Riskli Yapı Yıkım Masrafı: Belediye Ücretsiz Yıkar mı, Fatura Kime Kalır?

Binanızın 90 günlük süresi doldu, kimse kepçe çağırmadı ve belediye binayı kendisi yıktı. Birkaç ay sonra kapınıza bir tebligat gelir: riskli yapı yıkım masrafı olarak 80.000 TL, ödeme süresi bir ay. "Belediye yıktı, belediye öder" diye düşünenler için bu tebligat sürpriz olur.

Örnekteki sayılar varsayımsaldır, gerçek bir binaya ait değildir. Tahliye takvimi, yıkım ruhsatı ve tebligat sırası için riskli yapı yıkım süreci yazısına bakın. Burada yalnız para var: kim öder, ödenmezse ne olur, hangi destek ne kadarını karşılar.

Riskli yapı yıkım masrafını belediye mi öder?

Hayır. Belediye ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı binayı yıkabilir, ama riskli yapı yıkım masrafı sonunda maliklere kalır. Kanun, idarenin yaptığı tespit, tahliye ve yıktırma masraflarının hisseleri oranında maliklerden tahsil edileceğini söyler (6306 m. 5/4).

Kafa karışıklığı bir önceki fıkradan çıkar. Kanun, yıktırma masrafının "öncelikle" dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacağını yazar (6306 m. 5/3). Özel hesap, Başkanlığın dönüşüm işleri için kullandığı bütçe hesabıdır. İki fıkrayı birlikte okuduğumuzda sıra şöyle: kamu önce öder, sonra maliklerden geri ister.

Yaygın yanlış, belediyelerin dönüşüme bütçe ayırma zorunluluğunu bedava yıkım sanmaktır. Kanun belediyelere yatırım bütçelerinin %5'ini ayırma yükümlülüğü verir (6306 m. 7/8). Bu bir bütçe kuralıdır, size tanınmış bir hak değildir. Mevzuatta "ücretsiz yıkım" diye bir hak görmedik.

Belediyeniz kendi kararıyla yıkım hizmeti sunduğunu söylüyorsa bunu yazılı isteyin. Sözlü bilgiyle bütçe kurmayın.

Örnekte hangi sayıları varsaydık?

Riskli yapı yıkım masrafının bir malike ne kadar dokunduğunu görmek için tek bir varsayımsal bina kurduk.

Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. Yıkım bedeli için resmî bir birim fiyat kullanmadık. Gerçek tutar binanın yüksekliğine, yapısına ve çevresine göre değişir.

Üç yolda bir malike düşen fatura ne kadar?

Riskli yapı yıkım masrafı üç yoldan biriyle ödenir. Tutar aynı kalabilir, değişen şey faturanın kime ve hangi şartla geldiğidir.

Size düşen tutar: 640.000 TL × 1/8. Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.

Tablodan üç sonuç çıkıyor.

• Müteahhidin üstlendiği yıkım bedava değildir. Bedeli, müteahhidin önerdiği paylaşım oranına yansır.
• Örnekte iki yolun tutarını eşit aldık. İdarenin yaptırdığı yıkımın daha ucuz olacağını söyleyen bir hüküm görmedik. Fark, borcun kamu alacağı gibi takip edilmesidir.
• Sürede yıktırmak masrafı ortadan kaldırmaz, ama gecikme zammı ve haciz riskini ortadan kaldırır.

Hesabı şu satırla kurabilirsiniz:

Size düşen fatura = toplam masraf × hisse oranınız + gecikme zammı − sizin için gerçekleşen destekler

Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.

İdarenin yıktığı binada masraf nasıl tahsil edilir?

Riskli yapı yıkım masrafı size tebligatla bildirilir. Tebligatı izleyen bir ay içinde ödenmesi gerekir (Yönetmelik m. 8/8). Ödenmezse takip 6183 sayılı Kanuna göre yürür. Bu kanun vergi gibi kamu alacaklarının tahsil usulünü düzenler.

Takibi kimin yapacağı, yıkımı kimin yaptırdığına bağlıdır. Başkanlık yaptırdıysa vergi dairesi, belediye yaptırdıysa belediye takip eder (Yönetmelik m. 8/8).

Cebren tahsil, borcun zorla alınmasıdır. En bilinen yolu malların haczedilip paraya çevrilmesidir (6183 m. 54). Ödeme emrine itiraz da sınırlıdır. Kanun yalnız üç gerekçe sayar: borç yoktur, kısmen ödenmiştir ya da zamanaşımına uğramıştır (6183 m. 58). Masrafın tutarı fazlaysa hangi yolun açık olduğunu bir avukatla konuşun.

Komşunun ödemediği payın size yükleneceği bir hüküm görmedik. Metin her maliki kendi hissesi oranında sorumlu tutar.

Masraf faturasında hangi kalemler olabilir?

Kanun üç kalem sayar: tespit, tahliye ve yıktırma (6306 m. 5/4). Tespit kalemi, tespiti malikler yerine idare yaptırdıysa faturaya girer. O durumda da aynı kural işler: hisseye göre pay, bir aylık ödeme süresi, 6183 takibi (Yönetmelik m. 7/2-b).

Kanun "hisseleri oranında" der. Örnekte hisseyi arsa payı olarak aldık. Kendi oranınızı tapu kaydınızdaki paydan okuyun.

Tebligattaki toplamın hangi işlere ait olduğunu yazılı sorabilirsiniz. Kalemleri görmeden itiraz edip etmemeye karar vermek zordur.

Gecikme zammı bir payı ne kadar büyütür?

Gecikme zammı, 13 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla her ay için ayrı ayrı %3,7'dir (6183 m. 51). Oranı Cumhurbaşkanı değiştirebilir, ödeme gününde güncel oranı sorun.

Örnekteki 80.000 TL'lik pay altı ay geç ödenirse 17.760 TL gecikme zammı eklenir. On iki ay gecikmede ek tutar 35.520 TL olur. Ay kesirleri günlük hesaplanır, biz tam ay aldık.

Tek seferde ödeyemeyecekseniz tecil isteyebilirsiniz. Tecil, borcun faizle ileri tarihe ya da taksitlere bölünmesidir. Şartı, vadesinde ödemenin sizi çok zor duruma düşürmesidir. Yazılı başvuru gerekir ve süre en çok 72 aydır. Belediye alacağında yetki belediye başkanındadır (6183 m. 48). Kanun tecil edilebilir der; idarenin talebinizi kabul etme zorunluluğu yoktur.

Aynı tahsil dairesindeki tecilli borçlarınızın toplamı eşiği aşmıyorsa teminat da aranmaz. Kanundaki eşik 1 milyon TL'dir. 13 Haziran 2026'dan beri 11414 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 10 milyon TL olarak uygulanıyor; tutar yeniden değiştirilebilir. Örnekteki 80.000 TL'lik pay bu eşiğin çok altındadır.

Yıkım için hangi destekler var?

Riskli yapı yıkım masrafını doğrudan karşılayan genel bir kamu ödemesi görmedik. Destekler masrafa değil, taşınmaya, kiraya ve yeni yapıya bağlanır. Aşağıdaki tutarlar değişkendir ve her yıl güncellenebilir.

Tutarlar 2 Kasım 2026'da okunan resmî metinlerdendir. İstanbul tutarları 1 Mayıs 2025'ten beri geçerlidir. Ayrıntı ve dayanaklar aşağıda.

Bakanlık kira yardımı. Riskli alan dışındaki riskli yapıda süre 18 aydır. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılır (Yönetmelik m. 16/1, 16/4). 2026 tutarının resmî tablosunu bulamadık. Bulduğumuz tutarları resmî tutarlar sayfasında kontrol tarihiyle tutuyoruz.

İBB ek kira yardımı. İBB'nin sayfasına göre hızlı taramada D veya E sınıfına giren öncelikli yapılarda, yıkım gerçekleştikten sonra ödenir. Oturan malike 18 ay boyunca ayda 10.000 TL, emekliyse 12.000 TL; oturmayan malike ayda 6.500 TL verilir (İBB kira desteği). Dayanak, İBB Meclisinin 12 Kasım 2025 tarihli ve 1277 sayılı kararıdır.

Tahliye desteği, hibe ve kredi. Yalnız İstanbul'da, 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararına göre verilebilir. Tutarlar 1 Mayıs 2025 tarihli değişiklikle bugünkü hâlini aldı ve yeniden güncellenebilir. Karar bu yardımları ruhsat alınmasına ve kat irtifakı kurulmasına bağlar (m. 3/1).

Yeni projede bağımsız bölüm sayısı ya da inşaat alanı mevcudun bir buçuk katını geçerse hibe ve kredi verilmez (m. 3/2). Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi için son tarih 31 Aralık 2027'dir (20 Ekim 2026 tarihli değişiklik).

Projenizin bu sınıra takılıp takılmadığını Yarısı Bizden ön kontrol aracıyla görebilirsiniz.

Tablodan bir zamanlama dersi çıkıyor. Yıkım masrafı yıkımdan sonra gelir, tahliye desteği ise ruhsattan sonra. Arada aylar olabilir. Masrafı destekle ödemeyi plana koymayın.

Harç muafiyeti yıkım faturasını küçültür mü?

Doğrudan küçültmez, ama riskli yapı yıkım masrafından sonraki faturayı küçültür. Kanun, yeni yapıdaki mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan kısım için belediyelerin harç ve ücret almayacağını söyler (6306 m. 7/10, Yönetmelik m. 16/10).

Örnekte mevcut alan 960 m². Bir buçuk katı 1.440 m² eder. Yeni proje 1.600 m² ise 1.440 m² muaftır, kalan 160 m² için harç ödenir.

Muafiyet listesi geniştir. Noter ve tapu harçları, belediye harçları, damga vergisi ve belediye meclisi kararıyla alınan ücretler sayılır (Yönetmelik m. 16/12). Muafiyet Kanunun 7. maddesindeki şartlara bağlıdır.

Listenin son bendi, riskli yapı ve yerine yapılacak yapı için belediye meclisi kararıyla alınan her türlü ücreti de sayar (Yönetmelik m. 16/12-f). Yıkım ruhsatı için ücret istenirse dayanağını belediyeden yazılı sorun.

Zorla tahliye edilen malik kira yardımını kaybeder mi?

Bu soruyu metin açıkça cevaplamıyor. Yönetmelik kira yardımını "anlaşma ile tahliye edilen" yapıların maliklerine bağlar ve "yapılabilir" der (m. 16/1). Kolluk eşliğinde tahliye edilen yapı için ayrı bir hüküm görmedik.

Yani riskli yapı yıkım masrafının yanına kaybedilmiş bir yardım da eklenebilir. Binanız idari tahliyeye gidiyorsa yardım hakkınızı Müdürlükten yazılı sorun. Müdürlük, Yönetmeliğin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü dediği birimdir.

İki sınır daha var. Aynı kişi hem kira yardımı hem faiz desteği alamaz (Yönetmelik m. 16/7). Faiz desteği için de tahliye ya da yıkımdan itibaren en geç üç yıl içinde protokollü bir bankaya başvurmak gerekir (m. 16/6).

Hangi yardımın size daha çok kaldığını rol ve süreye göre hesaplamak için aracı kullanabilirsiniz.

Kendi hesabınız

Ne kadar alabilirsiniz, en geç ne zaman başvurursunuz?

Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez, kaydedilmez.

RolünüzMalikKiracı (ikamet ya da işyeri)Kapıcı dairesinde oturan kapıcıSınırlı ayni hak sahibiAnlaşmayla kamulaştırılan

Yapının durumuRiskli alan dışında riskli yapıRiskli ya da rezerv yapı alanı

Aylık kira yardımı tutarı

TL

Hisse payı

Hisse paydası

Tahliye ya da yıkım tarihi

Son resmî tablo: 2025 yılı tablosu, 22 Aralık 2024'te duyuruldu. O tabloda İstanbul'da malik için tutar ₺8.000. 2026 için resmî tablo bulamadık. Başka il ya da güncel tutar için bu alanı değiştirin. Kiracı ve kapıcıda da malik için belirlenen aylık tutar yazılır.

Aynı kişi faiz desteği aldı

Tahmini toplam

₺144.000

8.000 TL × 18 ay

Sınır ve uyarı

• Aynı türden en çok bir bölüm için yardım yapılır. Bir konut ve bir işyeri ayrı ayrı değerlendirilebilir.
• Bölüm hisseliyse her hak sahibi kendi hissesi oranında alır.
• Aynı bölümde malik ve kiracı şartları sağlarsa ikisi de yararlanabilir.
• Yönetmelik yardımın "yapılabilir" olduğunu söyler. Sonuç bir hak değil, tahmindir.
• Yardım, anlaşma ile tahliye edilen yapılar içindir. Karara idare bakar.

Dayanak

• Yönetmelik m.16/1, 16/3, 16/4 ve 16/7
• Kılavuz m.4, 5, 6, 7, 9, 10 ve 11
• Son resmî tablo: 2025 yılı tablosu, 22 Aralık 2024'te duyuruldu.

Son kontrol: 1 Kasım 2026

Hangi belgeler istenir?

Kılavuza göre

• Başvuru dilekçesi ve Ziraat Bankası IBAN teyit belgesi
• Tapu belgesi ve güncel taşınmaz kaydı
• Yapının yıkım bilgisinin A.R.A.A.D. sistemine girilmiş olması

Örneğe dön

Masraf riskini imzadan önce nasıl küçültürsünüz?

Riskli yapı yıkım masrafını en ucuza getiren şey, süreyi kaçırmamaktır. Yıkım kararı geldiğinde şu sırayı izleyin:

1. Tebligattaki son tarihi takvime yazın. Süre 90 günden kısa da olabilir.
2. Arsa payı tablosunu çıkarın. Masraf ve oy, ikisi de hisseye göre hesaplanır. Çoğunluk kuralı için 6306 sayılı Kanun rehberine bakın.
3. Müteahhit tekliflerinde yıkım, moloz ve abonelik kapatma kalemlerinin kime ait olduğunu yazılı isteyin. Madde örnekleri için kat karşılığı sözleşme rehberini okuyun.
4. Kira yardımı başvurusunun bir yıllık süresini, güvenli tarafta kalmak için tahliye gününden sayın.
5. Hibe ve kredi isteyecekseniz projenin bir buçuk kat sınırını aşıp aşmadığını teklif aşamasında kontrol edin.

Parselinizden ne çıktığını görmeden teklif karşılaştırmak zordur. Ücretsiz fizibilite raporu, yıkımdan sonraki inşaat alanını ve kat karşılığı senaryolarını sayıyla gösterir.

BinaBina bu masrafın neresinde, nerede değil?

Masraf tebligatı elinizdeyse ilk adresiniz biz değiliz. BinaBina masraf tebligatına itiraz yazmaz, tecil başvurusu yapmaz, kira yardımı dosyası hazırlamaz. Haciz ya da ödeme emri aşamasındaysanız bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Bir avukata ve ilgili belediyeye gidin.

Yaptığımız iş yıkımdan öncesine aittir. Parselin imar hakkını ve kat karşılığı senaryolarını hesaplarız, teklifleri aynı ölçüye çeviririz. Yöntemi nasıl çalışır sayfasında anlattık. Süreniz henüz dolmadıysa yıkımı maliklerin ya da müteahhidin yaptırması gecikme zammı ve haciz riskini baştan kaldırır.