Tek Malik Riskli Yapı Başvurusu Yapabilir mi? Masraf, Tek Rapor Kuralı ve İtiraz

Apartman toplantısında dönüşüm yine konuşuldu ve yine karar çıkmadı. On daireden yalnız biri "ben tespiti yaptırırım" diyor. Tek malik riskli yapı başvurusu hukuken mümkündür. Asıl soru, o tek kişinin neyi başlattığı, neyi ödediği ve neyi bir daha geri alamayacağıdır.

Tespitin teknik adımlarını, yani karotu, raporu ve kuruluş seçimini riskli yapı tespiti rehberinde anlattık. Burada yalnız başvuruyu tek başına yapan malikin hakları, masrafı ve başvurudan sonra komşularla neyin değiştiği var. Örnekteki bina ve tutarlar varsayımsaldır.

Tek malik riskli yapı başvurusu yapabilir mi?

Evet. Tek malik riskli yapı başvurusu için diğer maliklerin onayı, kat malikleri kurulu kararı ya da yönetici imzası gerekmez. Kanun tespiti "öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri" tarafından, masrafı kendilerine ait olmak üzere yaptırılacak bir iş olarak tanımlar (6306 sayılı Kanun m. 3/1).

Bakanlığın vatandaşa yönelik süreç sayfası bunu açıkça yazar: tespit "maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile" yapılabilir. Kanuni temsilci, malik adına yasal olarak işlem yapabilen kişidir; vasi ya da şirketin yetkilisi gibi.

Malikin yolu lisanslı kuruluştur. Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluş seçersiniz, talep elektronik sistemden açılır (Yönetmelik m. 6/1, 7/2-a). Lisanslı kuruluş ülkenin her yerinde tespit yapabilir.

Kim başvuramaz, komşu kapıyı açmazsa ne olur?

Tapuda malik değilseniz tek malik riskli yapı başvurusu yapamazsınız. Kiracı, yalnız oturan aile bireyi ya da "yönetici" sıfatı tek başına yetmez. Kanun, lisanslı kuruluşa yapı maliki olmayan birinin talebiyle tespit yaptığı için yazılı uyarı cezası öngörür (6306 m. 3/8-a).

İki özel durum var:

• Kat mülkiyeti kurulmamış, arsa paylı tapu. Tespiti, fiilen duran yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır (Yönetmelik m. 7/2-a).
• Yapı başkasına ait ve tapuda yazılı. Tespiti, lehine şerh bulunan taraf yaptırır.

Ekip ölçüm için bağımsız bölümlere girmek zorunda kalabilir. Komşu kapıyı açmazsa ne siz ne de kuruluş kapıyı zorlayabilir. Bu yetki Başkanlık ve İdarededir. İdare, mülki amirden yazılı izin ve kolluk ister, tespit kapı açtırılarak yapılır (6306 m. 3/1, Yönetmelik m. 7/2-c). Tespiti engelleyen hakkında tutanak tutulur ve suç duyurusunda bulunulur (Yönetmelik m. 8/6).

Yani komşunun direnci başvuruyu durdurmaz, ama takvimi uzatır. İdarenin bu işe ne kadar sürede döneceği metinde yazmıyor.

Örnek binada hangi sayıları varsaydık?

Masraf sorusunu somut görmek için 10 daireli bir apartman kurduk.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Kanun ve Yönetmelikte tespit ücreti için bir tarife görmedik. Tutar kuruluşa ve binaya göre değişir, teklif yazılı alınmalı.

Masrafı siz mi ödersiniz, komşulardan geri alabilir misiniz?

Tek malik riskli yapı başvurusu yaptığınızda faturayı kuruluşa siz ödersiniz. Kanun "masrafları kendilerine ait olmak üzere" der (6306 m. 3/1).

Geri alma konusunda metin sessizdir. Kendi isteğinizle yaptırdığınız tespitin masrafını komşulara paylaştıran bir hüküm Kanunda ve Yönetmelikte görmedik.

Hisse oranında bölüşüm yalnız başka bir durumda yazılıdır. Başkanlık veya İdare tespiti malikler yaptırmadığı için kendisi yaptırırsa masraf maliklerden hisseleri oranında alınır. Tebligattan sonra bir ay içinde ödenmezse kamu alacağı gibi takip edilir (6306 m. 5/4, Yönetmelik m. 7/2-b).

Yaygın yanlış, başvuranın parayı sonradan arsa payına göre komşulardan "kanunen" toplayacağını sanmaktır. Toplamak istiyorsanız bunu başvurudan önce yazılı bir mutabakatla bağlayın. Mutabakat yoksa başka bir hukuki yolla isteyip isteyemeyeceğiniz somut olaya bağlıdır; bunu bir avukata sorun.

Mutabakatın size kaç lira kazandırdığı, kaç komşunun katıldığına bağlı:

TL. Payı, katılanların toplam arsa payı içindeki oranınızla hesapladık (115/525 ve 115/1000). Beş malik: üç büyük, iki küçük daire.

Tablodan üç sonuç çıkıyor. Tek başına ödemek, herkesle paylaşmanın yaklaşık dokuz katıdır. Yarıdan biraz fazla katılım bile faturanızı dörtte birin altına indirir. Bu oranlar varsayımsal teklif değişse de aynı kalır, çünkü yalnız arsa paylarına bağlıdır.

Binanın tek rapor hakkı neden önemli?

Bu, tek malik riskli yapı başvurusunun en az bilinen sonucudur. Her yapı için kural olarak yalnız bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir (Yönetmelik m. 7/3). Kuruluş, talep geldiğinde binada daha önce rapor olup olmadığını sistemden kontrol eder.

İstisnalar dardır:

• İtiraz ya da yargı kararı üzerine raporun yeniden düzenlenmesi gerekmesi.
• Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi.
• Kasıtlı müdahale dışında, binanın risk durumunu etkileyebilecek somut bir olay olması.

Başvuran malik, bu raporu bütün bina adına yaptırmış olur. Rapor "riskli değil" çıkarsa, beğenmeyen komşu ertesi ay başka kuruluşa gidip yenisini yaptıramaz. İkinci kez tespit yapan kuruluşa da yazılı uyarı cezası öngörülmüştür (6306 m. 3/8-a).

Bu yüzden başvuru, binanın tek atımlık hakkını kullanmaktır. Önce kendi gözlemlerinizi toplayın. Hangi belirtilere bakılacağını İstanbul deprem riski yazısındaki dört kontrolde anlattık.

Bir güvence de var. Sistemde yapı kaydı açıldıktan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa maliklerden herhangi biri kaydın silinmesini isteyebilir. Altı ayda yapılmazsa kayıt resen silinir (Yönetmelik m. 7/3). Yarım kalan kayıt binayı kilitli tutmaz.

Rapor çıktıktan sonra takvim nasıl işler?

Rapor kuruluştan Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri varsa İdareye gider. Müdürlük raporu inceler, eksik bulursa kuruluşa geri gönderir. Kuruluş eksikleri 30 gün içinde düzeltmek zorundadır, gerekçeli talep üzerine ek süre verilebilir (Yönetmelik m. 7/4, 7/9).

Eksik yoksa sıra şöyle işler:

Süreler Kanun ve Yönetmelikten alındı. Müdürlüğün inceleme süresi metinde yazmıyor.

Komşularınız tespiti sizden değil, kapıya asılan tutanaktan ve e-Devlet bildiriminden öğrenir. Hukuken sayılan gün muhtarlık ilanının son günüdür. O gün herkese tebliğ edilmiş sayılır (6306 m. 3/2).

Kesinleşmeden sonraki tahliye, yıkım ruhsatı ve masraf için riskli yapı yıkım süreci yazısına bakın.

Komşularınız rapora itiraz ederse ne olur?

Tek malik riskli yapı başvurusunda raporu siz yaptırırsınız, ama itiraz hakkı bütün maliklerindir. Her malik ya da kanuni temsilcisi, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde Müdürlüğe veya İdareye dilekçeyle itiraz edebilir (Yönetmelik m. 7/5).

Süre dışında yapılan itiraz işleme alınmaz. Malik ya da ölmüş malikin mirasçısı dışında birinin itirazı da işleme alınmaz. Yönetmelik bu konuda kiracıyı saymıyor.

İtirazı teknik heyet inceler. Heyet dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıktan üç üyeden oluşur (6306 m. 3/1). Heyet yalnız itiraz sebebine bakmaz. Raporu teknik yönden baştan sona inceler, gerekirse binayı yerinde görür (Yönetmelik m. 10/7).

Üç ayrıntı tek başına başvuran malik için önemli:

• Heyet, binanın tespit tarihindeki durumuna göre karar verir. Sonradan yapılan bir onarım sonucu değiştirmez.
• Yönetmelik nihai kararın itiraz eden malike bildirileceğini yazar, diğer maliklerden söz etmez. Siz itiraz etmediyseniz sonucu Müdürlükten sormanız gerekebilir.
• Heyet bir raporu karara bağladıktan sonra başka bir malikin itirazıyla yeniden inceleme yapmaz.

İtiraz sonucu değişirse durum tapu müdürlüğüne bildirilir (Yönetmelik m. 7/7).

İdari işlemlere karşı dava süresi Kanunda tebliğden itibaren 30 gündür (6306 m. 6/9). Hangi işlemin dava konusu yapılacağı ve sürenin hangi günden başlayacağı dosyaya göre değişebilir. Dava açmadan önce bunu bir avukatla kontrol edin.

Riskli çıkınca toplantıyı da tek başınıza çağırabilir misiniz?

Evet. Tek malik riskli yapı başvurusunu yapan kişi, bir sonraki adımı da tek başına tetikleyebilir. Riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulama kararı için "maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır" (Yönetmelik m. 15/2). Bu fıkra en son 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikle yeniden yazıldı.

Çağrı muhtarlıkta, bina henüz yıkılmadıysa bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün ilan edilir. Noter yoluyla da yapılabilir.

Başlatmak ile karar vermek ayrı şeylerdir. Kararı tek kişi alamaz. Yeniden yapım, kat karşılığı ve pay satışı için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu gerekir (6306 m. 6/1). Salt çoğunluk, toplam arsa payının yarısından fazlasıdır. Kişi sayısı değil, arsa payı sayılır.

Örnek binada başvuran malikin payı 115/1000'dir. Karar için 500/1000'in üzerine çıkmak gerekir. Masraf mutabakatına katılan beş malikin toplamı 525/1000'dir. Yani masrafı paylaşmaya ikna ettiğiniz komşular, çoğunluğu da oluşturabilir.

Çağrı, ilan ve karara katılmayanlara bildirim süreleri için yönetmelik değişiklikleri yazısına bakın.

Başvurmadan önce hangi adımları atmalısınız?

Tek malik riskli yapı başvurusunun hukuki engeli azdır. Pratik riskleri ise başvurudan önce yönetilir.

1. Tapuyu kontrol edin. Malik sizseniz başvurun. Tapu eşinizin ya da şirketin adınaysa başvuruyu o yapar.
2. Binada rapor var mı, sorun. Kuruluş sistemde kontrol eder. Daha önce rapor varsa yeni başvuru sonuç vermez.
3. Masraf mutabakatını yazın. Kim, hangi oranla, hangi tarihte ödeyecek. İmzasız söz, kuruluşun faturasını değiştirmez.
4. Erişimi konuşun. Ölçüm için girilecek daireleri önceden belirleyin. Kapı açılmazsa İdare yolu takvimi uzatır.
5. Riskli çıkarsa ne olacağını hesaplayın. Binanın kaç metrekare hakkı olduğunu ve size kaç metrekare düşeceğini toplantıdan önce bilin. Bunun için ücretsiz fizibilite raporu başvurusu yapabilir, imar durumuna göre parsel hakkınızı görebilirsiniz.
6. Takvimi tespite göre değil kesinleşmeye göre kurun. Kira ve okul planınızı ilan ve itiraz süreleri bittikten sonraki tarihe bağlayın.

Sürecin bütün aşamalarını tek sayfada görmek isterseniz kentsel dönüşüm süreci takvimine bakın.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina riskli yapı tespiti yapmaz. Lisanslı kuruluş değiliz, kuruluş da önermeyiz. Rapora itiraz dilekçesi yazmayız, teknik heyet önünde kimseyi temsil etmeyiz.

Biz tespitten sonraki para sorusuna bakarız. İmar durumundan parselin inşaat hakkını, arsa payından size düşen alanı ve teklifler arasındaki farkı hesaplarız.

Komşularla masraf ya da erişim yüzünden uyuşmazlık çıktıysa, itiraz ya da dava süresi işliyorsa bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Hukuki süre ve dava konusunda bir avukata, raporun teknik içeriği için bir inşaat mühendisine, dosyanın durumu için ilinizdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvurun.