Müteahhit Seçimi
Müteahhit Yetki Belgesi Sorgulama: Grup Binanıza Yetiyor mu? 2026 Tavanlarıyla Hesap
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 9 dakika
Kısaca
Yetki belgesinin varlığı yetmez; grubun 2026 tavanı binanızın yapı yaklaşık maliyetini karşılamalı ve kayıt aktif olmalıdır.
- Sorgu e-Devlet'teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden yapılır; numara, grup, unvan ve iptaller herkese açıktır.
- Yaklaşık maliyet, toplam inşaat alanı ile tebliğdeki sınıf birim maliyetinin çarpımıdır; aynı parseldeki bloklar tek iş sayılır.
- Ortak girişimde ortaklık numarası ile her ortağın kendi numarası ayrı ayrı sorgulanmalıdır.
Bu yazıda
Teklif dosyasında firmanın yetki belgesi numarası yazıyor, yanında "F grubu" notu var. Bina 8.000 m², 10 katlı. Bu grup bu binayı yapmaya yetiyor mu? Müteahhit yetki belgesi sorgulama bu soruya cevap verir, ama ancak doğru üç sayıyı yan yana koyarsanız: binanın yaklaşık maliyeti, grubun 2026 tavanı ve kaydın durumu.
Teklifleri puanlamayı müteahhit seçimi rehberinde anlattık. Burada yalnız belgenin kendisi var: nereden sorgulanır, grup ne demektir, binanıza yetip yetmediği nasıl hesaplanır. Örneklerdeki binalar varsayımsaldır.
Müteahhit yetki belgesi sorgulama nereden yapılır?
Sorgu e-Devlet'teki "Müteahhit Bilgileri Sorgulama" hizmetinden yapılır. Hizmeti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sunar. Giriş için e-Devlet şifresi, mobil imza, e-imza, kimlik kartı ya da internet bankacılığı gerekir. Bakanlığın kayıt sistemi ŞANTİYE-M'in giriş sayfasındaki "Müteahhit aktiflik ve yasaklılık sorgulama" bağlantısı da aynı hizmete gider.
Eski adı YAMBİS'tir. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik 26 Aralık 2024 değişikliğiyle "YAMBİS" ifadesini "ŞANTİYE-M" yaptı. Bu yüzden eski rehberlerdeki YAMBİS adresleri sizi doğru yere götürmeyebilir.
Bu kayıt herkese açıktır. Yönetmeliğe göre müteahhidin yetki belgesi numarası, grubu, ticari unvanı ve hakkındaki iptal işlemleri alenidir (m. 27/4). Firmadan izin istemeniz gerekmez.
Sorgu ekranının hangi alanları istediğini giriş yapmadan göremedik. Sorgudan önce firmadan iki bilgiyi yazılı alın: vergi kimlik numarası ve yetki belgesi numarası.
Sorguda hangi dört bilgiye bakmalısınız?
Yetki belgesi sorgusunda tek bir "var" cevabı yetmez. Dört satırı ayrı ayrı okuyun.
- Unvan. Ekrandaki ticari unvan, sözleşmeyi imzalayacak şirketle birebir aynı olmalı. Numara başkası tarafından ya da başkası adına kullanılamaz, devredilemez (m. 5/9).
- Numara. Numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izninde ve yapım sözleşmesinde yazılması zorunludur (m. 5/1). Sözleşme taslağındaki numara sorgudakiyle aynı mı, bakın.
- Grup ve geçerlilik. Grup beş yıl geçerlidir (m. 19/1). Süresi dolup yenilenmeyen grup iptal edilip H grubuna düşürülür. Yenilenene kadar firma yeni iş üstlenemez (m. 19/4).
- Aktiflik ve yasak. Numara iptal edilmişse belediye yapı ruhsatı düzenlemez (m. 26/1).
Yaygın yanlış, teklif dosyasındaki PDF belgeyi sorgu yerine saymaktır. PDF düzenlendiği günün durumunu gösterir. İptal ya da grup düşmesi sonradan olur. Sorguyu imzadan bir hafta önce bir kez, imza günü bir kez daha yapın.
A'dan H'ye gruplar 2026'da ne kadarlık işe yetiyor?
Yetki belgesi grubu, firmanın tek işte üstlenebileceği en büyük yapı yaklaşık maliyetini belirler. Gruplar A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1 ve H'dir (m. 14/1). A grubunda tavan yoktur.
Tavanlar tek bir ölçüye bağlıdır: yapı sınır bedeli. Bu bedel, Bakanlığın o yıl yayımladığı III. ve IV. sınıf yapı birim maliyetlerinin ortalamasının 45.000 katıdır (m. 4/1-k). 2026 birim maliyet tebliğine göre altı birim maliyetin ortalaması 27.516,67 TL/m²'dir. 2026 yapı sınır bedeli buradan 1.238.250.000 TL çıkar.
Her grubun bir asgari iş deneyimi eşiği vardır (m. 14/1). Üstlenebileceği iş, bu eşiğe bağlı bir kat sayıyla bulunur (m. 14/3).
| Grup | Asgari iş deneyimi (sınır bedeline oran) | Tavan kuralı | 2026 tavanı (milyon TL) |
|---|---|---|---|
| A | 2 katını geçen | Sınır yok | Sınırsız |
| B | 7/5 | Eşiğin 1 katı | 1.733,6 |
| B1 | 6/5 | Eşiğin 1 katı | 1.485,9 |
| C | 1 | Eşiğin 1 katı | 1.238,3 |
| C1 | 5/6 | Eşiğin 1 katı | 1.031,9 |
| D | 2/3 | Eşiğin 1 katı | 825,5 |
| D1 | 1/2 | Eşiğin 1 katı | 619,1 |
| E | 1/3 | Eşiğin 1,15 katı | 474,7 |
| E1 | 1/5 | Eşiğin 4/3 katı | 330,2 |
| F | 1/10 | Eşiğin 2 katı | 247,7 |
| F1 | 17/200 | Eşiğin 1,75 katı | 184,2 |
| G | 7/100 | Eşiğin 1,5 katı | 130,0 |
| G1 | 1/20 | Eşiğin 1,5 katı | 92,9 |
| H | Aranmaz | G1 eşiğinin 5/7'si | 44,2 |
Milyon TL, yuvarlanmış. Tavanlar Yönetmelik m. 4/1-k, 14/1 ve 14/3 ile 2026 tebliğinden hesaplandı. Uşak İl Müdürlüğünün 2026 m² tablosuyla karşılaştırdık, B, E, G1 ve H satırları aynı sonucu verdi. Tutarlar her yıl yeni tebliğle güncellenir.
Binanızın yaklaşık maliyeti nasıl hesaplanır?
Grubun binanıza yetip yetmediğini anlamak için önce yapı yaklaşık maliyetini bulursunuz. Yetki belgesi sorgusunda gördüğünüz tavan bu sayıyla karşılaştırılır. Hesap tek satırdır:
Yapı yaklaşık maliyeti = toplam yapı inşaat alanı (m²) × yapının sınıfına ait birim maliyet (TL/m²)
Bu tanım Yönetmeliğindir (m. 4/1-ğ). Müteahhidin teklif fiyatı ya da piyasa maliyeti bu hesaba girmez. Sınıfı binanın kullanımı ve yüksekliği belirler. 2026 tebliğinde konutlar şöyle ayrılır:
| Sınıf | Tebliğdeki konut tanımı | 2026 birim maliyet (TL/m²) |
|---|---|---|
| III-A | Apartman tipi konut, üç kata kadar | 19.800 |
| III-B | Üç kattan fazla, yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar | 21.050 |
| III-C | Yapı yüksekliği 21,50 m'den fazla, 30,50 m'ye kadar | 23.400 |
| IV-A | Yapı yüksekliği 30,50 m'den fazla, 51,50 m'ye kadar | 26.450 |
Kaynak: 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ. Tutarlar KDV hariçtir ve her yıl güncellenir.
Hangi yılın maliyeti kullanılır? Yönetmelik hesabın sözleşme tarihindeki rayiçlerle yapılacağını söyler (m. 14/5). 2027 tebliği çıkınca hem birim maliyetler hem grup tavanları değişir. Sözleşmeyi Ocak'ta imzalayacaksanız hesabı yeni tebliğle tekrarlayın.
Üç örnek binada hangi grup yetiyor?
Aşağıdaki üç bina tipik vakadır, gerçek bir parsele ait değildir. Alanlar toplam yapı inşaat alanıdır.
- Bina 1: 7 katlı apartman, yükseklik 21,50 m'nin altında, 3.200 m²
- Bina 2: 10 katlı apartman, yükseklik 21,50-30,50 m arası, 8.000 m²
- Bina 3: aynı parselde üç blok, 14 kat, yükseklik 30,50-51,50 m arası, toplam 24.000 m²
Sayıların hepsi varsayımdır.
| Sınıf | Yaklaşık maliyet (milyon TL) | Yetmeyen en yakın grup | Yeten en düşük grup | |
|---|---|---|---|---|
| Bina 1 | III-B | 67,4 | H (44,2) | G1 (92,9) |
| Bina 2 | III-C | 187,2 | F1 (184,2) | F (247,7) |
| Bina 3 | IV-A | 634,8 | D1 (619,1) | D (825,5) |
Milyon TL, 2026 birim maliyetleriyle. Parantez içindeki sayılar grubun 2026 tavanıdır.
Tablodan üç sonuç çıkıyor.
İlki, girişteki soru. 8.000 m²'lik on katlı bina F1 tavanını yalnız 3 milyon TL aşıyor. F grubu yetiyor, F1 yetmiyor. Harfin yanındaki "1" bu binada ruhsatı belirliyor.
İkincisi, küçük bir apartman bile H grubunu aşabiliyor. H, iş deneyimi aranmadan verilen gruptur (m. 14/1-k). 3.200 m²'lik bina için yeterli değildir.
Üçüncüsü, pay dar olabilir. Proje revizyonunda alan büyürse ya da bina bir üst sınıfa geçerse tavan aşılır. Kendi ölçümüz şudur: grubun tavanı, binanın yaklaşık maliyetinin en az 1,15 katı olsun. Üç örnekte yeten gruplar bu ölçüyü 1,30 ile 1,38 arasında geçiyor.
Pay = grubun tavanı ÷ binanın yaklaşık maliyeti (en az 1,15)
Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.
Aynı parseldeki bloklar neden tek iş sayılır?
Yetki belgesi sorgusunda grubu karşılaştırırken bina değil iş esas alınır. Aynı parseldeki yapılar ayrı sözleşme ya da ayrı ruhsatla yapılsa bile tek iş sayılır (m. 14/4). Toplu yapı niteliğindeki yapılar da tek iş sayılır. Yapı kullanma izni alınmış olanlar hesaba girmez (m. 14/4). Tavanın altında kalmak için tek iş kısımlara bölünemez (m. 14/3-c).
Bina 3'te her blok yaklaşık 211,6 milyon TL tutuyor ve tek başına F grubuna sığıyor. Ama üç blok birlikte 634,8 milyon TL'dir ve D grubu gerekir.
Bir geçiş hükmü var. 31 Aralık 2026'ya kadar, aynı parselde birbirinden bağımsız bloklardan biri için ruhsat düzenlenmiş işler kısımlara bölünebilir (geçici m. 5/1). Bu tarih iki ay sonra doluyor. 2027'de ruhsat alacak bir proje bu istisnaya güvenmemeli.
Güçlendirme ayrı tutulur. Mevcut yapının tadilat, onarım ve güçlendirme işleri herhangi bir grupla üstlenilebilir (m. 14/6). Grup belgesiyle başlanıp yapımı süren binalar bunun dışındadır.
İptal ve yasak kaydı sözleşmeyi nasıl etkiler?
Yetki belgesi sorgulamasının en önemli satırı aktifliktir. İptal edilmiş numarayla belediye ruhsat düzenlemez (m. 26/1). Numara şu durumlarda iptal edilir:
| Neden | İptal süresi |
|---|---|
| Ruhsata ya da projeye aykırı yapım, İmar Kanunu m. 32 süresinde giderilmezse | 5 yıl |
| Aykırı imalat can ve mal güvenliğini tehdit ederse | 10 yıl |
| Ruhsattan iskâna kadar İmar Kanunu m. 42'ye göre üç idari para cezası | 1 yıl |
| Sigorta primi ya da vergi borcu, kanuni sorumluluğu yerine getirmeme | En az 1 yıl |
| Sahte belge, yanıltıcı bilgi ya da grubun izin verdiğinden fazla iş | İptal ve 1 yıl yeniden başvuru yasağı |
Kaynak: Yönetmelik m. 20/1-3.
Son satır sizi doğrudan ilgilendirir. Grubunun tavanını aşan bir işi üstlenmek iptal nedenidir (m. 20/2-c). Firma sizin binanızla kendi belgesini riske atıyor olabilir.
İflas eden, işleri mahkemece yürütülen ya da son üç yılda kesinleşmiş kararla sahte belge veya hileli malzeme kullandığı tespit edilen firmaya numara verilmez, varsa iptal edilir (m. 7/1). Firma bu durumlardan birine düşerse Müdürlüğe bildirmek zorundadır (m. 18/1-b). İflas hâlinde maliklerin ne yapacağını müteahhit iflası rehberinde anlattık.
Numarası iptal edilen firma, ruhsatı alınmış mevcut işleri kural olarak tamamlayabilir (m. 5/8). Ama yeni iş alamaz. İptal yanıltıcı bilgi, sahte belge ya da grup aşımı nedeniyle olduysa, iptal edilen grupla ruhsat alınmış işlerde bu imkân da yoktur (m. 5/8). Sözleşme imzaladığınız ama ruhsatı henüz alınmamış bir projede ise iptal, ruhsatın önünü keser.
Ortak girişimde kimin belgesine bakılır?
İki firma birlikte teklif verdiyse müteahhit yetki belgesi sorgulaması üç kez yapılır. Her ortağın kendi numarası olmalı, ortaklık adına da ayrı bir numara alınmalıdır (m. 5/5). Ortaklık için noter onaylı ortaklık sözleşmesi ve her ortağın imzaladığı ortak girişim beyannamesi istenir (m. 11/8).
Ortaklığın grubu ortakların deneyiminden hesaplanır. Ortaklığa atanacak grubun asgari iş deneyiminin en az %60'ını pilot ortak, en az %10'unu diğer ortakların her biri tek tek sağlar (m. 14/2). Pilot ortak, payı yüksek olandır.
Ortaklığın grubu, ortaklardan birinin numarası iptal edilene ya da grubu değişene kadar geçerlidir (m. 19/3). Bu yüzden yalnız ortaklık numarasını değil, iki ortağın numarasını da sorgulayın.
Teklif aşamasında müteahhitten hangi belgeleri istemelisiniz?
Yetki belgesi sorgusunu yapabilmek ve sonucu sözleşmeye bağlamak için teklifle birlikte şunları yazılı isteyin:
- Vergi kimlik numarası ve sözleşmeyi imzalayacak tam ticari unvan
- Yetki belgesi numarası, grubu ve grubun geçerlilik bitiş tarihi
- Ortak girişimse her ortağın ve ortaklığın numarası, ortaklık oranları
- Projenin toplam yapı inşaat alanı, kat adedi ve yapı yüksekliği
- Bu bilgilerle hesaplanmış yapı yaklaşık maliyeti ve grubun sözleşme yılındaki tavanı
- Sözleşmede yazılı taahhüt: grup düşer ya da numara iptal edilirse bunu bildirme yükümlülüğü ve sonucu
Altıncı madde sözleşmenin işidir. Fesih ve cezai şartı nasıl bağlayacağınızı kat karşılığı sözleşme rehberinde bulabilirsiniz.
Birden fazla teklifiniz varsa, grubu yetmeyen teklifi karşılaştırmaya almayın. Yetenleri aynı ölçüye çevirmek için aşağıdaki aracı kullanabilirsiniz.
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Projenin alanını ve yüksekliğini henüz bilmiyorsanız grup hesabı yapılamaz. İmar durumundan yapılabilecek alanı çıkaran ücretsiz fizibilite raporu için başvurabilirsiniz; hesabın girdisi olan alan buradan gelir.
BinaBina bu kontrolde neyi yapar, neyi yapmaz?
Biz parselinizin imar durumundan yapılabilecek alanı ve kat adedini çıkarırız. Bu alanla yaklaşık maliyeti ve gereken en düşük grubu hesaplarız. Teklifleri aynı ölçüye çeviririz.
Sizin yerinize e-Devlet sorgusu yapmayız. Sorgu kimlikle girilir ve sonucu sizin görmeniz gerekir. Firmanın mali durumunu, şantiye geçmişini ve teslim kalitesini de belge üzerinden ölçemeyiz. Grup bunları göstermez.
Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın: grup tespitine itiraz, iptal kararına karşı başvuru, sözleşmenin feshi. Bunlar için avukata, yapı sınıfı tereddütlü ise projeyi çizen mimara, ruhsat aşamasında belediyenin imar müdürlüğüne gidin. Müteahhitle sorun yaşamaya başladıysanız müteahhit sorunları rehberindeki belirti tablosu ilk adımı gösterir.
Sık sorulan sorular
Yetki belgesi olmayan müteahhitle sözleşme imzalanırsa ne olur?
Belediye yapı ruhsatı düzenlemez. Yönetmelik, numarası olmayan, iptal edilmiş ya da grubu işe yetmeyen müteahhit için ruhsat verilmeyeceğini söyler (m. 26/1). Numaranın sözleşmede yazılması da zorunludur (m. 5/1). Sözleşmenin geçerliliği hakkında Yönetmelikte hüküm görmedik; bu soruyu imzadan önce avukatınıza sorun.
Binayı yıkmadan güçlendirme yapılacaksa hangi grup gerekir?
Herhangi bir grup yeterlidir. Yönetmeliğe göre mevcut yapıların tadilat, onarım, güçlendirme ve benzeri işleri herhangi bir yetki belgesi grubuyla üstlenilebilir (m. 14/6). İstisna, bir grup belgesiyle başlanıp yapımı süren binalardır. Yine de firmanın numarasının aktif olduğunu e-Devlet sorgusuyla kontrol edin.
Müteahhidin belgesi inşaat sürerken iptal edilirse ne olur?
Kural olarak ruhsatı alınmış mevcut işi tamamlayabilir, iptal süresince yeni iş alamaz (m. 5/8). Sahte belge, yanıltıcı bilgi ya da grubun izin verdiğinden fazla iş nedeniyle iptalde bu istisna uygulanmaz. Böyle bir durumda sözleşmenizdeki fesih ve teminat maddeleri öne çıkar; avukatınızla birlikte okuyun.
Yetki belgesi grubu her yıl yenilenir mi?
Hayır, grup beş yıl geçerlidir (m. 19/1). Ama grubun TL tavanı her yıl değişir, çünkü Bakanlığın yıllık birim maliyet tebliğine bağlıdır. Hesap sözleşme tarihindeki rayiçlerle yapılır (m. 14/5). Bu yüzden geçen yıl yeten bir grup, bu yıl aynı binaya yetmeyebilir ya da tersi olabilir.
Belgesi iptal edilen müteahhit yeni şirketle gelebilir mi?
Sınırlıdır. Bazı iptal nedenlerinde iptal süresince şahıs şirketinin ortaklarına, sermaye şirketinin çoğunluk ortaklarına ve yönetim kurulu üyelerine yeni numara verilmez (m. 23). Numara başkasına devredilemez ve başkası adına kullanılamaz (m. 5/9). Yeni şirketin ortak ve yöneticilerini ticaret sicilinden ayrıca kontrol edin.
Kaynaklar
- Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete, 2 Mart 2019, Sayı 30702)
- Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, Sayı 33157)
- e-Devlet, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Müteahhit Bilgileri Sorgulama
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, ŞANTİYE-M Müteahhitlik ve Şantiye Şefliği Bilişim Sistemi
- Uşak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, 2026 Tek Parselde Üstlenilebilecek Maksimum m² Tablosu
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.