Müteahhit Nasıl Araştırılır? Toplantıdan Önce 5 Açık Kayıt ve 7 Belge

Toplantının sonuna doğru bir malik söz alıyor: "Ben müteahhidi tanıyorum, işini bilir." Salonda bir rahatlama olur ve oylama bu cümleyle yapılır. Müteahhit nasıl araştırılır sorusu da çoğu binada orada kapanır. Oysa bu cümle bir bilgi değil, bir iddiadır. İddianın büyük kısmı da kayıtla sınanabilir.

Teklifleri puanlamak ayrı bir iştir, onun için kentsel dönüşümde müteahhit seçimi yazısındaki tabloyu kullanabilirsiniz. Burada yalnız şu var: firma hakkında hangi kayda izinsiz bakılır, hangi belge firmadan istenir, hangisine hiç ulaşılamaz. Örneklerdeki firmalar ve sayılar varsayımdır.

Müteahhit nasıl araştırılır, "tanıyorum" sözü neyi kanıtlar?

Müteahhit üç katmanda araştırılır: herkese açık kayıtlar, firmanın kendi vereceği belgeler ve bu belgeleri doğrulama yolları. "Tanıyorum" sözü bunların hiçbirinin yerine geçmez. Çünkü tanınan çoğu zaman bir kişidir. Sözleşmeyi ise bir şirket imzalar.

Bu ayrım ilk sorudur. Tanıdığınız kişi hangi şirketin ortağı ya da yetkilisi? Teklifi veren şirket o mu, yoksa aynı ailenin yeni kurulmuş başka bir şirketi mi?

Teklif mektubundaki tam unvan ve vergi kimlik numarası araştırmanın anahtarıdır. Bu ikisi gelmeden aşağıdaki sorguların hiçbiri yapılamaz. İlk toplantıda bunları yazılı isteyin.

Hangi kayıtlara firmanın izni olmadan bakabilirsiniz?

Müteahhit araştırmasında beş kayıt ya herkese açıktır ya da kendi e-Devlet girişinizle görülür. Hiçbiri firmanın onayını gerektirmez.

Firmanın payları borsada işlem görüyorsa finansal raporları ayrıca Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda (KAP) ücretsiz okunur. Çoğu müteahhit bu durumda değildir.

Dayanakları şöyle. Herkes ticaret sicilinin içeriğini inceleyebilir ve giderini ödeyerek onaylı suret alabilir (TTK m. 35/2). Tescil edilen hususlar Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde ilan edilir (m. 35/3-4). Gazete arşivi TOBB'un ilan görüntüleme sayfasında üye girişiyle ücretsiz sorgulanır.

İflas kararı da aynı Gazete'de ilan edilir (İİK m. 166). Konkordato geçici mühleti hem bu Gazete'de hem Basın İlan Kurumu'nun resmî ilan portalında ilan olunur (İİK m. 288). İflasın sözleşmenize etkisini müteahhit iflası yazısında bulabilirsiniz.

Kamu ihalelerinden yasaklama kararları Resmî Gazete'de yayımlanır, Kamu İhale Kurumu da bunların sicilini tutar (4734 sayılı Kanun m. 58).

e-Devlet'teki Kamu İhale Kurumu hizmetleri arasında "Yasaklılık Sorgulama" vardır. Vergi levhası için de Gelir İdaresi'nin e-Devlet hizmetleri arasındaki "e-Vergi Levhası Sorgulama" kullanılır.

Yetki belgesinin numarası, grubu, unvanı ve iptal kayıtları alenidir (Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik m. 27/4). Bu araştırmada ondan tek bir şey isteyin: sorgudaki unvan, teklifteki unvanla aynı olmalı.

Ticaret sicilinde hangi satır toplantıyı değiştirir?

Yaygın yanlış, "şirket 20 yıllık, demek ki tecrübeli" demektir. Şirketin yaşı, tecrübenin şirkette kaldığını göstermez. Sicil ilanlarında şu üç değişikliğe bakın:

• Yakın tarihte ortakların ya da yetkililerin tamamen değişmesi
• Unvan değişikliği: eski unvanla yapılan binalar yeni unvanın referansı gibi sunulabilir
• Sermaye azaltımı ya da sık adres değişikliği

Bu satırların hiçbiri tek başına eleme sebebi değildir. Ama toplantıda firmaya sorulacak soruyu verir. Cevabı da yazılı alırsınız.

Tamamlanan binalar gerçekten bu firmanın mı?

Müteahhit araştırmasında referans listesi adla değil, kayıtla istenir: adres, ada/parsel ve yapı kullanma izninin tarihi. Yapı kullanma izni, halk arasında iskân denen belgedir.

Müteahhidin yetki belgesi numarasının yapı ruhsatında ve yapı kullanma izninde yazılması zorunludur (Yönetmelik m. 5/1). Bu yüzden referans binanın izin belgesinde teklif veren firmanın numarası görünmelidir.

Numara başka bir firmanınsa iki ihtimal vardır. Bina bir ortak girişimle ya da grup şirketlerinden biriyle yapılmıştır, ya da liste şişirilmiştir. Hangisi olduğunu firma yazılı açıklamalıdır. Belgenin kopyasını firmadan ya da o binanın malikinden isteyin.

Ziyaret için üç kural öneriyoruz. Bunlar mevzuattan gelmiyor, sonuç alınan ziyaret için bizim ölçümüzdür:

1. Ziyaret edilecek binayı firma değil, siz seçin. Listeden rastgele birini alın.
2. Firmanın temsilcisi yanınızda olmasın. Malikler onun yanında daha az rahat konuşabilir.
3. Teslimin üstünden en az bir kış geçmiş binayı tercih edin. Çatı ve cephe sorunları ilk yağışlı mevsimde görünür.

Gecikmenin puana nasıl çevrileceğini puanlama yazısı anlatıyor. Buradaki soru daha önce gelir: bina gerçekten bu firmanın mı?

Mali durum için firmadan hangi belgeler istenir?

Borsada işlem görmeyen bir firmanın bilançosu için malikin bakabileceği açık bir kayıt görmedik. Vergi işleriyle uğraşan memurlar mükellefin hesap durumunu açıklayamaz (VUK m. 5). Bakanlığın il müdürlüğü de yetki belgesi başvurusundaki bilgi ve belgelerin gizliliğini sağlar (Yönetmelik m. 8). Yani müteahhidi araştırırken bilançoyu çoğu zaman ancak firma verirse görürsünüz.

İyi haber şu: firma bu belgeleri zaten hazırlıyor. Tüzel kişi, yetki belgesi başvurusunda ortaklarını ve yöneticilerini gösteren Ticaret Sicili Gazetesi'ni verir. Mali müşavirin düzenlediği Ekonomik ve Mali Yeterlik Bildirim Formu da dosyadadır (m. 11/1-b, c).

G ve G1 grubundan yalnız banka referans mektubu bilgilerine dair beyan, H grubundan hiçbir yeterlik belgesi istenmez (m. 11/2-3). Diğer gruplarda firmadan, il müdürlüğüne verdiğinin aynısını isteyin.

Hizmet adları e-Devlet'in kurum sayfalarından 2 Kasım 2026'da okundu, adlar değişebilir.

SGK'nın İşyeri Kaydı / Borcu Yoktur Belgesi barkodludur ve ayrı bir doğrulama hizmeti vardır (SGK'nın e-Devlet hizmetleri). Bu yüzden fotokopiye güvenmek zorunda kalmazsınız. Yazının tarihine de bakın; birkaç ay önceki belge bugünü göstermez.

Bilançoda hangi üç orana bakılır?

Yönetmelik, yetki belgesi grubu için bilançoda üç eşik arar (m. 12/2). Cari oran, dönen varlıkların kısa vadeli borçlara bölümüdür. Öz kaynak oranı, öz kaynakların toplam aktife bölümüdür. Üçüncüsü kısa vadeli banka borcunun öz kaynağa oranıdır.

Milyon TL olarak X: dönen varlık 60, kısa vadeli borç 90, öz kaynak 20, toplam aktif 160, kısa vadeli banka borcu 12. Y: 110, 100, 45, 200, 20. Firmalar ve sayılar varsayımdır.

Tablodan iki sonuç çıkıyor. X iki eşiğin altında kalıyor. Ancak Yönetmelik, eşiği bir yılda tutturamayana son üç yıla kadar ortalama imkânı verir (m. 12/2). Bu yüzden X'e önceki yılların bilançosu sorulur, hemen elenmez.

Y eşikleri geçiyor. Ama bu eşikler grup almanın alt çizgisidir, sizin projenizi finanse edebileceğini kanıtlamaz. Nakit planı ve devam eden şantiyeler ayrıca sorulur.

Hangi bilgiye ulaşamazsınız?

Bazı bilgiler size kapalıdır. Bunu aşmaya çalışmak hem sonuçsuz hem hukuken risklidir. Müteahhit araştırmasında sınırı, bilginin şirkete mi kişiye mi ait olduğu çizer.

Sicil Durumu Beyannamesi, firmanın yetki belgesi başvurusunda iflas ve bazı kesinleşmiş yargı kararları bakımından verdiği beyandır (Yönetmelik m. 7 ve 11/1-e).

e-Devlet'teki icra ve dava sorgusu yalnız taraf olduğunuz dosyaları listeler. İcra dairesinin tutanaklarını da yalnız ilgililer görebilir (İİK m. 8). Tapu sicili herkese açıktır, ama kaydı görmek için ilgiyi inanılır kılmak gerekir (TMK m. 1020).

Kişisel veri, kimliği belirli ya da belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin bilgidir (KVKK m. 3/1-d). Şirketin sicil kaydı bu tanıma girmez. Şahıs olarak çalışan bir müteahhidin bilgileri ise kişiseldir. Kişisel veri kural olarak açık rıza olmadan işlenmez, istisnaları kanunda sayılıdır (m. 5).

Pratik sonuç şu: firma hakkındaki kayıtları toplantı dosyasına koyun. Yetkilinin ailesine, sağlığına ya da özel hayatına dair duyumları ne dosyaya ne bina grubuna yazın.

Toplantı kararı veriye nasıl bağlanır?

Müteahhit araştırmasının sonucu bir iddia listesidir. "Tanıyorum" cümlesini parçalara ayırın, her iddianın yanına kanıtı ve durumu yazın. Bu bizim önerdiğimiz yöntemdir, mevzuat şartı değildir.

Varsayımsal bir toplantı dosyasıdır.

Listeye bir satır daha ekleyin: tanıyan malikin firmayla ilişkisi. Akrabalık, ortaklık, iş ilişkisi ya da daire vaadi varsa toplantıda söylensin ve tutanağa geçsin. Bu kimseyi suçlamak değildir. Amaç, oy verenlerin aynı bilgiyle oy vermesidir.

Benzer bir testi danışmanlar için danışmanlık ve çıkar testi yazısında kurmuştuk.

"Size kapalı" satırı boş kalmaz. Firmanın imzalı beyanı sözleşmeye eklenir, beyan yanlış çıkarsa ne olacağı orada yazılır. Mali riske karşı asıl güvence ise beyan değil teminattır. Hangi teminatın ne kadar koruduğunu kat karşılığı teminat hesabında bulabilirsiniz.

Toplantıdan önce firmaya hangi liste gönderilmeli?

Müteahhidi araştırmak için listeyi oylamadan en az iki hafta önce, bütün firmalara aynı gün ve aynı metinle gönderin. Firmanın cevap vermediği satır da bir veridir.

1. Tam ticari unvan, vergi kimlik numarası ve sözleşmeyi imzalayacak yetkili
2. Son ortak ve yönetici yapısını gösteren Ticaret Sicili Gazetesi
3. Son beş yılda biten binalar: adres, ada/parsel, yapı kullanma izni tarihi ve kopyası
4. Son yıl bilançosu ya da Ekonomik ve Mali Yeterlik Bildirim Formu
5. Barkodlu SGK ve vergi borcu yoktur yazıları
6. Devam eden şantiyelerin listesi ve ilerleme oranları
7. İcra, dava ve iflas başvurusu olmadığına dair imzalı beyan

Belgeleri tamam olan teklifleri aynı ölçüye çevirmek için aşağıdaki aracı kullanabilirsiniz.

Kendi hesabınız

Hangi teklif size daha çok kalıyor?

Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.

Ödeyeceğiniz aylık kira

TL

Yıllık enflasyon

%

Gecikme varsayımı

ay

A teklifi

A teklifi: Size düşecek alan

m²

A teklifi: m² değeri

TL

A teklifi: Ek ödeme

TL

A teklifi: Ek ödeme ayı

A teklifi: Aylık kira

TL

A teklifi: Kira süresi

ay

A teklifi: Teslim süresi

ay

A teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

A teklifi: kira enflasyonla artarA teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

B teklifi

B teklifi: Size düşecek alan

m²

B teklifi: m² değeri

TL

B teklifi: Ek ödeme

TL

B teklifi: Ek ödeme ayı

B teklifi: Aylık kira

TL

B teklifi: Kira süresi

ay

B teklifi: Teslim süresi

ay

B teklifi: Aylık gecikme cezası

TL

B teklifi: kira enflasyonla artarB teklifi: ek ödeme enflasyonla artar

Üçüncü teklifi ekle

Bugünkü parayla

Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.

Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.

A teklifi

₺9.452.851

B teklifi

₺9.262.282

B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.

A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.

Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.

A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.

A teklifi: kalem kalem

100 m² dairenin değeri

₺10.000.000

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺554.120

Ödeyeceğiniz kira, 30 ay

-₺1.200.000

Gecikme cezası, 6 ay

₺98.731

Değer

₺9.452.851

B teklifi: kalem kalem

105 m² dairenin değeri

₺10.500.000

Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)

-₺259.485

Müteahhidin kirası, 24 ay

₺461.767

Ödeyeceğiniz kira, 36 ay

-₺1.440.000

Değer

₺9.262.282

Hesabın varsayımları

• Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
• Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
• Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
• Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.

Sınır ve uyarı

• Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
• Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
• Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
• Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Örneğe dön

Kıyas için önce binanızda ne kadar alan çıkabileceğini bilmeniz gerekir. Bunun için ücretsiz fizibilite raporu başvurusu yapabilirsiniz. Rapor, firmaların vaat ettiği alanın imar durumundan hesaplanmış bağımsız bir karşılığını verir.

BinaBina bu araştırmanın neresinde, nerede değil?

Biz binanızın imar durumundan yapılabilecek alanı çıkarır, teklifleri aynı ölçüye çeviririz. BinaBina'da süreç bu hesap üzerine kuruludur.

Firmaların ya da yetkililerin geçmişini araştırmayız. Sizin adınıza e-Devlet sorgusu yapmayız, bilanço denetlemeyiz, kimse hakkında itibar raporu vermeyiz. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın.

Bilançoyu bir mali müşavire, sözleşmeye eklenecek beyan maddesini bir avukata okutun. Kayıtlarda bir uyarı gördüyseniz durmanız gereken yeri kentsel dönüşüm riskleri yazısındaki bayraklar gösterir.