İnşaat Öncesi Belge Kontrolü: Kazıdan Önce 8 Belge, Kim Verir, Nereden Bakılır?

Kepçe parsele girmeden önceki hafta, çoğu malikin elinde tek bir belge vardır: kendi imzaladığı sözleşme. Oysa temel kazısı başlamadan sekiz belgenin hazır olması gerekir. Bunları lisanslı kuruluş, noter, belediye, yapı denetim kuruluşu ve sigortacı gibi ayrı yerler düzenler. İnşaat öncesi belge kontrolü, bu sekiz belgenin var olduğunu, birbirini tuttuğunu ve tarihlerinin geçerli olduğunu görmektir.

Adımların takvimini kentsel dönüşüm süreci takvimi yazısında anlattık. Burada yalnız belge var: kim düzenler, nereden bakılır, hangi satır tutmazsa durmalısınız. Anlatım, maliklerin bir müteahhitle yürüttüğü tek parsellik riskli yapı uygulamasına göredir.

İnşaat öncesi belge kontrolü hangi belgeleri kapsar?

İnşaat öncesi belge kontrolü sekiz belgeyi kapsar. Her birinin düzenleyeni ve bakılacak yeri farklıdır. Aşağıdaki tablo hepsini tek yerde toplar.

e-Devlet hizmet adları 2 Kasım 2026'da kurumların e-Devlet sayfalarından okundu. Adlar değişebilir.

Sekiz belgenin hiçbiri tek başına yetmez. Asıl kontrol, aynı bilginin her belgede aynı yazılmasıdır: ada ve parsel, inşaat alanı, müteahhidin adı. Biri farklıysa, hangisinin doğru olduğu yazıyla netleşmeden kazı başlamamalı.

Riskli yapı raporunun kesinleştiğini nereden anlarsınız?

Belge kontrolünde ilk soru raporun var olması değil, kesinleşmiş olmasıdır. Tespit, ilan süresi bitip 15 günlük itiraz süresi itirazsız geçince ya da itiraz reddedilince kesinleşir (Yönetmelik m. 8/1). Bunu üç izden görürsünüz.

Raporu çoğunlukla Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği bir kurum ya da kuruluş düzenler. Başkanlık ya da belediye tespiti resen de yaptırabilir (6306 sayılı Kanun m. 3/1). Rapor, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünde ya da yetki devri varsa belediyede incelenir. Eksik yoksa riskli yapı en geç 10 iş günü içinde tapuya bildirilir ve tapu kaydının beyanlar hanesine yazılır (Yönetmelik m. 7/4).

Aynı anda üç bildirim yapılır. Tespit tutanağı binaya asılır. Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim gider. Tutanak muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İtiraz süresi, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gündür (m. 7/5).

Raporun kendisinde de bir satıra bakın. Binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ve bina kodu raporda yer almak zorundadır (m. 7/3). Bu kod tapudaki ve belediyedeki adresle tutmalı.

Yaygın yanlış, raporun çıktığı gün binanın yıkılabileceğini sanmaktır. Kesinleşmeden sonra Müdürlük, tebligat yapılmasını ve yıktırmayı belediyeden ister (m. 8/1). Raporun teknik tarafı için riskli yapı tespiti rehberine bakabilirsiniz.

Karar tutanağı ve vekaletnameler neyi göstermeli?

Bu iki belge, müteahhidin kimin adına iş yaptığını gösterir. Belge kontrolünde iki durumu ayırın: bütün malikler imzaladıysa her malikin imzası, imzalamayan varsa salt çoğunluk kararı aranır.

Salt çoğunluk yolunda karar, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla alınır, imzalanır ve tutanağa bağlanır (Yönetmelik m. 15/2). Tutanaktaki imzaların arsa payı toplamını tapudaki pay listesiyle karşılaştırın. Kişi sayısı değil, hisse sayılır.

İmzalamayan malik varsa bir belge daha istenir. Ruhsat başvurusundan önce karar ve teklif bu maliklere tebliğ edilmiş, paylarının satışı için de başvurulmuş olmalıdır. Müdürlük ya da yetki devri varsa belediye, dosyayı ön incelemeden geçirir ve sonucu ruhsatı verecek birime yazıyla bildirir (m. 15/4). O yazının bir örneğini isteyin.

Vekaletnameyi noter düzenler. e-Devlet'te Türkiye Noterler Birliği'nin "Kişi Vekaletnameleri Sorgulama" hizmeti var. Vekaletnamede üç şeye bakın:

• Vekil kim ve kimin adına işlem yapıyor?
• Yetki yalnız belediye ve proje işleri mi, tapu devri ve ipotek de var mı?
• Vekaletname hâlâ geçerli mi, azledilmiş mi?

Tapu devri yetkisi sınırsız verilmişse, sözleşmedeki aşamalı devir planı kâğıtta kalabilir. Bu riski kat karşılığı teminat yazısında rakamla gösterdik.

İmar durumu ve onaylı projelerde hangi satıra bakmalı?

İmar durum belgesini belediye düzenler. Yapı sahibi ya da vekili tapu kayıt örneği ve aplikasyon krokisiyle başvurur (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 55/2). Tapu kaydına belediye elektronik ortamda erişebiliyorsa tapu örneği ayrıca istenmez (m. 55/14). Belediye belgeyi en geç 2 iş günü içinde verir (m. 55/4). Bu belge kontrolünün amacı, projenin hangi imar hakkına dayandığını görmektir.

Bakanlığın e-Devlet sayfasında iki bağlantı işinize yarar: "İmar Durum Sorgulaması" ve "Askıdaki Plan Sorgulaması". İkincisi, askıdaki yani ilan süresindeki planlar içindir. Ekranların ne gösterdiğini giriş gerektiği için biz açıp denemedik. İmar durumunu okumayı Bakırköy imar durumu yazısında adım adım anlattık.

Onaylı projeler ruhsatın ekidir. Ruhsat başvurusuna mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri eklenir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 22). Denetime tabi yapılarda yapı denetim kuruluşu projelere uygun görüş vermiş olmalıdır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57/12).

Projelerin ilk paftasında bir bilgi tablosu bulunur (aynı Yönetmelik m. 57/10). Bu tablo, belge kontrolünün en kısa yoludur. Şu satırları sözleşmenizle karşılaştırın:

• ada, parsel ve arsa alanı,
• kat adedi ve yapı inşaat alanı,
• emsal hesabına konu alan,
• yapı sahibi ve yapı müteahhidi.

Bir de muvafakat, yani onay kuralı var. Genel kural olarak parsel maliklerinin onayı alınmadan ruhsat düzenlenemez, onaylı projede tadilat yapılamaz (aynı Yönetmelik m. 55/8). 6306 sayılı Kanun kapsamında bu onay salt çoğunluk kararıyla yürür. O yüzden tutanak ile proje aynı projeyi anlatmalı.

Yapı ruhsatı ve yapı denetim sözleşmesi neyi kanıtlar?

Ruhsat, belediyenin bu projeye bu parselde izin verdiğini kanıtlar. Yapı denetim sözleşmesi ise inşaatı kimin denetleyeceğini gösterir. Belge kontrolünde ikisi birlikte okunur.

Ruhsatı belediye ya da valilik verir (3194 m. 21). Eksiksiz başvuruda süre en geç 30 gündür (m. 22). Ruhsat ve ekleri yapı yerinde bulundurulmak zorundadır (m. 29). Şantiye açıldığında bunları görmek istemeniz olağandır.

Yapı denetim hizmet sözleşmesi, yapı sahibiyle yapı denetim kuruluşu arasında imzalanır. Yapı sahibi, yapı üzerinde mülkiyet hakkı olan kişidir (4708 sayılı Kanun m. 1). Kat karşılığında bu, siz ve diğer maliklersiniz.

Burada iki kural var:

Müteahhit vekiliniz olamaz. Yapı sahibi, yapım işi için anlaştığı müteahhidi yapı denetim işinde vekil tayin edemez (4708 m. 2). Sözleşmeyi müteahhit "malikler adına" imzalamışsa durun ve sorun.

Kuruluşu çoğu zaman sistem belirler. Sözleşme bedeline esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda kuruluşu yapı sahibi seçer. Daha büyük yapılarda kuruluş, elektronik ortamda birinci ve ikinci sırada belirlenen en fazla iki kuruluştan biridir (4708 m. 5, 7534 sayılı Kanunla 2024'te değişti). Sözleşmenin bir sureti belediyeye verilir.

Kat karşılığı sözleşmesinin hangi ekleri elinizde olmalı?

Sözleşmenin kendisi kadar ekleri de belge kontrolüne girer, çünkü rakamlar çoğu zaman eklerde yazar. Şekil şartını ve maddeleri kat karşılığı sözleşme rehberinde anlattık. Burada yalnız ek listesi var.

Elinizde en az şu beş ek olmalı. Bu liste bizim önerimizdir, mevzuat listesi değildir:

1. Hangi bağımsız bölümün kime kalacağını gösteren dağılım listesi.
2. Teknik şartname ve mahal listesi.
3. Sözleşmenin dayandığı proje ya da proje özeti.
4. Tapu devir takvimi ve her aşamada devredilecek pay.
5. Teminat ve sigorta maddesi, tutarlarıyla.

Her malikte kendi imzalı örneği ya da noterden alınmış sureti olmalı. Toplantıda yalnız okunan, dağıtılmayan ek, anlaşmazlıkta ispatı zorlaştırır.

Hangi sigorta mevzuatta zorunlu, hangisi sözleşmeye kalıyor?

Okuduğumuz mevzuatta inşaat öncesi belge kontrolüne giren iki zorunluluk var: 6306 kapsamındaki teminat ya da bina tamamlama sigortası ve zorunlu deprem sigortası (DASK). İnşaat all risk ve üçüncü şahıs sorumluluk sigortasını zorunlu tutan bir hüküm görmedik.

Yönetmelik: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği. Tarama 2 Kasım 2026 tarihli konsolide metinlerde yapıldı.

Bina tamamlama sigortası ya da teminat. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki parsellerde müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Başkanlığın belirlediği teminatı vermek zorundadır (6306 m. 8/6). Yönetmelik bu teminatı yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı olarak koyar. Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa teminat aranmaz (Yönetmelik m. 13/9-c, ğ). Hangisinin verildiğini gösteren belgeyi isteyin.

İnşaat all risk ve üçüncü şahıs. 6306 sayılı Kanun, Uygulama Yönetmeliği, 3194 sayılı İmar Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği metinlerinde bu iki sigortayı zorunlu tutan bir hüküm görmedik. Yaygın yanlış, müteahhidin all risk poliçesini kendiliğinden yaptırdığını sanmaktır. İstiyorsanız sözleşmeye yazın: sigorta bedeli, lehtar ve poliçenin size ne zaman verileceği.

DASK. Kat mülkiyetindeki bağımsız bölümler ve mesken binaları zorunlu deprem sigortasına tabidir. Sigortayı malik yaptırır ve her yıl yeniler (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m. 10/1, 10/3). Poliçe için e-Devlet'te DASK'ın "Poliçe Sorgulama" hizmeti var. Yıkımdan sonra eski poliçenin ne olacağına dair Kanunda bir hüküm görmedik; bunu DASK'a ya da sigortacınıza sorun.

Yeni bina için de DASK önemlidir. Tapu müdürlüğü, bu sigortaya tabi bölümlerde malik talebiyle yapılan tescili geçerli poliçe görmeden yapmaz (6305 m. 11/2). Su ve elektrik aboneliğinde de poliçe kontrol edilir (m. 11/3). DASK, mevzuata ve projeye aykırı inşa edilen binayı sigortalamama hakkına da sahiptir (m. 10/4). Onaylı projeye uyum bu yüzden yalnız belediyeyi ilgilendirmez. DASK'ın tarifesini ve azami teminat tutarını her yıl Bakan belirler (m. 13/1); tutar her yıl güncellenir.

Belgelerdeki tarihler neden ayrıca kontrol edilmeli?

Belge kontrolünde tarih, belgenin kendisi kadar önemlidir. Süresi geçmiş ruhsat ya da kesinleşmemiş rapor kâğıtta vardır ama işe yaramaz.

Kısaltmalar: m. 7 ve m. 15, 6306 Uygulama Yönetmeliğinin; m. 54/3, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin maddeleridir.

Ruhsat satırını özellikle okuyun. Süresinde başlanmayan ya da bitirilmeyen yapının ruhsatı hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat almak gerekir. Başlanmış inşaatta kazanılmış haklar saklıdır (3194 m. 29). Süre dolmadan başvurulursa ruhsat beşer yıl, en çok iki kez yenilenir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 54/3). Ruhsat tarihini sözleşmedeki teslim süresiyle yan yana koyun.

Müteahhitten hangi belgeleri hangi sırayla istemelisiniz?

Belge kontrolünü tek seferde değil, üç turda yapın. Her tur bir sonraki aşamanın kapısıdır.

1. Sözleşmeden önce: riskli yapı tespitinin kesinleştiğini gösteren e-Devlet bildirimi ve tapu kaydı, güncel imar durum belgesi, askıdaki plan sorgusu.
2. Yıkımdan önce: imzalı karar tutanağı ya da bütün maliklerin sözleşmesi, vekaletnamelerin kapsamı, imzalamayan malik varsa Müdürlüğün ön inceleme yazısı.
3. Temel kazısından önce: yapı ruhsatı ve onaylı projeler, yapı denetim hizmet sözleşmesi, teminat ya da bina tamamlama sigortası belgesi, sözleşmede istediyseniz all risk ve üçüncü şahıs poliçeleri.

Her turda üç bilgiyi karşılaştırın: ada ve parsel, inşaat alanı, müteahhit adı. Belgeler eksiksiz ama rakamlar birbirini tutmuyorsa sorun belgede değil, projededir.

Parselinizin imar hakkını ve kat karşılığı oranını bağımsız bir hesapla görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz. Böylece projedeki inşaat alanını kendi hesabınızla karşılaştırırsınız.

BinaBina bu kontrolün neresinde, nerede değil?

BinaBina, parsel bazında imar hesabı ve fizibilite yapar. Teklifleri aynı ölçüye çevirir. Bu yazıdaki listeyi bu hesapla birlikte kullanabilirsiniz.

Şunları yapmıyoruz. Riskli yapı raporu düzenlemiyoruz; bu iş lisanslı kuruluşların. Ruhsat ya da proje onaylamıyoruz; bu belediyenin işi. Vekaletnamenin geçerliliğine ya da sözleşmenin hukuki sonucuna karar vermiyoruz. Sigorta poliçesi satmıyor ve önermiyoruz.

Belgeler arasında çelişki bulduysanız, malikler arasında dava varsa ya da ruhsata itiraz düşünüyorsanız bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Hukuki soru için avukata, proje ve zemin sorusu için bağımsız bir mühendise, ruhsat kaydı için belediyenin imar birimine gidin.