Kat Karşılığı
Yeni Dairenin Metrekaresi Ne Zaman Kesinleşir? Aplikasyondan İskâna 6 Belge
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 8 dakika
- Dayanak
- Kat Mülkiyeti Kanunu (634), İmar Kanunu (3194), Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)
Kısaca
Yeni dairenin metrekaresi ruhsat eki mimari projede resmîleşir; ondan önceki her sayı, hangi parsel alanından hesaplandığına bağlı bir tahmindir.
- Emsal tapudaki alandan değil, imar durum belgesindeki imar parselinden hesaplanır.
- Avan projenin onayı çoğu yapıda zorunlu değildir; metrekareyi yalnız ona bağlamak sorunu ruhsat gününe erteler.
- Sözleşmede bölümler belirlenmişse kat irtifakı malik imzası aranmadan kurulabilir; oran, asgari alan ve sapma payı imzadan önce yazılmalı.
Bu yazıda
Müteahhit toplantıda "herkese 100 metrekare" dedi. Sekiz ay sonra ruhsat projesi geldi ve sizin daireniz 95 metrekare çıktı. Yeni dairenin metrekaresi teklif günü değil, belgeler sırayla onaylandıkça kesinleşir. Hangi belgenin neyi sabitlediğini bilmeyen malik, kaybı ancak çizim önüne geldiğinde fark eder.
Burada yalnız zaman çizelgesi var: aplikasyondan yapı kullanma iznine kadar altı belge ve her birinin metrekareye etkisi. Net ve brüt alan farkı ya da malikler arasındaki denkleştirme bu yazının konusu değil. Sözleşmenin genel maddeleri için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz.
Yeni dairenin metrekaresi ne zaman kesinleşir?
Yeni dairenin metrekaresi resmî olarak yapı ruhsatı eki mimari projede kesinleşir. Bu projenin içinde her bağımsız bölümün alanını gösteren bir metrekare cetveli ve kat irtifakına esas paylaşım tablosu bulunur (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57/2-a). Ondan önceki her sayı tahmindir.
Tahmin kötü bir şey değildir. Ama tahminin hangi belgeye dayandığını bilmek gerekir. Teklifteki metrekare tapudaki parsel alanından hesaplanmış olabilir. Ruhsattaki metrekare ise ölçülmüş ve imar planına oturtulmuş parselden çıkar. Aradaki fark sizin dairenize yansır.
Ruhsattan sonra da iş bitmez. Kat irtifakı bu projeyi tapuya taşır. Yapı kullanma izni, yani halk arasındaki adıyla iskân, yapılan binanın projeye uyup uymadığını kontrol eder.
Altı belge metrekareyi hangi sırayla daraltır?
Yeni dairenin metrekaresi altı adımda daralır. Her adım bir önceki adımdaki belirsizliğin bir kısmını kapatır.
| Aşama | Belge | Metrekareye etkisi | Yasal süre |
|---|---|---|---|
| 1. Aplikasyon | Aplikasyon krokisi | Parselin gerçek sınırı | — |
| 2. İmar durumu | İmar durum belgesi | Yapılaşma şartları | 2 iş günü |
| 3. Avan proje | Taslak mimari proje | İlk daire planı | — |
| 4. Ruhsat | Onaylı mimari proje | Daire alanı resmîleşir | 30 gün |
| 5. Kat irtifakı | Tapu kaydı | Proje tapuya gider | 6 ay* |
| 6. İskân | Yapı kullanma izni | Yapılan = proje kontrolü | 30 gün |
Süreler başvurudan itibaren işler: imar durum belgesi (Yönetmelik m. 55/4), ruhsat (eksiksiz başvuruda, 3194 sayılı İmar Kanunu m. 22) ve yapı kullanma izni (m. 30). *Kat irtifakının kurulması için bir süre yoktur. Ama yapım işine başlanmasından itibaren 6 ay içinde kurulmazsa müteahhide devredilen paylara haciz yolu açılır (6306 sayılı Kanun m. 6/10). "—" işaretli adımlar için dayandığımız metinlerde süre görmedik.
Tablodan üç sonuç çıkıyor. İlk üç adım tahmin üretir, dördüncü adım sayıyı resmîleştirir. Avan proje için yasal bir onay süresi yoktur, çünkü çoğu yapıda onayı zorunlu değildir. Son iki adım yeni bir metrekare üretmez, ruhsattaki sayıyı korur ya da sapmayı ortaya çıkarır.
Bu takvimin genel akışını, kimin hangi belgeyle kaç günde işlem yaptığını kentsel dönüşüm süreci takvimi yazısında ayrıca anlattık.
Aplikasyon parselin alanını neden değiştirebilir?
Aplikasyon, tapudaki parsel sınırlarının araziye uygulanmasıdır. Sonuç bir krokidir. Bu krokide parselin köşe koordinatları ve kenar ölçüleri yazar (Yönetmelik m. 4/1-a). Yeni dairenin metrekaresi bu ölçülerin üzerine kurulur.
Aplikasyonu lisanslı harita kadastro mühendislik büroları yapar. Kısa adları LİHKAB'dır. 5368 sayılı Kanun, tescile tabi olmayan aplikasyon işlerini bu bürolara verir (5368 sayılı Kanun m. 1/2).
Eski parsellerde tapudaki alan ile ölçülen alan farklı çıkabilir. Fark çıkarsa tapuda alan düzeltme ayrı bir işlemdir. 6306 sayılı Kanun bu işlemi dönüşüm uygulamasındaki tapu işlemleri arasında sayar (6306 m. 6/1).
Aplikasyon krokisi ruhsat sürecinin ilk belgesidir. İmar durum belgesi başvurusuna eklenir (Yönetmelik m. 55/2). Vaziyet planı da bu krokideki koordinatlara göre çizilir (m. 4/1-mmmm). Yani krokideki hata, sonraki bütün belgelere taşınır.
İmar durum belgesi hesabı nasıl sabitler?
İmar durum belgesi, yeni dairenin metrekaresini belirleyen kuralları tek kâğıtta toplar. Yönetmelik onu, parselin kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren ve yapının yapılacağı imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belge diye tanımlar (m. 4/1-ll).
Buradaki kilit kelime "imar parseli"dir. Emsal, yani kat alanı katsayısı, kat alanları toplamının imar parseli alanına oranıdır (m. 4/1-tt). Yönetmelik emsal hesabının net imar parseli alanı üzerinden yapılacağını ayrıca yazar (m. 5/5). İmar planı parselin bir şeridini yola ya da başka bir kamu kullanımına ayırmışsa, hesap tapudaki alandan değil kalan imar parselinden yapılır.
Yaygın yanlış, emsal hesabının tapu senedindeki alanla yapıldığını sanmaktır. Tapu ile imar parseli aynı olabilir. Ama bunu varsaymak yerine imar durum belgesinden okumak gerekir.
İmar durum belgesinin geçerliliği planla bağlıdır. Plan veya mevzuat değişmedikçe ruhsat başvurusunda sunulan onaylı imar durum belgesi ve projeler geçerli kalır (m. 55/15). Plan değişirse hesap baştan yapılır. Bu yüzden belge tarihi önemlidir. Bakırköy örneğinde bir imar durumunu satır satır nasıl okuyacağınızı parsel hakkı hesabı yazısında gösterdik.
Avan projedeki metrekareye neden güvenmemelisiniz?
Avan projedeki metrekare, yeni dairenin metrekaresinin ilk çizimidir, son hâli değildir. Avan proje uygulama projelerine esas olan, kat planlarını ve emsal ile inşaat alanı hesaplarını içeren projedir (Yönetmelik m. 4/1-f).
Sorun onay tarafındadır. Yönetmeliğe göre kamu yapıları ve büyük projelerdeki istisnalar dışında avan proje onayı zorunlu tutulamaz (m. 57/25). Bu yüzden avan projedeki alan, idarenin onayladığı bir sayı olmayabilir.
Bu, avan projenin işe yaramadığı anlamına gelmez. Daireler ilk kez orada çizilir. Hangi dairenin hangi katta, hangi cephede olacağı orada konuşulur. Ama avan projede gördüğünüz alan, ruhsat incelemesinde değişebilir.
Pratik kural şu: avan projeyi sözleşmeye ek olarak koyun ama metrekareyi yalnız ona bağlamayın. Ruhsat projesinde sapma olursa ne olacağını ayrıca yazın.
Örnekte hangi sayıları varsaydık?
Aşağıdaki proje varsayımsaldır. Amacı, teklifteki metrekare ile ruhsattaki metrekare arasındaki farkı somut görmektir.
| Kalem | Varsayım |
|---|---|
| Tapudaki parsel alanı | 1.000 m² |
| İmar planında yola ayrılan şerit | 50 m² |
| Emsal | 2,40 |
| Malik payı oranı | %50 |
| Malik sayısı (eşit pay) | 12 |
Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Bu örnekte metrekare emsale esas alandır. Satışta konuşulan net ya da brüt alana çevirme ayrı bir hesaptır.
Parsel küçülünce kaybı kim taşır?
Teklif tapudaki 1.000 m² üzerinden yapıldı: 2.400 m² toplam alan, kişi başı 100 m². Ruhsat ise 950 m²'lik imar parseli üzerinden çıktı: 2.280 m² toplam alan. Toplam 120 m², yani %5 eksildi. Bu kaybı kimin taşıyacağını sözleşmedeki ifade belirler.
| Sözleşme ifadesi | Size düşen | Müteahhide düşen | Kaybı kim taşır? |
|---|---|---|---|
| "Toplam alanın %50'si" | 95 m² | 1.140 m² | Taraflar eşit |
| "Her malike 100 m²" | 100 m² | 1.080 m² | Müteahhit |
| "Avan projeye göre" | Belirsiz | Belirsiz | Pazarlık eden |
Metrekare, emsale esas alandır. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.
Tablodan üç sonuç çıkıyor. Oranla yazılan sözleşmede malikler toplam 60 m², kişi başı 5 m² kaybeder. Sabit metrekareyle yazılan sözleşmede kaybın tamamı müteahhide geçer ve onun payı 1.200 m²'den 1.080 m²'ye, yani %10 düşer. "Avan projeye göre" ifadesi ise onay zorunlu olmayan bir çizime dayandığı için sorunu ruhsat gününe erteler.
Sabit metrekare size daha iyi görünür. Ama müteahhidin payı %10 küçüldüğünde iş ya yavaşlar ya da masaya geri dönülür. Bu yüzden en sağlam yol, iki ifadeyi birlikte kullanmaktır.
Size düşen alan = imar parseli alanı × emsal × malik payı oranı × sizin payınız
Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Ama teklifteki sayının hangi parsel alanından çıktığını sormanızı sağlar.
Ruhsat, kat irtifakı ve iskân metrekareyi nasıl kilitler?
Ruhsat projesinden sonra yeni dairenin metrekaresi üç kilitle korunur.
Ruhsat. Ruhsat eki mimari proje, bağımsız bölümlerin alanını gösteren metrekare cetvelini içerir (Yönetmelik m. 57/2-a). Ruhsat alınmış yapıda değişiklik, küçük onarımlar dışında, yeniden ruhsata bağlıdır (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21). Ruhsat tarihinden itibaren yapıya başlama süresi iki yıl, bitirme süresi başlama dahil beş yıldır (m. 29). Süre dolmadan başvurulursa ruhsat beşer yıl, en çok iki kez yenilenir (Yönetmelik m. 54/3).
Kat irtifakı. Kat irtifakı, henüz bitmemiş binada her bağımsız bölüme arsa payı bağlayan tapu kaydıdır. Tapuya giden proje, bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanını açıkça gösterir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12/a, 14). Dönüşümde müteahhide devredilen paylarda kat irtifakı yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kurulmazsa, bu paylara müteahhidin borçları için haciz ve tedbir uygulanabilir (6306 m. 6/10).
Burada gözden kaçan bir hüküm var. Kat karşılığı sözleşmede hak sahiplerine düşecek bağımsız bölümler belirlenmişse, yüklenici kat irtifakını kendisi isteyebilir. Bu durumda mimari projede ve yönetim planında malik imzası aranmaz (KMK m. 10/5). Yani sözleşmede yazan bölüm tarifi, ileride sizin imzanız olmadan tapuya taşınabilir.
Yapı kullanma izni. Yapı kullanma izni yapının ruhsat eki projelere uygun tamamlandığını gösterir (Yönetmelik m. 4/1-öööö). İdare başvuruyu en geç 30 günde sonuçlandırır (3194 m. 30). İzin düzenlenince kat irtifakı, başka belge aranmadan resen kat mülkiyetine çevrilir (KMK m. 10/6).
Sözleşme imzalanırken metrekare nasıl sabitlenir?
Kat karşılığı sözleşmesi ruhsat projesi çizilmeden imzalanabilir. Bu yüzden yeni dairenin metrekaresi sözleşmeye kesin sayı olarak değil, hesap yöntemi ve sapma kuralı olarak yazılır. Teklif aşamasında şu beş şeyi isteyin:
- Parsel alanının kaynağı. Teklifteki hesap tapu alanından mı, aplikasyon krokisinden mi, imar durum belgesindeki imar parselinden mi yapıldı? Belgenin tarihini de yazdırın.
- Oran ve asgari metrekare birlikte. Malik payını oranla yazın. Yanına daire başına bir asgari alan ekleyin. Hangisi büyükse onun geçerli olacağını belirtin.
- Sapma payı ve karşılığı. Ruhsat projesi teklifteki alandan küçük çıkarsa kabul edilen sapma payını yazın. Payı aşan farkın nasıl ödeneceğini (para mı, başka alan mı) aynı maddede belirleyin.
- Ek olarak avan proje ve bölüm listesi. Hangi malikin hangi kat ve cepheyi alacağını gösteren listeyi sözleşmeye ekleyin. KMK m. 10/5 nedeniyle bu liste ileride tapuya esas olabilir.
- Ruhsat sonrası değişiklik yasağı. Ruhsat projesinde bağımsız bölüm alanını değiştiren her tadilat için malik onayını şart koşun.
Her teklifte size düşecek alanı aynı esasla, yani aynı parsel alanı ve aynı alan tanımıyla hesapladıktan sonra, teklifleri bugünkü paraya çevirip yan yana koymak için aşağıdaki aracı kullanabilirsiniz.
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Bu kalemlerin bir kısmı ön sözleşmede de konuşulur. İmzadan önceki kontrolleri kat karşılığı ön sözleşme yazısında topladık. Binanızın bugünkü imar durumuna göre kaç metrekare üretebileceğini görmek için ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz; rapor teklifleri tartmadan önce bağımsız bir başlangıç sayısı verir.
Metrekare kadar tapunun hangi aşamada devredildiği de önemlidir. Bu konu için aşamalı tapu ve teminat hesabına bakabilirsiniz.
BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?
BinaBina, yeni dairenin metrekaresini ruhsattan önce tahmin etmeye yardım eder. İmar durumundan, parsel alanından ve emsalden yola çıkan bir fizibilite hesabı sunar. Tekliflerdeki sayıları aynı ölçüye çevirir.
BinaBina aplikasyon yapmaz, harita ölçümü yapmaz ve imar durum belgesi düzenlemez. Proje çizmez, ruhsat başvurusu yapmaz. Sözleşme metnini yazmaz ve hukuki görüş vermez.
Parsel sınırında komşuyla anlaşmazlık varsa, tapudaki alan ile ölçülen alan arasında belirgin fark çıktıysa ya da imar planı değişmek üzereyse bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Ölçüm için bir LİHKAB'a, plan için belediyenin imar müdürlüğüne, sözleşme maddesi için bir avukata gidin.
Sık sorulan sorular
Tapudaki metrekare ile yeni dairenin metrekaresi aynı olur mu?
Aynı olması gerekmez. Eski dairenizin tapudaki alanı yeni dairenin alanını belirlemez. Yeni alan; imar parselinin alanı, emsal, sözleşmedeki malik payı oranı ve ruhsat eki mimari projedeki bölüm planından çıkar. Eski tapudaki arsa payınız ise, sözleşme öyle kurduysa, toplam alandan size düşecek oranı belirler.
İmar durum belgesi ne kadar süre geçerlidir?
Yönetmelik sabit bir gün sayısı vermez. Plan veya mevzuat değişmedikçe ruhsat başvurusunda sunulan onaylı imar durum belgesi ve projelerin geçerliliği devam eder (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 55/15). Plan değiştiyse eski belgeyle yapılan metrekare hesabı geçerliliğini yitirebilir. Belgenin tarihini sözleşmeye yazdırmak bu yüzden işe yarar.
Ruhsat alındıktan sonra daireler büyütülüp küçültülebilir mi?
Ancak yeniden ruhsat alınarak. 3194 sayılı İmar Kanunu, ruhsat alınmış yapıdaki değişikliği küçük onarımlar dışında yeniden ruhsata bağlar (m. 21). Bağımsız bölümün brüt alanı değişirse ruhsat harcı yeniden hesaplanır (m. 29). Sözleşmede alanı değiştiren tadilatlar için malik onayını şart koşmak sizi korur.
Aplikasyon ölçümünü kim yapar?
Tescile tabi olmayan aplikasyon işlerini lisanslı harita kadastro mühendislik büroları, kısaca LİHKAB'lar yapar (5368 sayılı Kanun m. 1). Sonuç, parselin köşe koordinatlarını ve kenar ölçülerini gösteren aplikasyon krokisidir. Bu kroki imar durum belgesi başvurusuna eklenir ve bütün metrekare hesabının ilk dayanağı olur.
İskân alınınca kat irtifakı kendiliğinden kat mülkiyetine döner mi?
Evet. Yapı kullanma izni düzenlenip kadastroya gönderildiğinde cins değişikliği resen yapılır. Taşınmazda kat irtifakı varsa, başka belge aranmadan kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10/6). Bu işlemler döner sermaye bedelinden muaftır. Yani maliklerin bu çevirme için ayrıca tapuya başvurması gerekmez.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.