Kentsel Dönüşüm mü Yeni Ev mi? 30 Ay Beklemenin Parasal Karşılığı

Eski daireniz bugün 7,2 milyon TL ediyor, aynı semtte aynı büyüklükte sıfır daire 9 milyon TL. Kentsel dönüşüm mü yeni ev mi sorusunun cevabı bu iki rakamın arasında duruyor. Binada kalırsanız farkı parayla değil zamanla ödersiniz; çıkarsanız parayla ödersiniz ve zamanınızı geri alırsınız.

Aşağıdaki hesap tek bir malik içindir ve bütün tutarlar varsayımdır. Rakamları değil, kurgusunu alın; sonra kendi sayılarınızı yerine koyun. Dönüşümün aşamalarını ayrıntılı anlatan yazıyı ayrıca okuyabilirsiniz. Burada tek soruyla ilgileniyoruz: iki yolun size kaça ve kaç aya mal olacağı.

Kentsel dönüşüm mü yeni ev mi, aynı daire için hesap ne diyor?

Örnek malik binada kalırsa yaklaşık 416 bin TL net harcar, satıp aynı değerde hazır daireye geçerse yaklaşık 2,55 milyon TL. Dönüşümün 2,1 milyon TL'lik avantajı, sonraki 30 ayı kirada geçirmenin ve işin bitmesini beklemenin karşılığıdır.

Varsayımlarımız şunlar, hepsi bugünkü fiyatla:

• Malik 90 m² dairede kendisi oturuyor. Binada riskli yapı tespiti var.
• Sıfır daire fiyatı 100.000 TL/m², yani 90 m² için 9.000.000 TL.
• Kat karşılığı teklifi birebir: 90 m²'ye 90 m², ek ödeme yok.
• Kiralık daire ayda 40.000 TL, bir taşınma 40.000 TL.
• Müteahhit 24 ay boyunca ayda 30.000 TL kira ödüyor.
• Hazırlık 9 ay sürüyor. Sözleşmedeki 24 aylık inşaata 6 ay gecikme ve teslim payı ekliyoruz.
• Satıp hazır eve geçmek 3 ay sürüyor.
• Emlak komisyonu taraf başına KDV dâhil %2,4 varsayıldı.

Üç satırın kaynağı var. Tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 alınır (492 sayılı Kanun, 4 sayılı tarife I/20-a). Dönüşüm sonucu oluşan yeni yapıların malik adına tescili ise harçtan istisnadır (6306 sayılı Kanun m. 7/9). Kira yardımı satırında aylık 8.000 TL var: bu, 2025 resmî tablosunda İstanbul'daki malik tutarıdır. Tutar her yıl güncellenir, 2026 tablosunu birincil kaynakta bulamadık. Riskli alan dışındaki riskli yapıda süre 18 aydır (Uygulama Yönetmeliği m. 16/1). Yönetmelik bu yardım için "yapılabilir" der; kendiliğinden gelmez, başvuru ister.

Aradaki 2,1 milyon TL neyin karşılığı?

Fark 2.136.800 TL. Bunu 30 aya bölerseniz, binada kalmak size kirada geçen her ay için yaklaşık 71.000 TL kazandırıyor. Doğru soru "hangisi ucuz" değil, "bu ücrete 30 ay beklemeye razı mıyım" sorusudur.

Yaygın inanış dönüşümün bedava olduğudur. Değildir. Örnekte kira yardımı ve müteahhit ödemesine rağmen cebinizden 416.000 TL çıkıyor, üstelik proje yolunda giderse. Ucuz görünmesinin nedeni, paranın büyük kısmını arsa payınızla ödüyor olmanızdır.

Bir de ters taraf var. Eski dairenin fiyatı dönüşüm ihtimalini zaten yansıtıyorsa aradaki makas daralır. Teklifi netleşmiş bir binada alıcı bunu fiyata koyar. Makas daraldıkça bekleme ücreti düşer.

Dairede kiracınız varsa hesap nasıl değişir?

Bu durumda A yolu cebinizden para çıkarmaz, gelir kaybettirir. Daire ayda 20.000 TL kira getiriyorsa (varsayım), 30 ayda 600.000 TL'den vazgeçersiniz. Karşılığında müteahhit ödemesi ve yardımla 864.000 TL alırsınız, net 264.000 TL artıdasınız. Kira ödemediğiniz için taşınma ve geçici ev yükü de düşer. Kira sözleşmenizin bitişi dönüşüm takvimiyle çakışmayabilir; tahliyeyi bu yüzden ayrı bir iş olarak planlayın.

Hangi değişiklik hesabı tersine çevirir?

Tek bir kötü haber hesabı çevirmiyor, ikisi birlikte çevirebiliyor. Örnekte 24 ay ek gecikme ile 75 m²'lik daire aynı anda gerçekleşirse B yolu 323.200 TL öne geçiyor. En hassas kalem süre değil, teslim alacağınız net metrekaredir.

Tablodaki gecikme satırlarında müteahhit ödemesi 24 ayda, kira yardımı 18 ayda sabit kaldı. Sözleşmenizde gecikme cezası varsa zarar azalır, ama cezayı tahsil etmek ayrı bir iştir.

İkinci satıra dikkat. 6306 m. 7/9-a, Kanun kapsamındaki taşınmazın dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışını tapu harcından istisna sayıyor. Metin "ilk satış" dediği için sonraki el değiştirmeler bu istisnaya girmeyebilir. Kendi satışınızın ilk satış sayılıp sayılmadığını tapu müdürlüğüne önceden sorun. Cevabı görmeden güvenmemek için baz hesapta harcı ödenmiş saydık. Aynı fıkranın (b) bendi, kapsamdaki bir yapı nedeniyle başka parselde mevcut yapı satın alınmasından da söz ediyor; alışınıza uygulanıp uygulanmadığını da sorun.

Takvim nerede uzar: hazırlık mı, inşaat mı?

İnşaatın süresini sözleşme yazar, hazırlığın süresini binanın kendisi belirler. Yasal süreler kısa görünür, ama aralarındaki boşluğu malik anlaşması, teklif toplama ve ruhsat doldurur. Örnekte 9 aylık hazırlık varsaydık; bu sürede eski binada oturup kira ödemiyorsunuz, yani bedeli para değil riskli binada geçen aydır.

Kaynak: 6306 sayılı Kanun m. 3, 5 ve 6; Uygulama Yönetmeliği m. 7, 8 ve 15. Yönetmelik, karara katılmayan malik varsa yapı ruhsatı başvurusundan önce teklifin tebliğ edilmiş ve satış başvurusunun yapılmış olmasını arıyor (m. 15/4). Takvim burada sıkışır.

Müteahhitten alacağınız asıl rakam, eski evinizi boşalttıktan kaç ay sonra anahtarı elinize alacağınızdır. Sözleşmedeki kira süresi bundan kısaysa, aradaki her ay sizindir.

Satıp çıkmak hangi beş durumda daha doğru karar?

Binanızda yazılı teklif yoksa, çoğunluk kurulamıyorsa ya da hayatınız 30 ay beklemeye elvermiyorsa satmak daha doğru olabilir. Tablo avantajı ancak proje gerçekten başlarsa geçerlidir. Başlamayan projenin bekleme ücreti sıfırdır.

Parselde pazarlık edecek alan kalmamıştır. Fazla inşaat alanı çıkmıyorsa müteahhit ya hiç teklif vermez ya da metrekarenizden kesmek ister. Elinizdeki yazılı teklif 90 m² için 75 m² altını gösteriyorsa, gecikme riskiyle birlikte hesap B'ye dönmeye başlar.

Tapu kilitlidir. Karar için kişi sayısı değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu gerekir (6306 m. 6). Dağınık mirasçılı tapular yüzünden bu yarıyı geçemeyen binada başlangıç tarihi yoktur.

Kaygınız rakam değil güvenliktir. Tespiti olan bir binada bir yıl daha oturmanın bedelini hiçbir tablo fiyatlayamaz. Oturmak istemiyorsanız ve projenin başlangıç tarihi belirsizse, 71.000 TL'lik aylık hesabın burada hükmü yoktur.

Hayat takviminiz sıkışıktır. Yaşlı bir yakın, tedavi ya da okul düzeni iki taşınmayı ve 30 ay geçici evi taşıyamıyorsa, 3. ayda biten yol pahalı olsa da doğru yol olabilir.

Bina riskli alandadır. Uygulamayı idare yürütüyorsa müteahhidi ve metrekareyi aynı serbestlikle pazarlık edemeyebilirsiniz. Kira yardımı süresi de 18 ay değil, kurumun belirlediği, en çok 48 aylık süredir (m. 16/1).

Bu durumlardan birindeyseniz ya da satmaya kesin karar verdiyseniz BinaBina'ya başvurmanız gerekmez. Platform daire satmaz, dönüşüme gidecek binaya hesap ve teklif sağlar. Şu an İstanbul'da aktif olduğumuzu da ekleyelim.

Hazır daireyi seçtiyseniz kapora vermeden önce evrak görün. Yeni boya, yeni taşıyıcı sistem demek değildir. Zemin etüdü, denetim kayıtları ve yapı kullanma izni elinize gelmeden fiyat konuşmayın.

Hayır deyip kalırsanız satış sizin elinizden çıkar mı?

Çoğunluk sağlanmışsa evet, fiyatı artık siz belirlemezsiniz. Bildirimin ardından 15 gün geçer ve teklife olumlu dönmezseniz, payınız rayicin altına inmeyen bir açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılır. Riskli yapıda onlara satılamazsa, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satılana kadar işlem tekrarlanır (6306 m. 6/1). Bunu seçenek diye tabloya yazmayın; sizin seçtiğiniz bir şey değil, sizin yerinize işleyen bir sonuçtur.

Rayiç değeri Bedel Tespiti Komisyonu belirler; SPK yetkili kuruluşun değerlemesini de gözetir (Yönetmelik m. 15/A). Yani bedelsiz kaybetmezsiniz, ama fiyatı ve zamanlamayı da siz seçmezsiniz. Satış başvurusu yapılınca payınızın tapusuna, satışı ve devri engelleyen bir belirtme işlenmesi de istenir (m. 15/A/2). Tabloya bakıp hayır diyecekseniz, bunu çoğunluk oluşmadan önce yapın ve B yolunu kendiniz başlatın. Serbest piyasada satarken alıcının beyanı tapuda göreceğini, alınmış kararlarla birlikte geleceğini baştan söyleyin.

Tabloya girmeyen kalemler sonucu ne yönde oynatır?

Girmeyen üç kalem A'yı, iki kalem B'yi güçlendirir. Tahmini bilinmeyen kalemi tabloya koymak yerine dışarıda bıraktık; siz kendi durumunuza göre ekleyin.

A lehine, Yarısı Bizden. İstanbul'da bir konut için 875.000 TL'ye kadar hibe, 875.000 TL'ye kadar kredi öngörülüyor; dairede oturana bir kereye mahsus 125.000 TL tahliye desteği verilebiliyor (Cumhurbaşkanı Kararı 8189, tutarlar Mayıs 2025'te yayımlanan 9768 ile; değişebilir). Taahhüt süresi Ekim 2026'daki 11902 sayılı Kararla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Ancak hibe ve kredi kural olarak hak sahipleri adına yüklenicinin hesabına ödenir. Kat karşılığı sözleşmesinde bu paranın kimin hanesine yazılacağı netleşmemişse, desteğin etkisini hiç görmeyebilirsiniz. Yeni bölüm sayısı veya inşaat alanı mevcudun 1,5 katını geçerse hibe ve kredi yoktur.

A lehine, belediye harçları. Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar belediyeler harç ve ücret istemez (m. 7/10). Bu çoğunlukla müteahhidin maliyetine girer, pazarlıkta hatırlatın.

A lehine, kredi faizi. B yolundaki 2,55 milyon TL'yi krediyle bulacaksanız, faizi tablodaki farka eklenir.

B lehine, tamamlanmama riski. Müteahhidin işi bırakması en pahalı senaryodur. Riskli yapı parselinde gerçek ve özel kişi uygulamalarında, Aralık 2024'ten beri yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı teminat alınır (Yönetmelik m. 13/9-c; oran değişebilir), ama bu size ödenen tazminat değil, işi tamamlayana aktarılan paradır. O yüzden müteahhit seçimi bu hesabın parçasıdır.

B lehine, fiyat belirsizliği. Yeni dairenin değeri 30 ay sonraki piyasaya bağlıdır; B yolunda ise evi bugün görüp alırsınız. KDV gibi teslim kalemlerinin kime düştüğünü de sözleşmeden okuyun ve mali müşavirinize sorun.

Kendi hesabınızı yapmak için hangi dört sayı gerekir?

Tablonun sonucunu en çok dört sayı oynatır: dairenizin gerçek satış fiyatı, semtteki sıfır daire fiyatı, size düşecek net metrekare ve evden uzak kalacağınız ay. İlk ikisini satış emsallerinden, son ikisini yazılı tekliften almalısınız.

1. Satış fiyatı: İlan fiyatı değil, tamamlanmış satış. Binada riskli yapı tespiti varsa bunu da hesaba katan alıcı fiyatı.
2. Sıfır daire fiyatı: Aynı semtte, aynı büyüklükte, oturumu başlamış konut.
3. Net metrekare: Başka binanın oranı sizi bağlamaz; sayı kendi parselinizin imar hakkından çıkar. Ücretsiz fizibilite başvurusu kat karşılığı hesabını çıkarır; teklif konuşmadan önce elinizde bağımsız bir sayı olur.
4. Uzak kalınan ay: Örnekte inşaat süresine 6 ay ekledik; siz de kendi payınızı bırakın. Teklif alırken gecikmede kiranın sürüp sürmeyeceğini sözleşme maddesi olarak isteyin.

Kendi hesabınız

Sayıları kendi durumunuza göre değiştirin

Örnekle açılır. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez, kaydedilmez.

Eski dairenin satış değeri

TL

Hazır yeni daire fiyatı

TL

Hazır dairenin alanı

m²

Dönüşümde size düşecek alan

m²

Aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

İnşaat süresi

ay

Gecikme payı

ay

Aylık kira: evden uzak kaldığınız her ay ödeyeceğiniz kiradır. Daireniz kiradaysa kaybedeceğiniz kira gelirini yazın, taşınmayı sıfırlayın. Tutarlar bugünkü paradır; enflasyon yalnız sözleşmede sabit yazan kirayı ve ek ödemeyi eritir.

Diğer varsayımlar

Müteahhidin aylık kirası

TL

Kira yardımı toplamı

TL

Ek ödeme

TL

Bir taşınma

TL

Hazırlık süresi

ay

Hazır eve geçiş

ay

Taraf başına komisyon

%

Satışta tapu harcı ödenirMüteahhit kirası enflasyonla artarEk ödeme enflasyonla artar

Ek ödeme teslimde, sabit TL ödenir sayılır. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin.

Tahmini sonuç, bugünkü parayla

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan müteahhit kirası ve ek ödeme erir.

Dönüşümde kal

₺680.859

cebinizden çıkan net

Yeni eve geçiş: 39. ay

Daha az nakit

Sat, hazır ev al

₺2.552.800

cebinizden çıkan net

Yeni eve geçiş: 3. ay

Bu varsayımlarla dönüşümde kalmak ₺1.871.941 daha az nakit çıkarıyor. Karşılığında yeni eve 36 ay daha geç geçiyorsunuz.

Bu fark, evden uzak kaldığınız her ay için yaklaşık ₺62.398 eder.

Tek başına değiştiğinde sonucu çeviren eşik: size düşecek alan 71,3 m²'nin altına inerse ya da teslim 47 ay daha gecikirse.

En çok oynatan sapma: Yeni daire 15 m² küçük çıkar (-₺1.500.000).

Enflasyon, sabit müteahhit kirasının bugünkü değerini ₺264.859 eritiyor.

Kalem kalem döküm

Dönüşümde kal

Kira, 30 ay

₺1.200.000

Müteahhidin kira ödemesi

-₺455.141

Devlet kira yardımı

-₺144.000

Taşınma, 2 kez

₺80.000

Net

₺680.859

Sat, hazır ev al

Fiyat farkı

₺1.800.000

Satışta tapu harcı

₺144.000

Alışta tapu harcı

₺180.000

Komisyon, satış ve alış

₺388.800

Taşınma, 1 kez

₺40.000

Net

₺2.552.800

Hangi varsayım sonucu değiştirir?

Tutarlar dönüşüm yolunun avantajıdır. Eksi ise hazır ev önde.

Baz hesap

₺1.871.941

Enflasyon yılda 20 puan yüksek olur

₺1.774.608

Satışta tapu harcı istisnası uygulanır

₺1.727.941

Müteahhit kira ödemez

₺1.416.800

Teslim 12 ay daha gecikir

₺1.391.941

Teslimde 1.000.000 TL daha ek ödeme yapılır

₺1.385.920

Eski daire %12,5 pahalıya satılır

₺1.011.541

Teslim 24 ay daha gecikir

₺911.941

Yeni daire 15 m² küçük çıkar

₺371.941

24 ay gecikme ve 15 m² küçük daire birlikte (yön değişir)

-₺588.059

Tahminidir, varsayımlara bağlıdır; yatırım tavsiyesi değildir. Proje başlamazsa ya da tamamlanmazsa fark oluşmaz. Hesap, sözleşmede sabit yazan müteahhit kirası ve ek ödeme dışında bütün tutarların enflasyonla birlikte yürüdüğünü varsayar.

Örneğe dön

Dört sayıdan biri yazılı değilse, karar vermek için henüz erkendir. Tek malik olarak yapabileceğiniz ilk şey de budur: söylentiyi rakama çevirmek.