Kat Karşılığı Teslim Süresi Nasıl Yazılır? Ruhsattan Anahtara 4 Halkalı Takvim

Sözleşmede "inşaat ruhsat tarihinden itibaren 24 ayda teslim" yazıyor. Kulağa net geliyor. Ama ruhsatın ne zaman alınacağı yazmıyorsa, kat karşılığı teslim süresi aslında hiç başlamamış olabilir. Ruhsat sekiz ay geç gelirse teslim de sekiz ay kayar ve bu kayma sözleşmedeki teslim tarihine göre gecikme sayılmaz.

Aşağıdaki takvim varsayımsaldır, gerçek bir binaya ait değildir. Sözleşmenin bütün maddeleri için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız süre maddesi var: hangi olaydan başlar, neyle uzar, kaçırılınca ne olur.

Kat karşılığı teslim süresi hangi tarihten başlamalı?

Kat karşılığı teslim süresi tek bir sayı değil, birbirine bağlı halkalardan oluşan bir zincirdir. Her halkanın bir başlangıç olayı ve bir son günü olmalıdır. Zincirin sonuna bir de tavan tarih konur. Tavan, halkalar kaysa bile teslimin geçemeyeceği gündür.

Kanun süreyi nasıl sayacağınızı söyler. Ay olarak belirlenen süre, başladığı günün son aydaki karşılığında dolar. Gün olarak belirlenen sürede başlangıç günü sayılmaz (TBK m. 92). Son gün kanunlarda tatil kabul edilen bir güne denk gelirse, süre tatil olmayan ilk güne geçer (TBK m. 93). Bu kurallar, sürenin sözleşme gününden başka bir olaydan başladığı durumlarda da uygulanır.

Kanunun söylemediği şey, hangi olayın başlangıç sayılacağıdır. Onu siz yazarsınız.

Teslim son günü = imza tarihi + halka süreleri toplamı + belgeli uzatma günleri

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.

Örnek takvimde hangi süreleri varsaydık?

İmza tarihini 15 Mart 2027 aldık. Dört halkalı bir zincir kurduk. Süreleri piyasada sık konuşulan aralıklardan seçtik. Sizin binanızda proje, zemin ve belediye yükü farklı olacaktır.

Süreler ve tarihler varsayımdır. Tarihler TBK m. 92'deki sayım kuralıyla hesaplandı, tatil kaydırması (TBK m. 93) uygulanmadı.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Zincir toplamda yaklaşık 35 ay ediyor. Tavan tarih bu örnekte 14 Şubat 2030'dur.

İkinci halkadaki 60 gün kısa görünebilir. Ama ruhsat geldiğinde tahliyenin büyük kısmı bitmiş olmalıdır. Tahliyenin kendi takvimi için kentsel dönüşüm süreci takvimine bakın.

Ruhsat süresi yazılmazsa teslim tarihi ne kadar kayar?

Ruhsat halkası açık bırakılırsa kat karşılığı teslim süresi ruhsatla birlikte kayar. Aşağıda aynı binayı iki yazımla karşılaştırdık. A yazımı yalnız "ruhsattan itibaren" der. B yazımı ruhsata 6 ay verir ve tavan tarih koyar.

Varsayımsal takvim. A'da teslim = ruhsat + 60 gün + 24 ay + 3 ay. B'de ruhsat gecikmesinin müteahhitten kaynaklandığı varsayıldı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

• Ruhsat zamanında gelirse iki yazım arasında fark yoktur. Sorun ancak gecikmede görünür.
• 14 aylık ruhsatta A yazımı teslimi 242 gün, yani yaklaşık 8 ay öteler. Bu 8 ayın hiçbiri gecikme sayılmaz.
• Günlük 650 TL'lik bir ceza varsayarsak, 242 günde daire başına 157.300 TL ceza konuşulmadan kaybolur. 12 malik dairesinde bu 1.887.600 TL eder.

B yazımında ruhsat gecikmesi müteahhitten kaynaklanıyorsa tavan tarih yerinde kalır. Gecikme belediyeden ya da sizden kaynaklanıyorsa uzatma ayrı bir kuralla işler. Bu kuralı aşağıda anlatıyoruz.

Yaygın yanlış, "ruhsat süresi içinde bitirilecek" ifadesini kısa bir süre sanmaktır. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa ya da yapı 5 yıllık ruhsat süresinde tamamlanmaz ve süresinde yenilenmezse yapı ruhsatsız sayılır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 54/2). Süresinde başvurulursa ruhsat beşer yıl, en çok iki kez yenilenir (m. 54/3). Yani bu ifade müteahhide en az beş yıllık bir alan bırakır.

"En kısa sürede" ve "makul sürede" neden sizi korumaz?

Bu ifadeler kat karşılığı teslim süresini belirsiz bırakır. Belirsiz süre iki sonuç doğurur.

İlki temerrütle ilgilidir. Temerrüt, borçlunun borcunu zamanında yerine getirmemesinin hukuki adıdır. Borcun ifa günü birlikte belirlenmişse, o günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden oluşur (TBK m. 117/2). Gün belirlenmemişse temerrüt için alacaklının ihtarı gerekir (TBK m. 117/1).

İkincisi muacceliyetle ilgilidir. Muaccel borç, ödeme ya da yerine getirme zamanı gelmiş borçtur. Kanuna göre ifa zamanı kararlaştırılmamışsa borç doğduğu anda muaccel olur. Ancak bu kural, hukuki ilişkinin özelliğinden başka bir zaman anlaşılmıyorsa geçerlidir (TBK m. 90). Bir apartmanın bir günde bitmeyeceği açıktır. Bu yüzden "makul süre"nin kaç ay olduğu tartışması uyuşmazlıkta çoğu zaman bilirkişiye ve mahkemeye kalır.

Önerilen yazımlar bizim önerimizdir, hazır sözleşme metni değildir.

Mücbir sebep teslim tarihini ne kadar uzatabilir?

Mücbir sebep kat karşılığı teslim süresini yalnız etkilediği gün kadar uzatmalıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerinde mücbir sebebin bir tanımı yoktur. Kanun bunun yerine borçlunun kusurunu ve "sorumlu tutulamayacağı sebepleri" ölçü alır.

Temerrüde düşen borçlu, kusuru olmadığını ispat edemezse geç ifadan doğan zararı öder (TBK m. 118). İfa, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeple imkânsızlaşırsa borç sona erer (TBK m. 136/1). Borçlu bu durumu alacaklıya gecikmeden bildirmezse, doğan zarardan sorumlu olur (TBK m. 136/3).

Kanunun bu genel çerçevesi takvim üretmez. Sözleşmeye üç şey yazılmalıdır:

• Liste. Hangi olaylar uzatma sebebidir? Deprem, resmî durdurma kararı, mahkeme kararı gibi. Malzeme fiyatı artışı, ekip bulamama ve müteahhidin mali sıkıntısı bu listeye girmemelidir.
• Bildirim süresi. Müteahhit olayı kaç gün içinde yazılı bildirecek? Örnekte 10 gün varsaydık. Süresinde bildirilmeyen olayın uzatma doğurmayacağını yazın.
• Belge. Uzatma, olayın şantiyeyi durdurduğu belgeli gün sayısı kadardır. Takvimin tamamı kadar değildir.

Örnekte 50 günlük resmî durdurma olduğunu varsayalım. Tavan tarih 14 Şubat 2030'dan 5 Nisan 2030'a kayar. Tam 50 gün. "Mücbir sebep hâlinde süre uzar" diye bırakılan bir cümleyle aynı olay altı aylık bir tartışmaya dönüşebilir.

Bir ayrım daha var. Süre uzatılmışsa yeni süre, aksi kararlaştırılmadıkça önceki sürenin bittiği günü izleyen günden başlar (TBK m. 95). Uzatma protokolünde yeni son günü tarih olarak yazmak bu tartışmayı kapatır.

Maliyet artışı ise süre konusu değildir. Sözleşme günü öngörülemeyen olağanüstü bir durum, ifayı müteahhit için dürüstlük kurallarına aykırı ölçüde ağırlaştırabilir. Bu dar koşullarda müteahhit hâkimden uyarlama isteyebilir. Uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönebilir (TBK m. 138). Bu yol süre maddesine sığdırılmamalıdır.

Müteahhit süreyi kaçırınca temerrüt nasıl kurulur?

Kat karşılığı teslim süresi tarihle yazıldıysa, o gün geçince müteahhit temerrüde düşer (TBK m. 117/2). Sonraki adımlar karşılıklı borç yükleyen sözleşmelere ilişkin kurallara göre ilerler.

1. Süre verin. Temerrüt hâlinde alacaklı, borcun ifası için uygun bir süre verebilir ya da bu sürenin hâkim tarafından verilmesini isteyebilir (TBK m. 123). Süreyi yazılı ve tarihli verin.
2. Süre gerekmeyen durumu bilin. Süre vermenin etkisiz kalacağı borçlunun durumundan anlaşılıyorsa süre gerekmez. Örneğin şantiye tamamen boşaltılmış olabilir (TBK m. 124).
3. Seçiminizi hemen bildirin. Süre sonunda üç yol vardır: ifa ile gecikme tazminatı istemek, ifadan vazgeçip zararın giderilmesini istemek ya da sözleşmeden dönmek. İkinci ve üçüncü yolda vazgeçmeyi hemen bildirmeniz gerekir (TBK m. 125).
4. Teslim anında çekince koyun. Ceza geç ifa için kararlaştırıldıysa, ifayı çekincesiz kabul ederseniz cezayı isteyemeyebilirsiniz (TBK m. 179/2).

Gecikmenin bedelini kira kaybıyla hesaplamak için müteahhit sorunları ve önlemleri yazısındaki örnek tabloyu kullanabilirsiniz.

Teslim gününü beklemeden sözleşmeden çıkılabilir mi?

Evet, ama iki ayrı eşikle. Kat karşılığı teslim süresi henüz dolmamış olabilir. Müteahhit işe zamanında başlamamışsa ya da işi geciktiriyorsa ve bütün tahminlere göre işin kararlaştırılan zamanda bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa, teslim günü beklenmeden sözleşmeden dönülebilir (TBK m. 473/1). "Açıkça anlaşılıyor" ifadesi tartışmaya açıktır. Bu yüzden ara halkaların son günleri burada kanıt işi görür.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki binada ayrı bir yol daha var. Anlaşmadan ya da salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapıma başlanmamış olabilir. Ya da iş durmuş ve en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürmüyor olabilir.

Bu durumda malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurabilir. Tespit hâlinde müteahhide otuz gün verilir. Süre sonunda işe başlanmazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m. 6/14).

6306 yolu yalnız Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde işler.

Çıkışın sonucu her zaman ayrıca konuşulur. 6306 yolunda bile yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler genel hükümlere bırakılır.

İnşaat ilerlemişse dönmenin geçmişe mi, yalnız ileriye mi etki edeceği mahkemelerde tartışılan bir konudur. Sonuç olaya göre değişebilir. Dava açmadan önce güncel içtihadı bir avukatla kontrol edin. Müteahhit mali olarak çöktüyse müteahhit iflasında ilk 30 gün planına bakın.

Sözleşmenin süre maddesine hangi cümleler girmeli?

Kat karşılığı teslim süresi maddesi şu altı parçayı taşıdığında ölçülebilir hâle gelir:

1. Her halkanın başlangıç olayı ve süresi, gün ya da ay olarak.
2. Takvim günüyle yazılmış bir tavan teslim tarihi.
3. Ruhsat gecikmesinin sebebini ayıran kural: müteahhitten kaynaklanan gecikme tavanı ötelemez.
4. Uzatma sebeplerinin kapalı listesi, bildirim süresi ve belge şartı.
5. Her halka için ayrı gecikme cezası ya da en azından ruhsat ve teslim için iki ayrı ceza.
6. "Teslim" tanımı: yapı kullanma izni alınmış, eksik listesi kapanmış bağımsız bölüm.

Henüz ön protokol aşamasındaysanız bu sayıları kat karşılığı ön sözleşme kontrol listesine de ekleyin. İki teklifin teslim süreleri farklıysa, aradaki ayların parasal karşılığını aynı ölçüye çevirmek işe yarar.

Kendi hesabınız

Hangi teklif size daha çok kalıyor?

Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Ödeyeceğiniz aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

Gecikme varsayımı

ay

A teklifi

A teklifi: Size düşecek alan

m²

A teklifi: m² değeri

TL

A teklifi: Ek ödeme

TL

A teklifi: Ek ödeme ayı

A teklifi: Aylık kira

TL

A teklifi: Kira süresi

ay

A teklifi: Teslim süresi

ay

A teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

A teklifi: kira enflasyonla artarA teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

B teklifi

B teklifi: Size düşecek alan

m²

B teklifi: m² değeri

TL

B teklifi: Ek ödeme

TL

B teklifi: Ek ödeme ayı

B teklifi: Aylık kira

TL

B teklifi: Kira süresi

ay

B teklifi: Teslim süresi

ay

B teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

B teklifi: kira enflasyonla artarB teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

Üçüncü teklifi ekle

Bugünkü parayla

Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.

A teklifi

₺9.452.851

B teklifi

₺9.262.282

B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.

A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.

Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.

A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

A teklifi: kalem kalem

100 m² dairenin değeri

₺10.000.000

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺554.120

Ödeyeceğiniz kira, 30 ay

-₺1.200.000

Gecikme cezası, 6 ay

₺98.731

Değer

₺9.452.851

B teklifi: kalem kalem

105 m² dairenin değeri

₺10.500.000

Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)

-₺259.485

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺461.767

Ödeyeceğiniz kira, 36 ay

-₺1.440.000

Değer

₺9.262.282

Hesabın varsayımları

• Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
• Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
• Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
• Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.

Sınır ve uyarı

• Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
• Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
• Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
• Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Örneğe dön

Binanızın gerçekçi ruhsat ve inşaat takvimini görmek için ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Rapor imar durumunu ve inşaat alanını gösterir, böylece halka sürelerini tahminle değil binanızın ölçüsüyle tartışırsınız.

BinaBina süre maddesinde nerede işe yarar, nerede yaramaz?

BinaBina imzadan önceki sayı tarafında işe yarar. Fizibilite raporu, inşaat alanını ve kat karşılığı hesabını gösterir. Teklifler aynı formatta geldiği için teslim sürelerini yan yana görürsünüz.

Sözleşme metnini yazmayız. İhtar çekmeyiz, temerrüdü ya da mücbir sebebi değerlendirmeyiz. Süre geçtiyse, ihtar süresi işliyorsa ya da fesih düşünüyorsanız bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Elinizdeki sözleşme, yazışmalar ve şantiye fotoğraflarıyla bir avukata gidin. Şantiyenin hangi aşamada durduğunu bir teknik bilirkişi ya da mühendis tespit etmelidir.