Müteahhit İşe Başlamazsa 6306'da Fesih Nasıl Olur? 6 Adım, Süreler ve Pay Hesabı

Salt çoğunluk kararının üzerinden on dört ay geçti. Bina boşaltıldı, kira ödemeleri kesildi, şantiyede tek bir kepçe yok. Müteahhit işe başlamazsa 6306 kapsamındaki binada malikler ne yapabilir? Kanunda bu duruma ayrılmış bir fesih yolu var ve mahkemeye gitmeden işler.

Bu yol yalnız riskli yapı ya da riskli alan gibi 6306 kapsamındaki taşınmazlar içindir. Gecikmenin erken belirtilerini müteahhit sorunlarını anlatan rehberde kısaca anlattık. Burada yalnız fesih sırası var: hangi tarih sayılır, kimin payı oylanır, başvurudan sonra hangi süreler işler ve tapuda ne kalır. Örnekteki tarih ve paylar varsayımsaldır.

Müteahhit işe başlamazsa 6306'da sözleşme nasıl feshedilir?

Müteahhit işe başlamazsa malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alır ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yazılı başvurur. Müdürlük şartları doğrularsa müteahhide 30 gün verir. Bu sürede iş başlamazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m. 6/14).

Hüküm Kanuna 2019'da 7181 sayılı Kanunla eklendi. Uygulamanın ayrıntısı Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesinin 11. fıkrasındadır. Bu madde 21 Mayıs 2024'te yeniden yazıldı. Kanun tespiti Başkanlığa verir. Yönetmelik başvuru yerini Müdürlük, yetki devri yapılmışsa İdare olarak gösterir (Yönetmelik m. 13/11-ç). İdare, Kanunun tanımıyla belediye ya da il özel idaresidir (6306 m. 2).

İki ayrı gerekçe vardır:

• İşe hiç başlanmaması. Anlaşma ya da çoğunluk kararından sonra bir yıl içinde, müteahhitten kaynaklanan sebeple yapıma başlanmamıştır.
• İşin durması. İnşaat bir seviyede durmuştur. En az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla çalışılmamaktadır.

Bir yıllık süre hangi tarihten sayılır?

Müteahhit işe başlamazsa bir yıllık süre her binada aynı günden başlamaz. Yönetmelik üç durumu ayırır (m. 13/11-b):

Riskli ve rezerv yapı alanlarında tespit yerine alan belirleme işleminin tarihi esas alınır.

Yönetmelik iki şartı daha arar. Malikler sözleşmede kendilerine düşen işi yapmış olmalıdır. Örneğin tahliye ya da vekâlet verme sözleşmede ön şartsa, bu yerine getirilmiş olmalıdır. İkinci şart, işe başlamayı engelleyen bir yargı kararı, idare kararı ya da benzeri geçerli gerekçenin olmamasıdır (m. 13/11-a-1).

Yaygın yanlış, bir yılı sözleşmedeki teslim süresinden saymaktır. Sözleşmede "36 ayda teslim" yazsa bile 6306'daki fesih eşiği bu tablodaki tarihten işler. Sözleşmedeki süre ise genel hukuktaki gecikme hesabına aittir.

Yarım kalan inşaatta altı ay nasıl kanıtlanır?

İkinci gerekçede müteahhit işe başlamıştır ama iş durmuştur. Sahada bir iki işçinin görünmesi tek başına yetmez. Ölçü, projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmandır.

Yönetmelik ispat araçlarını sayar (m. 13/11-a-2):

• İlgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları
• Yapı denetimi sistemindeki kayıtlar
• Fotoğraflar ve uydu görüntüleri
• Benzer bilgi ve belgeler

Pratik öneri: Durmanın ilk gününden itibaren şantiyeyi her ay aynı noktadan, tarihli olarak fotoğraflayın. Yapı denetim kuruluşuna yazılı soru sorun ve cevabı saklayın. Altı ay dolduğunda elinizde tarihli bir dosya olur.

Son karar Müdürlüğündür. Yönetmelik, işin yeterli ekip ve ekipmanla sürüp sürmediğinin takdirini incelemeyi yapan Müdürlüğe ya da İdareye bırakır (m. 13/11-e).

Salt çoğunluk hesabında kimin payı sayılır?

Fesih kararı kişi sayısıyla değil, arsa payıyla alınır. Kararı veren maliklerin payı toplamın yarısını geçmelidir. Kararın şekil şartı yoktur. İmzalı karar tutanağı, çoğunluğun verdiği dilekçe ya da çoğunluğun başka müteahhitle yaptığı sözleşme ispat için yeter (m. 13/11-c).

Destek oranı = fesih isteyenlerin arsa payı toplamı / sayılan arsa payı toplamı

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Eşik, oranın %50'yi geçmesidir.

Asıl soru paydadır. Sözleşme gereği payların bir kısmı tapuda müteahhide geçmişse, müteahhit de paydaştır. Mevzuatta müteahhidin bu paylarının fesih oylamasında sayılıp sayılmayacağına dair açık bir hüküm görmedik. Fark büyüktür:

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir.

Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor. Pay devri yoksa hesap basittir. Devir başladıysa aynı malik grubu, paydanın nasıl kurulduğuna göre eşiği geçer ya da geçemez. Aşamalı devir yapılan binada bu sorunun cevabını başvurudan önce bir avukatla ve Müdürlükle netleştirmek gerekir.

Başvuru dosyasına hangi belgeler girmeli?

Müteahhit işe başlamazsa dosyanın gücü, Müdürlüğün kendi aramasına gerek bırakmamasından gelir. Yönetmelik başvurunun fesih kararı ve gerekçe belgeleriyle birlikte yazılı yapılmasını ister (m. 13/11-ç). Biz dosyayı şu sırayla kurmayı öneriyoruz:

1. Fesih kararı. Pay oranlarını gösteren, imzalı karar tutanağı. Her imzanın yanına tapudaki arsa payını yazın.
2. Sürenin başlangıç belgesi. Salt çoğunluk kararı, son sözleşme ya da riskli yapı tespitinin kesinleştiğini gösteren yazı.
3. Kendi edimleriniz. Tahliye tarihi, verilen vekâletler, sözleşmede sizden istenen diğer işlerin yapıldığını gösteren kayıtlar.
4. Engel olmadığının izi. Ruhsat ve yıkım dosyasında müteahhidin eksiği beklendiğini gösteren yazışmalar.
5. Saha kayıtları. Tarihli fotoğraflar, yapı denetimi yazışmaları ve varsa belediye tutanakları.
6. Müteahhide yazdıklarınız. İşe başlamasını isteyen yazılı bildirimler ve cevapları.

Bu liste bizim önerimizdir, Yönetmelikte sayılmış zorunlu bir belge listesi değildir. Müdürlüğün ayrıca istediği bir belge olup olmadığını başvurudan önce sorun.

Başvurudan sonra hangi süreler işler?

Dosya verildikten sonraki sıra Yönetmelikte yazılıdır. Ama her adımın bir gün sayısı yoktur. Müteahhit işe başlamazsa en erken fesih gününü hesaplarken bu boşluğu hesaba katın. Varsayımsal bir takvimle:

Başvuru ve ihtar tarihleri varsayımdır. Mevzuatta incelemenin kaç günde biteceğine dair bir süre görmedik.

1. Müdürlük önce başvurunun şartlara uyup uymadığına bakar.
2. Uygunsa müteahhitten 15 gün içinde yazılı bilgi ve belge ister.
3. Sonra yerinde inceleme yapar. Belediye ve sosyal güvenlik kurumu gibi kurumlarla yazışabilir.
4. Şartlar oluşmadıysa başvuran maliklere bilgi verilir ve süreç burada biter.
5. Şartlar oluştuysa müteahhide 30 gün süre verilir. "Başla ya da devam et, yoksa sözleşmeler feshedilir" diye ihtar edilir.
6. Süre sonunda saha yeniden kontrol edilir. İş başlamadıysa sözleşmeler 30. günün bittiği tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Durum maliklere ve müteahhide bildirilir.

Mahkemeye gitmeden fesih gerçekten mümkün mü?

Evet, fesih anı için mümkündür. Kanun, ihtara rağmen işe başlanmazsa sözleşmelerin "ilgililerinin muvafakati aranmaksızın" yani onayları beklenmeden feshedilmiş sayılacağını yazar (m. 6/14). Bunun için mahkeme kararı aranmaz.

Ama fesih her şeyi bitirmez. Yapılan işler, devredilen hisseler ve ödemeler için Kanun genel hukuk hükümlerine gönderir. Bu hesaplaşmada anlaşma olmazsa mahkeme yine gündeme gelebilir. Kanun, 6306'ya göre kurulan idari işlemlere tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabileceğini de yazar (m. 6/9). Müdürlüğün fesih tespitinin bu kapsamda görülüp görülmeyeceğini, yani müteahhidin dava yoluna gidip gidemeyeceğini avukatınızla konuşun.

Genel yol olan Türk Borçlar Kanunu ile fark şöyle:

TBK sütunu m. 123, 125 ve 473'e dayanır.

TBK'da işsahibi temerrütte süre verip sözleşmeden dönebilir (m. 123, 125). Bütün tahminlere göre işin zamanında bitmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim gününü beklemeden de dönebilir (m. 473). Çok malikli binada bu iradeyi kimin, hangi çoğunlukla kullanacağını TBK 6306 gibi düzenlemez. TBK yolunun ayrıntısı bu yazının konusu değildir.

Fesihten sonra tapudaki kayıtlar ne olur?

Fesihten sonra tapuya şerh edilmiş inşaat sözleşmesi silinir. Bunu malikler, Müdürlük ya da İdare isteyebilir (m. 13/11-f). Böylece yeni müteahhitle yapılacak sözleşmenin önünde eski şerh durmaz.

Tapuda müteahhide geçmiş paylar ise bu terkinle kendiliğinden geri gelmez. Kanun devredilen hisseleri genel hukuk hükümlerine bırakır (m. 6/14). Geri alım için ayrı bir hukuki süreç gerekir. Kat karşılığı sözleşmede güvenceyi önceden nasıl kuracağınızı teminat hesabı yazısında anlattık.

Bir olumlu hüküm daha var. Fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımı sizden geri istenemez (m. 6/14). Hukuken bu ödeme sizde kalır.

Müteahhit borç batağındaysa tablo değişir. Alacaklıların paylar üzerindeki talepleri için müteahhit iflası yazısındaki ilk 30 gün planına bakın.

Yeni müteahhitle nasıl devam edilir?

Fesihten sonra yeni uygulamaya da hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir. Bu karara katılmayanların payları, karara katılan paydaşlara açık artırmayla satılır. Anlaşmaya uyulmasını kabul eden üçüncü kişilere de satılabilir (m. 13/11-ğ; Kanun m. 6/1).

Müteahhit işe başlamazsa ve paylar ona hiç geçmediyse yeni başlangıç daha kolaydır. Paylar geçtiyse yeni müteahhide bu payların akıbetini nasıl hesaba kattığını yazılı sorun. Yeni müteahhit, eskisinin bıraktığı yerden değil bulduğu yerden başlar. Yarım kalan yapının durumu, kalan iş ve eski müteahhitle süren hesaplaşma teklifi değiştirir. İkinci teklifleri aynı ölçüye çevirmeden karşılaştırmayın:

Kendi hesabınız

Hangi teklif size daha çok kalıyor?

Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Ödeyeceğiniz aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

Gecikme varsayımı

ay

A teklifi

A teklifi: Size düşecek alan

m²

A teklifi: m² değeri

TL

A teklifi: Ek ödeme

TL

A teklifi: Ek ödeme ayı

A teklifi: Aylık kira

TL

A teklifi: Kira süresi

ay

A teklifi: Teslim süresi

ay

A teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

A teklifi: kira enflasyonla artarA teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

B teklifi

B teklifi: Size düşecek alan

m²

B teklifi: m² değeri

TL

B teklifi: Ek ödeme

TL

B teklifi: Ek ödeme ayı

B teklifi: Aylık kira

TL

B teklifi: Kira süresi

ay

B teklifi: Teslim süresi

ay

B teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

B teklifi: kira enflasyonla artarB teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

Üçüncü teklifi ekle

Bugünkü parayla

Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.

A teklifi

₺9.452.851

B teklifi

₺9.262.282

B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.

A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.

Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.

A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

A teklifi: kalem kalem

100 m² dairenin değeri

₺10.000.000

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺554.120

Ödeyeceğiniz kira, 30 ay

-₺1.200.000

Gecikme cezası, 6 ay

₺98.731

Değer

₺9.452.851

B teklifi: kalem kalem

105 m² dairenin değeri

₺10.500.000

Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)

-₺259.485

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺461.767

Ödeyeceğiniz kira, 36 ay

-₺1.440.000

Değer

₺9.262.282

Hesabın varsayımları

• Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
• Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
• Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
• Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.

Sınır ve uyarı

• Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
• Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
• Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
• Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Örneğe dön

Yeni sözleşmede ilk sözleşmenin boşluklarını kapatın. İşe başlama gününü bir olaya bağlayın, aşamalı devri ve teminatı yazın. Madde madde kontrol için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz. Binanızda yeni bir teklifin kaç daire getireceğini görmek isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu parselinizin imar hakkını ve yaklaşık daire dağılımını çıkarır.

BinaBina bu fesih sürecinde ne yapar, ne yapmaz?

Fesih başvurusunu biz hazırlamıyoruz. Müdürlüğe dilekçe vermiyor, müteahhitle yazışmıyor, tapuda işlem takip etmiyoruz. Pay devrinin geri alınması ve hesaplaşma avukat işidir.

Şantiyedeki işin hangi seviyede durduğunu da biz ölçmüyoruz. Bu tespit Müdürlüğün ve yapı denetiminin alanıdır. Fesih kararından önce bir avukat, işin teknik durumu için de bir inşaat mühendisi ile çalışın. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın.

Bizim işimiz fesihten sonraki sorudur: Parselde ne kadar inşaat alanı var ve yeni bir teklif kaç daire getirir? 6306'nın genel çerçevesi için 6306 sayılı Kanun rehberine de bakabilirsiniz.