Kentsel Dönüşüm Hisse Satışı Ne Zaman İptal Edilir? Süre, Bedel ve Hakkaniyet Testi

Caddeye bakan zemin katta bir dükkânınız var. Komşular müteahhitle anlaştı, size yeni binanın 2. katında, iç avluya bakan bir büro teklif edildi. Kabul etmezseniz kentsel dönüşüm hisse satışı başlar: arsa payınız açık artırmayla, önce anlaşan komşulara satılır.

Bu satış dokunulmaz bir son değildir. Süreleri, bedeli ve size yapılan teklifin adil olup olmadığı yargı denetimine açıktır. Kararın nasıl alındığını 6306 sayılı Kanun rehberinde anlattık. Burada yalnız karara katılmayan malikin payının satışı ve bu satışın hangi durumda iptal edilebildiği var.

Kentsel dönüşüm hisse satışı hangi şartla başlar?

Kentsel dönüşüm hisse satışı için üç şart birlikte aranır. Bina riskli yapı olarak tespit edilmiş olmalı. Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu karar almış olmalı. Karar ve teklif size usulüne göre bildirilmiş, 15 günlük süre de dolmuş olmalı.

Dayanak 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrasıdır. Çoğunluk kişi sayısıyla değil, arsa payıyla ölçülür. Eşik, 7471 sayılı Kanunla 2023'te üçte ikiden "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu"na indi (6306 m. 6/1). Aşağıda anılan Danıştay kararlarındaki dosyalar eski üçte iki kuralı döneminde kurulmuştu.

Satış için binanın yıkılmış olması gerekmez (Uygulama Yönetmeliği m. 15/A-1). Tespitin kendisi tartışmalıysa önce riskli yapı tespiti rehberine bakın, çünkü satış o tespitin üzerine kurulur.

Teklif geldikten sonra hangi süreler işler?

Hisse satışında takvim, teklifin size ulaştığı ya da ulaşmış sayıldığı günden başlar. Bu tarihten sonra 15 gününüz vardır. Teklifi incelemez ya da kabul etmezseniz arsa payınız satışa çıkarılabilir (Yönetmelik m. 15/2).

İlanlar muhtarlıkta yapılır. Toplantı çağrısı, bina henüz yıkılmadıysa bina kapısına da asılabilir.

Elektronik bildirim, adresinize ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Muhtarlık ilanında ise ilanın son günü esas alınır (m. 15/2). Tapuya e-tebligat adresi bildirmediyseniz, siz ilanı görmeden süre dolabilir.

Yaygın yanlış, satış günü tebligatı gelmezse satışın geçersiz olacağını sanmaktır. Yönetmelik bu tebligatın, satışı izleyici olarak takip etmeniz için yapıldığını söyler. Tebligatın yapılamaması ya da satışa gelmemeniz satışın geçerliliğini etkilemez (m. 15/A-4).

Satış başvurusuyla tapunuza bir belirtme düşülür. Bu kayıttan sonra payınız satışa ya da devir gerektiren benzer bir işleme konu edilemez (m. 15/A-2). Toplantı ve bildirim kurallarının 2026'da nasıl değiştiğini Uygulama Yönetmeliği değişiklikleri yazısında ayrıntılı anlattık.

Payınızı kim alabilir, satılamazsa ne olur?

Kentsel dönüşüm hisse satışının ilk turuna yalnız salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir (m. 15/A-6). Dışarıdan bir alıcı ilk turda yoktur. Satış, rayiç değerin altında olmamak üzere en yüksek peyi süren katılımcıya yapılır (m. 15/A-8).

Teminat oranı, Bedel Tespiti Komisyonunun belirlediği rayiç değer üzerinden hesaplanır (m. 15/A-13).

Sonraki satışlarda yer ve tarih, Ek-13 formuyla 15 gün ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet'ten bildirilir (m. 15/A-12). Tek katılımcı varsa, rayiçten az olmayan teklifi geçerli sayılır (m. 15/A-9).

Payınız ipotekli ya da hacizliyse satış yine yapılır. Bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder, bedel bankada bloke edilir (m. 15/A-5).

Alıcının da yükü vardır. Yedi gün içinde bedeli yatırmalı ve çoğunluk kararıyla yapılan sözleşmeyi şartsız, şerhsiz imzalamalıdır. Yapmazsa sıradaki pey sahibine geçilir (m. 15/A-8).

Bedeli kim belirler, rayiç değer neyi karşılar?

Kentsel dönüşüm hisse satışında taban fiyatı Bedel Tespiti Komisyonu belirler. Komisyon, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ya da yetki devri yapılmışsa İdare bünyesinde, en az üç kişiyle kurulur. Maliklerin SPK lisanslı değerleme kuruluşuna yaptırdığı değerlemeyi de gözetir (m. 15/A-3).

Satış bu değerin altında yapılamaz. Ama rayiç değer, eski bölümünüzün size sağladığı her şeyi karşılamayabilir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2025 kararında bunu açıkça yazdı: kat mülkiyeti çözülünce ön cephedeki değerli dükkânın sahibi, sıradan bir küçük hissedar konumuna düşer ve yalnız hissesine düşen arsa bedelini alabilir.

Bedel eksik hesaplandığı için satış iptal edilirse payınız geri gelmez. Alıcı, aradaki farkı size öder (Kanun m. 6/1). Yönetmelik bu farka ihale tarihinden işleyen yasal faizi de ekler (m. 15/A-16). Tazminat idare aleyhine hükmedilirse alıcı, idarenin bildiriminden itibaren en geç 15 gün içinde ödemek zorundadır (Kanun m. 6/1).

Hakkaniyete aykırı paylaşım satışı iptal ettirir mi?

Ettirebilir, ama konu Danıştay'da oybirliğiyle oturmuş değildir. Kentsel dönüşüm hisse satışını idare mahkemesi denetler. Tartışma, mahkemenin yalnız usule mi bakacağı, yoksa size yapılan paylaşım teklifinin adil olup olmadığına da mı gireceğidir.

Hepsi Danıştay kararıdır. İDDK, İdari Dava Daireleri Kurulu demektir. 6. Daire kararı oybirliğiyle, diğer ikisi oyçokluğuyla verildi. 6. Daire ve İDDK kararları aynı dosyadadır; 4. Daire kararı ayrı bir dosyadır.

İDDK kararı, Anayasa Mahkemesinin benzer bir bireysel başvuruda yaptığı değerlendirmeye dayandı. Özü şudur: satışın asıl sebebi teklifin reddidir. Bu ret haklı mı, bakılmadan yapılan denetim salt şekli bir denetim olur.

1. Daire kararının bir ayrıntısı daha önemli. İlk derece mahkemesi, davacının arsa payı değerini kendisine teklif edilen yeni dairenin bitmiş değeriyle kıyaslamıştı. Daire bu kıyası yetersiz buldu. Doğru kıyas, eski bölümün konum ve niteliğinde yeni ya da emsal bir bölümle yapılmalıdır. Büyüklük, cephe, arsa payı ve diğer maliklerin sözleşme şartları da hesaba girmelidir.

Karşı görüş de güçlüdür. İDDK ve 4. Daire kararlarında karşı oy yazan üyelerden bazıları, idarenin malikler arasındaki sözleşmeyi denetleme yetkisi olmadığını yazdı. 4. Daire kararındaki bir karşı oya göre paylaşım itirazı ancak adli yargıda görülür.

Bu yüzden dava açmadan önce güncel içtihadı bir avukatla kontrol edin. İDDK dosyasında malikler, asliye hukukta sözleşmenin iptali ve uyarlanması için ayrıca dava da açmıştı.

Örnekte hangi sayıları varsaydık?

Kentsel dönüşüm hisse satışında teklifin adil olup olmadığını sayıyla görmek için varsayımsal bir bina kurduk. Bina, yedi daire ve bir cephe dükkânından oluşur.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir.

Teklif eski değerinizi koruyor mu?

Bu örnekte korumuyor. Kentsel dönüşüm hisse satışına itiraz etmeden önce teklifi bu ölçüyle sınayabilirsiniz.

Denge oranı = (teklif edilen bölümün değeri ÷ maliklere düşen yeni bölümlerin toplamı) ÷ (eski bölümünüzün değeri ÷ eski binanın toplamı)

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Oran 1'e yakınsa teklif eski payınızı korur.

Tutarlar milyon TL. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor. Teklif, eski değer payınızın yarısından azını karşılıyor. Arsa payına göre bölüşüm bile 9,6 milyon TL'lik bir bölüm gerektirirdi. Satışa razı olsanız, arsa payı bedeli eski dükkânın değerinin %75'inde kalabilir.

Gerçek dosyada bu sayıları bilirkişi kurar. Mahkeme sizin hesabınızı değil, onun raporunu esas alır. Hesap yalnız itirazınızın haklı bir temeli olup olmadığını görmenize yarar.

Satış iptal edilirse payınız geri gelir mi?

Kentsel dönüşüm hisse satışı yargı kararıyla iptal edilirse pay çoğu durumda size döner. Başkanlığın bildirimiyle tapu müdürlüğü payı resen eski malik adına tescil eder. Alıcının ödediği bedel iade edilinceye kadar, bu tutarda alıcı lehine kanuni ipotek kurulur (Kanun m. 6/1).

İki istisna vardır. Birincisi bedel eksikliğidir; o durumda pay dönmez, yalnız fark ödenir. İkincisi, pay satıştan sonra üçüncü bir kişiye devredilmiş ya da size doğrudan tescili imkânsız kılan bir işleme girmiş olabilir. Bu durumda resen tescil işlemez. Kanunun bu cümlesinde böyle bir durumda ne olacağına dair ayrı bir hüküm görmedik.

Bu yüzden zaman sizin aleyhinize işler. Dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür (Kanun m. 6/9). İnşaat ilerledikçe eski hâle dönmek zorlaşır.

Teklif elinize geçtiğinde ilk hafta ne yapmalısınız?

Kentsel dönüşüm hisse satışı takvimi 15 günle işler. İlk hafta bilgi toplamak için yeterlidir, karar için değil.

1. Bildirimin tarihini ve yolunu yazın: e-tebligat, noter ya da muhtarlık ilanı. Sürenin başladığı gün buna göre değişir.
2. Kararın çoğunluğunu arsa payıyla kontrol edin. Tapudaki payları toplayın; kişi sayısına bakmayın.
3. Teklif edilen bölümün katını, cephesini, brüt alanını ve kullanımını yazılı olarak isteyin.
4. Diğer maliklere verilen bölümleri isteyin. Kimin eski yerine yakın, kimin uzak bölüm aldığını karşılaştırın.
5. Eski bölümünüz için bağımsız bir değerleme yaptırın. Denge oranını hem değer hem arsa payıyla hesaplayın.
6. Teklifi reddetmeden önce yazılı karşı teklif verin. Müzakere izi, sonraki davada önemlidir.
7. İtiraz edecekseniz, süre dolmadan bir avukatla idari ve adli yolu birlikte planlayın.

Teklifleri bugünkü parayla aynı ölçüye çevirmek için aşağıdaki aracı kullanabilirsiniz.

Kendi hesabınız

Hangi teklif size daha çok kalıyor?

Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Ödeyeceğiniz aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

Gecikme varsayımı

ay

A teklifi

A teklifi: Size düşecek alan

m²

A teklifi: m² değeri

TL

A teklifi: Ek ödeme

TL

A teklifi: Ek ödeme ayı

A teklifi: Aylık kira

TL

A teklifi: Kira süresi

ay

A teklifi: Teslim süresi

ay

A teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

A teklifi: kira enflasyonla artarA teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

B teklifi

B teklifi: Size düşecek alan

m²

B teklifi: m² değeri

TL

B teklifi: Ek ödeme

TL

B teklifi: Ek ödeme ayı

B teklifi: Aylık kira

TL

B teklifi: Kira süresi

ay

B teklifi: Teslim süresi

ay

B teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

B teklifi: kira enflasyonla artarB teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

Üçüncü teklifi ekle

Bugünkü parayla

Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.

A teklifi

₺9.452.851

B teklifi

₺9.262.282

B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.

A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.

Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.

A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

A teklifi: kalem kalem

100 m² dairenin değeri

₺10.000.000

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺554.120

Ödeyeceğiniz kira, 30 ay

-₺1.200.000

Gecikme cezası, 6 ay

₺98.731

Değer

₺9.452.851

B teklifi: kalem kalem

105 m² dairenin değeri

₺10.500.000

Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)

-₺259.485

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺461.767

Ödeyeceğiniz kira, 36 ay

-₺1.440.000

Değer

₺9.262.282

Hesabın varsayımları

• Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
• Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
• Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
• Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.

Sınır ve uyarı

• Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
• Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
• Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
• Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Örneğe dön

Binanız henüz karar aşamasındaysa, çoğunluğa sunulacak paylaşımın imar hakkıyla tutarlı olup olmadığını görmek için ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Rapor, parselin ne kadar alan taşıdığını ve paylaşımın hangi sayılara dayandığını gösterir. Sözleşmede bölüm dağılımının nasıl yazılacağını da kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde bulabilirsiniz.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

Kentsel dönüşüm hisse satışında BinaBina, karar öncesindeki sayılara yardım eder. İmar hakkını, yapılabilir alanı ve tekliflerin aynı ölçüde karşılaştırmasını çıkarırız. Nasıl çalıştığımızı nasıl çalışır sayfasında anlattık.

Yapmadığımız işler de açık. Tebligat yapmıyoruz, satış dosyası hazırlamıyoruz, ihaleye katılmıyoruz. Değerleme raporu ya da bilirkişi raporu yerine geçecek bir belge düzenlemiyoruz. Dava açmıyor, dilekçe yazmıyoruz.

Payınız satışa çıktıysa, 15 ya da 30 günlük süreniz işliyorsa bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Önce bir avukata, değerleme için de SPK lisanslı bir değerleme kuruluşuna gidin.