Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları: Erken Tahliyede Kim Neyi Öder? Örnek Hesapla

Belediyenin tutanağı binanın kapısına asıldı: yapı riskli. Kiracınızın sözleşmesinin bitmesine 8 ay var ve ayda 25.000 TL kira ödüyor. Kentsel dönüşümde kiracı hakları tam bu noktada paraya döner. Taşınma masrafını, kira farkını ve depozitoyu kim öder?

Okurumuzun çoğu kat maliki, yani kiraya veren. Örnek varsayımsaldır ve İstanbul'da, riskli alan dışındaki tek binalık riskli yapı içindir. Tahliye ve yıkım takvimini riskli yapı yıkım süreci yazımızda anlattık. Burada yalnız erken tahliyenin parası var: kiracı kimden ne isteyebilir, malik neye hazırlanmalı.

Kentsel dönüşümde kiracı hakları erken tahliyede neleri kapsar?

Kentsel dönüşümde kiracı hakları erken tahliyede üç kaynaktan paraya döner. Birincisi Bakanlığın kira yardımıdır. İkincisi İstanbul'da İBB'nin ek desteğidir. Üçüncüsü kiraya verene karşı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleridir. İlk ikisi başvuruyla, üçüncüsü anlaşmayla ya da davayla alınır.

Bu kaynaklar birbirinin yerine geçmez. Kamu yardımını kiraya verenin borcundan düşen bir hüküm mevzuatta görmedik. Tersi de geçerli: kiraya verenin sorumluluğu yoksa kiracının eline esas olarak kamu yardımı ve iadeler kalır.

Kira sözleşmesi riskli yapı kararıyla kendiliğinden biter mi?

6306 sayılı Kanunda, kira sözleşmesinin riskli yapı kararıyla kendiliğinden sona ereceğini söyleyen bir hüküm görmedik. Kanun tahliyeyi düzenler. Sözleşmenin akıbeti TBK'nın genel hükümleriyle belirlenir. Bu yüzden kentsel dönüşümde kiracı hakları çoğu zaman bir kira hukuku sorusudur.

Tebligat kiracıya ayrıca gelmeyebilir. Tahliye ve yıktırma tebligatı, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır. İlanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (6306 m. 5/5). Kiracı şahsi hak sahibidir. Bu Kanuna göre kurulan idari işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür (6306 m. 6/9).

Bina boşaltılınca kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli tutma borcunu yerine getiremez (TBK m. 301). Burada iki yol tartışılır:

• İfa imkânsızlığı. Borç, borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsızlaşırsa sona erer (TBK m. 136). Kiraya veren peşin aldığı kirayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri verir. Sonraki ayların kirasını isteyemez.
• Ayıp ve sorumluluk. Riskli durum kiralananın ayıbı, yani kullanımı bozan kusuru sayılırsa kiracı zararının giderilmesini isteyebilir (TBK m. 305). Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı öder (TBK m. 308).

İki yol da kiracıyı aynı yere getirir. İlkinde borç kendiliğinden sona erer. İkincisinde kiracı, kiralananı kullanılamaz kılan önemli ayıp nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 305, 306). İkisinde de kiracı, boşalttığı tarihten sonraki dönemin kirasını ödemez.

Örnekte hangi sayıları varsaydık?

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Depozito iki aylık kiraya denk gelir. Konut kirasında güvence üç aylık kirayı aşamaz (TBK m. 342).

Kiracı devletten ne alır, malikle aynı yardımı alır mı?

Aynısını almaz. Kentsel dönüşümde kiracı hakları kamu yardımı tarafında malikinkinden dardır. Riskli alan dışındaki riskli yapıda malike 18 ay boyunca aylık yardım yapılabilir (Yönetmelik m. 16/1). Kiracıya ise aylık tutarın iki katı bir defada yapılabilir (Yönetmelik m. 16/3).

Kendi hesabınız

Ne kadar alabilirsiniz, en geç ne zaman başvurursunuz?

Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez, kaydedilmez.

RolünüzMalikKiracı (ikamet ya da işyeri)Kapıcı dairesinde oturan kapıcıSınırlı ayni hak sahibiAnlaşmayla kamulaştırılan

Yapının durumuRiskli alan dışında riskli yapıRiskli ya da rezerv yapı alanı

Aylık kira yardımı tutarı

TL

Hisse payı

Hisse paydası

Tahliye ya da yıkım tarihi

Son resmî tablo: 2025 yılı tablosu, 22 Aralık 2024'te duyuruldu. O tabloda İstanbul'da malik için tutar ₺8.000. 2026 için resmî tablo bulamadık. Başka il ya da güncel tutar için bu alanı değiştirin. Kiracı ve kapıcıda da malik için belirlenen aylık tutar yazılır.

Aynı kişi faiz desteği aldı

Tahmini toplam

₺144.000

8.000 TL × 18 ay

Sınır ve uyarı

• Aynı türden en çok bir bölüm için yardım yapılır. Bir konut ve bir işyeri ayrı ayrı değerlendirilebilir.
• Bölüm hisseliyse her hak sahibi kendi hissesi oranında alır.
• Aynı bölümde malik ve kiracı şartları sağlarsa ikisi de yararlanabilir.
• Yönetmelik yardımın "yapılabilir" olduğunu söyler. Sonuç bir hak değil, tahmindir.
• Yardım, anlaşma ile tahliye edilen yapılar içindir. Karara idare bakar.

Dayanak

• Yönetmelik m.16/1, 16/3, 16/4 ve 16/7
• Kılavuz m.4, 5, 6, 7, 9, 10 ve 11
• Son resmî tablo: 2025 yılı tablosu, 22 Aralık 2024'te duyuruldu.

Son kontrol: 1 Kasım 2026

Hangi belgeler istenir?

Kılavuza göre

• Başvuru dilekçesi ve Ziraat Bankası IBAN teyit belgesi
• Tapu belgesi ve güncel taşınmaz kaydı
• Yapının yıkım bilgisinin A.R.A.A.D. sistemine girilmiş olması

Örneğe dön

Tutarlar her yıl güncellenir. Bakanlığın İstanbul Müdürlüğü sitesinde 2 Kasım 2026'da yayımlı son tablo 2025 tablosudur. İstanbul'da başvuru ilçe belediyesine yapılır; başvurmadan önce güncel tutarı oraya sorun.

Üç şarta dikkat edin. Yönetmelik "anlaşma ile tahliye edilen" yapılardan söz eder ve "yapılabilir" der; yardım kendiliğinden gelmez. Bakanlığın kira yardımı kılavuzu, kiracının yapı kimlik numarası alındığı tarihte binada oturduğunu adres kaydıyla göstermesini ister. Yıkım bilgisinin sisteme girilmiş olması da şarttır (Kılavuz m. 6/1).

Malik ile kiracı aynı daire için ayrı ayrı yardım alabilir (Kılavuz m. 11/2). İstisna aile içindir. Aynı dairede birlikte oturan birinci, ikinci ve üçüncü derece kan ve kayın hısımları hem malik hem kiracı olarak yararlanamaz. Eşlerden biri de diğerinin kiracısı sayılmaz (Kılavuz m. 11/3).

İBB desteği yalnız hızlı taramada D veya E sınıfına giren öncelikli yapılar içindir. İBB'nin kira desteği sayfasına göre emekli kiracıya aylık 12.000 TL ödenir. Karar metnini değil, İBB sayfasını okuduk.

Kiraya veren malik de yardım alabilir. Kılavuz, malik için ikamet şartı aramaz. Ancak aynı türden en çok bir bağımsız bölüm için yardım yapılır; bir konut ve bir işyeri ayrı değerlendirilebilir (Kılavuz m. 11/1). Örnekteki malik binada oturmuyorsa, 2025 tablosuyla 18 ayda 144.000 TL Bakanlık yardımı alabilir. Bina İBB'nin öncelikli yapılarındansa, İBB sayfası binada oturmayan malik için 18 ay boyunca aylık 6.500 TL gösteriyor. Bu da 117.000 TL eder. İki tutar da kalan 8 aylık kira gelirinin, yani 200.000 TL'nin altında kalır.

Kiracı kiraya verenden hangi kalemleri isteyebilir?

Kiracının kiraya verenden isteyebileceği kalemler iki türdür. Birinci tür iadedir ve kusura bakmaz. İkinci tür tazminattır ve kiraya verenin sorumluluğuna bağlıdır. Kentsel dönüşümde kiracı hakları en çok bu ayrımda karışır.

Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Kiracının cebinde kalan açığı şu formülle görebilirsiniz:

Net açık = taşınma masrafı + (yeni kira − eski kira) × kalan ay − alınan kamu yardımı

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Mahkeme tazminatı başka ölçüyle belirleyebilir.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

1. İade kalemleri toplam 75.000 TL'dir. Kiraya verenin kusuru olmasa da geri verilir.
2. Tazminat kalemleri 83.000 TL'dir. Yalnız Bakanlık yardımı alınırsa 16.000 TL bunun yaklaşık beşte birini karşılar. Net açık 67.000 TL kalır.
3. Bina İBB'nin öncelikli yapıları arasındaysa 12 aylık destek 120.000 TL eder ve bu örnekte açığı kapatır. Bina o listede değilse kapatmaz.

Depozito bankaya yatırıldıysa ayrı bir kural var. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde kiracıya dava ya da takip açtığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemiyle güvenceyi geri verir (TBK m. 342).

Riskli yapı kiralananın ayıbı sayılır mı?

Sayılabilir ve tartışmanın merkezi budur. Kiraya veren, kiralananı sözleşme boyunca kullanıma elverişli tutmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı aleyhine değiştirilemez. Kentsel dönüşümde kiracı hakları bu yüzden sözleşmeye konan bir "riskli çıkarsa hak yok" cümlesiyle kolayca silinmez.

Yaygın yanlış, "tespiti belediye onayladı, benim kusurum yok" cümlesinin işi kapattığını sanmaktır. TBK m. 308 ispat yükünü kiraya verene koyar. Kusursuzluğunu ispat edemeyen kiraya veren zararı öder. Binanın taşıyıcı sistemi çoğu zaman sözleşmeden önce de aynıdır. Tartışma bu yüzden "ayıp teslim anında var mıydı" sorusuna döner (TBK m. 304).

Kiraya verenin elindeki güçlü savunma ifa imkânsızlığıdır (TBK m. 136). Hangi savunmanın tutacağı tespitin zamanına, kimin başlattığına ve sözleşmedeki açıklamalara göre değişir. Bu soruyu tartışan yargı kararları yayımlanıyor. Tam metnini resmî karar arama sisteminde açıp okuyamadığımız için karar künyesi vermiyoruz.

Kiracı için pratik sonuç şudur: zararı belgeleyin. Nakliye faturasını, yeni kira sözleşmesini ve tahliye tarihini gösteren adres kaydını saklayın.

Bina riskli değilse malik kiracıyı yıkım için çıkarabilir mi?

Riskli yapı kararı yoksa, kiracıyı sözleşme süresi dolmadan çıkaramaz. Kentsel dönüşümde kiracı hakları bu durumda TBK'nın genel konut kirası korumasıdır. Kiraya veren, yeniden inşa için tahliyeyi belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı davayla isteyebilir (TBK m. 350). Bu dava, işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa açılabilir.

Tablonun söylediği şu: bina riskli değilse "dönüşüm yapacağız" demek, kiracıyı süre bitmeden çıkarmaya yetmez.

Sınırlı bir istisna var. İlgili kurumun yürüttüğü uygulamada, en az bir yıldır oturan kiracıyla, maliklere verildikten sonra artan konutlardan sözleşme yapılabilir (Yönetmelik m. 14; 6306 m. 6/3). Malikin kendi müteahhidiyle yürüttüğü dönüşümde kiracıya böyle bir hak tanıyan hüküm görmedik.

Kat maliki olarak kiracınıza ne zaman, ne söylemelisiniz?

Riskli yapı başvurusundan önce söyleyin. Kentsel dönüşümde kiracı hakları, kiracı erken bilgilendirildiğinde daha az tartışmayla karşılanır. Sıra şöyle olabilir:

1. Tespit başvurusundan önce kiracıya yazılı haber verin. Riskli yapı tespiti sürecinin hangi adımında olduğunuzu yazın.
2. Yeni kira sözleşmesi yapıyorsanız binanın durumunu ve tapudaki riskli yapı belirtmesini sözleşmeye yazın. Bu, ayıp tartışmasında yazılı delildir; sonucu garanti etmez.
3. Tahliye gününde kira hesabını kapatın. Kullanılmayan peşin kirayı ve depozitoyu iade tarihiyle yazın.
4. Kiracıya yardım başvurusu için gereken bilgiyi verin: yapı kimlik numarası ve tahliye tarihi.
5. Taşınma masrafına katkıyı müteahhitle konuşun. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine tahliye ve taşınma maddesini açıkça yazdırın.
6. Kendi kira kaybınızı hesaplayın. Örnekte kalan 8 ay için 200.000 TL eder ve inşaat sürdükçe büyür. Bu satırı teklif karşılaştırma aracına maliyet olarak girin.

Kira kaybının dönüşüm hesabını nasıl değiştirdiğini görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Ada-parsel bilgisiyle binanızın kat karşılığı hesabını çıkarırız; müteahhitle konuşmadan önce elinizde bağımsız bir sayı olur.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina binanın dönüşüm hesabını yapar. Kiracı ile malik arasındaki uyuşmazlıkta taraf tutmaz. Dilekçe yazmaz, tazminat tutarı belirlemez, dava takip etmez. Kira yardımı başvurusunu da sizin adınıza yapmaz.

Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Tazminat konuşuyorsanız bir kira hukuku avukatına, yardım başvurusu için Müdürlüğe ya da İstanbul'da ilçe belediyesine gidin. Kanunun genel çerçevesi için 6306 sayılı Kanun rehberimize bakabilirsiniz.