Müteahhit İflası Arsa Sahibi İçin Ne Demek? İlk 30 Gün Planı

Şantiyede üç haftadır kimse yok, kalıpçı parasını sizden soruyor, müteahhidin telefonu kapalı. İlk refleks mahkeme kararını beklemektir. Oysa müteahhit iflası arsa sahibi için tek bir tarih değil, farklı hızlarda işleyen birkaç sayaçtır. Bir kısmı karardan önce başlar, bir kısmı kararın ilanından sonra kısa sürede kapanır.

Aşağıdaki plan ilk 30 günü dilimlere böler, inşaatın temelde, kabada ya da ince işte kalmasına göre farkları gösterir ve yarım işin malike bırakacağı açığı varsayımlı bir hesapla ölçer. Henüz imza atmadıysanız kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberiyle birlikte son tabloya geçin: riskin büyük kısmı imzada küçülür.

Müteahhit iflası arsa sahibinin sözleşmesini bitirir mi?

Hayır, iflas kararı kat karşılığı sözleşmesini tek başına bitirmez. Borçlar Kanunu eser sözleşmesini düzenlerken iflası sona erme sebepleri arasında saymaz. İlişki sizin dönme beyanınızla ya da 6306'daki fesih yoluyla kapanır; beyanı ispat için noterden yapın.

TBK m.486 dar bir istisna içerir: kişisel özelliği önemli olan yüklenici, kusuru olmadan işi bitirecek yeteneği kaybederse sözleşme kendiliğinden sona erer. Bunun sizin müteahhidinize uyup uymadığını avukatınıza sorun, varsaymayın.

İflasla birlikte müteahhidin haczedilebilir malları iflas masasına girer, yani alacaklılara dağıtılacak ortak havuzda toplanır (İİK m.184). Daire teslim borcu gibi para dışı borçlar paraya çevrilir. İflas idaresi dilerse işi yapmayı üstlenebilir; siz de ondan teminat isteyebilirsiniz (m.198). Kasada para yoksa bu ihtimal kâğıtta kalır.

Asıl kaldıracınız TBK m.98. Müteahhidin iflası hakkınızı tehlikeye atıyorsa, güvence gelene kadar kendi borcunuzu, örneğin kalan pay devrini, durdurabilirsiniz. Verdiğiniz sürede güvence gelmezse dönme hakkı doğar.

Gözden kaçan fark şu: sözleşme ayakta kalırken vekâlet düşer. Aksi anlaşılmadıkça vekâlet, vekilin iflasıyla kendiliğinden sona erer (TBK m.513). Yine de noterde azil yazdırın ki kimse eski belgeyle işlem denemesin.

İflas kararı çıkmadan harekete geçilir mi?

Evet, geçmelisiniz. "Önce iflas kararı çıksın" yaygın bir inanış, ama hem 6306 hem Borçlar Kanunu'ndaki çıkış yolları iflas kararı aramaz. Şantiye çoğu zaman karardan önce durur ve geçen her hafta tutanaksız kalırsa elinizdeki kanıt zayıflar.

Önce hangi durumda olduğunuzu ayırın:

6306 kapsamındaysanız m.6/14 ayrı bir yol açar. Şart şu: anlaşma veya çoğunluk kararından sonra müteahhit kaynaklı sebeple bir yıl geçtiği hâlde işe başlanmamış olması ya da altı ay ve daha uzun süredir işi bitirecek ekip ve ekipmanla çalışılmaması. Karar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır. Kanun tespiti Başkanlığa verir; Yönetmelik başvuruyu yazılı olarak Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri varsa İdareye yönlendirir (m.13/11-ç). Önce müteahhide 15 gün bilgi ve belge süresi verilir. Fesih şartları tespit edilirse 30 gün ihtar verilir (m.13/11-d, e); sonuç çıkmazsa sürenin bittiği gün sözleşmeler ayrıca ihtara gerek kalmadan sona ermiş sayılır. O güne kadar ödenen kira sizden geri istenemez. Yapılan işler ve devredilen hisseler ise genel hükümlere kalır.

6306 dışındaysanız bu yol yok. TBK m.473 kalır: gecikme yüzünden iş bütün tahminlere göre vaktinde bitmeyecekse, teslim tarihinin gelmesini beklemek zorunda değilsiniz.

Konkordato iflas değildir. Borçlu mahkemeden süre ister; kesin mühlet bir yıldır, zor durumlarda altı aya kadar uzatılabilir (İİK m.289). Bu sürede kural olarak takip yapılamaz; yalnız m.206'nın birinci sırasındaki imtiyazlı alacaklar için haciz yoluyla takip yapılabilir (m.294). Rehinli alacaklı takip başlatabilir, ama rehinli mal kural olarak satılamaz. Mal konkordato projesine göre işletmede kullanılmayacaksa, kıymeti düşecekse veya muhafazası masraflıysa mahkeme izniyle satılabilir (m.295, m.297). İşletme için önem taşıyan sözleşme de sırf konkordato istendi diye sona erdirilemez (m.296). Para dışı alacağınız paraya çevrilip komisere bildirilir; borçlu komiser onayıyla işi yapmayı da üstlenebilir (m.294). Dayanağınız konkordato başvurusu olamaz. İşin durmuş olması ayrı bir vakıadır; bu ayrımı ihtardan önce avukatınızla kurun.

İlk 30 günde ne yapılır?

Müteahhit iflasında ilk 30 gün sırayla kaydı görmek, kanıtı dondurmak, hakkı yazılı kullanmak ve kararı rakamla almaktır. Sıra bozulursa, örneğin tapuyu görmeden ihtar çekilirse, yanlış hukuki yolu seçme ihtimali artar.

1-3. gün: Kayıtları çıkarın

• Parselin ve bütün payların tapu kaydını bugünün tarihiyle çıkarın. İflas kararı ve konkordato mühleti tapuya bildirilir (İİK m.166, m.288), iflas kütüğe şerh edilebilir (TMK m.1010).
• Ticaret Sicili Gazetesi'nde şirket unvanını arayın.
• Tek sayfalık tablo yapın: hangi pay kimde, üzerinde hangi ipotek ve haciz var.
• Müteahhide verilmiş vekâletleri listeleyin. İflas kararı çıktıysa noterden azil yazdırın. Karar yoksa azli avukatınızla tartın: uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf doğan zararı karşılar (TBK m.512).

4-10. gün: Şantiyeyi kanıtla dondurun

Tarihli fotoğraf, video, yapı denetim raporu, ödeme dekontu ve kira makbuzlarını tek dosyada toplayın. Gerekirse mahkemeden delil tespiti isteyin. Şantiyenin boş olduğu ilk günü tutanağa geçirin: 6306'daki altı aylık süreyi gösterirken ilk dayanağınız bu olur. Malikler adına tek temsilci seçin; herkesin ayrı avukat tutması belge çakışması üretir.

11-20. gün: Hakkınızı yazıya dökün

Noter ihtarıyla TBK m.98 güvencesini isteyin ve süre verin. Dönmeyi tek başınıza mı, birlikte mi kullanacağınız sözleşmeye ve tapudaki duruma bağlıdır; bunu ihtardan önce netleştirin. 6306 parselindeyseniz İdare'ye, yani çoğu yerde belediyeye yazıp yasal teminatın ya da bina tamamlama sigortasının durumunu sorun. Fesih toplantısı için arsa payı tablosunu hazırlayın.

21-30. gün: Alacağı kaydedin, kararı rakamla alın

Adi tasfiyede alacak ve istihkak (bu mal bana ait iddiası) için bir aylık kayıt süreniz var; süre son ilan tarihinden sayılır (İİK m.219). Basit tasfiyede iflas dairesi 20 gün ile 2 ay arasında süre belirler (m.218). "Bir ayım var" diye ezberlemeyin, ilanı okuyun. İlan daha önce çıktıysa kaydı bu dilime bırakmayın, hemen yaptırın.

Sıra cetvelindeki ret veya indirime karşı dava süresi cetvelin ilanından itibaren 15 gündür (m.235). Müflisin taraf olduğu davalar da acele hâller dışında durur; ikinci alacaklılar toplantısından on gün sonra devam edebilir (m.194).

Temel, kaba ve ince işte ne değişir?

Hukuki yollar üç seviyede de aynıdır, ama hangisinin öne çıkacağını inşaatın geldiği nokta belirler. Temelde asıl soru pay devri, kabada yapılan işin güvenilirliği, ince işte ise müteahhidin başka alacaklıları ve daire alıcılarıdır.

Tablo için üç not.

Kat irtifakı kurulana kadar müteahhide devredilen taşınmazlara onun borçları için haciz ve tedbir uygulanamaz. İşe başlandıktan sonra altı ay içinde irtifak kurulmazsa bu koruma biter (6306 m.6/10). Malzeme ve işçilik alacakları baştan kapsam dışıdır. Madde haciz ve tedbirden söz eder; iflas masasına etkisini avukatınıza sorun.

Yasal teminat, yapı kullanma izninden sonra iade edilir (Yönetmelik m.13/9-e). İnce işte kalmış bir projede, teminat verildiyse hâlâ İdare'de durmalıdır. Malikin cebine girmez; paraya çevrilip işi tamamlayana aktarılır (m.13/9-f).

Yarısı Bizden taksitleri ise hak sahipleri adına yüklenicinin hesabına ödenir (Cumhurbaşkanı Kararı 8189 m.3/7, Ekim 2026 itibarıyla; şartlar değişebilir). Hangi taksitin ödendiğini ve paranın şantiyeye gidip gitmediğini öğrenin.

Yeni müteahhit yarım işi kurtarır mı?

Yeni müteahhit ancak kalan işin bedeli, ona bırakılabilecek payın gerçek değerinden azsa projeyi kendiliğinden kurtarır. Aksi durumda açığı malikler kapatır. Bu yüzden devir görüşmesinden önce kalan işi sayıyla görmeniz gerekir.

Aşağıdaki sayıların hepsi varsayımdır, piyasa verisi değildir. Eski binada 7 malik var, yeni binada 12 daire. Müteahhit payındaki 5 dairenin 2'si satılmış, inşaat %55'te durmuş.

Şimdi tek satırı değiştirin. O 3 daireye karşılık gelen paylar müteahhit adına kayıtlıysa ve masaya girdiyse 25,5 milyon TL'lik satır düşer. Malik başına açık yaklaşık 4,81 milyon TL'ye çıkar. Dönme hakkı edimleri geri istemeyi mümkün kılar (TBK m.125), ama tapu kaydını kendiliğinden düzeltmez.

Devir için imza atacak kişiyi de bu tablodan sonra arayın. Paylar masadaysa iflas idaresi olmadan yapılan bir protokol eksik kalır. Protokolde yapılan işin ölçülmüş oranı, payların kime döneceği, satılmış dairelerin nasıl teslim edileceği ve teminatın aktarımı ayrı ayrı yazılmalıdır. Yeni teklif alırken bu dört başlık açık bırakılırsa aynı sorunu ikinci müteahhitle yaşarsınız.

Bu farkı en çok ipotek küçültür. Rehinli alacaklı satış tutarından öncelikli alır (İİK m.185, m.206). Teminatsız alacak ise imtiyazlı değilse dördüncü sıraya, en sona yazılır. Teminat ipoteği bu yüzden bir evrak ayrıntısı değil, açığın 8,16 milyon TL'ye mi 33,66 milyon TL'ye mi yaklaşacağını etkileyen satırdır.

İmza aşamasında riski küçülten maddeler hangileri?

Riski en çok pay devrini ilerlemeye bağlayan madde küçültür; ipotek, sigorta ve şerh bunu tamamlar. Teminat ipoteği kanunen zorunlu değildir, sözleşmeyle kurulur, bu yüzden imzadan sonra istemek çoğu zaman geçtir.

%6 oranı Aralık 2024'ten beri riskli yapı parsellerinde geçerli ve yapı yaklaşık maliyetini esas alır (Yönetmelik m.13/9-c). Riskli ve rezerv alanlarda kademeli başka oranlar var; oran değişebilir, sözleşmeden önce güncel metne bakın. Bina tamamlama sigortası yaptırıldıysa bu teminat aranmaz (m.13/9-ğ), o zaman ne ödediğini poliçeden okuyun.

Bir tuzak: sözleşmeye "konkordato başvurusu fesih sebebidir" yazmak işe yaramayabilir, çünkü İİK m.296 bu tür hükümleri önem taşıyan sözleşmelerde uygulatmaz. Tetikleyiciyi başvuruya değil, işin durmasına ve güvence verilmemesine bağlayın. Konkordatoya girdikten sonra ipotek de zorlaşır: borçlu mühlet kararından itibaren mahkeme izni olmadan rehin kuramaz (m.297).

Mali güç, bunların hepsinden önce gelen sorudur. Müteahhit seçiminde bakılacak kriterler ile aynı formatta alınan teklifler, zayıf bir firmayı imzadan önce ayıklamanın en ucuz yoludur. BinaBina'da tekliflerin nasıl yan yana konduğu nasıl çalışır sayfasında anlatılıyor.

BinaBina bu durumda hangi işi yapmaz?

BinaBina, duran bir şantiyede ilk adresiniz değildir. İhtar çekmez, iflas dairesiyle yazışmaz, sıra cetveline itiraz etmez, yarım betonu ölçmez. Bu işler avukatın ve teknik tespit yapan mühendisin işidir, ilk 30 günde önce onlara gidin.

Süreler bitip proje yeniden teklife çıkabilir hâle geldiğinde parselin imar ve kat karşılığı hesabını görmek isterseniz kentsel dönüşüm başvurusu yapabilirsiniz. Yarım yapıdaki kalan iş o hesabın içinde değildir; tablodaki gibi ayrıca çıkarılmalıdır.

Mevzuat atıfları Ekim 2026 itibarıyla mevzuat.gov.tr ve Resmî Gazete metinlerine dayanır.