Malik Rehberi
Kentsel Dönüşüme Nasıl Başlanır? Müteahhitten Önce 6 Adım ve Gider Paylaşımı
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 8 dakika
- Dayanak
- Kat Mülkiyeti Kanunu (634), Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)
Kısaca
Kentsel dönüşüme müteahhitle değil, hisse listesi, malik beklentisi, riskli yapı raporu ve imar durumundan oluşan kendi dosyanızla başlarsınız.
- Tespit masrafını mevzuat maliklere yükler; mimar ve avukat giderini önceden yazılı olarak arsa payıyla bölmenizi öneriyoruz.
- Değerleme raporu yalnız karara katılmayanların payı satılacaksa gerekir, hazırlıkta bütçe ayırmayın.
- Teklif çağrısında alan tanımını, standardı ve teslim koşulunu siz sabitlerseniz teklifler yan yana konabilir.
Bu yazıda
Bir müteahhit apartmana gelir ve hemen bir paylaşım oranı söyler. Komşular toplanır, ama masada kimin kaç arsa payı taşıdığını gösteren tek bir liste yoktur. Kentsel dönüşüme nasıl başlanır sorusunun cevabı bu sahnede saklıdır: ilk adım müteahhit aramak değil, kendi dosyanızı kurmaktır.
Aşağıda 10 bölümlü varsayımsal bir bina üzerinden hazırlığın sırasını, hangi uzmanın hangi anda gerektiğini ve giderin nasıl bölüneceğini anlatıyoruz. Kısa kontrol listesini yol haritasının hazırlık adımında bulabilirsiniz. Burada o listenin arkasındaki iş var: uzmanların zamanı, giderin bölüşümü ve teklif çağrısı.
Kentsel dönüşüme nasıl başlanır: müteahhitle mi, dosyayla mı?
Kentsel dönüşüme dosyayla başlanır. Dosya dört bilgiden oluşur: tapu ve arsa payları, maliklerin beklentisi, riskli yapı durumu ve imar durumu. Bu dört bilgi elinizdeyken gelen teklifi ölçebilirsiniz. Elinizde değilken teklif sizi ölçer.
Sıranın bir hukuki nedeni de var. Kararlar daire sayısıyla değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun m. 6/1). Karara katılmayan malike, alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilir (6306 m. 6/1; Uygulama Yönetmeliği m. 15/2). Yani en sonunda yazılı ve okunabilir bir teklife ihtiyacınız olacak. Hazırlık, o teklifi sizin belirlediğiniz başlıklarla almanızı sağlar.
Yaygın yanlış, kapıya gelen ilk teklifi "piyasa fiyatı" sanmaktır. Tek teklif yalnız bir firmanın o günkü isteğidir.
Hazırlık hangi sırayla yürür?
Kentsel dönüşüme başlarken işleri şu sırayla dizmenizi öneriyoruz. Bazı adımlar aynı anda yürüyebilir. Sıra mevzuat hükmü değil, bizim önerimizdir.
| Adım | Kim yapar? | Neyi bekler? | Gideri |
|---|---|---|---|
| 1. Hisse listesi | Malikler | Hiçbir şeyi | Yok |
| 2. Beklenti formu | Temsilci | 1. adım | Yok |
| 3. Riskli yapı tespiti | Lisanslı kuruluş | 1. adım | Malikler |
| 4. İmar durumu | Belediye | Tapu kaydı | Belediyeye sorun |
| 5. Ön hesap | Mimar ya da fizibilite | 4. adım | Malikler ya da ücretsiz |
| 6. Teklif çağrısı | Temsilci | 2, 3 ve 5 | Yok |
3 ve 4. adımlar aynı anda yürüyebilir. Avukat ve inşaat mühendisi aşağıda ayrıca anlatıldı.
Tablodan iki sonuç çıkıyor. Müteahhit ancak altıncı satırda masaya geliyor. İlk iki satırın da hiçbir maliyeti yok, yalnız emek istiyor.
Hisse listesi ve malik beklentisi neden ilk iştir?
Kentsel dönüşüme nasıl başlanır diye soran binaların çoğu bu iki işte takılır. Hisse listesi, kararı sayacak tablodur. Beklenti formu da teklifte neyi isteyeceğinizi söyler.
Hisse listesi. Her malik kendi güncel tapu kaydını getirir. Malik adı, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı tek tabloya yazılır. Payların toplamı tapudaki paydaya eşit olmalı. Vefat eden malik varsa mirasçılar ayrı satıra girer.
Listenin neden önemli olduğunu aşağıdaki örnek binada görebilirsiniz. Sekiz dairenin her biri 9/100, iki dükkânın her biri 14/100 arsa payı taşıyor. İki dükkân ve üç daire anlaşırsa 5 bölüm 55/100 eder, salt çoğunluk sağlanır. Beş daire anlaşırsa yine 5 bölümdür, ama 45/100 eder ve çoğunluk yoktur. Bölüm sayısı aynı, sonuç ters.
Temsilci. Bir ya da iki temsilci seçin. Belgeler ve firma yazışmaları tek elden yürüsün. Temsilcinin yetkisini yazıyla sınırlayın: firmalarla görüşebilir, belge toplayabilir, ama kimse adına imza atamaz. Bu sınır bizim önerimizdir.
İletişim. Her malik için telefon ve adres yazılır. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirip bildirmediği de sorulur. Çünkü karara katılmayanlara bildirim bu adres varsa oradan, yoksa noter ya da muhtarlık ilanıyla yapılır (Yönetmelik m. 15/2).
Beklenti formu. Her hane kısa bir formu kendi doldurur. Bizim önerdiğimiz sorular şunlar:
- Yeni binada kalmak mı, satmak mı istiyorsunuz?
- İnşaat süresince kira ödemeden kaç ay idare edebilirsiniz?
- Ek ödeme yapmaya hazır mısınız? Hazırsanız üst sınırınız ne?
- Dükkân ya da bahçe kullanımı gibi korumak istediğiniz bir hak var mı?
Bu formu müteahhit gelmeden toplayın. Sonradan toplanan beklenti, masadaki teklife göre şekillenir.
Riskli yapı raporu ve imar durumu ne zaman alınır?
İkisi de teklif çağrısından önce alınır. Kentsel dönüşüme bu iki belgeyle başlanır, çünkü biri binanın 6306 kapsamına girip girmediğini, öteki parselde ne kadar yapı yapılabileceğini söyler.
Riskli yapı tespiti. Malikler tespiti Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırır (6306 Uygulama Yönetmeliği m. 6/1-c). Tespiti öncelikle malikler ya da kanuni temsilcileri yaptırır, masrafı da kendileri öder (m. 7/2-a). Talep elektronik sistem üzerinden yapılır. Ayrıntısı riskli yapı tespiti rehberinde var.
Kuruluşu malikler seçmeli. Raporun muhatabı müteahhit değil, siz olmalısınız. Bu bizim önerimizdir.
İmar durumu. İmar durum belgesi için ilgili idareye, yani belediyeye, başvurulur. Başvuruya aplikasyon krokisi (parsel sınırlarını gösteren ölçüm çizimi) ve tapu kayıt örneği eklenir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 55/2). Belediye tapu kaydına tapu bilgi sisteminden erişebiliyorsa tapu örneği ayrıca istenmez (m. 55/14). Plan ya da mevzuat değişmedikçe onaylı belge geçerliliğini korur (m. 55/15). İstanbul'da ilçe belediyesinin istediği belge listesi farklı olabilir, başvurudan önce sorun. Belgenin nasıl okunacağını Bakırköy imar durumu yazısında örnekle anlattık.
Hangi uzman hangi anda devreye girer?
Kentsel dönüşüme başlarken dört uzmanın hepsine aynı gün gitmek gerekmez. Her biri belli bir sorunun cevabını verir. Hangi soruda hangi kapıya gidileceğini danışmanlık yazısındaki tabloda topladık. Burada yalnız zamanlama var.
Mimar: imar durumu geldikten hemen sonra. İstediğiniz çıktı tek sayfalık bir ön hesaptır. Parselde toplam kaç m² yapılabilir, kaç bağımsız bölüm sığar? Bu sayı olmadan teklifteki oranı tartamazsınız.
İnşaat mühendisi: teklif çağrısı yazılırken. Çağrının teknik başlıklarını yazar. Gelen tekliflerin teknik kısmını da sizin adınıza okur. Tespit raporunu yapan kuruluşla aynı kişi olması gerekmez.
Avukat: iki kez. İlki çağrıdan önce, kısa bir okuma. Teminat türü ve tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı gibi başlıklar çağrıya doğru yazılsın. İkincisi teklif seçildikten sonra, sözleşme taslağı için. Temel maddeleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde bulabilirsiniz.
Değerleme kuruluşu: yalnız gerekirse ve en sonda. Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporu, karara katılmayanların payının satışı için başvuruda istenir (Yönetmelik m. 15/A-1-c). Bu değeri maliklerin yaptırdığı öngörülür (m. 15/A-3). Herkes anlaşırsa bu rapor hiç gerekmeyebilir. Hazırlık aşamasında bu işe bütçe ayırmayın.
Hazırlık giderlerini kim öder?
Kentsel dönüşüm hazırlığında mevzuat yalnız tespit masrafını açıkça maliklere yükler (Yönetmelik m. 7/2-a). Mimarın ön hesabı ya da avukatın okuması için mevzuatta bir paylaşım kuralı görmedik. Bu yüzden kimin ne ödeyeceğini işe başlamadan yazıya geçirin ve malikler imzalasın.
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderleri, aralarında başka anlaşma yoksa arsa payı oranında böler (KMK m. 20/1-b). Hazırlık giderleri bu maddede adıyla geçmez. Yönetmelik de malikler yaptırmadığı için idarenin yaptırdığı tespitin masrafını malikler arasında hisseleri oranında böler (m. 7/2-b). Biz de aynı ölçüyü öneriyoruz:
Kişi payı = toplam hazırlık bütçesi × arsa payınız
Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.
Örnek binada hangi sayıları varsaydık?
| Kalem | Varsayılan tutar |
|---|---|
| Riskli yapı tespiti | 80.000 TL |
| Mimarın ön hesabı | 150.000 TL |
| Avukatın çağrı ve taslak okuması | 120.000 TL |
| Toplam | 350.000 TL |
Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Gerçek fiyatı her uzmandan yazılı teklifle alın.
Bina, hisse listesindeki örnekle aynı: sekiz daire 9/100, iki dükkân 14/100 arsa payı taşıyor.
| Bölüm | Arsa payı | Eşit bölünürse | Arsa payıyla |
|---|---|---|---|
| Daire (her biri) | 9/100 | 35.000 TL | 31.500 TL |
| Dükkân (her biri) | 14/100 | 35.000 TL | 49.000 TL |
| Toplam | 100/100 | 350.000 TL | 350.000 TL |
Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.
Tablodan üç sonuç çıkıyor. Arsa payıyla bölmek her daireye 3.500 TL daha az, her dükkâna 14.000 TL daha fazla yük çıkarıyor. Yeni dairenin m² değerini 100.000 TL varsayarsak, bir dairenin payı yaklaşık 0,3 m²'ye denk geliyor. Arsa payını bölüşümde kullanmak, ileride hisseyle sayılacak kararla da aynı dili konuşuyor.
Bazı müteahhitler bu giderleri baştan üstlenmeyi önerir. Bu durumda uzman müteahhidin uzmanı olur. Gider de kaybolmaz, teklifin içinde bir kaleme dönüşür.
Teklif çağrısında neyi siz sabitlersiniz, neyi müteahhit yazar?
Kentsel dönüşümde teklifleri yan yana koyabilmek için hepsi aynı çağrıya cevap vermeli. Çağrıda bazı başlıkları malikler sabitler. Bazılarını müteahhit doldurur. Sabitlediğiniz her başlık, karşılaştırmadan bir bilinmeyeni çıkarır.
| Başlık | Çağrıda sizin yazdığınız | Teklifte istenen |
|---|---|---|
| Alan | Ölçü tanımı ve imar durumu | Toplam ve malik başına m² |
| Standart | Ortak yapım şartnamesi | Şartnameye uyum ya da fark listesi |
| Teslim | Sürenin başladığı olay | Ay sayısı ve gecikme bedeli |
| Kira | Kira ihtiyacı olan hane sayısı | Aylık tutar ve ay sayısı |
| Güvence | Kabul edilen teminat türleri | Seçilen tür ve tutar |
Teklif son tarihi ve soru-cevap kuralı çağrının başına yazılır.
Üç ölçü en çok kayar. Birincisi alandır: biri net, öteki brüt yazarsa yüzdeler karşılaştırılamaz. İkincisi standarttır: aynı m² başka malzemeyle başka bir dairedir. Üçüncüsü teslim koşuludur: süre sözleşmeden mi, ruhsattan mı başlıyor?
Çağrıyı bütün firmalara aynı gün gönderin. Bir firmanın sorusuna verdiğiniz cevabı hepsine yazılı olarak iletin. Mevzuatta davet edilecek müteahhit sayısı için bir sınır görmedik.
Teklifler geldikten sonra hangi sırayla ilerlenir?
Kentsel dönüşüm hazırlığının son halkası budur. Teklifler geldiğinde şu sırayı izleyin:
- Eksiği tamamlatın. Çağrıdaki bir başlığı boş bırakan teklif, tamamlanana kadar karşılaştırmaya girmez.
- Aynı ölçüye çevirin. Malik başına alan, teslim ayı, kira ve ek ödeme aynı birimle yazılsın.
- Firmaları eleyin. Yetki belgesi ve teslim geçmişi gibi eşikler için müteahhit seçimi puanlama tablosuna bakın.
- Sözleşme taslağını avukata verin. Teklifteki her şart taslakta aynı sayıyla yer almalı.
- Yazılı teklifle toplantıya gidin. Karara katılmayana bu teklif bildirilecek (Yönetmelik m. 15/2). Sözle verilen vaat, bildirilen teklifte yer almaz.
İkinci adımı elle yapmak zorunda değilsiniz:
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Elinizde bağımsız bir ön hesap yoksa ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Rapor, imar durumundan çıkan alanı ve kat karşılığı hesabını gösterir, teklifleri ölçeceğiniz sayıyı verir.
BinaBina bu hazırlığın neresinde, nerede değil?
Kentsel dönüşüme başlarken BinaBina'nın işi ölçü vermektir. Fizibilite raporu parselde ne yapılabileceğini hesaplar. Kayıtlı müteahhitlerin teklifleri aynı biçimde gelir. Hizmet bölgemiz şu an İstanbul.
Bazı işleri yapmıyoruz. Riskli yapı tespiti yapmıyoruz, bu iş lisanslı kuruluşundur. İmar durum belgesi düzenlemiyoruz, onu belediye verir. Sözleşme yazmıyor, hukuki görüş vermiyoruz. Değerleme raporu hazırlamıyoruz.
Binanızda miras uyuşmazlığı, tapuda şerh ya da paylı mülkiyet tartışması varsa bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Önce bir avukatla dosyanın hukuki durumunu netleştirin. Taşıyıcı sistemde acil bir sorun görüyorsanız, beklemeden bir inşaat mühendisine ve belediyeye başvurun.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı raporunu müteahhit ayarlarsa sorun olur mu?
Mevzuat tespiti maliklerin ya da kanuni temsilcilerinin yaptıracağını ve masrafı onların ödeyeceğini yazar (Yönetmelik m. 7/2-a). Kuruluşu sizin seçmenizi öneriyoruz, raporun muhatabı da malikler olmalı. Müteahhidin ayarladığı tespit, hazırlığı daha ilk adımda tek bir firmaya bağlar. Böylece öteki firmalardan teklif isterken pazarlık gücünüz azalır.
İmar durum belgesi ne kadar süre geçerli?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre plan ya da mevzuat değişmedikçe onaylı imar durum belgesinin geçerliliği devam eder (m. 55/15). Hazırlık aylar sürdüyse teklif çağrısından önce belediyeye plan değişikliği olup olmadığını yazılı olarak sorun. İstanbul’da ilçe belediyesinin uygulamasını ve istediği belgeleri ayrıca teyit edin.
Değerleme raporu her binada gerekir mi?
Hayır. Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen değerleme kuruluşunun raporu, karara katılmayan maliklerin payının satışı için yapılan başvuruda istenir (Yönetmelik m. 15/A-1-c). Bütün malikler anlaşırsa bu başvuru da rapor da gerekmeyebilir. Bu yüzden hazırlık bütçesine değerlemeyi baştan koymanızı önermiyoruz, ihtiyaç doğarsa o gün yaptırırsınız.
Teklif çağrısı noterden mi gönderilmeli?
Mevzuatta teklif çağrısı için bir şekil şartı görmedik. Çağrıyı yazılı gönderin, bütün firmalara aynı gün ulaştırın ve gönderim tarihini saklayın. Noter, elektronik tebligat ya da muhtarlık ilanı, karar alındıktan sonra karara katılmayan malike yapılacak bildirim için önemlidir (Yönetmelik m. 15/2), çağrının kendisi için değil.
Kentsel dönüşüm hazırlığı ne kadar sürer?
Hazırlık için mevzuatta bir süre görmedik, takvimi malikler belirler. Planlamada hisse listesi ve beklenti formu için 2-4 hafta ayırmanızı öneriyoruz. Riskli yapı tespiti ve imar durumu bu sırada paralel yürüyebilir. Mimarın ön hesabı imar durumu geldikten sonra başlar, çağrı ondan sonra gönderilir.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.