Müteahhit Ayıp Sorumluluğu Ne Zaman Biter? 2, 5, 15 ve 20 Yılın Takvimi

Yeni binaya taşındınız, üç yıl sonra bodrumda nem başladı. Müteahhit "garanti bitti" diyor. Müteahhit ayıp sorumluluğu gerçekten bitti mi? Cevap tek bir sayı değil. Aynı binada üç ayrı kanun, üç ayrı başlangıç günüyle işler: 2, 5, 15 ve 20 yıllık süreler yan yana durur.

Ayıbın türlerini, ilk belirtilerini ve sözleşmeye eklenecek önlemleri müteahhit sorunları matrisinde anlattık. Burada yalnız takvim var: hangi süre hangi gün başlar, kimin için işler, ne zaman dolar. Örnekteki tarihler varsayımdır.

Müteahhit ayıp sorumluluğu kaç yıl sürer?

Müteahhit ayıp sorumluluğu, kat karşılığında arsa sahibi için taşınmaz yapılarda teslim tarihinden başlayarak beş yıldır. Müteahhidin ağır kusuru varsa süre yirmi yıldır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 478). Bunlar zamanaşımı süreleridir. Kanun, ayıplı eser için açılacak davaların bu sürelerin geçmesiyle zamanaşımına uğradığını söyler.

Kanun bu maddede "yüklenici" der. Yüklenici, eseri yapmayı üstlenen taraftır; kat karşılığında müteahhittir. Siz arsa sahibi olarak "iş sahibi" sayılırsınız.

Beş yıl, ayıbı beş yıl içinde istediğiniz zaman söyleyebileceğiniz anlamına gelmez. Yaygın yanlış, beş yılı bir garanti süresi sanmaktır. Kanun ayrıca bir bildirim yükü koyar. Teslimden sonra binayı imkân bulur bulmaz gözden geçirmeniz ve ayıbı uygun sürede bildirmeniz gerekir (m. 474). Sonradan çıkan ayıbı da gecikmeden bildirmelisiniz; bildirmezseniz eseri kabul etmiş sayılırsınız (m. 477). Kabulden sonra müteahhit sorumluluktan kurtulur. İstisna, kasten gizlediği ve usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplardır.

Yani iki saat birlikte işler. Biri beş yıllık dava süresidir. Diğeri her ayıp için ayrı başlayan "gecikmeden bildir" yüküdür. İkincisini kaçıran, birincinin içinde olsa da hakkını zayıflatır.

Hangi malik hangi kanuna bakar?

Kat karşılığı binada herkes aynı konumda değildir. Arsa payını verip daire alan malik ile müteahhitten daire satın alan kişi farklı kanunlara bakar. Yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu da ayrı bir kanundadır. Müteahhit ayıp sorumluluğu bu yüzden malikten malike değişen bir takvimdir.

TBK: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu. TKHK: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun.

6502 sayılı Kanun, tüketiciyi ticari ya da mesleki olmayan amaçla hareket eden kişi olarak tanımlar (m. 3). Müteahhidin payından oturmak için daire alan kişi bu tanıma girer. Ticari amaçla alan için sonuç farklı olabilir. Arsa sahibinin müteahhitle ilişkisinde hangi kanunun uygulanacağını ise kanun metni tek başına söylemez. Bu, sözleşmenize ve sizin konumunuza göre değerlendirilir. Biz bu yazıda arsa sahibi için TBK çerçevesini esas aldık.

Örnek binada hangi tarihleri varsaydık?

Süreler farklı günlerde başladığı için en iyi tek bir bina üzerinde görülür. Aşağıdaki bina tipik vakadır, gerçek bir projeye ait değildir.

Tarihlerin hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Zamanaşımının kesilmesi ve durması hesaba katılmadı.

Örnekte müteahhit ayıp sorumluluğu hangi gün doluyor?

Örnekte müteahhit ayıp sorumluluğu için ilk dolan süre beş yıl değil, iki yıldır. Aşağıdaki tablo, yukarıdaki üç tarihi kanundaki sürelerle topluyor.

Tarihler yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı. Kesilme ve durma hâlleri yok sayıldı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

Birincisi, aynı binada iki komşunun beş yıllık süresi dört ay arayla biter. Arsa sahibi ile müteahhitten daire alan kişi aynı çatı sızıntısını yaşasa da takvimleri farklıdır.

İkincisi, yapı denetim için taşıyıcı olmayan kısımlarda süre teslimden önce, izin gününde başlar. Örnekte bu süre, teslimden iki yıl bile geçmeden dolar.

Üçüncüsü, teslim tutanağında tarih yoksa beş yıllık sürenin başlangıcı tartışmaya açılır. Tutanak, sürenin ilk gününü ispat eden belgedir.

Açık, gizli ve kasten gizlenmiş ayıp nasıl ayrılır?

Müteahhit ayıp sorumluluğu, ayıbın ne zaman fark edilebildiğine göre farklı işler. Aynı çatlak, teslim günü görülebiliyorsa bir kurala, iki yıl sonra boyanın altından çıkıyorsa başka bir kurala bağlanır.

Kanun "uygun süre" için gün sayısı vermez. Bu yüzden ayıbı fark ettiğiniz hafta yazılı bildirim atmak en güvenli yoldur. Bekleyip "bir de kışı görelim" demek, sonradan "neden geç bildirdiniz" sorusunu doğurur.

Bilirkişi incelemesi de bu aşamada işe yarar. Taraflardan her biri, giderini karşılayarak eserin bilirkişiye incelettirilmesini ve sonucun raporla belirlenmesini isteyebilir (TBK m. 474).

Eksik iş de aynı süreye mi bağlıdır?

Eksik iş hiç yapılmamış kalemdir, ayıp ise yapılmış ama kusurlu kalemdir. Madde 478 "ayıplı eser" için konuşur, hiç yapılmamış kalem için ayrı bir süre saymaz. Kanunda aksine hüküm yoksa genel zamanaşımı on yıldır (TBK m. 146). Eksik iş için hangi sürenin işleyeceğini kendi dosyanızda bir avukata sordurun.

Ağır kusur yirmi yılı ne zaman açar?

Ağır kusur, müteahhit ayıp sorumluluğunu beş yıldan yirmi yıla çıkarır. Madde 478 bunu ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın uygular. Yani yirmi yıl yalnız taşıyıcı sistem için değildir.

Kanun ağır kusurun ne olduğunu bu maddede saymaz. Bir ayıbın ağır kusurdan doğup doğmadığı, dosyadaki olgulara ve teknik incelemeye göre belirlenir. Bu yüzden "bu ayıp ağır kusurdur" diye önceden kesin bir liste veremeyiz.

Sizin elinizde olan, ağır kusuru ileride ispat edebilecek belgeleri bugünden saklamaktır. Onaylı proje, şantiye fotoğrafları, yapı denetim tutanakları ve malzeme faturaları bunlardandır. Teslimden on yıl sonra bu belgeleri bulmak, teslim günü bir klasöre koymaktan çok daha zordur.

Tüketici olarak daire alan malikin hakları neden farklı?

Müteahhitten daire alan tüketici için müteahhit ayıp sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu'ndan birkaç noktada daha geniştir. Fark en çok ispat, değişim hakkı ve onarım süresinde görülür.

Tablo yalnız kanun metnini özetler; somut olayda hangi hakkın kullanılacağını avukatınızla netleştirin.

İki fark özellikle önemlidir. Tüketici, ilk altı ayda çıkan ayıp için ayıbın teslimde var olduğunu ispat etmek zorunda kalmaz. Ayrıca kanun, sözleşmeye daha uzun bir süre yazılmasına açıkça izin verir (TKHK m. 12/1).

Müteahhitten daire alanın tapu öncesi riskleri ayrı bir konudur. Onları müteahhitten daire alanın hakları yazısında ele aldık.

Yapı denetim kuruluşu ne kadar süre sorumludur?

Yapı denetim kuruluşu, müteahhit ayıp sorumluluğunun yerine geçmez, onun yanında durur. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun bir sorumlular listesi kurar. Yapı denetim kuruluşu, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi bu listededir.

Bunlar, yapının ruhsat ve eklerine ya da fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmasından doğan yapı hasarından sorumludur. Sorumluluk yapı sahibine ve ilgili idareye karşıdır ve kusur oranındadır (4708 m. 3).

Süre yapı kullanma izninden başlar. Taşıyıcı sistemde on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlarda iki yıldır. Taşıyıcı sistem, binanın yükünü taşıyan iskeletidir.

Bu kanunun da bir sınırı var. İzinden sonra idareden izin alınmadan yapılan esaslı tadilattan doğan hasardan, izinsiz tadilatı yapan sorumludur (m. 3). Dairenizde duvar kaldırdıysanız bu kuralı hesaba katın.

Ayıbı bildirirken elinizde hangi belgeler olmalı?

Müteahhit ayıp sorumluluğunu kullanmak için önce sürenin başladığı günü, sonra bildirdiğiniz günü ispat edebilmelisiniz. Şu sırayı öneriyoruz:

1. Teslim tutanağı. Tarihli, bağımsız bölüm numaralı ve imzalı olsun. Teslimde gördüğünüz ayıpları tutanağa yazdırın. Çekince koymadan "eksiksiz teslim aldım" cümlesini imzalamayın.
2. Yapı kullanma izni. Tarihi, yapı denetim süresinin başlangıcıdır. Belediyeden ya da yöneticiden bir örneğini alın.
3. Yazılı bildirim. Ayıbı fark ettiğiniz hafta, tarihi ispat edilebilen bir yolla bildirin. Bildirimde ayıbın yerini, ilk görüldüğü günü ve fotoğrafı belirtin.
4. Teknik inceleme. Gerekirse bilirkişi incelemesi isteyin (TBK m. 474). Ağır kusur iddiası varsa bu rapor dosyanın omurgasıdır.
5. Müteahhidin yazılı cevabı. Müteahhit borcu ikrar ederse, yani kabul ederse zamanaşımı kesilir ve yeni süre başlar (TBK m. 154, 156). Sözlü "bakarız" yerine yazılı kabul isteyin.

Bu takvimin sağlam kurulması imzadan önce başlar. Teslim tanımını, bildirim yolunu ve garanti süresini kat karşılığı sözleşme rehberindeki maddelerle birlikte yazdırmak, sonradan tarih tartışmasını azaltır. Müteahhit iş bitmeden çekilirse ayıp değil tamamlama sorunu doğar; onun için müteahhit iflası planına bakabilirsiniz.

Binanız henüz dönüşümün başındaysa ücretsiz fizibilite başvurusu ile parselinizin imar hakkını ve teklif ölçünüzü görebilirsiniz. Böylece teslim ve garanti maddelerini pazarlığa sayıyla girersiniz.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina dönüşümün başındaki hesabı yapar. İmar hakkını okur, teklifleri aynı ölçüye çevirir ve sözleşme öncesi sayıları gösterir. Teminat yapısını teminat hesabı yazısında olduğu gibi rakamla karşılaştırır.

Teslimden sonraki ayıp uyuşmazlığında rolümüz yoktur. Ayıbın teknik tespitini yapmayız. Bir çatlağın taşıyıcı sistemle ilgili olup olmadığına, bir kusurun ağır kusur sayılıp sayılmayacağına karar vermeyiz. Bildirim yazmayız, dava süresini sizin adınıza takip etmeyiz.

Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Teknik tespit için bir inşaat mühendisine ya da bilirkişi incelemesine, süre ve dava kararı için bir avukata başvurun. Yapının izin tarihini ve tadilat kayıtlarını belediyenin imar birimi verir.