Mevzuat
Kentsel Dönüşüm Malikler Toplantısı Zorunlu mu? Toplantısız İmza ve 4 Takılma Noktası
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 7 dakika
- Dayanak
- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)
Kısaca
Riskli yapı parselinde kentsel dönüşüm kararı 4 Şubat 2026'dan beri çağrı, toplantı ve imzalı tutanak sırasıyla kurulur; yalnız imza toplamak dosyayı eksik bırakabilir.
- Kural 33158 sayılı Resmî Gazete'yle geldi; Kanun'da toplantı kelimesi geçmiyor, bu yüzden toplantısız imzanın sonucu tartışmalı.
- Toplantıda da karar için ölçü bütün payların yarısını geçmektir, salondakilerin çoğunluğu değil.
- Davet belgesi ve toplantı tutanağı artık pay satışı dosyasında sayılıyor; eksikse satış başvurusu aksayabilir.
Bu yazıda
Komşunuz kapıyı çalıyor, elinde müteahhidin sözleşmesi var. "Yedi kişi imzaladı, siz de imzalayın, çoğunluk tamam." Ortada ne bir davet ne bir toplantı var. Oysa kentsel dönüşüm malikler toplantısı, 4 Şubat 2026'dan beri riskli yapı parselinde Yönetmelik metninde açıkça yazılı bir adımdır. Bu imzalar sizin payınızı satışa götürebilir mi?
Yönetmelikteki bütün değişikliklerin listesini 6306 uygulama yönetmeliği değişiklikleri yazımızda verdik. Çağrının yolları ve gün takvimi de orada. Burada yalnız dört soru var: toplantı ne zaman zorunlu oldu, salondaki çoğunluk neden yetmez, imzayla toplanan karar nerede takılır, eksik usul dosyaya nasıl yansır. Örnekteki bina varsayımsaldır.
Kentsel dönüşüm malikler toplantısı zorunlu mu?
Riskli yapının bulunduğu parselde, Yönetmelik metnine göre evet. 6306 Uygulama Yönetmeliği m. 15/2'de malikler yeni uygulama kararı için toplantıya "çağrılır", toplantı "yapılır", karar da imzalanarak "tutanağa bağlanır". Bu hüküm 4 Şubat 2026'da yürürlüğe girdi.
Toplantı cümlesi yalnız riskli yapıların bulunduğu parselleri sayıyor. Riskli alan ve rezerv yapı alanı için aynı cümle yok. Ama satış dosyasındaki belge listesi bu alanları da kapsıyor ve davet belgesi ile toplantı tutanağını orada da sayıyor (m. 15/A-1-a). Binanız riskli alan ilan edilmiş bir bölgedeyse kendi dosyanızın usulünü Müdürlüğe yazılı sorun.
Kanun tarafı farklı. 6306 sayılı Kanun metninde "toplantı" kelimesi hiç geçmiyor. Kanun karar eşiğini koyuyor: hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (6306 m. 6/1). Bu eşik 2023'te 7471 sayılı Kanun'la geldi. Toplantının nasıl yapılacağı ise Kanun'da değil, Yönetmelikte yazıyor.
Toplantı kuralı ne zaman geldi, metinde ne değişti?
Toplantı kuralı, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik Yönetmeliğiyle geldi. Yürürlük maddesi "yayımı tarihinde" diyor. Bir önceki metin 21 Mayıs 2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmî Gazete'deydi. O metinde kentsel dönüşüm malikler toplantısına dair tek cümle yoktu.
| Konu | 21.5.2024 metni | 4.2.2026'dan beri |
|---|---|---|
| Çağrı | Yok | Bir malik isterse herkes çağrılır |
| Çağrı yolu | Yok | Ek-12 formu: 15 gün ilan ya da noter |
| Toplantı nisabı | Yok | Payların en az salt çoğunluğu |
| Çoğunluğun belgesi | Tutanak ya da sözleşme/vekâletname | Bunlara ek: davet belgesi, toplantı tutanağı |
| Kararın bildirimi | E-tebligat, noter, muhtarlık ilanı | Değişmedi |
Satış dosyasındaki belge listesi Yönetmelik m. 15/A-1-a'dadır.
Değişiklikte karar dosyaları için bir geçiş hükmü görmedik. Eklenen tek geçici madde teminatla ilgili (geçici m. 5). Yani 4 Şubat 2026'dan önce toplanan imzaların bugün nasıl değerlendirileceğini metin ayrıca söylemiyor.
Çağrının yapıldığını dosyada hangi belge gösterir?
Kentsel dönüşüm malikler toplantısına çağrı için tek malikin istemesi yeter; yer ve zaman Ek-12 formuyla duyurulur (m. 15/2). Bu yazının sorusu başka: çağrı yapıldıysa bunu dosyada ne gösterir? Satış dosyası bunu açıkça arıyor: "toplantıya davet edildiğine dair belgeler" (m. 15/A-1-a).
- İlan yolu. Formun muhtarlıkta ya da yıkılmamış binanın kapısında, panosunda 15 gün asıldığını gösteren kayıt. İlanın son günü, toplantının yeri ve zamanı bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
- Noter yolu. Her malik için ayrı tebliğ belgesi. Yönetmelik bu yol için ayrı bir bekleme süresi yazmıyor.
Mesaj grubu ve elektronik tebligat çağrı yolları arasında sayılmıyor. Grupta paylaşılan davet, bu belgelerin yerini tutmaz.
Toplantı gününü ilanın son gününden sonraya koymak, çağrının herkese ulaşmış sayıldığı tarihi beklemek demektir. Bu bizim okumamızdır. Yönetmelik ilan ile toplantı arasına ayrı bir süre koymuyor.
Toplantıdakilerin çoğunluğu karar için yeter mi?
Hayır. Kentsel dönüşüm malikler toplantısında hem toplantı hem karar için ölçü, binadaki bütün payların toplamıdır. Toplantı payların en az salt çoğunluğuyla yapılır, karar da yine en az salt çoğunlukla alınır (m. 15/2). Salonda oturanların çoğunluğu bu ölçü değildir.
Varsayımsal bir apartmanla bakalım:
| Bölüm | Adet | Arsa payı (her biri) | Toplam pay |
|---|---|---|---|
| Daire | 8 | 9 | 72 |
| Dükkân | 2 | 14 | 28 |
| Toplam | 10 | 100 |
Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Her bölümün tek maliki olduğunu varsaydık.
Toplantıya 4 daire ile 2 dükkânın malikleri geldi. İki ayrı oylama sonucunu karşılaştıralım:
| Durum | Pay | Bütün paylara oranı | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Toplantıya gelen: 4 daire, 2 dükkân | 64 | %64,0 | Toplantı yapılabilir |
| A: Evet diyen 2 daire, 2 dükkân | 46 | %46,0 | Karar yok |
| B: Evet diyen 3 daire, 2 dükkân | 55 | %55,0 | Karar var |
Pay, 100 üzerinden arsa payıdır. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.
Tablodan üç sonuç çıkıyor. A'da salondakilerin %71,9'u evet dedi, yine de karar çıkmadı. İki dükkân 28 pay taşıyor; kişi saymak sizi yanıltır. B'de karara katılmayan beş malikin toplam 45 payı var; bildirim bu beş kişiye gidecek.
Yaygın yanlış, toplantıya gelmeyenin payının hesaptan düştüğünü sanmaktır. Gelmeyenin payı paydada kalır. Kişi sayısıyla anlatılan çoğunluğu kentsel dönüşüm risklerinden biri olarak ayrıca anlattık.
Toplantı yapmadan imza toplayarak karar alınabilir mi?
4 Şubat 2026'dan sonra riskli yapı parselinde Yönetmelik bu yolu öngörmüyor. Metin bir sıra kuruyor: önce çağrı, sonra toplantı, sonra imzalı tutanak. Kapı kapı toplanan sözleşmeler kentsel dönüşüm kararı için çoğunluğu gösterebilir. Ama çağrının yapıldığını ve toplantının olduğunu göstermez.
Konu tam kapanmış da değil. Kanun, İdareye karar tutanağı "veya" anlaşan maliklerin vekâletname ya da sözleşme örneklerinin sunulabileceğini söylüyor (6306 m. 6/1). Yönetmelik de satış dosyasında sözleşme ve vekâletname örneklerini hâlâ sayıyor (m. 15/A-1-a). Davet belgesi ile toplantı tutanağı bu listeye sonradan eklendi.
Toplantısız imza toplamanın 4 Şubat 2026 sonrasında hangi sonucu doğurduğuna dair okuduğumuz bir yargı kararı yok. Mevzuat bilgi sistemindeki güncel metinde de m. 15/2 için yürütmeyi durdurma ya da iptal notu görmedik (2 Kasım 2026 erişimi). Bu yüzden iki okuma da savunuluyor:
- Sıkı okuma. Toplantı yapılmadıysa satış dosyasında davet ve tutanak eksiktir. Dosya bu hâliyle tamam değildir.
- Geniş okuma. Kanun sözleşme örneklerini yeterli sayıyor. Yönetmelik listesi de "gibi belgeler" diye bitiyor, yani örnek liste veriyor.
Hangisinin uygulanacağını önce dosyanızdaki Müdürlük, sonunda mahkeme belirler. Dava açmadan ya da dosyayı satışa götürmeden önce güncel içtihat bir avukatla kontrol edilmeli. Pratik yol daha basit: imzalar tamam olsa bile toplantıyı usulüne göre yapın. Bu toplantının önceki imzaları düzeltip düzeltmediğini avukatınıza sorun.
Toplantıdan sonra karara katılmayanın süresi ne zaman başlar?
Toplantıyla iş bitmez. Kentsel dönüşüm malikler toplantısında alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan her malike bildirilir (m. 15/2). Bildirim yolları ve günleri yönetmelik yazımızdaki takvim tablosunda var. Burada yalnız sürenin başlangıcına bakıyoruz.
Bildirimde 15 günlük süre yazılır. Malik bu sürede teklifi incelemez ya da kabul etmezse payının açık artırmayla satılacağı da söylenir. Süre, bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı günden başlar. Bildirim yapılmadıysa işleyen bir süre de yoktur; bu, sürenin bildirimle başlamasından çıkan bizim okumamızdır. Toplantıya gelip karara "hayır" diyen malik de karara katılmayandır. Ona da ayrı bildirim gider. Bu adımın takvimdeki yerini kentsel dönüşüm süreci takviminde görebilirsiniz.
Usulsüz karar dosyada nereye takılır?
Yönetmelik usulsüz karar için ayrı bir yaptırım maddesi yazmıyor. Kentsel dönüşüm malikler toplantısındaki eksik, sonraki adımların belge şartlarında ortaya çıkıyor:
| Eksik | Takıldığı adım | Dayanak |
|---|---|---|
| Davet belgesi ya da toplantı tutanağı yok | Pay satışı başvurusu | m. 15/A-1-a |
| Evet diyenlerin payı yarıyı geçmiyor | Müdürlüğün ön inceleme yazısı | m. 15/4 |
| Katılmayana bildirim yok | 15 günlük süre, satış başvurusu | m. 15/2, 15/A-1-b |
| Tebliğ ya da satış başvurusu yok | Yapı ruhsatı başvurusu | m. 15/4 |
Ruhsat başvurusundan önce iki şart var. Karar ve teklif katılmayanlara tebliğ edilmiş olmalı. Payların satışı için de Müdürlüğe başvurulmuş olmalı (m. 15/4). Müdürlük, yani Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, satış dosyasını ön incelemeden geçirir. Salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligatın tamamlanıp tamamlanmadığını ruhsatı verecek İdareye yazıyla bildirir.
Payı satışa çıkan malik için yol yargıdır. Kanun uyarınca kurulan idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir (6306 m. 6/9). Bu süre kısadır. Bildirim elinize geçtiği gün belgelerinizle bir avukata gidin.
Toplantı dosyasında hangi belgeler olmalı?
Bu kentsel dönüşüm kararı dosyasını, toplantıyı çağıran taraf da itiraz edecek taraf da aynı listeyle okur:
- Tapu kayıtları. Her bölümün malikleri ve arsa payları, toplantı tarihine yakın tarihli.
- Çağrı belgesi. Doldurulmuş Ek-12 formu. Yanında ilanın yerini ve tarihini gösteren kayıt ya da noter tebliğ belgeleri.
- Toplantı tutanağı. Gelenlerin adı ve payı, gelen payların toplamı. Evet diyenlerin imzası ve pay toplamı.
- Teklif metni. Kararın dayandığı anlaşma şartları, tarihli ve imzalı.
- Bildirim kayıtları. Karara katılmayan her malik için yol, tarih ve 15 günün bitiş günü.
- Sözleşme ya da vekâletname örnekleri. Varsa, tutanağın yanında, yerine değil.
Toplantıya hangi sayıyla gittiğiniz de belgeler kadar önemli. Tek teklifin oylandığı bir toplantıda imza "teklif geldi" cümlesine atılır. Elinizde iki ya da üç teklif varsa, oylamadan önce onları aynı ölçüye çevirin:
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Teklifin sözleşmeye dönüşecek maddelerini kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde madde madde anlattık. Toplantıdan önce binanızın kat karşılığı hesabını görmek isterseniz ücretsiz fizibilite raporu başvurusu yapabilirsiniz. Rapor, ada-parsel bilgisinden kat karşılığı hesabı ve üç imar senaryosu çıkarır; oylanacak teklifi bununla karşılaştırırsınız.
BinaBina bu toplantının neresinde, nerede değil?
BinaBina toplantıdan önce, masaya konacak sayı aşamasında işe yarar. Malikler neye oy verdiklerini rakamla görürse karar daha sağlam kurulur.
Toplantının usulünde yokuz. Çağrı yapmıyoruz, Ek-12 formu doldurmuyoruz, tutanak tutmuyoruz, tebligat göndermiyoruz. Bir kararın geçerli olup olmadığına da görüş vermiyoruz.
Payınız satışa çıktıysa, 15 günlük süreniz işliyorsa ya da toplantısız toplanan imzalara itiraz edecekseniz bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Belgelerinizle bir avukata gidin. Dosyanızda hangi belgelerin arandığını ilinizdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yazılı olarak da sorabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
4 Şubat 2026'dan önce imzalanan kat karşılığı sözleşmeleri geçersiz mi oldu?
Yönetmelik bunu söylemiyor. Değişiklikte karar dosyaları için geçiş hükmü yok; eklenen tek geçici madde teminatla ilgili. O tarihten önce toplanan imzalarla bugün satış ya da ruhsat başvurusu yapılacaksa, dosyanın nasıl değerlendirileceğini Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yazılı sorun ve bir avukatla kontrol edin.
Kentsel dönüşüm toplantısına çağrıyı kim yapabilir?
Maliklerden birinin istemesi yeter; bütün malikler toplantıya çağrılır. Çağrı Ek-12 formuyla yapılır. Form muhtarlıkta ya da bina henüz yıkılmadıysa bina kapısında 15 gün asılır, ya da çağrı noterle gönderilir. İlanda toplantının yeri ve zamanı, ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır (Yönetmelik m. 15/2).
Kentsel dönüşüm toplantısını müteahhit çağırabilir mi?
Yönetmelik çağrı istemini maliklerden birine bağlıyor; müteahhit için ayrı bir çağrı yolu yazmıyor. Müteahhit toplantıyı hazırlayabilir, teklifini sunabilir. Ama Ek-12 çağrısının bir malikin istemiyle yapıldığı belgede görünsün, çünkü satış dosyasında davet belgesi aranır. Malik olmayan birinin yaptığı çağrının sonucunu avukatınıza sorun (m. 15/2).
Toplantıya gitmeyen malikin payı ne olur?
Payı hesaptan düşmez; karar eşiği bütün payların yarısını geçmekle ölçülür. Karar çıkarsa, karar ve teklif bu malike bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi incelemez ya da kabul etmezse payının rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılacağı da bildirimde yazılır (m. 15/2).
Toplantı kararından sonraki idari işleme karşı dava süresi ne kadar?
6306 sayılı Kanun uyarınca kurulan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir (Kanun m. 6/9). Hangi işlemin dava konusu olacağı dosyaya göre değişir. Bu yüzden bildirim elinize geçtiği gün belgelerinizle bir avukata gidin, süreyi kaçırmayın.
Kaynaklar
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (Resmî Gazete, 4 Şubat 2026, Sayı 33158)
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (Resmî Gazete, 21 Mayıs 2024, Sayı 32552)
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.