Kat Karşılığı Sözleşme Feshi ve Devri: Müteahhit Değişirse Tapular Ne Olur?

Müteahhit 10 dairelik payının 8'ini tapuda almış. Bunların 3'ünü tapuyla satmış, 2'si için noterde satış vaadi vermiş. Şantiye aylardır kapalı ve malikler noterden ihtar çekmek istiyor. Kat karşılığı sözleşme feshi o 8 payı geri getirir mi? Kısa cevap: hepsini değil, hiçbirini de kendiliğinden değil.

Bu yazıdaki bina varsayımsaldır, gerçek bir binaya ait değildir. Sözleşmenin genel maddeleri için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz. Burada yalnız iki konu var: müteahhidin sözleşmeyi ya da haklarını başkasına devretmesi ve sözleşme bittiğinde tapuların akıbeti. Süre, gecikme cezası ve görevli mahkeme bu yazının konusu değil.

Kat karşılığı sözleşme feshi tapuları geri getirir mi?

Kendiliğinden getirmez. Sözleşmeden dönen taraf, karşı tarafa verdiğini geri isteme hakkı kazanır (TBK m. 125). Tapu kaydı ise ihtarnameyle değişmez. Müteahhit payları rızasıyla iade etmezse mahkeme kararı gerekir. Pay üçüncü kişiye geçmişse geri dönmeyebilir.

Kanun iki ayrı sonuç tanır. Dönme geriye etkilidir: taraflar ifa borcundan kurtulur ve daha önce verdiklerini geri isteyebilir (TBK m. 125/3). Fesih ileriye etkilidir: ifasına başlanmış sürekli edimli sözleşmede alacaklı sözleşmeyi bitirir ve erken bitişten doğan zararını ister (TBK m. 126).

Borçlar Kanununda kat karşılığı sözleşmesine özel bir bölüm yok. Uygulamada eser sözleşmesi hükümleri esas alınır ve kanun onu "sürekli edimli" diye saymaz. Yarım binada sonucun dönme mi fesih mi sayılacağı ve yapılmış işin bedelinin nasıl ödeneceği mahkeme içtihadıyla belirleniyor. Mevzuatta "işin yüzde kaçı bittiyse fesih ileriye etkilidir" diyen bir oran görmedik. Bu içtihat zaman içinde değişebilir. Dava açmadan önce güncel içtihat bir avukatla kontrol edilmeli.

Yaygın yanlış, ihtarnameye "fesih" yazınca tapunun eski hâline döneceğini sanmaktır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resen fesihte bile Kanun aynı şeyi söyler: fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler genel hükümlere bırakılır (6306 m. 6/14). Aynı fıkra, tapuya şerh edilmiş inşaat sözleşmesinin maliklerin ya da Başkanlığın talebiyle terkin edileceğini de söyler. Bu yolun adımlarını müteahhit iflası yazısında anlattık.

Müteahhit sözleşmeyi başka firmaya devredebilir mi?

Tek başına devredemez, ama alacağını devredebilir. Kat karşılığı sözleşmede taraf değişikliği dört farklı yolla olur. Sözleşme feshi gündeme geldiğinde kime karşı hak arayacağınızı bu yol belirler.

Malik onayı sütunu kanunun genel kuralıdır. Sözleşmeniz daha sıkı bir şart koyabilir.

Alacağın devri. Müteahhit, sizin rızanızı aramadan alacağını üçüncü kişiye devredebilir. Kanun, sözleşme ya da işin niteliği engel olmadıkça buna izin verir (TBK m. 183). Daire alıcılarının durumu müteahhitten daire alanın hakları yazısında ayrıntılı.

Sözleşmenin devri. Burada müteahhit sözleşmeden çıkar, yerine yenisi girer. Bunun için üç tarafın anlaşması ya da sizin önceden verdiğiniz izin veya sonradan verdiğiniz onay gerekir (TBK m. 205). Devrin geçerliliği devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır. Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşme resmî şekle bağlı olduğu için (TMK m. 706), noterde düzenlenmiş sözleşme adi bir yazıyla devredilemez.

Sözleşmeye katılma. Yeni firma eski müteahhidin yerine değil, yanına girer. Aksi kararlaştırılmadıkça ikisi size karşı müteselsilen, yani birlikte ve her biri bütün borçtan sorumlu olur (TBK m. 206/2). Malik için devirden daha güvenli olan budur.

İşi başkasına yaptırma. Müteahhit işi kendisi yapmak ya da kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işi başkasına da yaptırabilir (TBK m. 471/3). Alt yükleniciyle çalışmak taraf değişikliği değildir; sorumlu yine sözleşmedeki müteahhittir.

Birden çok malikin imzaladığı sözleşmede onayı kimin vereceği ayrı bir sorudur. Her malik mi, yönetici mi, çoğunluk mu? Bunu sözleşmeye yazın. Yazılmamışsa bu soru tartışmaya açıktır.

Yeni firmanın şantiyeye girmesi onay sayılır mı?

Sayılabilir. Bu, devir konusunun en az bilinen yanı. Borcu bir başkasının üstlenmesi, alacaklıyla yapılan sözleşmeyle olur. Alacaklının kabulü açık ya da örtülü olabilir. Alacaklı çekince koymadan yeni kişinin ifasını kabul ederse borcun üstlenilmesini kabul etmiş sayılır (TBK m. 196).

Kat karşılığında inşaatı isteyen alacaklı sizsiniz. Eski müteahhit "işi X firmasına verdim" dedi. Siz de ses çıkarmadan X'in hakedişini onayladınız ve teslim tutanağı imzaladınız. Bu davranış, borcun X'e geçmesine onay olarak okunabilir. Eski müteahhit borçtan kurtulursa sözleşme feshi ve tazminat talebinin muhatabı da değişebilir.

Önlem basit. Yeni firma sahaya girdiği hafta noterden kısa bir yazı gönderin:

• Yeni firmanın çalışmasına izin veriyorsunuz.
• Bu izin, sözleşmenin ya da borcun devrine onay değildir.
• Sözleşmeden doğan bütün sorumluluk imzacı müteahhitte kalır.

Hangi durumlar fesih ya da dönme hakkı verir?

Kanun hükümlerinden, kat karşılığı sözleşmenin feshine yol açan beş tipik durum çıkıyor. Her birinin ilk adımı farklıdır.

Süreler ve gecikme cezası bu tablonun konusu değildir.

Temerrütte önce süre verilir. Süre vermenin işe yaramayacağı açıksa ya da ifa artık yararsızsa süre gerekmez (TBK m. 124).

Üçüncü satır feshin alternatifidir. Müteahhidin kusuruyla oluşan ayıp ya da sözleşmeye aykırılık yapım sırasında açıkça görülüyorsa uygun bir süre verirsiniz. Aynı yazıda, süre içinde düzeltilmezse onarımın ya da işe devamın masrafı müteahhide ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceğini ihtar edersiniz (TBK m. 473/2). Sözleşme ayakta kalır, iş el değiştirir.

Son satır sizin aleyhinize işler. Müteahhit kusursuzken vazgeçen malik, yapılmış işin karşılığını ve müteahhidin bütün zararını öder (TBK m. 484).

Bir de kendi durumunuza bakın. Karşılıklı sözleşmede ifa isteyen taraf, kendi borcunu yapmış ya da yapmayı önermiş olmalıdır (TBK m. 97). Tahliye, vekâlet ya da pay devri borcunu geciktiren malikin fesih ihtarı zayıflar.

Örnek binada hangi sayıları varsaydık?

Sözleşme feshinin tapuya etkisini görmek için tek bir binayı aşama aşama izliyoruz.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Daire değeri 2026 için kurulmuş bir piyasa varsayımıdır; resmî bir kaynağı yoktur.

Fesih günü devredilmiş paylar nereye gider?

Örnekte kat karşılığı sözleşme feshi günü müteahhit 8 daireye karşılık gelen payı almıştır. Bu, arsanın %40'ı demektir. Sekiz pay üç ayrı gruba düşer.

Pay sayıları yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Malik başına açık = tapusu alıcıya geçmiş pay sayısı × bitmiş daire değeri ÷ malik sayısı

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Örnekte 3 × 8 ÷ 10 = 2,4 milyon TL eder.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

• Geri istenebilir pay 5 dairedir, ama hiçbiri ihtarla dönmez. Müteahhit rıza göstermezse dava gerekir.
• Satış vaadiyle alanın tapusu yoktur; talebi müteahhide yöneliktir. Alıcı vaadi tapuya şerh ettirdiyse durum değişebilir, bunu avukatınıza sorun.
• Gerçek kayıp tapuyla satılmış 3 dairedir: bizim ölçümüzle toplam 24 milyon TL, malik başına 2,4 milyon TL. Bu açığın karşılığı müteahhitten istenir. Mahkemenin arsa payının bugünkü değerini mi, bitmiş daireyi mi esas alacağı olaya göre değişir.

Pay devri baştan, tek seferde yapılsaydı ne olurdu? Müteahhit 10 daire payının hepsini ruhsatta alır ve feshe kadar 6'sını tapuyla satarsa açık 48 milyon TL'ye, malik başına 4,8 milyon TL'ye çıkar. Aşamalı devrin parasal etkisini teminat yazısında ayrıca hesapladık.

Üçüncü kişiye satılmış daireyi geri alabilir misiniz?

Alıcı iyiniyetliyse çoğu zaman alamazsınız. Kat karşılığı sözleşmenin feshi, tapudaki kayda iyiniyetle güvenen alıcının hakkını ortadan kaldırmaz. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023).

İyiniyetin sınırı var. Bir hak yolsuz tescil edilmişse, bunu bilen ya da bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (TMK m. 1024). Kanun, durumun gerektirdiği özeni göstermeyenin iyiniyet iddiasını da kabul etmez (TMK m. 3/2). Fesih ihtarından haberdar olan ya da şantiyenin durduğunu görüp yine de alan kişi bu yüzden tartışmalı konumdadır.

Aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025). Aynı madde, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandığı hakları ve tazminat istemlerini saklı tutar. Dönmeden sonra müteahhit adına olan tescilin "yolsuz" sayılıp sayılmayacağı olaya göre değişir. Bunu tek başınıza değerlendirmeyin.

Pratik sonuç şu: satılmış dairede asıl kapınız çoğu zaman tapu değil, müteahhitten istenecek bedel ve tazminattır (TBK m. 125/3). Bu yüzden korumayı fesih gününde değil, satıştan önce kurmak gerekir.

Sözleşmeye hangi devir ve fesih maddelerini yazmalısınız?

Kat karşılığı sözleşme feshi gününde size en çok yardım edecek maddeler, imzada yazılanlardır. Taslağınızda şunları arayın:

1. Alacak devri şartı. Müteahhidin alacağını devretmesi, borcu bitene kadar malik yazılı onayına bağlı olsun (TBK m. 183). Müteahhide vereceğiniz her yazılı belgeye bu yasağı ekleyin; yasak içermeyen yazılı borç tanımasına güvenen devralana yasak ileri sürülemez (m. 183/2).
2. Sözleşme devri yerine katılma. Firma değişikliği gerekirse yeni firma "katılan" olsun. İki firma birlikte sorumlu kalır (TBK m. 206/2).
3. Kişisel özellik maddesi. Müteahhidin kişisel özelliklerinin önemli olduğunu ve işi kendi yönetimi dışında bırakamayacağını yazın (TBK m. 471/3). Alt yüklenicilerin listesinin size bildirilmesini isteyin.
4. Örtülü onay kalkanı. "Başka bir firmanın sahada çalışması ya da hakedişinin onaylanması, borcun üstlenilmesine onay sayılmaz" cümlesini ekleyin (TBK m. 196).
5. Fesih sebepleri ve ihtar yolu. Hangi durumun fesih sebebi olduğunu ve ihtarın noterden yapılacağını yazın.
6. Fesih günü tespiti. Yapılmış işin bağımsız bir teknik ekiple ölçüleceğini ve masrafı kimin karşılayacağını yazın.
7. Satış yetkisi ve liste. Müteahhidin satış yetkisi pay devri aşamasına bağlı olsun. Her satış, alıcı adıyla ve daire numarasıyla size bildirilsin.
8. Şerh. Sözleşmenin tapuya şerhini yazın (TMK m. 1009). Şerh edilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir.

Elinizdeki taslağın bu sekiz maddeden hangilerini taşıdığını görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu yapabilirsiniz; raporda pay devri takvimini ve fesih günü açığını sayıyla gösteririz. Müteahhitle sorun başlamadan önceki işaretler için müteahhit sorunları yazısına bakabilirsiniz.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

Biz sözleşme feshinin ve devrin parasal etkisini ölçeriz. Hangi aşamada kaç payın müteahhitte olacağını, satışlar sürerken açığın nasıl büyüdüğünü hesaplarız. Sözleşme taslağındaki devir ve fesih maddelerinin eksiğini işaretleriz.

Şunları yapmayız: ihtarname yazmak, dava açmak, alıcının iyiniyetini değerlendirmek, tapu iptal ya da düzeltme davasında taraf olmak. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Fesih ihtarından önce bir avukata, yapılmış işin tespiti için bağımsız bir inşaat mühendisine gidin. 6306 kapsamındaki resen fesihte başvuru Kanuna göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığına yapılır (6306 m. 6/14); dilekçenin hangi birime verileceğini belediyenizden yazılı olarak sorun.