Kat Karşılığı
Müteahhitle Pazarlık Gücü Neye Bağlı? Binanızın Tavan Oranı Rakamlarla
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 8 dakika
- Dayanak
- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)
Kısaca
Pazarlık gücü iki parçadır: binanın sayılarının çizdiği tavan oran ve maliklerin bu tavana ne kadar yaklaştığı.
- Varsayımsal örnekte 10 daireli binada eski alanı karşılamak için %46,3 yetiyor; aynı parselde 14 daire olsa %64,8 gerekir, tavan ise %46,3'te kalır.
- Üç teklif ve hazır dosya, tek teklife göre malik başına yaklaşık 11 m² kazandırıyor.
- Tevhit her parselde ayrı salt çoğunluk ister; boş parsel katılırsa o parselde oy birliği gerekir (Yönetmelik m. 15/8).
Bu yazıda
Aynı semtte iki apartman var. Birine %55 teklif geliyor, ötekine %44. Malikler ilk önce müteahhidi suçlar. Oysa müteahhitle pazarlık masaya oturmadan önce yarı yarıya bellidir. Teklifin ne kadar yükseğe çıkabileceğini binanın sayıları belirler. Bu tavana ne kadar yaklaşacağınızı ise maliklerin kendisi belirler.
Aşağıda 10 daireli varsayımsal bir apartmanda bu iki parçayı ayırıyoruz. Önce her özelliğin tavan oranı kaç puan oynattığını, sonra rekabetin ve karar birliğinin ne kazandırdığını hesaplıyoruz. Gelen teklifleri yan yana koymayı müteahhit seçimi rehberinde anlattık. Burada yalnız teklifler gelmeden önceki güç dengesi var.
Müteahhitle pazarlık gücünüzü ne belirler?
Müteahhitle pazarlık gücünü iki şey belirler. Birincisi binanın taşıdığı tavan orandır: müteahhidin maliyetini ve kârını çıkardıktan sonra malike bırakabileceği en yüksek pay. İkincisi o tavana ne kadar yaklaştığınızdır. Tavanı imar hakkı, konum ve daire sayısı kurar. Yaklaşma payını teklif sayısı, karar birliği ve hazırlık belirler.
Tavanı kabaca şöyle hesaplıyoruz:
Tavan oran = 1 − (yapım maliyeti + ödenecek kira) × (1 + kâr ve risk payı) ÷ yeni binanın toplam satış değeri
Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Müteahhidin gerçek hesabında finansman, vergi ve satış süresi de vardır. Ama yön değişmez: satış değeri büyüdükçe, maliyet ve risk küçüldükçe malike kalan pay artar.
Örnek binada hangi sayıları varsaydık?
Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir.
| Kalem | Varsayım |
|---|---|
| Mevcut bina | 10 daire, her biri 80 m² net |
| Yeni bina | 2.400 m² brüt inşaat alanı |
| Net satılabilir alan | Brütün %72'si, 1.728 m² |
| Yeni dairenin değeri | 100.000 TL/m² net |
| Yapım maliyeti | 28.000 TL/m² brüt |
| Kira | 10 daire × 30.000 TL × 24 ay |
| Kâr ve risk payı | Maliyetin %20'si (iki teklifli durum) |
Maliyet için resmî bir çıpa var. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 2026 tebliği, yüksekliği 21,50 m'ye kadar olan üç kattan yüksek konutu III-B grubuna koyar ve 21.050 TL/m² yazar (Resmî Gazete, 3 Şubat 2026). Bu rakam mimarlık ve mühendislik hizmet bedeli hesabı içindir. KDV hariçtir, %15 genel gider ile %10 yüklenici kârını içerir. Piyasadaki yapım maliyeti değildir, tutar her yıl güncellenir. Biz yıkım, otopark ve KDV payını da katarak 28.000 TL/m² varsaydık.
Bu sayılarla tavan oran %48,3 çıkıyor. Malik başına 83,5 m² yeni daire düşüyor. Eski 80 m²'ye göre katsayı 1,04.
Binanın hangi özelliği tavan oranı kaç puan oynatıyor?
Her satırda tek bir varsayımı değiştirdik, gerisi tabandaki gibi kaldı. Müteahhitle pazarlık açısından en çok konum, en az imar alanı oranı oynatıyor. Ama malikin eline geçen metrekareyi en çok imar alanı değiştiriyor.
| Senaryo | Değişen | Tavan | Yeni/eski m² |
|---|---|---|---|
| Taban | — | %48,3 | 1,04 |
| Düşük imar | 2.000 m² brüt | %47,3 | 0,85 |
| Yüksek imar | 2.800 m² brüt | %49,0 | 1,24 |
| Arka sokak | 85.000 TL/m² | %39,2 | 0,85 |
| Ana cadde | 115.000 TL/m² | %55,1 | 1,19 |
| Zemin ticari | 150 m² dükkân | %50,5 | 1,14 |
| Tevhit | İki parsel, verim %76 | %51,1 | 1,16 |
Tevhit satırında iki eş parsel ve 20 malik var. Ticari satırda dükkânın m² değeri konutun 1,5 katı varsayıldı; yeni/eski m² bu satırda konut eşdeğeridir. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.
Tablodan üç sonuç çıkıyor.
İmar hakkı oranı değil metrekareyi büyütür. Brüt alan 2.000'den 2.800 m²'ye çıkınca tavan yalnız 1,7 puan artıyor. Malik başına alan ise 68 m²'den 99 m²'ye çıkıyor. "Oranı yükseltin" demeden önce parselden kaç m² çıktığını bilin. İmar durumunu nasıl okuyacağınızı Bakırköy imar durumu yazısında satır satır gösterdik.
Konum en sert etkendir. Yapım maliyeti arka sokakta da ana caddede de aynıdır. Değer %15 düşünce maliyetin payı büyür, tavan 9 puan iner. Cephe, manzara ve ulaşım bu yüzden oranı imardan daha çok etkiler.
Ticari alan ve tevhit birkaç puan ekler, ama şarta bağlıdır. Zemin katta dükkân ancak plan notu izin veriyorsa yapılır. Tevhit ise komşu parselin kararına bağlıdır.
Dükkân neden ayrı hesap ister?
Örnekte dükkân tavanı 2,2 puan artırdı, çünkü m² değerini konutun 1,5 katı varsaydık. Bu artı, yeni binada dükkân yapılabiliyorsa geçerlidir. Plan notu zemin katı konuta ayırıyorsa artı ortadan kalkar.
Bugün binada dükkân varsa sorun ikiye çıkar. Dükkân sahibi yeni binada yine dükkân ister. İnşaat boyunca kaybedeceği kira geliri de bir dairenin kirasından farklıdır. Bu talebi müteahhide gitmeden önce malikler kendi aralarında sayıya bağlamazsa, müteahhit belirsizliği fiyata koyar. Dükkân ile dairenin değer farkını gösteren bir bölüşüm formülü yazın ve teklif çağrısına ekleyin.
Daire sayısı neden pazarlığı daraltıyor?
Mevcut bölüm sayısı maliklerin geri istediği alanı belirler. Müteahhitle pazarlıkta bu alan sizin taban talebinizdir. Aynı parselde eski daireler arttıkça, eski alanı karşılamak için gereken oran tavanı geçer.
| Mevcut bina | Eski net alan | 1'e 1 için gereken | Tavan |
|---|---|---|---|
| 10 × 80 m² | 800 m² | %46,3 | %48,3 |
| 12 × 80 m² | 960 m² | %55,6 | %47,3 |
| 14 × 80 m² | 1.120 m² | %64,8 | %46,3 |
Gereken oran, eski net alanın yeni net alana bölümüdür. Tavan, daire sayısıyla artan kira yüzünden de düşüyor. Sayılar varsayımdır.
On daireli binada tavan talebin 2 puan üstünde. On dört daireli binada ise 18,5 puan altında. Bu binada müteahhitle pazarlık oran üzerinden yürümez. Malik başına 57 m² düşer. Seçenekler daha küçük daire kabul etmek, ek alan için para ödemek ya da parseli büyütmektir.
Yaygın yanlış, "komşu bina %55 aldı, biz de alırız" diye düşünmektir. Komşunun oranı onun parselinin, cephesinin ve daire sayısının sonucudur. Sizin binanıza taşınmaz.
Tevhit pazarlık gücüne ne katar?
Tevhit, yani parsel birleştirme, iki yoldan güç katar. Büyüyen parselde merdiven, otopark ve çekme mesafesi daha verimli kullanılır. Örnekte net/brüt verimi %72'den %76'ya çıkardık, tavan 2,8 puan arttı. Bu verim artışı da varsayımdır.
Kuralı Uygulama Yönetmeliği koyar (m. 15/8):
- Birleşecek parsellerdeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olmalıdır.
- Her parselde ayrı ayrı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu aranır.
- Araya ya da yanına boş parsel katılacaksa o parselin bütün malikleri oy birliğiyle karar verir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 7/3 saklıdır.
- Tevhitten sonraki uygulamaya yeni parselde salt çoğunlukla karar verilir.
Maliyet tarafında iki ayrıntı var. Uygulamayı gerçek kişiler ya da şirket gibi özel hukuk tüzel kişileri yürütüyorsa belediye harç ve ücreti, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni alan için alınmaz (6306 sayılı Kanun m. 7/10). Riskli parsel boş parselle birleşirse tapu harç ve ücret muafiyeti, riskli parselin yeni parsele oranı kadar uygulanır (Yönetmelik m. 16/11). Tevhit eşiği ve oranlı tapu harcı, 2026 değişiklikleriyle birlikte uygulama yönetmeliği yazısında da anlatılıyor.
Teklif sayısı ve karar birliği oranı nasıl değiştirir?
Bu üç etken tavanı değil, müteahhidin istediği kâr ve risk payını değiştirir. Tek teklif varsa müteahhitle pazarlıkta karşı tarafın acelesi yoktur. İmzalar dağınıksa müteahhit bekleme ve dava riskini fiyata koyar. Belgeler eksikse bilinmeyen için pay ayırır.
| Durum | Kâr ve risk payı | Tavan | Yeni/eski m² |
|---|---|---|---|
| Tek teklif, imzalar dağınık | %30 | %44,0 | 0,95 |
| İki teklif (taban) | %20 | %48,3 | 1,04 |
| Üç teklif, dosya hazır | %15 | %50,5 | 1,09 |
Kâr ve risk payları varsayımdır. Mevzuatta müteahhit kârı için bir oran görmedik.
Tek teklif ile üç teklif arasındaki fark 6,5 puan. Bu, yeni binanın toplam değerinde 11,2 milyon TL eder. Malik başına yaklaşık 1,12 milyon TL ya da 11,2 m² demek. Binanın hiçbir fiziksel özelliği değişmeden.
Karar birliğinin ölçüsü kişi sayısı değil paydır. Riskli yapı parselinde yeniden yapım kararı "sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" ile alınır (6306 m. 6/1). Bu eşik 7471 sayılı Kanunla 2023'te "en az üçte iki"den salt çoğunluğa indi. Müteahhit de payı sayar. Hissesi %60'ı geçen, yazılı yetki vermiş bir grup ona daha kısa bir takvim gösterir.
Hazırlıkta asıl işe yarayan, müteahhidin kendi araştırma masrafını azaltan belgedir. Tapu kayıtları, onaylı proje ve imar durumu masada hazırsa belirsizlik payı küçülür. Her firmaya aynı dosyanın gitmesi ayrıca teklifleri karşılaştırılabilir kılar. Biri eksik bilgiyle düşük, öteki tam bilgiyle yüksek fiyat vermişse aradaki fark rekabetten değil, dosyadan gelir.
Pazarlık gücü teminata nasıl yansır?
Güçlü bina yalnız oran almaz, güvence de alır. Örnekte 1 oran puanı 1,73 milyon TL eder, malik başına 172.800 TL. Teminatın müteahhide maliyeti çoğu zaman bundan küçüktür.
Varsayalım 12 milyon TL'lik bir banka teminat mektubu istediniz. Yıllık komisyon %3 ve süre 2 yıl olsun. Müteahhidin maliyeti 720.000 TL'dir, yani 0,42 oran puanı. Komisyon oranı varsayımdır, bankaya ve firmaya göre değişir.
Bu yüzden üç teklifli, kararı net bir bina iki şeyi birlikte isteyebilir: tavana yakın oran ve aşamalı tapu devri ya da mektup. Tek teklifli bina ise çoğu zaman birini seçmek zorunda kalır. Teminat türlerinin aşama aşama nasıl ölçüleceğini kat karşılığı teminat hesabında anlattık.
Müteahhitle pazarlığa hangi sayılarla oturmalısınız?
Oranı söylemeden önce şu altı sayıyı yazılı olarak hazırlayın. Her biri yukarıdaki tablolardan birine girer:
- İmar durumundan çıkan toplam brüt inşaat alanı ve plan notlarındaki ticari kullanım izni
- Bölgede yeni konutun m² değeri, en az üç ilan ya da değerleme raporuyla
- Mevcut bölümlerin net alanları ve arsa payları, tapu ve onaylı projeden
- Anlaşan malikleri ve toplam paylarını gösteren liste
- Komşu parselle tevhit seçeneği, varsa o parselin riskli yapı durumu
- Davet edilecek müteahhit sayısı, en az üç
Bu altı sayı tavan oranı sizin önünüze koyar. Teklifler geldiğinde tavana uzaklıklarını aynı ölçüyle görmek için şu aracı kullanabilirsiniz:
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Parselinizin imar hakkını ve kat karşılığı hesabını tek dosyada görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Rapor, tavan oranı hesaplamak için gereken alan ve değer sayılarını verir.
BinaBina bu hesabın neresinde, nerede değil?
BinaBina imzadan önceki sayı tarafındadır. İmar durumundan alanı, bölgeden değeri, tekliften malike kalanı hesaplar. Müteahhitle pazarlığı sizin adınıza yürütmez. Ücret karşılığı müzakere ya da yazılı görüş arıyorsanız danışmanlık yazısındaki çıkar sorularını sorun.
Şu işler için BinaBina'yı kullanmayın:
- Sözleşme metni ve tapu işlemi. Bir avukat gerekir.
- Binanın riskli olup olmadığı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisansladığı kuruluşun işidir (6306 m. 3/1).
- Plan notunun yorumu. Belediyenin imar birimine yazılı sorun.
- Değerleme raporu. Yetkili değerleme kuruluşundan alınır.
Hesaptaki tavan bir tahmindir, bir müteahhidin vereceği sözü göstermez. Ama elinizde bu sayı varken gelen teklifin neden düşük olduğunu sorabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığında yüzde 50 oran iyi mi?
Tek başına bilinmez. Varsayımsal örneğimizde aynı %50, 2.000 m² brüt alan çıkan parselde malike 72 m² bırakıyor, 2.800 m² çıkan parselde 100 m²'yi geçiyor. Eski daireniz 80 m² ise ilki kayıp, ikincisi kazançtır. Oranı her zaman malik başına net metrekareye çevirip eski alanınızla karşılaştırın.
Müteahhit kârı yüzde kaç olur?
Özel kat karşılığı işler için mevzuatta bir kâr oranı görmedik. Bakanlığın 2026 yapı yaklaşık birim maliyet tebliği, hizmet bedeli hesabındaki birim maliyetlere %15 genel gider ile %10 yüklenici kârını dâhil eder. Bu bir pazarlık ölçüsü değildir. Örneğimizde kâr ve risk payını, rekabete göre %15 ile %30 arasında varsaydık.
Komşu parsel tevhide katılmazsa ne olur?
Tevhit için her parselde ayrı ayrı, hisseleri oranında salt çoğunluk gerekir (Yönetmelik m. 15/8). Komşu parselde bu çoğunluk çıkmazsa birleşme olmaz, kendi parselinizde tek başına uygulama yaparsınız. Bu yüzden teklif çağrısında tevhitli ve tevhitsiz iki senaryo için ayrı oran isteyin; biri düşerse elinizde öteki kalır.
Tek teklif geldiyse imzalamalı mıyız?
Önce tavan oranı hesaplayın. Teklif tavana yakınsa tek olması kendi başına kötü değildir. Uzaksa aynı bilgiyle en az iki firmaya daha teklif çağrısı yapın. Varsayımsal örneğimizde tek teklif ile üç teklif arasındaki fark malik başına yaklaşık 1,12 milyon TL. Beklemenin size maliyetini bu farkla karşılaştırın.
Arsa payı yüksek malik pazarlıkta daha mı güçlüdür?
Karar tarafında evet. 6306 sayılı Kanunda riskli yapı parselindeki çoğunluk kişi sayısıyla değil, hisseleri oranında hesaplanır (m. 6/1). Yeni dairelerin nasıl bölüşüleceği ise maliklerin ve sözleşmenin konusudur. Bu bölüşüm formülünü müteahhitle görüşmeden önce kendi aranızda yazmak, grubun tek sesle konuşmasını kolaylaştırır.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (Resmî Gazete, 4 Şubat 2026, Sayı 33158)
- Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, Sayı 33157)
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.