Kentsel Dönüşümde Metrekare Farkı: Komşunun Dairesi Büyürse Ne İsteyebilirsiniz?

Eski binada 120 m²'lik dairede oturuyordunuz. Yeni projede size 115 m² düşüyor. Alt kattaki 90 m²'lik komşunuz ise 100 m² alıyor. Bina büyüdü, ama siz küçüldünüz. Kentsel dönüşümde metrekare farkı yalnız müteahhitle değil, komşular arasında da çıkar: aynı arsadan gelen fazla alan herkese aynı oranda dağılmaz.

Aşağıdaki sayılar varsayımsal bir binaya aittir. Şerefiye ve daire seçimi gibi konular kat karşılığı sözleşme rehberinde anlatıldı. Burada yalnız maliklerin birbirine göre kazanıp kaybettiği alan var: nasıl ölçülür, imzadan sonra neyi isteyebilirsiniz, imzadan önce nasıl önlersiniz.

Kentsel dönüşümde metrekare farkı neden çıkar?

Kentsel dönüşümde metrekare farkı, yeni dairelerin eski paylara göre değil, yeni projenin planına göre dağıtılmasından çıkar. Mimar katı eşit tip dairelere bölerse, eskiden büyük dairesi olan malik payının gerisinde kalır. Küçük dairesi olan da payından fazlasını alır.

Bunun hukuki bir arka planı var. 6306 sayılı Kanuna göre bina yıkılıp arsa hâline gelince eski kat mülkiyeti terkin edilir. Taşınmaz, malikler adına "payları oranında" tescil edilir (6306 m. 6/1). Yani yıkımdan sonra elinizde daire yoktur. Arsada bir pay vardır.

O payın yeni binada hangi daireye dönüşeceğini kanun söylemez. Bunu paylaşım listesi, yani sözleşmeye eklenen "hangi daire kime" çizelgesi belirler. Fark da çoğunlukla bu çizelgede doğar.

Örnek binada hangi sayıları varsaydık?

Altı daireli eski bir bina düşünün. İki büyük, dört küçük daire var. Arsa paylarının daire alanıyla orantılı olduğunu varsaydık.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Birim değer 2026 için seçilmiş örnek bir piyasa rakamıdır. Kendi semtinizdeki satış emsaliyle değiştirin.

Malik toplamı 600 m²'den 630 m²'ye çıkıyor, yani %5 artıyor. Kağıt üzerinde herkes kazançlı görünüyor. Tablo bunun doğru olmadığını gösteriyor.

Paylaşım listesi hangi malikten ne kadar alıyor?

Payınıza düşen alanı bulmak için maliklere ayrılan toplam alanı eski payınızla çarpın. Kentsel dönüşümde metrekare farkı, listedeki alan ile bu sayı arasındaki açıktır.

Payınıza düşen alan = maliklere düşen toplam yeni alan × (eski arsa payınız ÷ maliklerin toplam arsa payı)

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.

Metrekare. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

• Büyük daire sahipleri hem eskisine göre %4,17 küçülüyor hem de paylarına düşenden 11 m² az alıyor. 80.000 TL/m² ile bu, kişi başı 880.000 TL'dir.
• Küçük daire sahipleri %11,11 büyüyor. Her biri payından 5,5 m², yani 440.000 TL fazla alıyor.
• Farkların toplamı sıfırdır. Birinin kaybı, ötekinin kazancıdır. Müteahhidin payı bu hesapta hiç değişmiyor.

Yaygın yanlış, "herkesin dairesi büyüdüyse paylaşım adildir" sanmaktır. Ölçü eski daireniz değil, payınızdır.

Fark her zaman haksızlık da değildir. Büyük daire sahibi daha az metrekareye karşılık üst katı, güney cepheyi ya da ek bir otopark yerini seçmiş olabilir. Ya da komşusundan para almayı kabul etmiştir. Önemli olan, bu takasın yazılı ve rakamlı olmasıdır. "Aramızda hallederiz" denen farkı, teslimden sonra kimse hatırlamaz.

Hesabı kendi binanız için yapmak istiyorsanız üç sayı yeter: tapudaki arsa payınız, maliklerin toplam payı ve alan çizelgesindeki malik toplamı. Üçü de imzadan önce elinizde olmalı.

Bir uyarı daha. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu arsa payını metrekareye değil, bölümün "konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan" değerine bağlar (KMK m. 3/2). Bahçe katı ile çatı katı aynı metrekarede aynı değerde olmayabilir. Gerçek hesapta metrekare yerine değer kullanılır. Örnekte sadelik için alanı aldık.

İmzalamazsanız paylaşım size zorla uygulanır mı?

Doğrudan uygulanmaz, ama imzasız kalmanın da bir bedeli var. Riskli yapıda kat karşılığı ve yeniden yapım kararını, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu verir (6306 m. 6/1). Bu kurala göre karar, kişi sayısıyla değil arsa paylarıyla alınır. Ayrıntısı 6306 sayılı Kanun rehberinde var.

Kanun, karara katılmayan malik için ayrı bir daire dağıtımı öngörmez. Onun yerine arsa payı satışa çıkar. Satış, rayiç değerden az olmamak üzere, önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla yapılır (6306 m. 6/1).

Satıştan önce de bir adım vardır. Çoğunluk, karar ve anlaşma şartlarını size bildirir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirdiyseniz bildirim bu adrese gelir. Ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Adres bildirmediyseniz bildirim noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır. İlanda son gün esas alınır. Bildirimde, bu tarihten itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmezseniz payınızın Kanun kapsamında satılacağı da yazar (6306 m. 6/1; Uygulama Yönetmeliği m. 15/2).

Bu yüzden metrekare farkını çoğunluk oluşmadan, liste imzaya açıldığında konuşmak gerekir. Bildirim geldikten sonra elinizde 15 gün kalır. Seçenek ya imzalamak ya da payınızın satışa çıkmasıdır.

İmzaladıysanız dava hakkınız biter mi?

Tamamen bitmez, ama çok daralır. Paylaşım listesini imzaladıysanız, komşunuzun fazla alanı artık bir sözleşmeye dayanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, sebepsiz zenginleşmeyi "haklı bir sebep olmaksızın" zenginleşme diye tanımlar (TBK m. 77). Geçerli bir sözleşme çoğu durumda o haklı sebebin kendisidir.

İmzadan sonra açık kalan kapıların çoğu sözleşmenin kendisine yöneliktir. Bazılarının süresi kısadır.

Süreler kanun metninden alındı. Hangisinin size uyduğunu tek başına tablo söyleyemez.

Basit hesap hatası sözleşmeyi geçersiz kılmaz, yalnız düzeltilir (TBK m. 31/2). Yanılma ya da aldatmayı öğrendiğiniz, korkutmada ise etkisinin kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde bildirmezseniz sözleşmeyi onamış sayılırsınız (TBK m. 39).

Aşırı yararlanmada "karşı taraf" kimdir, sorusu da açık değildir. Paylaşım listesi müteahhitle mi, maliklerin kendi aralarında mı yapılmış, sözleşmenin yapısına bakılır.

Bu konuda mahkemelerin bakışı zamanla değişebilir. Tam metnini okuyamadığımız bir karara burada dayanmıyoruz. Dava açmadan önce güncel içtihat bir avukatla kontrol edilmeli.

Sebepsiz zenginleşme ve denkleştirme ne zaman istenebilir?

Kentsel dönüşümde metrekare farkı için sebepsiz zenginleşme, en çok listeye dayanmayan bir kazanç varsa gündeme gelir. Örnek: listede 100 m² yazan daire, uygulamada sizin payınızdan kesilen bir alanla 105 m² olarak teslim edilmiştir. Bizim değerlendirmemizle, burada fazlalığın dayandığı bir sözleşme yoktur. Talebin komşuya mı müteahhide mi yöneleceği sözleşmenin yapısına bağlıdır.

Kanuna göre zenginleşmenin sebebi geçersizse, gerçekleşmemişse ya da sona ermişse de geri verme borcu doğar (TBK m. 77). Paylaşımın dayandığı sözleşme iptal edilirse bu hüküm devreye girebilir.

Süre kısadır. Talep hakkı, geri isteme hakkınızı öğrendiğiniz günden iki yıl, her hâlde zenginleşmeden on yıl sonra zamanaşımına uğrar (TBK m. 82).

Denkleştirme. 6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliğinde, maliklerin kendi aralarında alan farkını parayla kapatmasını düzenleyen bir hüküm görmedik. Denkleştirme bedeli, yani fazla alan alanın az alana ödediği para, ancak sözleşmeye yazılırsa vardır.

Örneğimizde dört küçük daire sahibinin her biri 440.000 TL öderse, iki büyük daire sahibinin her biri 880.000 TL alır. Rakam, ödeme tarihi ve ödenmezse ne olacağı listeyle aynı belgede yazılmalı.

Bilirkişi metrekare farkını nasıl ölçer?

Dava açılırsa farkı hâkim değil bilirkişi ölçer. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre mahkeme, çözümü teknik bilgi gerektiren konularda bilirkişi görüşü alır (HMK m. 266). Kentsel dönüşümde metrekare farkı tam böyle bir konudur: ölçü, proje okuma ve değer tespiti ister.

Bilirkişi genellikle üç belgeyi yan yana koyar:

1. Eski arsa payı listesi ve yıkımdan sonraki tapu kaydı.
2. Onaylı mimari proje ve paylaşım listesi.
3. Binanın fiilî ölçüsü ve bölümlerin değeri.

Dava açmadan önce de ölçüm yaptırabilirsiniz. Delil tespiti, ileride açacağınız dava için keşif ya da bilirkişi incelemesi istemenizi sağlar (HMK m. 400). Delilin kaybolma ya da zorlaşma ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır.

Dava yoksa talep, davaya bakacak mahkemeye ya da taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine yapılır (HMK m. 401). Daireye tadilat yapılmadan ölçüm, sonradan tartışmayı kısaltır.

İmzadan önce hangi belgelerle farkı önlersiniz?

Kentsel dönüşümde metrekare farkını önlemenin yolu, listeyi imzalamadan önce kendi payınızla karşılaştırmaktır. Bunun için dört belge isteyin.

Kat irtifakı kurulurken tapuya gönderilen mimari projede bölümlerin ölçüleri, değere oranlı arsa payları ve inşaat alanları açıkça gösterilir (KMK m. 14/1, 12/a). Yani çizelgenin resmî hâli zaten hazırlanacak. İstenecek şey, onun imzadan önce gelmesidir. 6306 kapsamında bu işlemler de salt çoğunluk kararıyla yürütülebilir (6306 m. 6/1). Sizin imzanızı beklemeyebilir.

Sırayla şunları yapın:

1. Eski arsa payınızı tapudan çıkarın.
2. Maliklere düşen toplam alanı alan çizelgesinden alın.
3. Formülle payınıza düşen alanı bulun, listedekiyle karşılaştırın.
4. Fark varsa denkleştirme bedelini ya da daire değişikliğini listeye yazdırın.
5. Listeyi sözleşmenin eki yapın ve her sayfasını imzalatın.

Müteahhitle ön protokol aşamasındaysanız ön sözleşme öncesi kontrol listesine de bakın. Teklifteki toplam alanın nereden çıktığını sorgulamak için kentsel dönüşüm riskleri yazısındaki metrekare bölümü işe yarar.

Toplam alanın kendisi yanlışsa, kişi başı hesap da yanlış çıkar. Ücretsiz fizibilite raporu parselin imar senaryolarını ve kat karşılığı payını hesaplar. Böylece maliklere düşebilecek toplam alanı müteahhidin teklifinden bağımsız görürsünüz. Paylaşım pazarlığına müteahhidin sayısıyla değil, kendi sayınızla girersiniz.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina imzadan önceki hesabı yapar: parselden kaç metrekare çıkabileceğini ve teklifleri aynı ölçüye çevirmeyi. Nasıl çalıştığımızı ayrıca anlattık.

Şu işleri yapmıyoruz:

• Daire ölçümü, değer tespiti ya da bilirkişi raporu hazırlamıyoruz.
• Dava, delil tespiti ya da ihtar için sizi temsil etmiyoruz.
• İmzalanmış bir paylaşım listesinin iptal edilip edilemeyeceğine karar vermiyoruz.

Bina teslim edildiyse ve komşunuzla anlaşmazlık içindeyseniz, bu iş için BinaBina'yı kullanmayın. Süreler bir ve iki yıl gibi kısa olduğu için doğrudan bir avukata gidin. Ölçü için bir harita ya da inşaat mühendisi, proje için belediyenin imar arşivi doğru adrestir.