilirse farkı kimin karşılayacağı.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m. 706). Şekle bağlı bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulur. Metinle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bunun dışındadır (TBK m. 13). Ek ödemenin hangisine girdiği tartışmaya açıktır. En güvenlisi, ek ödeme maddesini ana sözleşmeyle birlikte noterde yazdırmaktır. Şekil şartı için ön sözleşme yazımıza bakabilirsiniz.

Ek ödeme yaptığınız dairenin güvencesi de ayrıca düşünülmeli. Parayı ödediğiniz gün inşaatın hangi aşamada olduğunu teminat hesabı yazısındaki aşama mantığıyla ölçebilirsiniz.

Birden fazla teklifiniz varsa, ek ödemeli ve ödemesiz teklifleri aynı ölçüye çevirmeden karşılaştırmayın.

Kendi hesabınız

Hangi teklif size daha çok kalıyor?

Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Ödeyeceğiniz aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

Gecikme varsayımı

ay

A teklifi

A teklifi: Size düşecek alan

m²

A teklifi: m² değeri

TL

A teklifi: Ek ödeme

TL

A teklifi: Ek ödeme ayı

A teklifi: Aylık kira

TL

A teklifi: Kira süresi

ay

A teklifi: Teslim süresi

ay

A teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

A teklifi: kira enflasyonla artarA teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

B teklifi

B teklifi: Size düşecek alan

m²

B teklifi: m² değeri

TL

B teklifi: Ek ödeme

TL

B teklifi: Ek ödeme ayı

B teklifi: Aylık kira

TL

B teklifi: Kira süresi

ay

B teklifi: Teslim süresi

ay

B teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

B teklifi: kira enflasyonla artarB teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

Üçüncü teklifi ekle

Bugünkü parayla

Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.

A teklifi

₺9.452.851

B teklifi

₺9.262.282

B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.

A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.

Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.

A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

A teklifi: kalem kalem

100 m² dairenin değeri

₺10.000.000

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺554.120

Ödeyeceğiniz kira, 30 ay

-₺1.200.000

Gecikme cezası, 6 ay

₺98.731

Değer

₺9.452.851

B teklifi: kalem kalem

105 m² dairenin değeri

₺10.500.000

Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)

-₺259.485

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺461.767

Ödeyeceğiniz kira, 36 ay

-₺1.440.000

Değer

₺9.262.282

Hesabın varsayımları

• Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
• Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
• Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
• Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.

Sınır ve uyarı

• Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
• Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
• Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
• Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Örneğe dön

BinaBina bu hesabın neresinde, nerede değil?

BinaBina binanız için arsa payı, emsal ve kat karşılığını hesaplar. Teklifleri aynı biçimde toplar. Böylece kat karşılığı ek ödeme isteyen bir teklifle istemeyen bir teklifi yan yana görebilirsiniz. Binanızın sayılarını görmek için ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz.

BinaBina şu işleri yapmaz:

• Sözleşme yazmaz, maddenin hukuken geçerli olup olmadığına karar vermez.
• Maliyet artışı uyuşmazlığında taraf tutmaz, bilirkişilik yapmaz.
• Destek başvurusunu sizin adınıza yapmaz, desteğin verileceğini garanti etmez.

Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Sözleşme ve uyuşmazlık için bir avukata, destek şartları için ilgili kuruma başvurun.