Müteahhitten Daire Alanın Hakları: Tapu Öncesi 7 Kontrol ve Çatışma Tablosu

Sözleşme imzalandı, para ödendi, inşaat sürüyor; tapu ise hâlâ başkasının üzerinde. Müteahhitten daire alanın hakları tam bu noktada kâğıdın başlığından değil, tapunun o günkü hâlinden çıkar. Aynı daire için aynı parayı ödeyen iki kişiden biri malik olabilir, öteki yalnız müteahhitten alacaklı kalabilir.

Bu rehber iki kişi için yazıldı: daire almak üzere olan alıcı ve o alıcıyla karşı karşıya gelen arsa sahibi. Malik ile müteahhit arasındaki temel ilişkiyi henüz bilmiyorsanız kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberiyle başlayın.

Müteahhitten daire alanın hakları tapunun hangi hâline bağlı?

Hakkınız, imza günü tapuda kimin neye sahip olduğuna bağlıdır. Arsa payı hâlâ maliklerdeyse aldığınız şey daire değil, müteahhidin maliklerden daire isteme hakkıdır. Kat irtifakı kurulmuş ve bölüm müteahhit adına kayıtlıysa tapuda gerçek bir satış yapılabilir.

Kat irtifakı, bina bitmeden önce arsa üzerinde kurulan ve ileride bağımsız bölüme dönüşecek haktır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.14).

"Noterde imzaladım, daire benim" cümlesi yanlıştır. Taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır (TMK m.705). Satış vaadi size daire değil, daireyi isteme hakkı verir. Bu vaat de noterde düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik K. m.89); yalnız imzası onaylanmış bir kâğıt bu şartı karşılamaz (TBK m.237/2).

Başlığı "satış vaadi" olan adi bir kâğıdın alacak devri sayılıp sayılmayacağı metne ve olaya bağlıdır. Bunu tablodan değil, avukattan öğrenin.

Tapudan önce hangi yedi kontrolü yapmalısınız?

Yedi belge veya bilgi isteyin ve her birinde aynı soruyu sorun: bu daireyi satan kişi bugün bunu satabilir mi? Tek bir durma işareti imzayı ertelemek için yeterlidir. İki veya daha fazlası çıkarsa fiyat pazarlığına geçmeyin.

Tapu kaydındaki ipoteği hafife almayın. Müteahhit iflas ederse rehinli alacaklı satış tutarından önce alır (İİK m.206).

Kentsel dönüşümde müteahhit satış için kimden izin alır?

Müteahhit İdareden izin alır; yazı olmadan payındaki bölümleri satamaz (Uygulama Yönetmeliği m.13/10). Dayanak 6306 sayılı Kanun m.6/13'tür. İdare burada belediye, büyükşehir belediyesi veya il özel idaresidir. İdare inşaatın ne kadar bittiğini belirler ve satılabilecek oranı tapu müdürlüğüne bildirir.

Üç durum var:

• Tamamlanma oranının %10 altına kadar: İdare yazısıyla satış yapılır.
• Tamamlanma oranında veya üstünde: Bütün malikler muvafakat (yazılı onay) vermelidir.
• Yapı kullanma izni veya İdarenin tamamlandı yazısı varsa: Müteahhit kendi payının hepsini satabilir.

Oranı kendiniz hesaplamayın; yazıdaki rakamı esas alın. İzin verilen oran ile tamamlanma oranı arasında kalan satışlar için metinde ayrı bir kural yok. Bu aralıkta imzadan önce İdareye sorun.

Alıcının çoğu zaman görmediği iki ayrıntı daha var.

Bloklar birlikte sayılır. Aynı müteahhit bir parselde birden çok blok yapıyorsa, ruhsatlar ayrı olsa bile hesap blokların tamamı üzerinden kurulur. Önünde durduğunuz blok bitmiş görünebilir; arkadaki blok oranı aşağı çeker.

Haciz koruması altı ayla sınırlıdır. Taşınmaz müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere borcu yüzünden haciz ve tedbir uygulanamaz. O işin malzeme ve işçilik alacakları bunun dışındadır. Yapım işi başladıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma kalkar (6306 m.6/10). Tapu kaydında kat irtifakı tarihini bu yüzden arayın.

Ödediğiniz para inşaatın neresinde duruyor?

Ödediğiniz oranı tamamlanma oranıyla yan yana koyun. Aradaki fark, inşaat durursa karşılığında iş bulunmayan paranızdır. Bu ölçü kanuni bir eşik değildir; imzayı ve ödeme planını değerlendirmek için kullanılan basit bir hesaptır.

Varsayım: daire bedeli 8.000.000 TL, tamamlanma oranı %40. Yapılmış işin bu daireye düşen karşılığı 3.200.000 TL eder.

Açıkta kalan tutar büyüdükçe iki seçeneğiniz kalır: ödemeyi inşaat aşamalarına bölmek veya karşılığında güvence istemek. Teminat ipoteği sizin pazarlıkla kazanacağınız bir güvencedir; henüz doğmamış alacak da ipotekle güvenceye alınabilir (TMK m.881).

Yasal teminata güvenmeyin. 6306'daki riskli yapı parsellerinde müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminat verir (Yönetmelik m.13/9-c, 13 Aralık 2024 değişikliği; oran değişebilir). Bina tamamlama sigortası yaptırıldıysa bu teminat aranmaz (m.13/9-ğ). İş bitmezse teminat paraya çevrilip işi tamamlayana aktarılır. Size ödenen bir tazminat değildir.

Arsa sahibiyle çatışmada kim ne diyebilir?

Malik, müteahhide yöneltebileceği savunmaları size de yöneltebilir (TBK m.188). Karşılıklı sözleşmede ifayı talep eden, önce kendi edimini yerine getirmiş veya önermiş olmalıdır (TBK m.97). Bu yüzden müteahhitten daire alan kişinin hakları çoğu zaman müteahhidin malike karşı durumu kadar güçlüdür.

Dikkatsiz alıcı iyiniyete sığınamaz. Kanun, gereken özeni göstermeyenin iyiniyet savunmasını kabul etmez (TMK m.3). Tapuya bakmadan yapılan alım bu yüzden iki kez zarar verir.

Müteahhit borcunun bir kısmını yerine getirmişse tablo kesin cevap vermez. Sonuç sözleşmeye ve olaya göre değişir.

Tipik bir vaka: inşaat %40'ta durursa

Sayılar varsayımdır. On dört daireli bir binada sekiz daire maliklerin, altı daire müteahhidin. Müteahhit paylaşım listesindeki bir daireyi 8.000.000 TL'ye satmış, alıcı %70'ini ödemiş. Bina %40'ta duruyor.

Alıcı maliklere gider. Malikler "bize daire teslim edilmeden tapu yok" der ve bu savunma alıcıya karşı da geçerlidir. Alıcının kapısı müteahhittir: uygun süre verir, sonuç çıkmazsa sözleşmeden dönüp ödediğini geri isteyebilir (TBK m.123, 125).

Müteahhidin parası yoksa iş iflas masasına kayar; teminatı olmayan alacak rehinli alacaklının arkasından sıra cetveline girer.

Bina 6306 kapsamındaysa, müteahhitten kaynaklanan sebeple iş en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla yürümüyorsa malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp yazılı başvuru yapabilir. Kanun Başkanlığa başvurudan söz eder; Yönetmelik başvuruyu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri varsa İdareye yönlendirir (m.13/11-ç). Önce müteahhide 15 gün bilgi ve belge süresi verilir. Fesih şartları tespit edilirse 30 gün ihtar verilir, sonuç çıkmazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır (6306 m.6/14; Yönetmelik m.13/11-d, e). Tapuda payınız yoksa bu oylamada söz hakkınız olmaz.

Malikseniz alıcıya karşı kendinizi nasıl korursunuz?

Alıcı sizin sözleşme tarafınız değildir, ama devir size bildirildikten sonra onu yok sayamazsınız. Korunmanın yolu, sözleşmeyi alıcı ortaya çıkmadan kurmak ve bildirim gelince susmamaktır. Dört adım çoğu çatışmayı başlamadan keser.

1. Devir maddesi yazın. Sözleşme alacağın devrini engelleyebilir (TBK m.183). Yalnız devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenip alacağı devralan kişiye bu yasak ileri sürülemez (TBK m.183/2); vereceğiniz yazılara yasağı da ekleyin. Tam yasak yerine şart koymak müteahhidin finansmanını kilitlemez: borcu bitene kadar devir malik onayına bağlı olsun.
2. Bildirime yazılı cevap verin. Eksik iş veya gecikme varsa alıcıya hemen yazın. Savunmalarınız devri öğrendiğiniz sıradaki durum üzerinden korunur (TBK m.188). Bildirimden sonra müteahhide tapu vermek de sizi borçtan kurtarmayabilir (TBK m.186).
3. Arsa payını iş ilerlemesine bağlayın. Maliklerin müteahhitle en sık yaşadığı anlaşmazlıklar ve önlemler burada başlar.
4. Muvafakat imzasını tartın. 6306 projesinde tamamlanma oranında veya üstünde satışa muvafakat, müteahhidin parayı iş ilerlemesinden önce almasına izin vermektir. Kendi teslim takviminiz güvence altında değilse acele etmeyin.

İmzala, şartla imzala, bırak: karar nasıl verilir?

Karar üç sonuçtan biridir ve yedi kontrolün toplamından çıkar. Satıcının sözü, fiyatın cazibesi veya kampanya süresi bu hesaba girmez.

Müteahhitten daire alanın hakları şerhle güçlenir, bu yüzden satıcının "tapuda şerh olmaz" demesi tek başına sonuç değildir. Noter, düzenlediği satış vaadini taraflardan birinin talebi ve giderleri ödemesiyle tapu sistemi üzerinden şerh edebilir (Noterlik K. m.60/3). Müteahhit adına kayıtlı pay yoksa şerhin nasıl konulacağını imzadan önce notere ve tapu müdürlüğüne sorun.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina daire satmaz, alıcı için tapu incelemez, sözleşme hazırlamaz. Müteahhitten daire almak üzereyseniz ihtiyacınız olan kişi avukattır; bu işte BinaBina'yı kullanmayın. Yukarıdaki tablolar size neyi soracağınızı söyler, sözleşmenizi denetlemez.

Malik tarafında ise sorun sözleşmeden önce başlar. Müteahhit payını sayı olarak görmeden imza atan malik, ileride alıcıyla da karşılaşır. Ücretsiz fizibilite raporu kat karşılığı hesabını pazarlıktan önce önünüze koyar; şu an İstanbul'daki binalar için hazırlanır. Müteahhit seçerken bakılacak kriterleri de aynı masada değerlendirin.

Mevzuat atıfları 31 Ekim 2026 tarihinde kontrol edildi.