Kentsel Dönüşümde İnşaat Takibi: Yapı Denetimin Sınırı, 6 Belge ve Aylık Rapor

Ruhsat alındı, yıkım bitti, temel kazısı başladı. Bundan sonraki 24 ay boyunca şantiyede ne olduğunu kim size söyleyecek? Kentsel dönüşümde inşaat takibi çoğu binada "yapı denetim var" cümlesine bırakılır. Oysa yapı denetim kuruluşu yapının mevzuata uygunluğu için çalışır, sizin sözleşmenizin bekçisi değildir.

Bu yazı ruhsattan sonraki dönemi anlatıyor. Ruhsata kadar olan adımlar için kentsel dönüşüm süreci takvimine bakabilirsiniz. Burada yalnız şantiye başladıktan sonra hangi kaydın kimde olduğu ve malik olarak hangisini nasıl izleyeceğiniz var.

Kentsel dönüşümde inşaat takibi kimin işidir?

Kentsel dönüşümde inşaat takibi sonunda malikin işidir. Yapı denetim kuruluşu, belediye ve şantiye şefi her biri kendi görevi için kayıt tutar. Bu kayıtları sözleşmenizdeki tarih, pay ve nitelikle karşılaştıran kimse yoktur. Bu karşılaştırmayı ya siz yaparsınız ya da sizin adınıza çalışan biri.

Roller karışınca takip boşta kalır. Aşağıdaki tablo kimin kimin adına çalıştığını gösteriyor.

Dayanak: 4708 sayılı Kanun m. 2-3, Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği m. 3, 5, 9.

Yapı denetim kuruluşu kimin adına çalışır?

Kentsel dönüşümde inşaat takibi yapı denetimle başlar ama onunla bitmez. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun amacını can ve mal güvenliği olarak koyar (m. 1). Kuruluş, imar mevzuatındaki fennî mesuliyeti "ilgili idareye karşı" üstlenir (m. 3). Yani muhatabı önce belediyedir.

Görev listesi mevzuat odaklıdır (m. 2):

• Yapının ruhsat ve eklerine uygun yapılmasını denetlemek.
• Malzeme ve imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol edip deney yaptırmak.
• Ruhsata aykırı uygulamayı üç iş günü içinde idareye bildirmek.

Yaygın yanlış, yapı denetimin sözleşmeyle hiç ilgilenmediğini sanmaktır. Yönetmelik bir köprü kurar. Kuruluş her imalatın mahal listesine, yani malzeme ve işçilik listesine, ve sizinle müteahhit arasındaki sözleşmede belirtilen niteliklere uygunluğunu da denetler (Yönetmelik m. 5/4-e). Kanun da hizmet sözleşmesine, varsa sizin sözleşmenizdeki fizikî özelliklerin yazılmasını ister (m. 5).

Köprünün sınırı yazılı nitelikle çizilir. Teslim tarihi, tapu devri, kira ödemesi ve daire paylaşımı bu görev listesinde geçmez.

İki kural daha önemli. Yapı sahibi, yapım için anlaştığı müteahhidi yapı denetim işinde vekil tayin edemez (m. 2). İnşaat alanı 500 m²'yi geçen yapılarda kuruluş elektronik ortamda belirlenir; sözleşme, sıralı belirlenen en fazla iki kuruluştan biriyle yapılır (m. 5). Kuruluş denetim dışında ticari faaliyette de bulunamaz (m. 3). Bu yüzden binanızın yapı denetimini ayrıca para verip "kendi danışmanınız" yapamazsınız.

Şantiyede hangi kayıtlar tutulur, hangisini isteyebilirsiniz?

Yönetmelik her aşamaya bir belge bağlar. Kentsel dönüşümde inşaat takibinin ham verisi bu belgelerdir. Malik olarak bunları belge adıyla isterseniz cevap almak kolaylaşır.

Madde numaraları Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği'ne aittir.

İki belgede sizin imzanız da vardır. İşyeri teslim tutanağını yapı sahibi, yapı denetim ve müteahhit ya da şantiye şefi birlikte imzalar. Yıl sonu seviye tespit tutanağı da yapı sahibiyle birlikte düzenlenir ve ihtilaf olursa idareden seviye tespiti istenir (m. 5/4-j). İmza sizdeyse, o güne kadar şantiyeyi görmüş olmanız gerekir.

Defter için malikin görme hakkını ayrıca düzenleyen bir hüküm görmedik. Bu yüzden erişimi sözleşmeye yazdırmak en sağlam yoldur.

Yapı denetim hakedişi ilerlemeyi nasıl gösterir?

Yapı denetim kuruluşunun parası, yapının geçtiği seviyelere göre ödenir. Toplam inşaat alanı 3.000 m²'yi geçmeyen yapılarda yapı sahibi bedeli hesaba tek seferde yatırır (Yönetmelik m. 27/1). Daha büyük yapılarda aşağıdaki taksitlerle de yatırabilir (m. 27/2):

Hakediş raporu ödeme tek seferde yapılmış olsa da bu seviyelere göre düzenlenir. Kuruluş, bir seviye geçildikten sonra o seviyenin hakediş raporunu bir ay içinde hazırlayıp idareye sunar (m. 28/1). İdare eksik görmezse ödeme yapılır (m. 28/3). Bu, kentsel dönüşümde inşaat takibinde elinize geçebilecek en düzenli resmî ilerleme işaretidir.

Bu yüzdeleri inşaat maliyetinin yüzdesi sanmayın. Taşıyıcı sistemin %60'a denk gelmesi, binanın parasal olarak %60'ının bittiği anlamına gelmez. Yüzde yalnız hangi aşamanın geçildiğini söyler.

İş programındaki sapmayı nasıl ölçersiniz?

Kentsel dönüşümde inşaat takibinde gecikme tek bir günde fark edilmez, aşama aşama birikir. Ölçmek için sözleşmedeki iş programını yukarıdaki seviyelere çevirin. Sonra her seviyenin gerçekleştiği ayı yanına yazın.

Varsayımsal bir örnek kurduk. Plan ruhsattan itibaren 24 ay. Sayılar gerçek bir binaya ait değildir.

Ay, ruhsat tarihinden itibaren sayıldı. Sayılar varsayımdır.

Kalan süreyi iki ölçüyle tahmin edebilirsiniz:

İyimser bitiş = gerçekleşen ay + plandaki kalan süre

Aynı hızla bitiş = gerçekleşen ay + plandaki kalan süre × (gerçekleşen ay ÷ planlanan ay)

Bu formüller bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Örnekte kalan süre 12 aydır. İyimser bitiş 27. ay, aynı hızla bitiş 30. aydır. Yani 3 aylık gecikme, iş programında 6 aylık bir kaymanın ilk işareti olabilir.

Bu farkı müteahhitle yazılı konuşmanın zamanı 30. ay değil, 15. aydır. Gecikmenin hukuki sonuçları sözleşmenize ve süre maddelerine bağlıdır; bu yazının konusu değildir.

Aşamalı tapu devri hangi belgeye bağlanmalı?

Aşamalı devirde müteahhidin payı inşaat ilerledikçe tapuda ona geçer. Kentsel dönüşümde inşaat takibi burada paraya döner: devri "kaba inşaat bitince" gibi yoruma açık bir ifadeye bağlarsanız, ne zaman bittiği tartışılır. Devri bir belgeye bağlarsanız tartışma daralır.

Pay, müteahhide düşen bağımsız bölümlerin birikimli devir oranıdır. Oranlar varsayımdır.

Tablo bir öneridir, mevzuat şartı değildir. Hangi oranın hangi riski kapattığını kat karşılığı teminat hesabı yazısında rakamla gösterdik.

Bağımsız teknik müşavir neyi kontrol eder?

Kentsel dönüşümde inşaat takibinin teknik ayağı için malikler kendi mühendisini ya da mimarını tutabilir. Mevzuatta adı geçen bir rol değildir. Bu yüzden yetkisini sözleşmeniz ve onunla yaptığınız anlaşma belirler.

Yapı denetimden farkı, sizin adınıza bakmasıdır. Şunları raporlayabilir:

• Sahadaki imalat sözleşme ekindeki projeye ve teknik şartnameye uyuyor mu?
• Hakediş raporundaki seviye sahada gerçekten geçilmiş mi?
• Beton döküm ve tesisat testi tutanakları eksiksiz mi?
• İş programındaki sapma hangi aşamada birikiyor?

Yapamayacağı şeyler de var. İnşaatı durduramaz, tutanak imzalayamaz, belediyeye resmî bildirim yükümlülüğü yoktur. Bunlar yapı denetim ve idarenin işidir.

Raporun hukuki değeri zamanlamaya bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 473/2'ye göre, eserin yüklenicinin kusuruyla ayıplı ya da sözleşmeye aykırı yapılacağı yapım sırasında açıkça görülüyorsa iş sahibi uygun süre vererek giderilmesini isteyebilir.

Süre içinde giderilmezse onarım ya da işe devam, masrafı yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye verilebilir. Kat karşılığı sözleşmede bu yolu nasıl kullanacağınızı bir avukatla kontrol edin. Teknik rapor bu ihtarın dayanağı olur.

Müşavirin ücreti, müteahhitle ilişkisi ve kim tarafından seçildiği baştan yazılı olmalıdır. Danışman seçerken çıkar çatışmasını ölçen sorular için kentsel dönüşüm danışmanlığı yazısına bakabilirsiniz.

Malikler adına kim takip etmeli, rapor ne sıklıkla gelmeli?

Kentsel dönüşümde inşaat takibini 12 malikin ayrı ayrı yapması işlemez. Mevzuatta şantiye takibi için zorunlu bir temsilci kurulu görmedik. Malikler kendi kararıyla iki ya da üç kişilik bir takip ekibi seçebilir ve yetkisini yazılı verebilir. Yapı denetim hizmet sözleşmesini yapı sahibi bizzat ya da temsile yetkili vekili imzalar (Yönetmelik m. 8/1). O vekil müteahhit olamaz (4708 m. 2).

Ekipten her ay tek sayfalık bir rapor isteyin:

1. Bu ay geçilen yapı denetim seviyesi ve hakediş raporu tarihi.
2. Planlanan ve gerçekleşen ay farkı, aynı hızla tahmini bitiş.
3. Ay içinde dökülen katlar ve döküm tutanaklarının listesi.
4. Yapı denetimin müteahhide yazdığı uyarılar ve cevabı.
5. Aynı noktadan çekilmiş, tarihli üç fotoğraf.
6. Sıradaki tapu devri için beklenen belge.

Müteahhit her imalata başlamadan en az bir gün önce yapı denetime haber vermek zorundadır (Yönetmelik m. 9/6). Takip ekibi, beton döküm günlerinin kendisine de aynı anda bildirilmesini sözleşmeye yazdırabilir.

Sorun gördüğünüzde kime yazarsınız?

Kentsel dönüşümde inşaat takibinde sorun gördüğünüzde sırayı sorunun türü belirler:

1. Ruhsata aykırı imalat. Önce yapı denetim kuruluşuna yazılı bildirin. Kuruluş fotoğrafla tespit edip müteahhide süre verir, giderilmezse idareye bildirir (Yönetmelik m. 5/4-l).
2. Yapı denetim görevini yapmıyor. Başvuru yeri, yapının bulunduğu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ndeki yapı denetimi çalışma birimidir. İtiraz İl Yapı Denetim Komisyonuna gider (m. 20/1).
3. Sözleşmeye aykırılık, gecikme, ödeme. Bu yapı denetimin değil, sizin ve avukatınızın işidir.

Şantiye seyrelirse hangi kaydın ne zaman işe yarayacağını şantiyedeki kırmızı bayraklar yazısında anlattık. Sorun büyüdüyse müteahhit sorunlarında belirti ve önlem matrisi sonraki adımları sıralar.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

BinaBina ruhsattan önceki kararı sayıya çevirir. İmar hakkını, teklifleri ve paylaşımı aynı ölçüye koyarız. İş programını ve aşamalı devri o sayılarla kurmak isterseniz ücretsiz fizibilite başvurusu ile binanızın rakamlarını birlikte çıkarabiliriz.

Şantiyeye gitmiyoruz. Yapı denetim yapmıyoruz, beton ya da imalat kontrol etmiyoruz, teknik müşavirlik vermiyoruz. Müteahhide ihtar yazmıyor, dava açmıyoruz. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Saha kontrolü için kendi tuttuğunuz bir inşaat mühendisi ya da mimarla, hukuki adım için bir avukatla çalışın. Ruhsata aykırılıkta yapı denetim ve belediye, denetimin kendisiyle ilgili şikâyette İl Müdürlüğü doğru adrestir.