Kat Karşılığı Görevli Mahkeme Hangisi? 7 Durumda Mahkeme ve Arabuluculuk Tablosu

Müteahhit teslimi on dört ay geciktirdi, daireler eksik çıktı ya da tapu verilmiyor. Dava açmaya karar verdiniz. İlk soru "haklı mıyım?" değil, kat karşılığı görevli mahkeme sorusudur: davayı hangi mahkemeye açacaksınız? Cevap, sözleşmedeki rolünüze ve binanızın durumuna göre değişir.

Aynı binada bir kat maliki asliye hukuk mahkemesine, komşusu tüketici mahkemesine gidebilir. Yanlış kapıya giden dava aylar kaybeder. Burada yalnız görev ve arabuluculuk şartı var. Sözleşmenin kendisini henüz tanımıyorsanız önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberini okuyun.

Kat karşılığı görevli mahkeme neden davadan önce belirlenmeli?

Çünkü yanlış mahkemede açılan dava esasa girmeden görevsizlikle döner. Kat karşılığı görevli mahkeme hatasını karşı taraf ileri sürmese de mahkeme kendiliğinden yakalar. Mahkemenin türü, dava öncesi arabulucuya gitmenin zorunlu olup olmadığını da belirler.

Görev, davanın hangi tür mahkemede görüleceğidir: asliye hukuk, asliye ticaret, tüketici ya da sulh hukuk. Yetki ise hangi şehir veya ilçedeki mahkemeye gidileceğidir. Görev kuralları kamu düzenindendir; taraflar anlaşarak değiştiremez (HMK m.1).

Mahkemenin görevli olması bir dava şartıdır (HMK m.114/1-c). Mahkeme bunu davanın her aşamasında kendiliğinden inceler (HMK m.115/1). Yani karşı taraf itiraz etmese bile hâkim, istinaf dairesi ya da Yargıtay görev yanlışlığını yakalayabilir.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında hangi mahkeme görevli?

Genel kural asliye hukuk mahkemesidir. Arsa sahibi için kat karşılığı görevli mahkeme sorusunun başlangıç noktası budur. Kanunda başka bir mahkeme gösterilmedikçe malvarlığı davalarına asliye hukuk bakar (HMK m.2).

Yargıtay kat karşılığı sözleşmesini eser sözleşmesinin bir türü sayar. Arsa sahibinin bu sözleşmede tüketici olmadığını kabul eder. Gerekçe şudur: arsa sahibinin asıl amacı oturmak için ev yaptırmak değil, arsasını değerlendirmektir. Sözleşme, bedel karşılığı hizmet almaktan ibaret değildir; arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devreder. Bu yüzden 6502 sayılı Kanun'daki tüketici tanımına girmez (Yargıtay 15. HD, 2018/1184 E., 2018/2727 K.).

Müteahhit şirket olunca dava ticari dava olur mu?

Hayır, tek başına olmaz. Ticari dava için iki yol vardır. Birincisi, kanunun taraflara bakmadan ticari saydığı davalardır (TTK m.4/1-a ilâ f). Kat karşılığı ya da eser sözleşmesi bu listede yer almaz.

İkincisi, her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili davalardır (TTK m.4/1). Müteahhit şirket tacirdir (TTK m.16). Ama arsa sahibi sıradan bir kişiyse ikinci şart oluşmaz. Dava asliye hukukta kalır.

Arsa sahibi de şirketse ne değişir?

Arsa sahibi de tacirse ve iş iki tarafın işletmesini de ilgilendiriyorsa dava ticari dava olur. Ticari davaya asliye ticaret mahkemesi bakar (TTK m.5/1). Asliye ticaret ile asliye hukuk arasındaki ilişki bir görev ilişkisidir (TTK m.5/3). Yanlış seçim görevsizlikle sonuçlanır.

Bu sınırda Yargıtay'ın oy çokluğuyla verdiği kararlar var. Arsası bir şirkete ya da kooperatife aitse görevi dava dilekçesinden önce avukatınızla netleştirin. Asliye ticaret mahkemesi bulunmayan yerde ticari davaya asliye hukuk bakmaya devam eder (TTK m.5/4).

Riskli yapıda kat maliki tüketici sayılır mı?

Evet, konut niteliğinde bağımsız bölümü olan malik için. Bu durumda kat karşılığı görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12 Şubat 2026'da bu yönde karar verdi (2026/23 E., 2026/496 K.). Karara göre 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıda konutu olan malik, müteahhitle yaptığı sözleşmede tüketicidir.

Bu karar bir dosyadaki tek bir hüküm değil. Bölge adliye mahkemeleri bu soruya farklı cevaplar veriyordu. Bazı daireler asliye hukuk, bazıları tüketici mahkemesi diyordu. Yargıtay bu ayrılığı gidermek için başvuru üzerine karar verdi ve kararın bölge adliye mahkemelerine bildirilmesini istedi.

Kararın gerekçesi üç adımdır:

• Zorunluluk. Riskli yapı kararı çıkan binanın maliki, kanundan doğan bir zorunlulukla sözleşme yapar.
• Aynı ev. Malik yeni binada yaklaşık kendi evine denk bir konut alır.
• Amaç. Malikin amacı kazanç değil, oturmak için konut ihtiyacını karşılamaktır.

Kanun da bu yolu açık bırakıyor. 6502 sayılı Kanun tüketici işlemi tanımına eser sözleşmelerini açıkça sayar (TKHK m.3/1-l). Tüketici işlemlerinden doğan davalara tüketici mahkemesi bakar (TKHK m.73/1).

Konu zaman içinde değişti. 2018 tarihli 15. HD kararı arsa sahibini genel olarak tüketici saymıyordu. 2026 kararına kadar bölge adliye daireleri riskli yapı malikleri için ayrı yönlerde karar verdi. Dava açmadan önce güncel içtihadı bir avukatla kontrol edin.

Kararın kapsamı nerede biter?

Yaygın yanlış, "kentsel dönüşümde her dava artık tüketici mahkemesinde" sanmaktır. Karar dar bir durumu çözer. Dört sınırı bilin:

1. Konut şartı. Karar konut niteliğindeki bölümden söz eder. Dükkân veya ofis maliki için açık bir cevap vermez.
2. Riskli yapı şartı. Riskli yapı kararı olmayan bir binada malik kendi isteğiyle müteahhitle anlaşırsa genel kural geçerlidir: asliye hukuk.
3. Birden fazla bölüm. Kararın gerekçesi, arsasına karşılık birden çok konut veya işyeri alan arsa sahibinin kişisel tüketim amacını aştığını söyler. Riskli yapıda iki dairesi olan malik için açık bir cevap yoktur.
4. Uygulama. Kararın sonraki dosyalarda nasıl uygulandığını henüz görmedik. Görev her dosyada somut olaya göre belirlenir.

Tipik bir vaka: aynı binada üç ayrı görev sorusu

Sayılar varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. On bölümlü riskli bir bina düşünün. Yedi bölüm, her biri tek dairesi olan malikin konutu. Bir bölüm dükkân. İki daire aynı kişiye ait. Müteahhit teslimi on dört ay geciktiriyor.

Yedi konut maliki için karar açıktır: tüketici mahkemesi. Dükkân sahibi için genel kural olan asliye hukuk öne çıkar. İki daireli malikin durumu ise tartışmalıdır. Aynı gecikme için üç ayrı görev sorusu doğar.

Böyle bir binada malikler ortak avukat tutuyorsa ilk iş, kimin hangi mahkemeye gideceğini yazılı bir listeye dökmektir. Gecikmenin belirti ve önlem tarafı ayrı bir konudur; dava aşamasına gelmeden önce o adımlara bakın.

Müteahhitten daire alan kişi hangi mahkemeye gider?

Konutu oturmak için aldıysanız tüketici mahkemesine. Daire alan için kat karşılığı görevli mahkeme sorusu arsa sahibinden farklı cevaplanır. Kanun konutu ve tatil amaçlı taşınmazı "mal" sayar (TKHK m.3/1-h). Ticari amaçla satan müteahhit "satıcı", sizse tüketicisiniz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yükleniciden konut alan kişinin tapu iptali ve tescil davasında tüketici mahkemesini görevli saydı (17.12.2014, 2014/571 E., 2014/1058 K.). Karar eski 4077 sayılı Kanun döneminde ve oy çokluğuyla verildi. Arsa sahibinin aynı davada taraf olması sonucu değiştirmedi; bugünkü Kanun da konutu aynı şekilde tanımlar. Alıcının hakları ve tapu kontrolleri için müteahhitten daire alanın hakları yazısına bakın.

Alıcı hangi durumda tüketici sayılmaz?

Üç istisna öne çıkar:

• İşyeri. Kanunun "mal" tanımında konut ve tatil amaçlı taşınmaz geçer, işyeri geçmez (TKHK m.3/1-h). Dükkân veya ofis alımı bu yüzden çoğu zaman tüketici işlemi sayılmaz.
• Yatırım için çok daire. Yargıtay'a göre konut veya tatil amacını aşan alımlarda, ticari amaç olmasa bile alıcı tüketici sayılmaz (15. HD, 2018/1184 E., 2018/2727 K.). Kanunda bir daire sayısı sınırı görmedik. Mahkeme somut olaya bakar.
• Şirket alıcı. Tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçla hareket eden kişidir (TKHK m.3/1-k). Şirket daireyi işletmesi için alıyorsa tüketici değildir. İki taraf da tacirse ve iş işletmeleriyle ilgiliyse dava ticari dava olur.

Aynı sözleşmede iki ayrı mahkeme mümkün mü?

Evet. Yargıtay'ın önüne gelen bir dosyada arsa sahipleri ile müteahhitten konut alanlar aynı tüketici mahkemesinde dava açmıştı. Arsa sahiplerinin davası görev yönünden bozuldu, çünkü onlar için görevli mahkeme asliye hukuktu. Konut alanların davası için ise Yargıtay tüketici mahkemesini görevli yer olarak belirledi (Yargıtay 5. HD, 2023/11046 E., 2024/1805 K.).

Kat karşılığı görevli mahkeme tablosu: kim, nerede dava açar?

Kat karşılığı görevli mahkeme, tarafa ve bina durumuna göre yedi ana durumda ayrışır. Tablo genel kuralı gösterir. Sizin dosyanızın sonucu sözleşmeye ve olaya göre değişebilir.

Dayanaklar: HMK m.2; TTK m.4, 5; TKHK m.3, 73; Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1; Yargıtay 6. HD, 12.02.2026.

Arabuluculuk hangi davada dava şartı?

Kat karşılığı görevli mahkeme belli olunca sıradaki soru arabuluculuktur. Arabuluculuk, tarafların tarafsız bir kişi önünde anlaşmayı denediği görüşmedir. Bazı davalarda bu görüşme yapılmadan dava açılamaz.

Ticari davalar. Konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında arabulucuya başvuru dava şartıdır (TTK m.5/A). Arabulucu başvuruyu altı haftada sonuçlandırır. Zorunlu hâlde süre en fazla iki hafta uzar.

Tüketici davaları. Tüketici mahkemesindeki uyuşmazlıklarda da önce arabulucuya gidilir (TKHK m.73/A). İki istisna kat karşılığı dosyalarını doğrudan ilgilendirir. Tüketici işlemi niteliğindeki, taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklarda bu şart aranmaz. Tüketici hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklarda da aranmaz.

Dükkân maliki ile müteahhit arasındaki davada şart, davanın hangi mahkemede görüleceğine göre değişir.

Dört pratik not:

• Atlarsanız dava reddedilir. Arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (HUAK m.18/A-2).
• Süreler korunur. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).
• İlk toplantıya gidin. Mazeretsiz gelmeyen taraf, davayı kazansa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (HUAK m.18/A-11). Bu yaptırım tüketici aleyhine uygulanmaz (TKHK m.73/A-2).
• Tüketicinin ücret riski düşük. Görüşme anlaşmayla da bitse anlaşmasızlıkla da bitse, tüketicinin ödemesi gereken arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; bu ücret iki saatlik tutarı geçemez (TKHK m.73/A-3).

Küçük tutarlı tüketici uyuşmazlıklarında ise önce tüketici hakem heyetine başvurmak zorunludur. Sınır her yıl yeniden değerleme oranında artırılır (TKHK m.68). Başvurmadan önce o yılın tutarını kontrol edin.

Yanlış mahkemeye dava açarsanız ne olur?

Mahkeme görevsizlik kararı verir. Kat karşılığı görevli mahkeme hatasında dava kendiliğinden bitmez, ama süre kaçırılırsa biter. Görevsizlik kararından sonra iki hafta içinde kararı veren mahkemeye başvurup dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesini istemeniz gerekir (HMK m.20/1). İstemezseniz dava açılmamış sayılır.

İki haftanın başladığı an kararın durumuna göre değişir:

Dayanak: HMK m.20/1.

Görev yanlışlığı geç de ortaya çıkabilir. Yargıtay'ın 2026 kararında anılan bir bölge adliye kararı buna örnektir. Kentsel dönüşüm işi için yapılan bir eser sözleşmesinde ilk derece mahkemesi esastan karar vermişti. Bölge adliye mahkemesi, davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması gerektiğini söyledi ve kararı kamu düzeni gerekçesiyle kaldırdı. Yani uzun süren bir dava, görev sorunu yüzünden başa dönebilir.

Müteahhit iflası gibi sürelerin hızla işlediği durumlarda bu kayıp daha pahalıdır. Görev sorusunu dava dilekçesinden önce çözün.

Dava açmadan önce hangi beş soruyu cevaplamalısınız?

Bu beş sorunun cevabı, kat karşılığı görevli mahkeme sorusunu ve arabuluculuk şartını büyük ölçüde çözer. Cevapları yazılı olarak avukatınıza götürün.

1. Sözleşmenin neresindesiniz? Arsa sahibi misiniz, yoksa müteahhitten daire mi aldınız?
2. Bina riskli yapı mı? 6306 sayılı Kanun'a göre verilmiş riskli yapı kararı var mı? Tapu kaydındaki riskli yapı notuna ve İdarenin yazısına bakın.
3. Bölümünüz ne? Konut mu, işyeri mi? Kaç bölüm alıyorsunuz?
4. Taraflar kim? Siz ve karşı taraf tacir misiniz? İş ikinizin işletmesini de ilgilendiriyor mu?
5. Ne istiyorsunuz? Para mı, tapu mu? Tapu davaları bazı arabuluculuk şartlarının dışında kalır.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina kat karşılığı görevli mahkeme seçmez, dava açmaz, avukatın yerini tutmaz. Sözleşmeniz imzalandıysa, ihtar süresi işliyorsa ya da karşı taraf dava açtıysa doğrudan bir avukata gidin. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın.

Riskli yapı kararına itiraz da bizim işimiz değildir. O konuda bir avukat ve bir inşaat mühendisiyle çalışın.

BinaBina'nın işi sözleşmeden öncedir. Binanızın dönüşümde ne getirebileceğini ve tekliflerin sayısını imzadan önce görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Yukarıdaki beş soru ise avukat görüşmesine hazırlıklı girmeniz içindir.