Riskli Yapı Yıkım Süreci: Tahliye Takvimi, Süreler ve Masrafı Kim Öder?

Tespit kesinleşti, tapuya şerh düştü, kapıda bir tutanak asılı. Artık soru "binamız riskli mi?" değil, "ne zaman çıkıyoruz ve faturası kime kalıyor?" Riskli yapı yıkım süreci bu noktada başlar. Üç sayıya dayanır: ilan için 15 gün, malikler için en çok 90 gün, ruhsat için 6 iş günü.

Burada tespit anlatılmıyor. Rapor, itiraz ve teknik heyet için riskli yapı tespiti rehberine, resmin bütünü için kentsel dönüşüm nedir yazısına bakın. Buradaki her sayı kesinleşmeden sonrasına ait.

Riskli yapı yıkım süreci ne zaman başlar?

Riskli yapı yıkım süreci, tespit kesinleştiği an başlar. Bunun iki yolu vardır: 15 günlük itiraz süresi kullanılmadan geçer ya da itiraz reddedilir. Ardından Müdürlük, tebligatların yapılmasını ve binanın yıktırılmasını İdareden ister (Yönetmelik m. 8/1).

Müdürlük, Yönetmeliğin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü dediği birimdir. İdare ise çoğu yerde belediyedir.

Tebligat size üç kanaldan ulaşır. Tutanak binaya asılır, e-Devlet'e düşer, muhtarlıkta 15 gün ilanda kalır. Bina ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün listelenir.

Hukuken sayılan tarih, muhtarlık ilanının son günüdür. Tebligat o gün yapılmış kabul edilir (6306 m. 5/5). e-Devlet'i hiç açmamış olmanız ya da yurt dışında yaşamanız bu tarihi kaydırmaz.

Malike verilen süre gerçekten 90 gün mü?

Hayır, 90 gün bir hak değil, tavandır. Kanun "doksan günden fazla olmamak üzere" der, yani İdare daha kısa bir süre de yazabilir (6306 m. 5/3). Planı binadaki söylentiye göre değil, size gelen yazıdaki son tarihe göre kurun.

Eski yazılarda "en az 60 gün" kalıbına rastlayabilirsiniz. Güncel Kanun ve Uygulama Yönetmeliği metinlerinde böyle bir taban yok. İki metin sürenin hangi günden işlediğini de ayrıca saymıyor. Tereddütte kalırsanız İdareden yazılı olarak öğrenin.

Kesinleşmeden tapu kaydına takvim nasıl işler?

Takvimde dokuz durak var. Sürelerin çoğu size değil, işlemi yapacak makama aittir. Sizin kontrolünüzdeki satırlar tahliye, kapatma ve kira başvurusudur.

90 günün ne kadarı malik toplantısına gider?

İlan yolunu seçerseniz en az 45 gün, yani tavan sürenin yarısı. Hesap şöyle: toplantı ilanı 15 gün, karara katılmayana bildirim ilanı 15 gün, onun cevap süresi 15 gün (Yönetmelik m. 15/2).

Bina henüz ayaktayken toplantı ilanı bina kapısına veya duyuru panosuna da asılabilir. Noter yolu takvimi kısaltabilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş malikte bildirim, ulaştığı tarihi izleyen 5. günün sonunda yapılmış sayılır. Çağrı usulünün ayrıntısı için yönetmelik değişiklikleri yazısına bakın.

Bu 45 gün yıkımın hukuki ön şartı değildir. Mesele planlamadır: yıkım tebligatını görünce toplantı çağırmak, işe geç başlamaktır. Karar nisabı kişi sayısı değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur (6306 m. 6/1). Arsa payı tablosunu tespit kesinleşmeden çıkarın.

Tavan süre bir örnekte nasıl dağılır?

Riskli yapı yıkım sürecini 90 güne yaydığınızı varsayalım. Aşağıdaki dağılım bizim planlama varsayımımızdır, yasal takvim değildir. Süreyi tebliğ gününden saydık, yıkıma da 7 gün ayırdık.

Tablo iki şey söylüyor. Bütün binanın taşınması için yalnız 24 gün kalıyor. Okul dönemine ya da kira kontratına denk gelirse bu dar bir aralıktır. İkincisi, İdare tavanın altında, örneğin 45 gün yazarsa aynı plan tutmaz. O zaman plan ancak toplantı tebligattan önce yapılmışsa tutar.

Bir daire boşaltılmazsa yıkım durur mu?

Evet, kendiliğinden çözülmez. Yıkım ruhsatı için maliklerin muvafakati aranmaz, ama binanın boşaltıldığı belgeyle ya da İdare tutanağıyla gösterilir (Yönetmelik m. 8/3-b). Yani ruhsatı eksik imza değil, dolu daire tıkar.

Varsayımsal bir örnek alalım. 12 bağımsız bölümlü apartmanda 11 bölüm boşaldı, bir malik kapıyı açmıyor. Komşular ruhsat için başvurabilir, ama tahliye şartı eksik kalır.

Bu noktadan sonra iş komşuların elinde değildir. Tahliye engellenirse Başkanlık veya İdare, mülki idare amirinden yazılı izin ve kolluk ister. Kapalı kapı açılarak tahliye yapılır (6306 m. 5/4, Yönetmelik m. 8/5). Engelleyen için tutanak tutulur ve suç duyurusunda bulunulur (m. 8/6).

Aynı malik karara da katılmıyorsa payının satışı için binanın yıkılmasını beklemek gerekmez. Yönetmelik bu kararda yıkılmış olma şartı aramıyor (m. 15/2).

Elektrik ve su süre dolunca kesilir mi?

"Süre biter bitmez kesilir" cümlesi bugün için güvenli değil. Yönetmeliğin bu sonucu öngören bendi (m. 8/3-c), mevzuat metnindeki nota göre Danıştay 4. Dairesinin 12 Şubat 2026 tarihli, E.2025/5279 sayılı kararıyla yürütmesi durduruldu. Dava sonuçlandığında durum değişebilir.

Kanunda ayrı bir hüküm de var. Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse, hak sahiplerinin görüşü alınarak hizmetler durdurulur (6306 m. 4/3). Binanızda hangi yolun işletildiğini İdareye sorun.

Bunu ruhsat için yapılan kapatmayla karıştırmayın. Yıkım ruhsatı dosyası, abonelikleri kapattığınızı gösteren kurum belgelerini ya da İdarenin fiilî kapatma tutanağını ister. Bina yüksekliği 21,50 metreyi aşıyorsa dosyada yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul de belirlenir (m. 8/3-b).

Malik yıktırmazsa masrafı kim öder?

Yine malikler öder. Riskli yapı yıkım sürecinde İdare veya Başkanlık işi üstlenirse tespit, tahliye ve yıktırma masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir (6306 m. 5/4). Tebligatı izleyen bir ay içinde ödenmeyen tutar 6183 sayılı Kanuna göre kamu alacağı olarak takip edilir (Yönetmelik m. 8/8).

Tablodaki sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir fatura değildir. Toplam masraf 900.000 TL, toplam arsa payı 1.200 kabul edildi; hisse oranı olarak arsa payı alındı.

Toplam: 2 × 112.500 + 10 × 67.500 = 900.000 TL.

Binayı ilk boşaltan komşu için metinde bir istisna görmedik. Sürede çıkmış olmanız, başkasının gecikmesiyle doğan yıkım faturasından sizi kendiliğinden kurtarmaz.

Yıkımı malikler yaptıracaksa bölüşümü sözleşme belirler. Yıkım, moloz ve abonelik kapatma kalemlerinin kimde olduğunu kat karşılığı sözleşmenizde açıkça yazın. Üç teklifi karşılaştırıyorsanız üçüne de aynı soruyu sorun.

Kira yardımı tahliye bütçesinin ne kadarını karşılar?

Küçük bir kısmını. Riskli yapı yıkım sürecinde yardımın süresi ile inşaatın süresi aynı değildir. Riskli alan dışındaki riskli yapıda süre 18 aydır, başvuru da tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıl içinde yapılır (Yönetmelik m. 16/1, 16/4). 2025 resmî tablosuna göre İstanbul'da malik için ayda 8.000 TL, 18 ayda 144.000 TL eder.

Aynı tablo İstanbul'da kiracıya defaten 16.000 TL, sınırlı ayni hak sahibine defaten 40.000 TL gösteriyor. Tutar her yıl güncellenir. 2026 resmî tablosuna ulaşamadık, başvurmadan önce güncel rakamı Müdürlükten teyit edin.

Bütçe için kendi sayınızı yazın. Varsayım: aylık kiranız 30.000 TL, inşaat 24 ay, yardım 2025 tutarıyla 18 ay. Toplam kira 720.000 TL eder, yardım çıkınca 576.000 TL cebinizden gider. Bu farkı müteahhit teklifinde konuşmadıysanız yeni daireniz düşündüğünüzden pahalıdır.

Üç sınır daha var:

• Yönetmelik "anlaşma ile tahliye edilen" yapılardan söz eder ve "yapılabilir" der. Otomatik bir gelir gibi bütçelemeyin.
• Aynı kişi hem kira yardımı hem faiz desteği alamaz (m. 16/7).
• Başkanlığın kira yardımı kılavuzu, ödemenin başlaması için yıkımın gerçekleşmiş olmasını arar. Başvuruda da yıkım bilgisinin sisteme girilmiş olması istenir. Yani taşındığınız ay ödeme başlamaz, yıkım geciktikçe ilk ödeme de gecikir.

Yıkmak yerine güçlendirmek için süre var mı?

Var, ama aynı saat içinde. Yıkım için verilen sürede dört işin bitmesi gerekir: teknik imkânın tespiti, güçlendirme kararı, proje ve ruhsat (Yönetmelik m. 8/7). Tespit kesinleşmeden başlamadıysanız bu dördünü tavan süreye sığdırmak zordur.

Eşik de farklıdır. Yeniden yapımda salt çoğunluk yeterken Yönetmelik burada Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2'ye gönderir. O fıkrada kural, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıdır. 12 malikli binada bu 10 imza demektir. Güçlendirmenin zorunluluğu mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz.

Yıkımdan sonra tapuda ne değişir?

Riskli yapı şerhi kalkar, yerine taşınmazın 6306 kapsamında olduğuna dair bir belirtme gelir. Parseldeki sonraki işlemler de bu kapsamda yürür (Yönetmelik m. 8/9, 4 Şubat 2026 değişikliği). Şerhin kalkması borcun ya da ipoteğin kalktığı anlamına gelmez.

Asıl saat burada yeniden başlar. Arsa maliklerine yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir (6306 m. 6/2). "Gidilebilir" bir ihtimaldir, kesin sonuç değildir. Yine de sıralamayı söyler: önce karar, sonra kepçe.

Bu takvim riskli alanda da geçerli mi?

Hayır, burada anlatılan riskli yapı yıkım süreci tek binalık riskli yapı içindir. Riskli ve rezerv yapı alanlarında Yönetmelik m. 17 işler. Maliklerin yürüttüğü uygulamada anlaşmada tahliye süresi yazılı değilse en az 30 gün verilir. Kira yardımı da 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir (m. 16/1).

Bu aşamada BinaBina ne yapar, ne yapmaz?

Tahliye tebligatı elinizdeyse ilk durağınız biz olmayalım. BinaBina dilekçe yazmaz, tahliye yürütmez, yıkım ruhsatı almaz, masraf tebligatına cevap vermez. Bu işler için İdareye, Müdürlüğe ve bir gayrimenkul avukatına gidin.

Yapabildiğimiz, yıkımdan sonrasını ölçmektir: parselden kaç m² çıkıyor, kat karşılığı senaryoları ne söylüyor. Sürece nasıl dahil olduğumuzu görebilir, süreniz henüz başlamadıysa ücretsiz fizibilite raporu isteyebilirsiniz. Rapor, 90 günlük bir takvimi uzatmaz. Toplantıya sayıyla girmenizi sağlar.

Kira yardımı tutarları 2025 tablosundandır; mevzuat 31 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edildi.