Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Hizmeti Ne Zaman Gerekir? Ücret ve Çıkar Testi

Binanızda dönüşüm konuşulmaya başlayınca bir gün biri kapıyı çalar, kendini danışman diye tanıtır. Ücreti sorunca "size maliyeti yok" der. Asıl soru burada başlar: bu kentsel dönüşüm danışmanlık teklifi sizin için mi çalışıyor, yoksa binanızı birine mi götürüyor?

Cevap binaya göre değişir. Dört malikin anlaştığı bir apartmanda danışman çoğu zaman gereksiz masraftır. Dükkânlı, çoğunluğu sınırda bir binada ise varsayımsal hesabımızda tek oran puanı ücretin sekiz katını getiriyor. Aşağıdaki ölçüler bu ayrımı yapmanız için. Çoğunluk ve süre kurallarının temelini 6306 sayılı Kanun rehberinde bulabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm danışmanlık şirketi tutmak zorunlu mu?

Hayır, kentsel dönüşüm danışmanlığı hiçbir aşamada şart değil. 6306 sayılı Kanun m. 6/15 lisanslı kuruluşların "faaliyet gösterebilir" olduğunu söyler. Tespit, çoğunluk toplantısı ve hisse satışı için onların imzası aranmaz.

Karar yine maliklerindir ve eşik m. 6/1'de yazılıdır: hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu. Süreler de danışmanla kısalmaz. Karara katılmayana bildirim tapuya verdiği elektronik tebligat adresine, adres yoksa noterden ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır (Yönetmelik m. 15/2), sonra 15 günlük cevap süresi işler.

Bir danışman size "bensiz bu iş yürümez" diyorsa, ilk elemeyi kendisi yapmış olur.

Kentsel dönüşüm danışmanı diyen herkes lisanslı kuruluş mu?

Hayır. Kanundaki kuruluş, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın lisansladığı ve izin belgesi verdiği ticaret şirketidir. Emlakçı, proje yöneticisi ya da müteahhit temsilcisi de kendini kentsel dönüşüm danışmanı diye tanıtabiliyor, ama Uygulama Yönetmeliği m. 15/B'deki yükümlülükler izin belgesi olan kuruluşlar için yazılmıştır.

15/B'nin size pratikte verdiği şey şu:

Başvurabilecekler de sayılıdır: malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi ve kanuni temsilcileri (15/B-9). Müteahhit bu listede yok.

Başkanlığın yayımladığı güncel bir izinli kuruluş listesine Ekim 2026 itibarıyla ulaşamadık. Bu yüzden belgeyi kuruluştan isteyin, emin olamazsanız Başkanlığa yazılı sorun.

2 Haziran 2026 kararı kuruluşların işini nasıl değiştirdi?

Danıştay 8. Daire (E. 2024/5003, K. 2026/3501) yönetmeliğin uyuşmazlık ve müzakereyle ilgili kısımlarını iptal etti. Metinde çekirdek olarak yazılı görüş veren danışmanlık kaldı, ama rapor hükmü tümüyle kalkmadı. Yaygın inanışın aksine bu kuruluşlar komşular arasındaki kavgayı çözen bir hakem değildir.

Güncel yönetmelik metnindeki iptal notları şunlar:

• 15/B-1: kuruluşun faaliyet alanını anlatan cümleden "uyuşmazlıkların çözümü" ibaresi çıktı.
• 15/B-12: faaliyeti ve bedelini düzenleyen cümleler ile (a) ve (b) bentleri iptal edildi. Tarafların görüşme usulü ve gizlilik yükümü bu bentlerdeydi. Gerekçeli raporu düzenleyen (c) bendi ise iptal edilmedi, metinde duruyor.
• 15/B-13: rapor yükümlülüğündeki uyuşmazlık ibaresi çıktı, "raporları" sözcüğü kaldı.

İki pratik sonucu var. Kuruluşun adında "müzakere" kelimesi durduğu için hizmeti adına bakarak değerlendirmeyin; sözleşmede ne yapılacağını tek tek yazdırın. Gizlilik de artık yönetmeliğin (b) bendinden gelmiyor, sözleşmenize siz koyun.

Kararın sonraki yargı aşamasını teyit edemedik. Sözleşme imzalamadan önce güncel metne bakın. Yönetmelikteki diğer değişiklikler için uygulama yönetmeliği yazımıza göz atabilirsiniz.

Hangi soruda hangi uzmana gitmelisiniz?

Önce sorunuza isim koyun. Malikin aklındaki soruların çoğunun doğru muhatabı kentsel dönüşüm danışmanlık şirketi değildir ve yanlış kapıya gitmek para ile zaman yakar.

Son satır dürüst okunmalı. Yazılı görüşe bağlayıcılık veren bir hüküm yok, uzlaşmayı yine maliklerin imzası kurar.

Binanızda kentsel dönüşüm danışmanı ne zaman para kazandırır?

Pazarlık tek bir hesaba inmiyorsa kazandırabilir. Şu beş işaretten ikisi varsa bir yazılı görüş düşünün; bu bizim pratik ölçümüz, mevzuat eşiği değil:

1. Daire ve dükkân aynı binada, kullanım değerleri farklı.
2. "Evet" oyları hisse bazında %45-60 bandında sıkışmış.
3. Birden fazla parsel birleşecek.
4. Teklifler farklı kalemlerle gelmiş, yan yana konamıyor.
5. Mirasçı sayısı fazla, bazı paydaşlara ulaşılamıyor.

Şu üç durumda ise ücreti cebinizde tutun:

• Hisselerin büyük kısmı anlaşmış, bağımsız bölümler benzer. Bağımsız bir hesap ve avukat kontrolü yeterli.
• Sorun yalnız hukuki. Danışmanın kadrosundaki hukukçu sizin avukatınız olmaz.
• Hizmet "bedava" ve bir müteahhit öneriyle geliyor. Buna danışmanlık değil, aracılık demek gerekir.

12 bölümlü binada tipik tablo

Tipik bir vaka düşünün, sayılar varsayımdır: iki dükkân, on daire. Yedi malik "evet" demiş ama hisseleri toplam %46. Kişi sayısında öndesiniz, hisse çoğunluğunda değil.

Payı %12 olan dükkân sahibi katılırsa oran %58'e çıkar. Burada soru "komşuyu ikna et" değildir. Soru, dükkânın inşaat boyunca kaybedeceği kirayı hangi formülün telafi edeceğidir. İyi bir görüş tam bu hesabı masaya koyar. Çoğunluk sağlanırsa kalanlar için bildirim ve pay satışı takvimi işlemeye başlar.

Kentsel dönüşüm danışmanlık ücret modelleri hangi davranışı ödüllendirir?

Danışmanlık bedelini başvurucu öder (15/B-11), tarife belirleme yetkisi de Başkan'dadır (15/B-16). Yayımlanmış güncel bir tarifeye ulaşamadığımız için tutar yazmıyoruz. Tutardan önemlisi modelin danışmanı neye ittiğidir.

Son satırın gerekçesi basit: 15/B düzeninde bedel başvurucudan gelir ve müteahhit başvurucu listesinde değildir.

Kentsel dönüşüm danışmanının ücreti kendini ne zaman öder?

Başabaş formülü şudur: ücret ÷ (satılabilir m² × m² değeri × %1). Çıkan sayı, ücreti karşılamak için malik oranının kaç puan iyileşmesi gerektiğini gösterir. Aşağıdaki tablonun bütün girdileri varsayımdır, piyasa verisi değildir.

Bu kadar küçük bir eşik cazip görünür, satış cümlesi de buradan çıkar. Oysa asıl sorun puanın gerçekten danışman sayesinde gelip gelmediğini kanıtlamaktır.

Aynı varsayımla prim hesabına bakın. Müteahhidin ilk teklifi %44, bağımsız hesap ise %50 bandını gösteriyor. Danışman oranı %50'ye çıkardı ve primi kazanç üzerinden %5.

• İlk teklif referans alınırsa kazanç 6 puan, yani 144 m² ve 14.400.000 TL. Prim 720.000 TL.
• Bağımsız hesap referans alınırsa kazanç sıfır. Prim sıfır.

Aynı iş, aynı sonuç, 720.000 TL fark. Referansı sözleşmeden önce, danışmandan bağımsız bir kaynaktan belirleyin.

Kentsel dönüşüm danışmanlığında çıkar çatışmasını hangi sorular ölçer?

Cevapları yazılı alın. İlk üç soruda belirsiz cevap gelirse görüşmeyi bitirin. Kalanlarda iki eksik varsa devam etmeyin. 24 ay sınırı ve bu eleme kuralı da bizim pratik ölçümüzdür.

1. Son 24 ayda herhangi bir müteahhitten komisyon, prim ya da başka bir ödeme aldınız mı?
2. Şirket ortaklarının veya yakınlarının inşaat ya da emlak şirketinde payı var mı?
3. Bu binada ücretinizi kim, hangi hesaptan ödüyor?
4. Teklif davet listesini kim hazırlıyor, malikler ekleme yapabilir mi?
5. Sözleşme imzalanmazsa ne kadar alıyorsunuz?
6. Görüşünüzü tarihli, imzalı ve sayısal gerekçeyle verir misiniz?
7. İzin belgenizin tarihi ve vize durumu nedir?
8. Malikler sizinle yollarını ayırırsa kaç gün önce, hangi bedelle ayrılır?

Müteahhit tarafının sınavı ayrı bir konu. Onu müteahhit seçim kriterleri yazısında bulabilirsiniz.

Kentsel dönüşüm danışmanlık sözleşmesine ne yazılmalı?

Sözleşme, işin çıktısını ve çıkış yolunu baştan bağlamalıdır. 15/B hizmet sözleşmesini şart koşar, ama sizi koruyacak ayrıntıları sizin yazdırmanız gerekir. Altı satır yeterlidir:

• Hizmet: Hangi sorulara cevap verileceği, tek tek. "Süreç yönetimi" gibi genel bir ifade yetmez.
• Çıktı: Yazılı görüşün teslim tarihi ve kaç revizyon içerdiği.
• Ücret: Toplam tutar, ödeme aşamaları ve hangi kalemin ek ücrete tabi olduğu.
• Referans: Başarı primi varsa kıyas alınan oran ve bu oranın kaynağı.
• Çıkar beyanı: Müteahhitlerden ödeme alınmadığına dair imzalı beyan.
• Gizlilik ve çıkış: Binanın belgelerinin kimlerle paylaşılacağı, sözleşmeden kaç gün önce haber verilerek ayrılınacağı.

Teslim edilen yazılı görüş nasıl okunur?

Üç şeye bakın. Hangi varsayımla yazılmış, sayılar nereden gelmiş, kim imzalamış? m² değeri ve inşaat maliyeti için kaynak gösterilmeyen bir görüş, güzel yazılmış bir kanaattir. Aynı girdileri kendi hesabınızla değiştirince sonuç tersine dönüyorsa görüşün değil, varsayımın parasını ödemişsiniz demektir.

Görüşü aldıktan sonra malik toplantısına götürün ve tek bir soru sorun: bu sayılarla hangi teklifi kabul eder, hangisini reddederiz? Cevap çıkmıyorsa görüş işini yapmamıştır.

BinaBina bu işin neresinde duruyor?

Aynı testi bize de uygulayın. Başvuru ve fizibilite raporu ücretsiz, malikten ve müteahhitten komisyon almıyoruz, ancak müteahhitler için abonelik planları var. Bu, sayılarımızı sorgulamanız için yeterli bir sebep.

Raporumuz bir hukuki görüş değildir ve 15/B yazılı görüşünün yerine geçmez. Temsil, ihtar, dava ya da hisse satışı konusunda sorununuz varsa BinaBina'yı kullanmayın, avukata gidin.

İşimize yaradığı yer referans noktasıdır. Danışmanla ya da müteahhitle konuşmadan önce elinizde kendi sayınız olsun istiyorsanız ücretsiz fizibilite raporu kat karşılığı hesabını ve imar senaryolarını verir. Raporun süreçteki yerini nasıl çalışır sayfasında görebilirsiniz.

Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir.