Mevzuat
Yıkım Ruhsatı ve Yapı Ruhsatı: Kim Verir, Hangi Belge, Harçtan Ne Kadarı Düşer?
- Yazar
- BinaBina Fizibilite Ekibi · Kentsel dönüşüm ve imar analizi
- Yayın
- Okuma
- 9 dakika
- Dayanak
- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306), İmar Kanunu (3194)
Kısaca
Riskli yapıda yıkım ruhsatı imzayla değil boş binayla alınır; yapı ruhsatından önce ise karar, tebligat ve teminat tamamlanır.
- Riskli yapıda yıkım ruhsatı malik muvafakati aranmadan 6 iş gününde düzenlenir; genel kuralda bütün maliklerin onayı ve 15 gün gerekir.
- Belediye harcı mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar alınmaz; varsayımsal örnekte 2.100 m²'lik projenin 300 m²'si harca tabi kalıyor.
- Ruhsatsız inşaatta mühür, bir aylık süre, yıkım kararı ve %180 ek para cezası gündeme gelir.
Bu yazıda
Bina boşaldı, abonelikler kapandı, müteahhit "pazartesi yıkıyoruz" diyor. Elinizde bir yıkım ruhsatı örneği var mı? Yıkım ruhsatı ve yapı ruhsatı iki ayrı belgedir. İkisini de belediye verir, ama dosyaları, süreleri ve imza kuralları farklıdır. Riskli yapıda yıkım ruhsatı 6 iş gününde düzenlenir, genel kuralda süre 15 gündür.
Tahliye takvimini ve yıkım masrafını riskli yapı yıkım süreci yazımızda anlattık. Burada yalnız iki ruhsatın dosyası var: kim verir, hangi belge istenir, harçtan ne kadarı düşer, ruhsatsız iş neye mal olur. Örnekteki sayılar varsayımsaldır.
Yıkım ruhsatı ve yapı ruhsatı hangi sırayla alınır?
Yıkım ruhsatı eski binayı kaldırma iznidir, yapı ruhsatı yeni binayı kurma izni. İkisi ayrı dosyadır ve paralel hazırlanabilir. İkisini de "ilgili idare", yani belediye düzenler; belediye ve mücavir alan sınırı dışında bu iş il özel idaresindedir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21; Yıkım Yönetmeliği m. 4).
Mevzuat sırayı beş noktada bağlar:
- Riskli yapıda yıkım ruhsatından önce bina boşaltılır; elektrik, su ve doğal gaz kapatılır (6306 Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b).
- Yapı ruhsatı dosyası imar durum belgesi ve kot tutanaklarıyla başlar (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 55/2).
- Salt çoğunlukla yürüyen projede ruhsat başvurusundan önce karara katılmayanlara teklif tebliğ edilir ve paylarının satışı için başvurulur (Yönetmelik m. 15/4).
- Müteahhit yapı ruhsatından önce teminat verir ya da bina tamamlama sigortası yaptırır (6306 m. 8/6).
- Parselde ruhsatsız bir yapı duruyorsa, o yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenmez (Planlı Alanlar m. 55/12).
Riskli yapıda yıkım ruhsatı genel kuraldan nasıl ayrılır?
Yıkım ruhsatının genel kuralı 2021 tarihli Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik'tedir. Riskli yapıda ise 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği öne geçer, çünkü Yıkım Yönetmeliği 6306 hükümlerini saklı tutar (m. 5/13). Fark en çok imzada ve sürede görülür.
| Konu | Genel kural | Riskli yapı |
|---|---|---|
| Kim başvurur | Yapı sahibi ya da vekili | Maliklerden biri, birkaçı ya da vekilleri |
| Malik imzası | Parsel maliklerinin tamamı | Aranmaz |
| Boşaltma kanıtı | İdare belgesi ve kurum belgeleri | Kurum belgeleri ya da İdare tutanağı |
| Süre | 15 gün | 6 iş günü |
Genel kural: Yıkım Yönetmeliği m. 7/2 ve 7/5. Riskli yapı: 6306 Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b. Genel kuralda eksik varsa 10 gün içinde yazıyla bildirilir, eksik giderilince ruhsat 5 günde düzenlenir.
Yaygın yanlış, riskli yapıda yıkım için bütün komşuların imzasının gerektiğini sanmaktır. Riskli yapıda imzayı değil, boş binayı kanıtlarsınız. Tersi de geçerli: riskli alan ya da rezerv yapı alanı dışında, riskli yapı tespiti olmayan binada genel kural işler ve parsel maliklerinin tamamının muvafakati, yani onayı istenir.
Fenni mesul. Genel kuralda bina yüksekliği 21,50 metreden az olan binanın yıkımında fenni mesul aranmaz. Patlayıcıyla yıkımda ve ikiden fazla bodrum katı olan binada aranır (Yıkım Yönetmeliği m. 5/3). Riskli yapıda da 21,50 metreyi aşan binada yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenir (6306 Yönetmeliği m. 8/3-b).
Gelecek değişiklik. 12 Ağustos 2026 tarihli değişiklik genel eşiği 18,50 metreye indiriyor. Bitişik nizam gibi riskli durumlarda idare daha alçak binada da fenni mesul isteyebilecek. Bu hükümler 12 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek; bugün 21,50 metre geçerli.
Yıkım ruhsatı alındıktan sonra hangi süreler işler?
Yıkım ruhsatı süresizdir sanmayın. Yıkıma ruhsat tarihinden itibaren bir ay içinde başlanmalıdır. Başlama süresiyle birlikte üç ayda bitmezse ruhsat hükümsüz olur ve yenisi alınır (Yıkım Yönetmeliği m. 7). 6306 Yönetmeliğinde bu konuda ayrı bir süre görmedik.
Müteahhit yıkıma başlamadan ve yıkımı bitirmeden en az yedi gün önce fenni mesulü, belediyeyi ve mülki amirliği bilgilendirir (m. 7). Asbest gibi tehlikeli malzeme sökülmeden ana yıkıma geçilemez (m. 5/7). Yıkım, yetki belgesi olan bir müteahhidin sorumluluğunda ve şantiye şefiyle yapılır (m. 5/4, 5/5).
12 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek değişiklik bir esneklik de getiriyor. Bitişik nizam, yüksek yapı, makineyle yıkımı zorlaştıran çevre ya da mücbir sebep hâlinde müteahhit uzatma isteyebilecek. İdare uygun görürse ruhsat süresi bir defaya mahsus üç aya kadar uzatılır.
Yapı ruhsatı dosyasında hangi belgeler istenir?
Yapı ruhsatı için kanunun saydığı çekirdek dosya kısadır: tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, hesaplar ve röperli kroki (3194 m. 22). Dosyada eksik yoksa ruhsat başvurudan itibaren en geç 30 günde verilir. Eksik varsa 15 gün içinde yazıyla bildirilir, giderildikten sonra 15 günde verilir.
| Belge | Kim hazırlar ya da verir | Dayanak |
|---|---|---|
| İmar durumu, yol kotu, etüt bölümü | Belediye, 2 iş günü | PAİY m. 55/4 |
| Kanal kotu tutanağı | Belediye ya da su idaresi | PAİY m. 55/4-5 |
| Mimari proje ve paylaşım tablosu | Mimar | PAİY m. 57/2 |
| Zemin etüdü ve statik proje | İlgili mühendisler | PAİY m. 57/6 |
| Tesisat ve elektrik projeleri | İlgili mühendisler | 3194 m. 22; PAİY m. 57 |
PAİY: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği. Kanal kotu tutanağı 5 iş gününde, ayrı su idaresi varsa 3 iş gününde verilir; ruhsata engel değildir, temel üstü vizesinde istenir (m. 55/7).
Malik için en önemli sayfa mimari projedeki iki tablodur: kat irtifakına esas paylaşım tablosu ve metrekare cetveli (m. 57/2-a). Sözleşmede size verilen daire bu tablolara girer. Ruhsat eki projeyi kat karşılığı sözleşme rehberindeki daire listesiyle satır satır karşılaştırın.
Riskli yapıda yapı ruhsatından önce ne tamamlanmalı?
Genel kuralda parsel maliklerinin projeye muvafakati olmadan yapı ruhsatı düzenlenmez (PAİY m. 55/8). Riskli yapıda bu kuralın yerine 6306 sayılı Kanun m. 6/1 geçer. Yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işleri, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara dayanılarak yürür.
Bu kolaylığın iki ön şartı var. Birincisi tebligat ve satış başvurusudur. Müdürlük ya da yetki devri varsa İdare, çoğunluğun ve tebligatın tamam olup olmadığını yazıyla ruhsat birimine bildirir (Uygulama Yönetmeliği m. 15/4). Bu fıkra 4 Şubat 2026'da değişti; ayrıntısını yönetmelik değişiklikleri yazımızda bulabilirsiniz.
İkincisi teminattır. Riskli yapı parselinde müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminatı İdareye verir (Yönetmelik m. 13/9-c). Kanun bunun yerine bina tamamlama sigortasını da kabul eder (6306 m. 8/6). Teminatın kat karşılığındaki gerçek değerini teminat hesabı yazımızda ayrıca hesapladık.
Parselde birden fazla bina varsa ve yalnız biri riskliyse, ruhsat yalnız riskli yapının maliklerinin talebi ve muvafakatiyle düzenlenir. Şart, diğer maliklerin haklarının olumsuz etkilenmemesidir (m. 15/7-c).
Harç muafiyeti yeni binanın ne kadarını kapsar?
Riskli yapı parselinde, riskli alanda ve rezerv yapı alanında harç muafiyeti tavanlıdır. Uygulamayı gerçek kişiler ya da şirketler yapıyorsa, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almaz (6306 m. 7/10). Fonksiyon değişikliğine bakılmaz.
Muafiyetin kapsadığı belediye harçlarını Yönetmelik sayar (m. 16/12-c). Bunlar 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununa dayanır:
- Bina inşaat harcı, yani ruhsat alınırken ödenen harç (ek m. 1).
- Parselasyon, ifraz ve tevhit, plan ve proje tasdik, zemin açma ve hafriyat, yapı kullanma izni harçları (m. 80).
- Kayıt ve suret harcı ile altyapı kazı izni harcı (m. 79, mükerrer m. 79).
Riskli yapıya ve yerine yapılacak binaya ilişkin, belediye meclisi kararıyla alınan ücretler de bu listededir (m. 16/12-f). Muafiyet, mevcut yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmadan uygulanır (m. 16/9). Yeni bina konut ve işyerinden oluşuyorsa, muaf alan iki kullanım arasında metrekare oranında bölünür (m. 16/10).
Harca tabi alan = Yeni inşaat alanı − (Mevcut inşaat alanı × 1,5)
Bu formül bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir. Sonuç sıfırdan küçükse harca tabi alan yoktur. Mevcut alanın hangi belgeyle (onaylı proje, tapu kaydı, ölçüm) kanıtlanacağını Yönetmelikte görmedik. Bunu belediyeye yazılı sorun.
Örnek projede hangi sayıları varsaydık?
| Kalem | Varsayım |
|---|---|
| Mevcut inşaat alanı | 1.200 m² |
| Muafiyet tavanı (× 1,5) | 1.800 m² |
| Yeni proje, konut | 1.890 m² |
| Yeni proje, işyeri | 210 m² |
| Yeni proje, toplam | 2.100 m² |
Sayıların hepsi varsayımdır, gerçek bir binaya ait değildir. 10 daireli bir apartman düşünün; tavan mevcut alandan hesaplandı.
Tavan aşılınca harç hangi alana düşer?
Harç tavanı aşan kısma düşer, binanın tamamına değil. Aynı mevcut alanla üç farklı proje büyüklüğünü karşılaştırdık:
| Yeni alan | Muaf alan | Harca tabi | Tabi oran |
|---|---|---|---|
| 1.700 | 1.700 | 0 | %0 |
| 2.100 | 1.800 | 300 | %14,3 |
| 2.400 | 1.800 | 600 | %25,0 |
m². Sayılar yukarıdaki varsayımlardan hesaplandı.
Tablodan üç sonuç çıkıyor. Birincisi, yeni alan 1.800 m²'yi geçmedikçe bu harçlar ödenmez. İkincisi, 2.100 m²'lik projede konut payı %90'dır; muaf 1.800 m²'nin 1.620'si konuta, 180'i işyerine düşer. Harca tabi kalan 300 m²'nin 270'i konut, 30'u işyeridir. Üçüncüsü, tablo tutar değil alan gösterir. Harç tarifesi belediye ve yıla göre değişir, bu yüzden TL yazmadık.
Tavanı aşan alanın harcını kimin ödeyeceği sözleşmede yazmıyorsa, ruhsat günü tartışma çıkar.
Ruhsatsız yıkım ya da inşaat neye mal olur?
Ruhsatsız yıkım. Yıkım Yönetmeliği, çevre ve sağlık şartlarına aykırı ya da can ve mal emniyetini tehdit eden yıkımda 3194 m. 42/3'teki idari para cezasını uygular (m. 5/10). Ruhsatsız yıkımda bu şartları belgeleyen yıkım planı, fenni mesul ve şantiye şefi de olmaz.
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı inşaat. Belediye o anki durumu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur. Aykırılık en geç yedi gün içinde tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere bildirilir. Yapı sahibinin bir ayı vardır. Bu sürede ruhsat alınmaz ya da aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir, bina encümen kararıyla yıktırılır ve masraf yapı sahibinden alınır (3194 m. 32).
Para cezası çoğunlukla aykırı alanın metrekaresi üzerinden hesaplanır. Yapı ruhsatsızsa temel cezanın %180'i ayrıca eklenir. Ceza yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde bildirmeyen fenni mesule ayrı ayrı kesilir (3194 m. 42/2). Sözleşmede bu cezaların müteahhitte kalacağını yazdırın; bu madde aranızdaki paylaşımı düzenler, idarenin kime ceza keseceğini değiştirmez.
Ceza hukuku tarafı da var. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişiye bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörülür. Bina imar planına ve ruhsata uygun hâle getirilirse dava düşer (Türk Ceza Kanunu m. 184/1, 184/5).
Müteahhitten ruhsat için hangi belgeleri istemelisiniz?
Yıkım ruhsatı ve yapı ruhsatı müteahhidin dosyasında kalır, ama sonucu sizin tapunuza işler. İmzadan önce ve ruhsat günlerinde şunları isteyin:
- Yıkım ruhsatının bir örneği ve ruhsat tarihi. Üç aylık süre takvime yazılsın.
- Yıkım planı, yıkımı yapacak müteahhidin yetki belge numarası ve şantiye şefinin adı.
- Bina 21,50 metreyi aşıyorsa yıkım sorumlusu statik fenni mesulün kim olduğu.
- Yapı ruhsatı başvurusundan önce Müdürlüğün ya da İdarenin çoğunluk ve tebligat yazısı.
- %6 teminatın ya da bina tamamlama sigortasının belgesi.
- Ruhsat eki mimari projedeki paylaşım tablosu ve metrekare cetveli.
- Mevcut alan, 1,5 kat tavanı ve tavanı aşan alanın harcını kimin ödeyeceği.
- Ruhsat tarihi. Yapıya iki yıl içinde başlanmazsa ya da başlama süresiyle birlikte beş yılda bitmezse ve süresinde yenilenmezse ruhsat hükümsüz olur (3194 m. 29; PAİY m. 54/2). Süre dolmadan başvurulursa ruhsat beşer yıl, en çok iki kez yenilenir (PAİY m. 54/3).
Harcın ve teminatın kimde kaldığı, teklifler arasındaki farkı değiştirebilir. Teklifleri aynı ölçüye çevirmek için:
Kendi hesabınız
Hangi teklif size daha çok kalıyor?
Örnek sayılarla açılır, kendi tekliflerinizi yazın. Girdileriniz bu sayfada kalır, sunucuya gitmez.
Bugünkü parayla
Bu varsayımlarla A teklifi, B teklifi karşısında ₺190.569 önde.
Yıllık %30 enflasyon varsayıldı; sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme erir.
- A teklifi
- ₺9.452.851
- B teklifi
- ₺9.262.282
B teklifi 1,91 m² daha verirse iki teklif eşitlenir.
A teklifi 8 ay daha gecikirse sıra değişir.
Ödeyeceğiniz aylık kira ₺8.238 altına inerse sıra değişir.
A teklifi: 6 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
B teklifi: 12 ay müteahhit kirası yok, kiranız cebinizden çıkar.
A teklifi: kalem kalem
- 100 m² dairenin değeri
- ₺10.000.000
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺554.120
- Ödeyeceğiniz kira, 30 ay
- -₺1.200.000
- Gecikme cezası, 6 ay
- ₺98.731
- Değer
- ₺9.452.851
B teklifi: kalem kalem
- 105 m² dairenin değeri
- ₺10.500.000
- Ek ödeme, 30. ayda (sabit TL)
- -₺259.485
- Müteahhidin kirası, 24 ay
- ₺461.767
- Ödeyeceğiniz kira, 36 ay
- -₺1.440.000
- Değer
- ₺9.262.282
Hesabın varsayımları
- Değer = alan × m² değeri − ek ödeme + müteahhidin kirası − ödeyeceğiniz kira + gecikme cezası.
- Daire değeri ve piyasa kirası enflasyonla yürür. Sözleşmede sabit yazan kira, ceza ve ek ödeme ödendiği aya göre erir.
- Ek ödeme sabit TL sayılır ve teslimde ödenir. Endekse ya da dövize bağlıysa kutuyu işaretleyin; başka ayda ödenecekse ayını yazın.
- Kira, teslim süresi ve gecikme boyunca ödenir. Hazırlık dönemi sayılmaz.
Sınır ve uyarı
- Formül mevzuattan gelmez, kendi varsayımımızdır. Kapalı skor yoktur, her kalem döküm içinde görünür.
- Malzeme, teminat ve müteahhidin gücü sayıya girmez. Ucuz görünen teklif bu yüzden kötü olabilir.
- Kat ve cephe farkını m² değerine siz yansıtırsınız. Brüt ve net alanı karıştırmayın, tekliflerde aynı alanı yazın.
- Gecikme her teklife aynı uygulanır. Hesap, tahmindir; hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Tavanı aştığınızı görmek için yeni binadan kaç m² çıkacağını bilmeniz gerekir. Ücretsiz fizibilite raporu ada-parsel bilgisiyle kat karşılığı hesabını ve üç imar senaryosunu çıkarır. Mevcut alanınızı yanına koyup tavanı kendiniz kontrol edebilirsiniz. Ruhsatın bütün takvim içindeki yerini kentsel dönüşüm süreci takvimimizde görebilirsiniz.
BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?
BinaBina ruhsat almaz, proje çizmez, belediyeye dilekçe vermez. Harç tahakkukunu hesaplamaz, yapı tatil tutanağına ya da yıkım kararına itiraz yazmaz. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın.
Ruhsat dosyası için belediyenin imar ve ruhsat birimine ve projeyi hazırlayan mimara gidin. Mühür, yıkım kararı ya da ceza tebligatı aldıysanız süre işliyor demektir; bir gayrimenkul avukatına bugün başvurun. Yıkımın teknik güvenliği için de fenni mesul inşaat mühendisinin yazılı görüşünü isteyin.
Bizim işimiz ruhsattan önceki sayıdır: parselden kaç m² çıkar ve bu alan size ne kadar daire bırakır?
Sık sorulan sorular
Yıkım ruhsatına müteahhit mi başvurur, malik mi?
Riskli yapıda başvuruyu maliklerden biri, birkaçı ya da vekilleri yapar (6306 Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b). Vekâletname verdiyseniz dosyayı vekil yürütebilir. Genel kuralda yapı sahibi ya da kanuni vekili başvurur. Yıkım planını müteahhit yaptırır; ruhsata yapı sahibi, müteahhit, fenni mesul, müellif ve şantiye şefi imza atar.
Eski bina ruhsatsızsa yeni yapı ruhsatı alınabilir mi?
Parselde ruhsatsız bir yapı varsa, o yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenmez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 55/12). Usulüne uygun yapı kayıt belgesi olan yapı ise yeni yapıya engel değildir. Riskli yapıda harç muafiyeti, mevcut yapının imar mevzuatına uygunluğuna bakılmadan uygulanır (6306 Yönetmeliği m. 16/9).
Yapı ruhsatının süresi dolarsa ne olur?
Yapıya ruhsat tarihinden itibaren iki yılda başlanmalı, başlamayla birlikte beş yılda bitirilmelidir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 29). Süre dolmadan başvurulursa ruhsat beşer yıl, en çok iki kez yenilenir. Süresinde yenilenmezse ruhsat hükümsüz olur ve yeniden alınır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 54). Yenilemede ayrıca harç alınmaz.
Riskli yapı raporu olmadan harç muafiyetinden yararlanılır mı?
6306 sayılı Kanun m. 7/10'daki belediye harcı muafiyeti riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parseller içindir. Riskli alan ya da rezerv yapı alanı dışında, riskli yapı tespiti olmayan bir binanın yenilenmesinde bu fıkraya dayanılamaz. Böyle bir binanın yıkım ruhsatında da genel kural işler ve parsel maliklerinin tamamının muvafakati istenir.
Riskli binayı güçlendirmek için ayrı ruhsat gerekir mi?
Evet. Yıkım yerine güçlendirme isterseniz, yıkım için verilen süre içinde teknik imkânın tespiti, güçlendirme kararı, proje ve ruhsat tamamlanmalıdır (6306 Yönetmeliği m. 8/7). Bina ilk ruhsat tarihindeki mevzuata uygunsa ve başka esaslı tadilat yoksa, yalnız taşıyıcı sistemi güçlendiren ruhsat başvurusu maliklerin beşte dört çoğunluğuyla alınan kararla yapılır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 55/17).
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
- Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete, 13 Ekim 2021, Sayı 31627)
- Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (Resmî Gazete, 12 Ağustos 2026, Sayı 33338)
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Örnek sayılar varsayımdır. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.