Kat Karşılığı Proje Değişikliği: İmzadan Sonra Kim Onaylar, Kim Denetler?

Ruhsattan sekiz ay sonra müteahhit, malikler grubuna yeni bir plan gönderiyor. Zemin kattaki iki daire birleşip dükkân olmuş, çatıya bir daire eklenmiş. Altına tek cümle yazılmış: "Belediye onayladı." Kat karşılığı proje değişikliği çoğu zaman böyle duyulur. Oysa böyle bir değişikliğin onayı, imzaladığınız sözleşmeden ayrı bir yoldan geçer.

Örnek varsayımsaldır: 12 daireli, tek bloklu, gerçek olmayan bir bina. Sözleşmenin genel maddeleri için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız projenin imzadan sonra nasıl değiştiği, kimin onay verdiği ve uygulamayı kimin denetlediği var. Metrekarenin kesinleşmesi ve net/brüt alan bu yazının konusu değil.

Kat karşılığı proje değişikliği için kimin onayı gerekir?

Ruhsat almış bir projede değişiklik, parsel maliklerinin muvafakati, yani onayı olmadan yapılamaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bunu açıkça yazar: maliklerin onayı alınmadan ruhsat düzenlenemez, onaylı projede tadilat yapılamaz (Yönetmelik m. 55/8). Riskli yapı parselinde ise bu kural salt çoğunluğa döner.

Önce değişikliğin türüne bakılır. Yönetmelik "esaslı tadilat" kavramını tanımlar. Taşıyıcı sistemi, inşaat alanını, bağımsız bölüm sayısını, ortak alanların ya da bölümlerin alanını, kullanım amacını ya da ruhsat eki projeyi değiştiren her işlem bu gruptadır ve ruhsata tabidir (m. 4/1-y). Ruhsat alınmış yeni inşaatta sonradan değişiklik istenirse mimari proje yeniden düzenlenir. Statik ve tesisat projesi de etkileniyorsa onlar da değişir (m. 58/2).

PAİY: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği. Tablo, bugünkü konsolide metinden özetlendi.

Tek blok istisnası dardır. Arsa payları, ortak alanlar, blokların yeri, emsal, inşaat alanı, yükseklik ve kullanım amacı değişmemelidir. Tek bölüm istisnası da öyle. Islak hacmin yeri, ortak duvar, taşıyıcı sistem ve yangın güvenliği etkilenmemelidir. Girişteki örnekte bölüm sayısı ve kullanım amacı değişiyor. Bu, istisnaya girmez.

Elinizdeki proje hangisi: sözleşme eki mi, ruhsat eki mi?

Kat karşılığı işte üç ayrı proje belgesi dolaşır ve hepsi aynı anda güncel olmayabilir. Proje değişikliği bunların birini değiştirip ötekini bırakabilir. Hangisinin neyi bağladığını bilmeden "proje değişti" cümlesini tartamazsınız.

Üçüncü satırdaki imza kuralının kat karşılığında bir istisnası var, aşağıda anlatıldı.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), tapuya verilecek mimari projede çok şey ister. Her bağımsız bölümün nevi, sıra numarası, inşaat alanı ve arsa payı açıkça gösterilmelidir (KMK m. 12/a). Kat irtifakı da bu projeye göre kurulur. Yapı bitince kat mülkiyetine geçecek bölümlerin numarası ve eklentileri, kat irtifakı kurulurken bu projeye göre tapunun beyanlar hanesine yazılır (KMK m. 14).

Sorun şudur. Tadilat ruhsatı ikinci satırı değiştirir. Sözleşmeniz ise kendiliğinden değişmez. İkisi ayrıştığında inşaat yeni projeye göre yükselir, sizin elinizde eski liste kalır.

Müteahhit sizin imzanız olmadan kat irtifakı kurdurabilir mi?

Evet, belli bir şartla. Kanuna 2018'de eklenen hükümle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmişse kat irtifakı yüklenicinin talebiyle ilgili idare tarafından kurulur. Tescilde idarenin onayladığı mimari proje esas alınır. Bu projede malik imzası aranmaz (KMK m. 10, 7099 sayılı Kanunla eklenen fıkra).

Bu hüküm bölüm listesini sözleşmenin en önemli eklerinden biri yapar. Liste yoksa yol açılmaz. Liste varsa, tapuya giden bölüm düzeni onaylı projeden gelir. Proje sizin listenizden ayrıldıysa, tapu yeni projeyi izler.

Yaygın yanlış, kat irtifakı kurulurken herkesin yeniden imza vereceğini sanmaktır. Bölümleri belirlenmiş bir kat karşılığı sözleşmesinde bu güvence yoktur. Kontrol anınız imza masası değil, tadilat başvurusudur.

Sözleşmeye hangi proje ve hangi liste eklenmeli?

Kat karşılığı proje değişikliğine karşı en ucuz önlem, imzada hangi projenin esas alındığını tarih ve sürümle yazmaktır. "Onaylanacak projeye göre" ifadesi, değişen her projeyi kabul etmiş görünmenize yol açabilir.

Sözleşmeye bağlanacak bölüm listesinde şu sütunlar olsun:

• Bağımsız bölüm numarası ve katı,
• Niteliği: daire, dükkân, depo,
• Kime düştüğü: malik adı ya da müteahhit,
• Bağlı eklentisi: depo, otopark yeri,
• Esas alınan projenin tarihi ve çizim numarası.

Ardından bir değişiklik usulü yazılır. Hangi değişikliğin yazılı onayınızı gerektirdiği, onay için kaç gün tanındığı ve onay verilmezse eski projeyle devam edileceği açıkça yazılmalıdır. Sürenin uzunluğu için mevzuatta bir ölçü görmedik. Bu tarafların kararıdır.

Riskli yapı parselinde salt çoğunluk projeyi değiştirebilir mi?

Riskli yapı parselinde kat karşılığı proje değişikliği için tüm maliklerin onayı aranmaz. 6306 sayılı Kanun, 2023'teki değişiklikle (7471 sayılı Kanun), yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat işlemini, maliklerin tamamının onayını gerektirse bile, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu kararıyla yürütür (6306 m. 6/1). Çoğunluğun nasıl sayıldığını 6306 sayılı Kanun rehberinde bulabilirsiniz.

Bu, sizin tek başınıza tadilatı durduramayacağınız anlamına gelebilir. Yine de iki ayrı soruyu karıştırmayın. Birincisi idarenin tadilatı onaylayıp onaylamayacağıdır. İkincisi müteahhidin size karşı sözleşmeyi yerine getirip getirmediğidir.

Tadilat başvurusunda belediyenin hangi karar tutanağını isteyeceğini kendi belediyenizden yazılı olarak öğrenin. Çoğunluk kararının sizin sözleşmenizdeki daire tahsisini değiştirip değiştirmediği ise ayrı bir hukuki sorudur. Bu konuda tek bir kesin cevap vermiyoruz, dava düşünmeden önce güncel içtihadı bir avukata kontrol ettirin.

Belediye onayladıysa değişiklik size karşı da geçerli mi?

İdarenin onayı, yapının imar mevzuatına uygun olduğunu gösterir. Sözleşmenizdeki bölüm listesini değiştirdiğini söyleyen bir hüküm mevzuatta görmedik. "Belediye onayladı" cümlesi, sizin onayınızın yerine geçmez.

İnşaat sürerken işin yüklenicinin kusuruyla sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa, Türk Borçlar Kanunu bir araç verir. İş sahibi yükleniciye uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini ister. Giderilmezse onarımın ya da işe devamın, masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m. 473/2). Bu ihtarın biçimini ve süresini bir avukatla kurun.

Projeye aykırı yapılırsa ne olur?

Ruhsat ve eklerine aykırı yapı tespit edilince yapı mühürlenir ve inşaat durur. Aykırılık bilgisi yedi gün içinde tapunun beyanlar hanesine yazılmak üzere bildirilir. Yapı sahibinin aykırılığı gidermek için en çok bir ayı vardır, aksi hâlde ruhsat iptali ve yıkım gündeme gelir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 32). İdari para cezası yapı sahibine de yazılır (m. 42).

Sürecin ayrıntısı ve malike dönen maliyet müteahhit sorunları rehberinde var. Burada tek bir pratik sonuç önemli. Tapu kaydınızın beyanlar hanesinde bir aykırılık notu görürseniz, kayıt aykırılık giderildiği bildirilmeden kalkmaz (m. 32). Bu not satışı ve krediyi etkileyebilir.

Uygulamanın projeye uygunluğunu kim denetliyor?

Kat karşılığı proje değişikliğinden sonra uygulamayı üç göz izler. Ama her biri farklı bir belgeye bakar. Yapı denetim ve belediye ruhsat eki projeyi esas alır. Sözleşme eki listeye bakan tek göz sizinkidir.

Üçüncü satırın kanunda bir görev tanımı yoktur. Hakkı sözleşmeyle kurulur.

Yapı denetim kuruluşu malzeme ve imalatın projeye uygunluğunu da kontrol eder. Yapının ruhsat eki projesine uygun bittiğini idareye rapor eder (4708 m. 2/d, h). Yapı kullanma izni başvurusuna bu raporlar eklenir (PAİY m. 64/1).

Bir ayrıntı malike güç verir. Yapı denetim hizmet sözleşmesi yapı sahibiyle yapılır. Yapı sahibi, yapım için anlaştığı müteahhidi bu sözleşmede vekil tayin edemez (4708 m. 2). Kanun yapı sahibini, yapı üzerinde mülkiyet hakkı olan kişi diye tanımlar (4708 m. 1). Bu yüzden denetim kuruluşunun kim olduğunu ve size nasıl bilgi vereceğini sorabilirsiniz.

Yasal olarak onaylanmış bir tadilat, yapı denetimin gözünde aykırılık değildir. Yeni proje ruhsat eki olunca denetim ona göre yapılır. Sözleşmenizle çelişen ama belediyece onaylanmış bir değişikliği ancak siz ya da tuttuğunuz mühendis fark eder.

Bağımsız teknik takip pahalı bir iş olmak zorunda değil. Mühendisin işi, her kat bitince bölme duvarları, ıslak hacimleri ve bölüm girişlerini sözleşme eki paftayla karşılaştırmaktır. Duvar örülmeden yakalanan fark, sıva ve seramikten sonra yakalanandan çok daha kolay düzelir. Ziyaret sıklığını ve rapor biçimini mühendisle yaptığınız sözleşmeye yazın. Müteahhidin şantiyeye giriş iznini de kat karşılığı sözleşmesine ekletin, yoksa takip kapıda kalabilir.

Her ziyaretin tarihli fotoğrafını ve kısa notunu saklayın. Şantiye kaydının nasıl tutulacağını kentsel dönüşüm riskleri yazısındaki şantiye bölümü anlatıyor.

Değişiklik teklifi geldiğinde ne yapmalısınız?

1. Değişen paftaları ve eski projeyi yan yana isteyin. Değişikliğin türünü yazılı sorun: esaslı tadilat mı, basit tadil mi?
2. Bölüm listesini yeni projeyle satır satır karşılaştırın. Numara, kat, nitelik ve eklenti aynı mı?
3. Arsa payı tablosu değişiyor mu, sorun. Kat irtifakı bu tabloyla kurulur.
4. Onay yazısını imzalamadan önce, değişikliği kabul ettiğiniz ölçüyü yazın. Genel bir "muvafakat ederim" yerine hangi paftayı onayladığınızı belirtin.
5. Riskli yapı parselindeyseniz, salt çoğunluk kararının tutanağını isteyin ve oyların hisse oranıyla nasıl sayıldığına bakın.
6. Müteahhide vekâletname verdiyseniz metnini okuyun. Proje ve tadilat onayı yetkisi içeriyorsa, onay sizin adınıza verilmiş olabilir.
7. Tapu kaydınızın beyanlar hanesini düzenli kontrol edin.

Projenin sizin parseliniz için hangi yapılaşma sınırında kaldığını görmek isterseniz, ücretsiz fizibilite başvurusu ile imar durumundan çıkan ilk hesabı alabilirsiniz. Bu hesap, müteahhidin önerdiği değişikliğin parselin imkânı içinde kalıp kalmadığını konuşmaya bir başlangıç verir.

Proje değişikliği bazen müteahhidin payını satma takvimine de dokunur. Satış başlamışsa müteahhitten daire alanların hakları yazısı tarafların durumunu anlatır.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina imar durumundan yapılaşma hakkını hesaplar ve projeyi bu sınırla karşılaştırmanıza yardım eder. Değişiklik teklifini sayıya çevirmek için bir çerçeve verir.

Şunları yapmaz: şantiyede projeye uygunluk denetimi, statik ya da mimari proje onayı, tadilat başvurusu takibi, sözleşme yorumu, dava hazırlığı. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Saha takibi için bağımsız bir inşaat mühendisi ya da mimar tutun. Sözleşme ve çoğunluk kararı uyuşmazlığı için avukata gidin. Tadilatta hangi belgenin isteneceğini belediyenizin imar birimine yazılı sorun.